沙盤模型法律責任

㈠ 購房者不看後悔 注意購房合同補充條款陷阱

售房時大肆宣傳附近有生態公園和輕軌站以抬高價格，交房時業主發現不但這些都成了泡影，連當初小區的規劃也變了模樣。近日，重慶金科十年城三區項目宣傳與實際的巨大落差讓業主們極為不滿，而其維權卻遭遇法律尷尬。

購房補充協議

生態公園、輕軌站成泡影

重慶金科十年城樓盤三期項目位於重慶市江北區石馬河街道石子山村，屬重慶主城近郊。「買房時售樓人員說小區西邊要建400畝石子山生態公園，同時輕軌5號、6號線要經過這里，可現在什麼都沒有。要不是以為有公園和輕軌，誰會花每平方米一萬多元的價格買這里的房子?」業主謝女士氣憤地說。

該項目的售房宣傳展板和資料冊上寫著「輕軌環線和5號、6號輕軌線未來將經過十年城，設有十年城站」、「石子山生態公園已經提上建設日程」，在樓盤沙盤模型上清楚地標注著石子山生態公園。

重慶市規劃局表示，沒有石子山生態公園這一規劃。已建成的輕軌6號線沒有十年城站，正在建設中的輕軌環線和5號線也不經過十年城，更沒有規劃設置十年城站。

不但生態公園、輕軌站成了泡影，連小區規劃也和當初宣傳的大相徑庭。該項目規劃圖中，中庭有水景，沒有停車位。小區B棟業主李先生說：「現在中庭水景沒了，又增設了60多個地面停車位，減少了小區綠化面積。」近期，開發商以每個13萬元的價格向業主推銷地面停車位。目前，金科十年城三期數百名業主對小區當初宣傳和實際交房環境的巨大反差表示強烈不滿，並拒絕接房。

維權遭遇法律尷尬

金科十年城三期業主們認為，開發商在廣告宣傳上存在惡意欺詐，同時對小區規劃調整未履行告知義務。項目相關負責人表示，項目建設紅線外的市政工程開發商無法左右，開發商正在對小區進行整改，加設了休閑亭，如果業主不滿意，可通過法律途徑維權。不少業主准備向法院提起訴訟，但購房合同補充條款卻成了開發商的「保護傘」。金科十年城三期購房合同中看到，其補充條款多達24條，其中規定「乙方(業主)購買合同後不涉及房屋結構、尺寸、朝向、容積率的設計、規劃變更，甲方(開發商)不需通知乙方，乙方同意認可，不提出退房」「甲方發布的宣傳資料、廣告、模型若與實物、合同不符，以實物和合同內容為准」。而重慶市購房標准合同規定，「甲方不得擅自改變規劃批准建設的公共建築和共有設施」。此外，補充條款還對合同解約、付款、物管、共有權益做了較大調整，並約定「本合同與補充協議有抵觸之處，以本補充協議為准。」

業主蔣先生表示，補充協議幾乎讓開發商規避了所有責任，成了坑害消費者的陷阱。業主謝女士說：「簽合同時開發商只出具了最後幾頁，我是在簽完合同2個月後才拿到完整的合同。補充協議密密麻麻7頁紙，我們不是法律專業人士，很難看出其中的貓膩。

法律上待完善

一位房地產界人士表示，開發商通過在標准合同之後制定補充協議，作出有利於自己的規定以逃避責任、規避風險已成為行業潛規則。而重慶市多個樓盤，置業顧問均表示要簽補充協議。記者采訪了多位購房市民，他們購房合同中的補充協議對標准合同的付款、解約、交付等重要條款都作了重新約定。市民張先生今年4月購買了渝北區「旭輝·新里城」的一套房子，標准合同上規定「合同約定面積與產權登記面積誤差超過3%，乙方(業主)有權退房」，而補充協議上則規定，出現這種情況業主不能退房，只能多退少補。

【各方說法】

律師：目前全國各地因購補充協議所造成的購房糾紛日益增多。補充協議原是為了完善標准合同，但現在則成為開發商的霸王條款，消費者基本上沒有商量的餘地。

專家：購房合同補充協議成了開發商的霸王條款，由此引發的糾紛矛盾日益增多，亟待在法律上完善。

業內人士：現有法律法規沒有對購房合同補充條款作出明確規定，讓開發商有了可鑽之空。西南政法大學民商法學院教授譚啟平認為，明顯有利於開發商的補充協議違背了合同法的相關原則，如果任由開發商通過補充條款規避風險，地產行業難以規范發展。一方面執法部門應加大對違規違約行為的處罰，另一方面應就補充條款作出明確界定，違反標准合同的應視為無效條款。

【提醒】

補充協議普遍存在四種貓膩

消費者在簽訂購房合同過程中，部分房地產企業在商品房買賣合同中提供其新增的補充協議，多有免除自身責任、加重購房人責任，或排除購房人合法權利內容，普遍存在以下幾種貓膩：

補充協議效力大於合同條款

補充協議原文：若本補充協議與本合同有關規定有抵觸，則以本補充協議規定為准。

點評：有關法規規定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復使用而預先擬定，並在訂立合同時未與消費者協商的條款。對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應當採用非格式條款。

據此，就商品房買賣合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現場簽約條款第一;標准合同條款第二;開發商單方提供的補充協議、以及填充條款第三。

結論：補充協議所設格式化條款，效力大於非格式條款(標准合同示範文本)，違背了法律法規相關規定。

宣傳廣告不承擔法律責任

補充協議原文：本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數據、文字如有出入，以本合同內容為准。凡本合同未約定之事項，對雙方無約束力。

點評：有關法規規定，房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，必須真實、合法、科學、准確;其銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的則視為實際交付的商品房應與樣板房一致。

結論：補充協議將商品房銷售發放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購買參考，其實質是不對這類宣傳資料的真實性負責，不按宣傳履約，也不承擔違約責任。

購房總價成違約金基數

補充協議原文：任何一方在本合同簽訂後單方面終止合同，應承擔終止合同違約金，比例為合同總價款的20%。

點評：有關法規解釋規定，當事雙方約定違約金，標准應以違約造成的實際損失計費，最高比例30%。很明顯，消費者單方面終止買房合同，開發商損失再怎麼也不超過總房價，因為房產始終擺在那裡。

結論：補充協議看似對買賣雙方有利，實則是單方面加大了消費者違約責任。

限定買家商品房用途

補充協議原文：該商品房僅為住宅用途。

點評：有關法規規定，財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有佔有、使用、收益和處置的權利。業主享有房屋的所有權，享有對該房屋佔有、使用、收益和處置的權利。換言之，只要業主對房屋處置不違法，他人就無權干涉。

結論：補充協議剝奪了消費者應享有的權利。

（以上回答發布於2013-03-04，當前相關購房政策請以實際為准）

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