商品房認購書有法律效力嗎

① 購房常識：認購書是否有法律效力

審判實來踐中，對商品源房認購書性質的認定，歸納起來有兩種觀點：
一種觀點認為認購書就是正式預售合同，因為認購書是買賣雙方平等自願基礎上的真實意思表示；
另一種觀點認為認購書非獨立的合同，因為認購書僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定。
我們認為，認購書應屬於商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。
首先，認購書是平等主體之間為設立買賣商品房民事權利義務關系而簽訂的協議，根據我國合同法第二條規定，「本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議」，認購書應為獨立的合同。
其次，認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以也不應屬於商品房買賣合同。
最後，認購書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預測的環節與風險，如果將認購書直接認定為商品房買賣合同，那麼開發商在掌握優勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此「買賣合同」或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。

② 購房認購書具有法律效力嗎

認購書全稱為《商品房認購書》，是購房者與開發商對交易房屋有關事宜的初步確認內。在沒有簽訂《商品容房買賣合同》前，是解決買房相關事項的條款，具有一定的法律效力。

當您簽認購書時，需要注意開發商的信息是否准確；有沒有「預售/銷售許可證」的證書編碼；房屋基本信息包括樓層、朝向、戶型、房價等要約定清楚；定金繳納的時間、金額及違約處理辦法要與開發商進行約定；還要注意將開發商對你的承諾寫進認購書中。

因為認購書是具有法律效力的，在簽時，還要仔細查看。

③ 商品房認購書和買賣合同有什麼區別

兩者的區別主要在於：
(一)目的不同。
商品房認購書是預約合同，即為將來訂立商品房買賣版合同為目的而簽權訂的合同，屬於前契約階段合同;商品房買賣合同是本約合同，是為商品房買賣這一目的確定權利義務的合同。
(二)約定的內容不同。
認購書中約定的相對簡單，通常只約定房屋的面積、總價、地理位置及將在某一時間和地點簽訂商品房買賣合同等內容，買賣雙方一般無法直接憑認購書完成交易;商品房買賣合同則包括了房屋買賣的所有主要條款，如房款和房屋的交付方式和時間、產權證的辦理、違約責任等，買賣雙方可以就此完成交易。
(三)簽訂的時間點往往不同。
認購書通常是在商品房可以預售前簽訂，這是開發商為了能盡快回籠資金和穩定客戶的方法;買賣合同的簽訂則是在開發商取得商品房預售許可證後或在現房銷售的情況下簽訂。
房屋認購書與商品房買賣合同的主要區別不在於其的名稱，而在於其的內容，如認購書具備了商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，則認購書應當認定為商品房買賣合同。

④ 《商品房認購書》法律效力

商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現回房買賣合同之前所答簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」同時第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」綜上，認購書在一定的情況下是具有法律效力的。

⑤ 商品房認購書範本 注意事項和效力有哪些

購房者在與開發商簽訂正式的商品房買賣合同之前，通常會簽訂一份意向合同，我們稱為商品房認購書。那麼商品房認購書範本如何，有哪些效力和注意事項呢?對於這個疑問，小編來為大家解答!

商品房認購書範本

編號：

商品房認購書

雙方當事人：

出賣人(以下簡稱「甲方」)：

認購人(以下簡稱「乙方」)：

根據相關法律、法規規定，甲、乙雙方在平等、自願、協商一致的基礎上，就乙方認購甲方商品房相關事宜達成如下協議：

一、認購標的的基本情況

1.1乙方所認購的商品房為甲方開發的位於市區項目中的第樓單元號房(以下簡稱「該商品房」)。

1.2該商品房的建築面積為平方米，閣樓面積為平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為准。

二、認購標的的價款

2.1該商品房按照建築面積計價，單價為人民幣元/平方米，房款計人民幣元(大寫：)。閣樓按套計價，單套為人民幣元(大寫：)。

2.2房屋總價款為2.1所列款項之和，共計人民幣元(大寫：)。

三、認購款

3.1乙方應當於本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣元(大寫：)。乙方逾期未支付認購款的，該認購書自行解除，無須另行通知，甲方有權將該商品房另行出賣給第三人。

3.2甲方在取得預售許可證後，通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起日內，到銷售現場與甲方協商商品房買賣合同的相關條款，協商一致並簽署《商品房買賣合同》。(本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限)。

