舉例說明物業管理的無過錯法律責任

『壹』 屋檐脫落傷人,物業公司怎麼能證明無過錯

屋檐脫落傷人，物業公司是有責任的。
要證明自己過錯，就要拿出無過錯的證據來。
如已經進行過修理，只是質量問題引起的，可以減輕物業公司的責任。

『貳』 什麼是物業管理的無過錯法律責任

(1)法定責任與約定責任結合。法律責任除了是直接違反法律法規而引起的法定法律責任以外，還有因違反當事人雙方的協議、合同的約定而引起的法律責任，我們稱之為約定責任。協議、合同的法律效力來源於國家對當事人之間合同、協議的認同並予以國家強制力的保護。因此，物業管理中發生的法律責任除了依據法律法規，還要以合同、協議的約定為依據。
(2)技術規范所確定的責任份額大。物業管理本身是社會化、專業化的產物，物業管理中的各項活動涉及大量的技術問題。這些技術問題，有的是國家制定了相關的技術標准和技術規范，也有的是物業管理雙方當事人約定的技術要求或標准。這些技術標准、規范、要求成了確定物業管理法律責任的重要且大量的依據。
(3)法律責任的復雜性和復合性。物業管理法律責任的種類繁多，有民事責任、行政責任以及刑事責任。而且，這些責任在一項物業管理的違法行為中往往會合並存在，出現法律責任復合的現象。這種物業管理法律責任的復雜性決定了在確定物業管理法律責任時，要全面考慮相關的法律法規對某種違法行為從不同的角度所設定的法律責任。對物業管理的當事人來說，也要謹慎自己的行為，因為，某種違法行為導致的結果不只是賠償損失的民事責任，也有可能導致判刑的刑事責任。

『叄』 物業合同糾紛有哪些情形，常見的物業合同糾紛

物業合同糾紛有以下情形：

（一）業主的車輛在小區內被盜的情形

1、業主的車輛在小區內被盜，此時業主應當對如下事項承擔舉證責任：

（1）將車停放在車位或車庫的事實；

（2）盡到了該盡的防範義務，如車門鎖、報警裝置的完好性等；

（3）車輛的價值。

2、物業公司應承擔的舉證責任是：

（1）小區內治安狀況的總體情況。總體情況良好，可以證明物業公司在履行安保義務上是沒有過錯的。如果總體情況不好，正如前文所述，經常有打架斗毆，失竊失盜現象發生，就可以認定物業公司有過錯。

（2）各種制度是否健全及遵守情況。

（3）必要的設施、措施及配備的相關人員的情況。比如，小區與外界通道是否設置了門衛及值班記錄，值班記錄主要用以證明有人值守。從常理講，要求門衛對所有進出人員進行登記是不可能的。

（4）在主通道及統一停車車位或車庫周圍設置的防範措施是否符合合同約定，如夜間巡邏、電子監控設施、單獨的值班室及值班人員等等。防範程度應當與業主支付的服務費對等。正如你不能要求豪華賓館與一般招待所對住宿顧客的人身、財物的安保注意義務是一樣的。

（二）小區內發生入室盜竊、搶劫，造成業主人身傷害、財產受損的情形

1、此時物業公司一般應從以下幾面舉證證明已履行合同約定的安保義務：

（1）物業服務企業的資質；

（2）從事保安服務的人員按國家有關規定具備職業資格；

（3）健全的保安服務制度；

（4）按制度履行注意義務的記錄或證明，如值班日誌、重大事故報告記錄等；

（5）為履行安保義務所採取的措施、配備的設施及必要的宣傳等。

（三）業主無過錯、物業公司無違約無過錯的情形的處理

小區內車輛被盜、業主人身被傷害、居家內財物被盜被搶，很多情況下，業主本身沒有過錯，而物業公司也能證明按合同全面履行了注意義務，也無明顯過錯。此時，業主訴訟到法院要求物業公司賠償，是很難勝訴的。

面對此種情形，法院也不能簡單駁回了事，多做做法律宣傳和調解工作，達到業主撤訴或雙方調解而息訴的目的。對物業公司是不是可以不收或少收物業服務費；對業主而言，「利之所歸，損之所歸」，即財物損失的風險由業主本人承擔，這是民法一個被普遍遵守的原則。業主人身及財物損害的賠償，在這種情況下只能期待刑事案件的偵破。

二、常見的物業合同糾紛

（一）一個是物業管理費究竟包含了一些什麼費用，由於相關條例出台後，「物業管理費」的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業公司在給予業主的收據上往往只標明「物業管理費」5個字，所以容易導致業主們對於其概念的含糊而產生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業管理費收不到的問題，造成業主之間、業主與物業管理企業之間的矛盾。

在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業管理費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個「物業管理費」的名稱來取代其中各類的費用名稱。

（二）目前很多小區的業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對於物業合同的性質沒有明確定義，有部分小區中雙方簽訂的是「服務合同」，而有部分小區中雙方簽訂的則是「委託合同」。

據悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業管理合同的，既有服務合同糾紛，又有物業管理糾紛；而法院受理物業管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務合同糾紛，部分定為物業管理糾紛，還有定為損害賠償和財產權屬等其他案由。

在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委託合同。其最簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是「物業管理服務合同」，而不是「物業管理委託合同」，同時，在合同的條款中，如果是委託合同，一般會表現為「甲方委託乙方」，而服務合同則一般是「甲方為乙方提供服務」。

『肆』 物業停水，租戶忘記關水龍頭把樓下淹了，現在樓下起訴了租戶和房東兩人，請問房東無過錯的話是否承擔責任

可以追究房東管理不善的責任。

負連帶賠償責任。房東可自行追究房客責任。和你無關。