欺交房的法律責任

❶ 哪些情況屬於逾期交房，逾期交房的責任怎樣認定

您好，
一、哪些情況屬於逾期交房？
1、房屋質量有問題
如果是一般質量問題如裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等，此類質量爭議不應當影響交付的完成，在符合交付條件的前提下，房屋已經滿足交付使用的法定要求，其並不影響合同目的的實現，也不構成根本違約，完全可以通過修理、重做或賠償損失來解決。交付後質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
2、裝飾和設備不合約定。買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，並在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標准。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此拒絕收房。我們認為，材料與工藝標准應當依合同約定為准，無約定或約定不明的，根據《合同法》第62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受並要求開發商承擔逾期責任。
3、配套設施遲延或者交付不能。配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻等;配套公共設施包括停車場、運動場、道路、花園、綠化等。基礎設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。公共設施是房屋舒適居住、價值增長的不可或缺要素，其內容與標准以規劃圖、銷售廣告、售樓書為准，銷售廣告對公共設施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
4、房屋相關資料不完備。房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案證》、房屋測繪機構出具測繪資料、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人未提供上述資料時，買受人可以拒絕接受房屋並要求開發商承擔逾期責任。
5、所涉商品房經「四方」竣工驗收合格。對經核驗後房屋質量存在瑕疵但主體質量不存在問題的，購房人已經實際接受房屋，視為對合同變更，應當確認房屋交付行為有效，購房人無權要求開發商承擔實際交付日起至具備交付條件日止的違約金。我們認為，法律及合同已經明確了商品房的交付條件，在該條件不具備時，購房人有權拒絕接受房屋或要求開發商承擔違約責任，如果購房人接受房屋，並且該房屋經過竣工驗收，是其對自己權利的處分，其無權要求開發商承擔違約金。
6、該商品房未經「四方」驗收或驗收不合格，開發商即通知購房人接受房屋。我們認為，首先，開發商有違誠信用原則;其次，出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定，屬於一種欺詐行為，對於從事欺詐的人，應當讓他承擔相應的不利後果;最後，從有利於保護處於弱勢一方的購房者的合法權益和促進社會的公平正義角度，應以具備交付條件的日期作為實際交付日期。因此，購房人在接收商品房後仍有權要求開發商承擔逾期違約責任，如此才能促進房地產市場的健康發展，實現法律的精神實質。
二、逾期交房的責任怎樣認定？
如果因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。
所涉商品房如經核驗後確認房屋主體質量不合格，應當確認房屋交付行為無效，開發商應承擔違約責任。