收樓證明書的法律效力

1. 房屋所有權書面證明的法律效力如何

咨詢熱線內容
我姓邱，兒子准備在2007年年底結婚，我和丈夫商量著買套二手房以備兒子結婚用。再三比較，我們看中一套位於市區中心的三居室，並很快與房主張某簽訂了一份房屋買賣合同。簽完合同後，張某方才告訴我們，因其不小心將房產證丟失，目前無法辦理房產過戶手續，只有等去房管局辦理掛失後，再和我們辦理房產過戶手續。為了證明自己的話，張某還找來居委會的同志作見證人。最後，在我和丈夫的要求下，張某寫下一份證明，證明房子現已轉讓給我們並簽字。
考慮到兒子年底才結婚，我和丈夫商量先把房子租出去，補貼點家用。但幾位租房人聽說我們沒有房產證都不願意租房，我們將張某簽字的證明書拿給他們看，他們說這證明書不能證明房子屬於我們。
律師專線解答
邱女士，您必須明確的一點是，張某的簽字證明文書並不能直接在法律上證明房子的所有權歸屬。
我國《城市房地產管理法》第59條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。登記是房屋所有權取得、變更、消滅的生效要件，具有國家公信力，依法登記的房屋所有權受國家法律保護。另外，《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條規定：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。也就是說，房屋所有權到底歸屬於誰，應該看房產證本身。就您的情況而言，該房屋產權證上寫有張某的名字，該房屋的產權人應為張某。因此，張某所簽的證明書並不能在法律上證明房子的所有權歸您，在該房屋還未辦理過戶手續之前，該房仍然歸張某所有。
另外，《城市房屋權屬登記管理辦法》第35條規定：房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，並向登記機關申請補發，由登記機關作出補發公告，經6個月無異議的，予以補發。據此，如果張某的房產證遺失，他應當向原發證房管機關辦理遺失登記，在辦理好補證手續後，你們再按規定辦理房產過戶手續。當然，如果張某所簽的證明書被房屋管理部門或者人民法院審查確認該證明屬實，你們也可以以此作為證明所有權的法律文書。
症結所在本問題的症結在於咨詢者對沒有經過法律確認的個人簽字文書不能在法律上直接證明房屋所有權歸屬的問題不清楚。
律師提醒與注意事項
☆在我國的大多數城市，房地產權屬登記實行土地與房屋分別登記制度，即一處房地產要辦理兩個產權證書，一個是國有土地使用權證書，一個是房屋所有權證書。在買房時，應當注意不要遺漏這兩證，以免造成不必要的麻煩。當然，在廣州、深圳等少數城市，則是製作、頒發一個統一的房地產權證書。

2. 未達到合同約定的交房條件，業主收房是否有法律效力

首先由約定的，約定優先。而合同已明確約定180可以主張退房，是可以退房的，但你當時沒有主張權利，而辦理了相應手續，所以喪失了這一權利。但如果其繼續不交備案證明，你可以向房屋所在地人民法院提起訴訟，因其違約，賠償損失

3. 手寫的房產證明有法律效力嗎

沒有影響物權上的法律效力，一般房產登記簿寫的是誰房子就屬於誰。出具的條子可以日後作為付首付的證據使用。

4. 個人簽字的證明書是否具備法律效力

只要抄證明書是真實的、沒有受到威脅、合法的、都是有法律效力的。

但你要是為你的親屬作證，此證明書的效力會減低。

根據最高人民法院《關於民事訴訟證據的若干規定》第53條，不能正確表達意志的人不能作為證人。待證事實與其年齡、智力狀況或者精神健康狀況相適應的無民事行為能力人和限制民事行為能力人，可以作為證人