3.3乙方未在3.2條約定的期限內與甲方協商商品房買賣合同的相關條款的，該認購書自行解除，無須另行通知，乙方已支付的認購款不予返還，甲方有權將該商品房另行出賣給第三人。

3.4甲、乙雙方在3.2條約定的期限內協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第3.2條約定的期限屆滿次日起超過日的，本認購書自行解除，無須另行通知。甲方應當在本認購書解除次日起日內將已收取的認購款無息返還給乙方。

3.5甲乙雙方協商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須返還給乙方。

四、其他約定

4.1在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，需徵得甲方的同意。(變更為父母、夫妻、子女的除外)。

4.2乙方在本認購書中提供的聯系地址和聯系電話是甲方通知乙方的依據。乙方保證其提供的信息准確無誤。若甲方按照乙方提供的信息不能聯繫到乙方的，因此產生的不利後果均由乙方承擔。

五、附則

5.1本認購書未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致可簽訂補充協議，補充協議與本認購書具有同等法律效力。

5.2本認購書經甲、乙雙方簽字或蓋章後生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效後本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等法律效力;

甲方(公章)：乙方(公章)：

授權代表：授權代表：

證件號碼：證件號碼：

聯系地址：聯系地址：

聯系電話：聯系電話：

年月日年月日

商品房認購書注意事項

1、規避受牽制條款。

如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。前些年的認購書中往往有這樣的條款：購房人在規定期限內未簽訂合同的，開發商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協議。這種情況不能完全將過錯就歸結於購房人。但因為該條款的存在，開發商往往以此威脅購房人。如果由於各種原因必須簽訂認購書的話，應當避免該條款的出現。建議購房人要求簽訂認購書示範文本，該文本充分保護了購房人的利益。

2、購房者不要與開發商約定預付款或認購金予以「沒收」、「不予退還」等條款。

這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發商簽訂正式買賣合同，不論什麼原因都算購房者違約，開發商就要沒收認購金，不予退還;

3、不使用模糊概念。

在認購書對於價格條款的約定，不要使用「均價」，「優惠價」「折扣價」等，而要准確到單價的具體數額;

4、開發商答應為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進認購書。

如此價格保留10天，此房號保留10天。此時還要注意，這種保留是開發商的單方承諾，如果開發商沒有兌現承諾應該承擔違約責任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內必須購買的義務;

5、注意認購協議書中權利義務的對等性。

合同中體現的基本原則就是自願平等，換個角度說，即各方當事人應當在認購協議中規定必要的義務，雙方的義務都是圍繞合同目的的實現而確立的，任何一方的義務不能過多也不能過少。目前多數的認購書都是開發商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發商基本不承擔責任。為了避免一方責任傾斜，在簽訂協議時要注意加上限制開發商行為的條款。

6、在簽訂《認購協議書》時，購房者應對開發商提供的格式條款進行認真審查適當補充完善，將定金的約定范圍加以調整，從根本上將《認購協議書》與房屋買賣合同區別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權益。

商品房認購書的效力

一、沒有取得預售許可證的情況下簽訂人購協議的效力。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

根據以上解釋以及相關的立法背景來看，要簽訂一份受法律保護的商品房認購書必須滿足以下條件：開發商已經辦妥了立項、規劃、報建審批手續，也就是說只要認購書是在該手續辦理完之後簽訂的即使項目沒有辦理商品房預售許可證也是有效的。如果沒有辦妥以上審批手續，那麼極有可能被法院認定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護，嚴重的還會受到行政處罰甚至承擔刑事責任。

二、取得預售許可證的情況下簽訂的認購協議的效力。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

該條的規定不是說所有的認購協議只要具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同，而是說，在項目取得了預售許可證的情況下才有條件將認購協議認定為商品房買賣合同。這其實是在出於防止開發商跟購房者簽訂了預約合同後通過法律允許的規避手法從而達到欺詐購房者、炒作房價、謀取暴利的目的權宜之計，還有待進一步的法律的出台來徹底的解決這類問題。

