虛假租賃合同的認定和法律責任

『壹』 租賃合同效力如何認定

房屋租賃合同效力應該如何認定

1、什麼情況下房屋租賃合同不發生效力?
一般來說，出租人和承租人雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致後，合同視為成立後就發生法律效力。但根據我國《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》、最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》等有關法律法規的規定，下列的房屋租賃應認定合同無效。
(1)簽約主體不合格。當出租人或承租人不具備有效民事行為的主體構成要件，即主體不適格時，則所簽訂的房屋租賃合同無效。如無民事行為能力或限制民事行為能力未經法定代理人同意的自然人，或法人超出其權利范圍所簽訂的房屋租賃合同。
(2)內容不合法。主要包括：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的;惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的;以合法形式掩蓋非法目的;損害害社會公共利益的;違反法律、法規強制性規定等情形。
(3)客體不合格。房屋租賃合同中的標的物應當是法律、法規允許出租的房屋，根據相關規定，有以下情形的房屋不允許出租：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;權屬有爭議的;屬於違法建築的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全標準的;已抵押，未經抵押權人同意的;不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;出租房屋為名出租劃撥土地使用權的;有關法律、法規規定禁止出租的。
2、出租人就同一租賃物同時與兩個或兩個以上的人訂立租賃合同的，這些租賃合同的效力如何認定?
出租人就同一租賃物同時與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均為有效，承租人均可以依據租賃合同向出租人主張合同權利。合同簽訂時間在前的承租人主張後租賃合同無效的，不予支持。
租賃合同之一已實際履行，其他租賃合同的承租人主張履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在審理過程中，可以向當事人予以釋明，允許其變更訴訟請求，向出租人主張除合同實際履行之外的違約責任。
3、租賃合同未經登記，是否影響租賃合同效力?
租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經登記的租賃合同，不得對抗第三人。
最高人民法院《關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條就合同登記與效力之間的關系有明確的規定。因此，《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條雖然規定了房屋租賃合同應當向房產管理部門登記備案，但該條款並沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規定，故該條規定不能影響租賃合同的效力。
但是，考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時享有的優先購買權以及買賣不破租賃等較強效力，如果租賃合同未經登記就具有這么強的效力，對於不知情的第三人會造成很大的損害，對交易安全造成嚴重的不利影響。因此，從平衡交易各方利益的角度看，我們傾向於未經登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。
4、未經合法批准建造的房屋作為租賃標的物的，租賃合同是否有效?
未經合法批准建造的房屋，因其標的物具有違法性，該租賃合同應為無效。如被行政部門確定為違章建築的或所建造的房屋沒有合法審批手續的等。
5、房屋租賃合同無效的法律後果
我國《民法通則》第六十一條規定：「民事行為被確認為無效或者被撤銷後，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產，收歸國家、集體所有或者返還第三人。」
我國《合同法》第五十八條規定：「合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。」第五十九條規定：「當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。」由經可見，房屋租賃合同被認定為無效，一般情況下，承租人應當交還房屋，未未付的租金不再交付，超過實際使用期限交付的租金出租人應當返還。如有損失按過錯原則由雙方分擔，雙方互不承擔違約責任。且對於雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的還要予以制裁，以維護法律的嚴肅性。

『貳』 最高院關於未經消防驗收而訂立的房屋租賃合同如何認定效力的復函

在房屋租賃合同糾紛中，經常出現兩種情形：一是，出租人向房屋承租人主張拖欠的租金回和答遲延給付違約責任，而承租人則以案涉租賃房屋未經消防驗收，房屋租賃合同違反法律強制性規定，應認定為無效，故無需按約定給付租金和承擔違約責任；二是，出租人明知案涉房屋沒有消防驗收仍將其出租，後因市場租金上漲而試圖通過主張房屋租賃合同無效，而收回房屋，另行出租，謀取更高租金。
從函復精神來看，除了上述必須經消防驗收的房屋出租時會因未經消防驗收合格導致租賃合同無效，其他房屋租賃合同的效力一般不受是否消防驗收合格的影響。

『叄』 簽訂房屋廠房租賃合同後發現消防設施不合格，如何認定合同效力

關於房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十三條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。根據2008年修定的《中華人民共和國消防法》第十三條第二款的規定，依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。第二，租賃合同涉及的房屋不屬於法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院一般不以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用於開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。
根據《中華人民共和國消防法》第十五條的規定，公眾聚集場所在投入使用、營業前，建設單位或者使用單位應當向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關消防機構申請消防安全檢查。未經消防安全檢查或者經檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營業。對15條的理解不應有誤，開設、經營歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場從事商業經營活動，申報安全檢查的是針對上述公眾聚集場所的開設、經營者提出的，而不是針對房屋出租人的要求。公安消防機構對商業聚集場所未經消防安全檢查或者檢查不合同進行處罰的對象也是開業者、經營者，而不是房屋出租人。
另一種情況，如果房屋的設計建築應滿足《消防法》第10條的規定而未滿足，即依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的而投入使用的，房屋（廠房）出租人徑行出租，而租賃人用於開辦歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場等商業經營活動，也未進行消防檢查或檢查不合格。這種情況，房屋租賃人是否可以主張租賃合同無效？我認為，租賃合同違反了法律的強制性規定，不符合《消防法》的規定，應該認定合同無效。至於引起無效的責任也應該是在房屋的出租方，而租賃人雖然用於特許用途經營，提高了消防安全要求的水平，並不能免除出租方保證房屋滿足《消防法》規定基本消防要求的責任。
再另一種情況，若房屋租賃合同雙方當事人若在合同中明確約定了租賃合同的消防驗收檢查或驗收責任的，一般應該從其約定，但這僅限於民事責任。比如，依消防法第13條應當進行消防驗收的房屋，約定由承租方自行安裝設置相應的消防設施，此後若不能通過消防驗收或抽查，按照《消防法》的規定，對外的行政法律責任甚至刑事法律責任應仍是由出租方承擔，但對於其經濟損失和人身損失，自然可以依據合同要求承租方賠付。同樣，我認為，租賃合同雙方對《消防法》第15條的責任在合同中進行約定，也是如此。