第57條規定，出庭作證的證人應當客觀陳述其親身感知的事實。證人為聾啞人的，可以其他表達方式作證

隔代親人可以作為證人,但因與當事人有親屬關系,證據效力低

5. 聲明書的法律效力

既然已經結清就不存在這些問題，而且勞務糾紛還構不成刑事犯罪，不用擔心，簽聲明書只是他不懂法而已。

6. 購房收據有法律效力嗎

買房收據具有證據的法律效力，證明買方向賣方支付了相應的價款，同時也能夠證內明買方履行容了合同中相應的付款義務。但其也僅能作為付款證據使用，在我國的法律上，房屋屬於不動產，所有權的轉移須登記，有無登記不影響合同的成立，也就是說如果你買房子時，要想擁有房屋的所有權，則應該到房產登記處登記，並領取房產證。所以如果只是拿到了收據並不能證明你就是房屋的所有權人，只能證明你與房主之間有房屋買賣合同關系，但房主依然可以把房子賣給其他人，其他人作了房屋登記的可以依法享有房屋的所有權;在此情況下我們只能主張要求對方承擔違約責任。一般情況下，我們在用到收據作證明的時候都是在法庭的質證環節，通過提供合法有效的收據，來證明合同的履行情況，從而達到一定的證明目的。這里律師提醒大家，買房收據一定要妥善保管，它與付款轉賬記錄可以形成完美的證據鏈條，從而保障我們的合同權利不被侵害。

7. 購房時的證明書或保證書有無法律效力

你這樣子的主要風險在於：你要證明你支付的款是購房款，而不是其他經濟來往。所內以目前的情容況，你是承擔了一定的交易風險。所以，雖然不能簽訂正式購房合同，但是可以先簽訂一個內部合同或者意向書之類的，可以證明開發商收的錢是購房款。 開發商出具的證明並不具有太大的法律意義，最大的意義在於證明收到的錢的性質。如果他到時候不履行合同，你也只能主張賠償損失。因為沒有正式合同對不交房或者不辦證的違約責任的約定，所以你可能最多隻能得到利息部分的損失賠償。還有一點要明確，你一定要留意你們簽合同的主體，是個人賣房還是開發商賣房（買賣合同的落款公章），如果是開發商賣房，合同一般都是經過房管局審批的。

8. 具有法律效力的證明書有什麼要求

具有法律效力的證明書沒有特殊要求，只要內容真實，形式合法就具有法律效力。

法律效力可以分為規范性法律文件和非規范性法律文件的效力。

規范性法律文件的效力，也叫狹義的法律效力，指法律的生效范圍或適用范圍，即法律對什麼人、什麼事、在什麼地方和什麼時間有約束力。證明書屬於狹義的法律效力。

(8)收樓證明書的法律效力擴展閱讀：

一、第五十四條 民事法律行為是公民或者法人設立、變更、終止民事權利和民事義務的合法行為。

二、第五十五條 民事法律行為應當具備下列條件：

行為人具有相應的民事行為能力；

1）意思表示真實；

2）不違反法律或者社會公共利益。

三、第五十六條 民事法律行為可以採取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規定用特定形式的，應當依照法律規定。

四、第五十七條 民事法律行為從成立時起具有法律約束力。行為人非依法律規定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除。

五、第五十八條 下列民事行為無效：

1）無民事行為能力人實施的；

2）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；

3）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；

4）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；

5）違反法律或者社會公共利益的；

6）以合法形式掩蓋非法目的的。（2009年8月27日，刪去第五十八條第一款第六項：經濟合同違反國家指令性計劃的，第七項：「以合法形式掩蓋非法目的的。」變更為第六項）

7）無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。

六、第五十九條 下列民事行為，一方有權請求人民法院或者仲裁機關予以變更或者撤銷：行為人對行為內容有重大誤解的；顯失公平的。被撤銷的民事行為從行為開始起無效。

七、第六十條 民事行為部分無效，不影響其他部分的效力的，其他部分仍然有效。

八、第六十一條 民事行為被確認為無效或者被撤銷後，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產，收歸國家、集體所有或者返還第三人。

九、第六十二條 民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。

9. 收樓通知書具有法律效力嗎

收樓通知書本身不具有法律效力，但通過層遞行為的轉化可能產生法律效力版。

通知書是指權：以書面告知的形式，送達到被告知人的手裡，是就某項事物的正式或非正式的警告或告知行為。對於發生通知書方是單方意思的表示，對於相對方只是產生一種說明告知作用，此時還沒有產生法律效力。

但要是被通知的相對方表示了接受行為，或按通知進行事項的履行，則產生了合同作用，產生法律效力。

根據《合同法》的一般原理，一份合同的訂立要經過要約和承諾兩個程序。所謂「要約」，即希望和他人訂立合同的意思表示。所謂「承諾」，是指受要約人作出的同意要約內容以成立合同的意思表示。承諾通知到達要約人時生效，合同成立。

按《合同法》的規定，通知在法律屬性上屬於「要約」，受通知人明確表示按通知執行則是對要約作出了承諾，至此，通知書即產生了合同效力，對雙方產生法律效力。