按照民法理論，合同可以分為本約和預約。預約是指雙方簽訂合同約定將來簽訂一定合同的合同，將來簽訂的合同稱為本約。根據以上理論來分，認購合同即為預約，商品房買賣合同即為本約。兩者之間有著不同的性質和法律效力，預約合同的訂立當事人一方只能請求對方按照預約合同的約定履行簽訂本約的義務，而不能直接按照其上面的標的條款請求對方予以履行。例如：購房者與開發商簽訂了認購書，其上約定「本人購書簽訂之日起10日之內正式簽約」只是房屋的出賣人向購房者發出了其在10日內履行簽訂商品房預售合同的請求，而不是向購房者發出了必須要簽訂購房合同的要約。因此，如果認購書中有「在約定的期間內部簽訂合同的，定金沒收」之類的約定是無效的。簡單的說，某人簽訂的認購書，只要在約定的期限內根據認購書的條款去和開發商洽談商品房預售合同的具體事宜，就認為購房者已經履行了認購協議約定的義務，至於能否就商品房預售合同達成合意不是認購協議要約束的事項。

關於商品房認購書範本、注意事項和效力就介紹到這里了，雖說商品房認購書並不是正式的商品房買賣合同，但要是購房者不注意的話，還是有可能被開發商侵犯合法利益。各位購房者一定要仔細閱讀小編帶來的本文，了解在簽商品房認購書需要的注意事項，維護自己的利益不受侵犯。

⑥ 已經簽訂商品房認購協議有法律效應嗎

只要是經雙方意思表示一致所簽訂的合法合同協議都應當認定有效，在處理上需分類討論內：
根據最容高人民法院《商品房司法解釋》第4條對此做了較為明確的規定，具體分析如下：
1、如果認購書中明確約定，購房人應當在某個具體時間之內前來與開發商協商簽訂合同的，購房人則負有在約定的時間內與開發商協商的義務。如果購房人不履行該義務，顯屬違約行為，應當承擔相應的違約約定的時間內與開發商協商的義務。如果購房人不履行該義務，顯屬違約行為，應當承擔相應的違約責任。
2、如果預購人在約定時間內已經前來與開發商協商但未能達成合意的，對認購人而言並不一定構成違約。因為，認購書之條款一般較為簡單，並未涵蓋購房人所關心的全部事項；假如雙方存在分歧、無法達成合意的內容恰恰是該事項，則對認購人而言也並不意味著違約。其理由很簡單，合同的簽訂必須完全建立在雙方自願協商的基礎上，未能協商一致而簽訂本約合同的情形，對於認購書雙方當事人而言均不存在違約行為，無需承擔違約責任。

⑦ 購房認購書的法律效力，簽訂購房認購書應注意什麼

一、購房認購書的法律效力 無論認購書是預約合同、還是意向書或者是購房合同，均應具有法律效力，違反認購書約定內容都有可能產生相應民事責任。 簽訂認購書作為一種民事行為，其合法有效的前提是不得違反強行法規定。根據《商品房銷售管理辦法》第六條規定：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發商盡管未正式簽署商品房預售合同，但認購書的簽署也是一種預售行為，簽署認購書時也應取得預售許可證，否則認購書無效；如在起訴前開發商取得認購證書，依照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，可以認定認購書有效。 簽訂購房認購書往往需要繳納一定數額的定金 ，因此在簽訂認購書時要特別注意定金性質的約定。認購書中往往有定金約定，要求購房者向開發商支付一定數額的定金。學理上和司法實踐中將定金分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金、立約定金五類： （一）成約定金指作為合同要件的定金，因該定金的交付合同才成立。 （二）證約定金指以定金為訂立合同的證據 ，證約定金是為證明合同關系的成立而設定的，不是合同成立的要件，僅以證明合同成立為目的。 （三）解約定金指當事人為保留單方解除主合同的權利而交付的定金，也就是說交付定金的當事人可以拋棄定金以解除合同，而接受定金的當事人也可以雙倍返還定金來解除合同。 （四）違約定金指交付定金的當事人若不履行債務，接受定金的當事人可以沒收定金。 （五）立約定金指當事人為保證以後正式訂立合同而專門訂立的定金，交付定金的當事人若拒絕立約，將喪失定金，接受定金的當事人拒絕立約，則應加倍償還定金。 如前所述，認購書在性質上為一種預約合同，其定金約定功能是為了擔保本約即購房合同的簽定，可見認購書中約定的定金應為立約定金。購房人若拒絕簽定購房合同，則會喪失定金，開發商若拒絕簽定購房合同，則應向購房者雙倍返還定金。