『肆』 最高院關於未經消防驗收而訂立的房屋租賃合同如何認定效力的復函

[2003]民一他字第11號 雲南省高級人民法院： 經研究認為：根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的規定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺少法律依據。關於房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬於法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用於開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。 雲高法報[2003]45號 最高人民法院： 近年來，因房屋租賃合同糾紛而訴至人民法院的案件較多。由於城鄉分割的二元體制，對城市和農村的房屋是否需要經過竣工驗收及是否需要辦理房屋所有權證的要求並不一致。在我省，對農村特別是城郊結合部的房屋是否需要經過竣工驗收和辦理房屋所有權證實際上並無強制性的規定。在城郊結合部，農民集體在集體所有的土地上建蓋自用房屋，且所建蓋的房屋未按《建築法》的規定進行建築工程的設計，也沒有相應的消防設計，後將自用房屋出租用於經營性用途；承租人使用房屋後，也未因為房屋用途的變更而進行相應的消防設計和完善或整改消防設施，或者因為房屋所有權人未按相關規定建蓋房屋而導致承租人不能申報相關的消防工程驗收手續。另外，-些農村地區原來不屬於城市規劃區的范圍而現在方納入城市規劃區的范圍。在審理這些房屋租賃合同糾紛案件時，常涉及租賃標的物是否經消防驗收而以此為據來認定租賃合同效力的問題。 《消防法》及公安部《建築工程消防監督審核管理規定》等均規定，新建、改建、擴建內部裝修以及用途變更的建築工程項目的消防設計必須經當地公安消防監督機構審核批准後，方可交付施工。消防驗收不合格的，施工單位不得交工，建築物的所有者不得接收使用。未經驗收合格擅自使用的，由公安機關責令改正，並可對直接責任人和主管人員處以罰款、給予行政處分。對拒不改正或限期不改的，責令停止施工，已經完工的，責令停止使用。情節嚴重的，依法追究刑事責任。在租賃標的物是否經消防驗收和租賃合同效力的關系問題上，我院存在兩種意見： 一種意見認為，如果租賃標的物未經消防工程驗收或消防驗收不合格，應認定租賃合同無效。 另一種意見認為，不能簡單地以租賃標的物未經消防驗收或者消防驗收不合格就一律以租賃合同違反消防法規的強制性規定而認定租賃合同無效，而應區分不同情況分別作出處理：（一）對城市房屋，如果建築工程從設計開始就沒有相應的消防設計，也未經公安消防管理部門審核就開工，導致消防工程不合格而影響租賃合同履行的，應以標的物違反法律強制性規定而認定合同無效；如果有消防設計並經審核施工，竣工後因用途變更導致消防工程需要進一步完善、整改，且公安消防管理部門未責令停止使用的，不宜認定合同無效。（二）對城郊結合部農民集體自建的房屋出租後作為公眾聚集的場所，如果標的物的出租不符合《消防法》的強制性規定，可在責令相關當事人辦理相關的消防工程驗收手續後，認定租賃合同有效；對租賃等房屋雖未辦理產權證但產權明確為出租人的，或者房屋雖未經竣工驗收但各方對房屋質量沒有異議的，應當認定租賃合同有效。 上述兩種意見，我們傾向於後一種意見。 當否，請批復。 附：中華人民共和國消防法 第十條按照國家工程建築消防技術標准需要進行消防設計的建築工程，設計單位應當按照國家工程建築消防技術標准進行設計，建設單位應當將建築工程的消防設計圖紙及有關資料報送公安消防機構審核；未經審核或者經審核不合格的，建設行政主管部門不得發給施工許可證，建設單位不得施工。 經公安消防機構審核的建築工程消防設計需要變更的，應當報經原審核的公安消防機構核准；未經核準的，任何單位、個人不得變更。 按照國家工程建築消防技術標准進行消防設計的建築工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。

『伍』 如何認定租賃合同是否有效

您好，根據我國《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》、最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》等有關法律法規的規定，下列的房屋租賃應認定合同無效。
(1)簽約主體不合格。當出租人或承租人不具備有效民事行為的主體構成要件，即主體不適格時，則所簽訂的房屋租賃合同無效。如無民事行為能力或限制民事行為能力未經法定代理人同意的自然人，或法人超出其權利范圍所簽訂的房屋租賃合同。
(2)內容不合法。主要包括：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的；以合法形式掩蓋非法目的；損害害社會公共利益的；違反法律、法規強制性規定等情形。
(3)客體不合格。房屋租賃合同中的標的物應當是法律、法規允許出租的房屋，根據相關規定，有以下情形的房屋不允許出租：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；權屬有爭議的；屬於違法建築的；共有房屋未取得共有人同意的；不符合安全標準的；已抵押，未經抵押權人同意的；不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；出租房屋為名出租劃撥土地使用權的；有關法律、法規規定禁止出租的。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。