⑧ 商品房認購書的法律效力及定金是否能

您好：
商品房認購書的法律效力及定金是否能要回
關於認購書的法律效力，歷來爭論很大。肯定的一方認為，認購書本身即為一買賣合同，雙方當事人磋商後簽訂一書面的認購書，如果當事人是在平等自願的基礎上表達了自己的真實意思，則從程序、形式、內容上看，認購書都已符合合同的成立要件，因此具有法律效力。否定派則認為，認購書與正式的房屋買賣合同不能混為一談。因主合同（即正式買賣合同）尚未成立，作為從合同的認購書根本就無效。那麼審判實踐中一般是怎麼處理的呢？司法實踐中普遍性的做法是傾向於採用肯定觀點的，認為只要開發商具備預售的條件，這個條件就是我們前面所說的商品房預售條件，即最起碼應當是具有預售許可證。在這種情況下，如果認購書為雙方真實意思表示，且內容合法，則認購書具有法律拘束力。特別是最高法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》頒布以後，認購書的法律效力更是有了明確的法律依據。該《解釋》第4條規定：「出賣人通過認購、訂購、預購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」即在一般情況下，認購書雖不是商品房買賣合同，但它具有法律效力。《解釋》第5條規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」就是說，具備了商品房買賣合同主要內容的認購書與商品房買賣合同具有同等的法律效力。
那麼，司法實踐中認可認購書的法律效力，是否意味著購房者必須在認購書所約定的期限內與開發商簽訂正式合同，否則，開發商即可沒收購房者的定金呢？這個問題正是認購書糾紛的症結之所在，也是我們今天要重點探討的問題。
根據我本人的理解及實踐經驗，我認為，雖然高院的司法解釋明確規定了認購書的法律效力，但實際上，認購書很難起到保證雙方當事人按時簽約的作用。特別是對購房戶來講，更是幾乎沒有實際的約束力。可以這樣說，如果你簽了認購書並且交了定金，到簽正式合同的時候，你不想買這個房子了，那定金幾乎可以百分之百的要回。完全沒有必要擔心定金會要不回來。為什麼呢？下面我就來說一說理由。
首先，我個人認為，認購書必須是在開發商具備預售條件的前提下簽署才有法律效力。高院的司法解釋雖然沒有明確這一點。但商品房銷售管理辦法規定：不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。可見，在不具備銷售條件的情況下，開發商不能收取購房人的定金。因此，簽訂認購書時，如果該樓盤沒有取得預售許可證，那雙方簽署的認購書其實並沒有法律效力。既然認購書無效，那開發商自然也就不能依據認購書沒收定金了。退一步講，即使在沒有預售許可證的情況下簽訂的認購書被認為有效，那也未必對購房人不利。因為，到簽正式合同時，開發商必須取得預售許可證，否則，開發商就不具備簽合同的資格。如果真的出現這種情況，那我們不僅可以要求開發商返還定金，而且可以要求開發商雙倍返還定金。因為，既然認購書是有效的，那開發商就應當按照約定時間簽署正式合同，現在，因開發商不具備預售資格導致不能簽訂正式合同，那開發商理應承擔雙倍返還定金的責任。
那麼，在開發商具備預售條件的情況下簽了認購書，將來如果不想簽正式合同，定金能退回來嗎？當然能。因為根據高院的司法解釋規定：因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。何謂不可歸責於雙方當事人的事由？我認為，雙方對正式合同的條款達不成一致，就是不可歸責於雙方當事人的事由。認購書中雖然包括了房屋位置、面積、價款等內容。但相對於一份完整的預售合同來說，還有很多內容沒有包括，比如辦理房產證的期限、面積誤差處理方式、違約責任等等。而現在的開發商一般都很牛氣，牛氣的表現之一就是不允許修改合同，要簽就安全按照他們擬定好的簽。在這種情況下，如果我們不想買這個房子的話，我們完全可以就合同條款向開發商發難。如果開發商不同意修改合同條款或簽訂補充協議，那合同自然就簽不成了。此時，開發商當然可以指責是我們不想買，而我們也可以指責是開發商不想賣。很顯然，這種情況下無法將責任歸咎於任何一方。因此，任何一方也就沒有理由要求適用定金罰責了。