賣房回購的法律效力

① 房屋回購擔保是什麼

我認為，這種所謂的「回購擔保」至少是沒有法律依據的。

先從擔保談起，《中華人民共和國擔保法》僅規定了五種擔保形式即保證、抵押、質押、留置、定金，並沒有所謂的「回購」，所以，從根本上講，「回購擔保」不是一個法律概念。
我們勉強可以將這種「回購擔保」理解為發展商的保證，即便如此，也是與法有悖的。

中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》規定，借款人（即購房小業主）必須以所購自住用房作為貸款抵押物，且必須將住房價值全額用於貸款抵押，並需辦理抵押登記手續。
其中第二十三條規定：「借款人不能足額提供抵押（質押）時，應由貸款人認可的第三方提供承擔連帶責任的保證」。

由此可以看出，第三方的保證，也只是在小業主不能足額提供抵押物時才需要。但是，銀行按揭貸款，大都是按照房屋價值的70%貸出，並要求小業主把房屋價值全部用於貸款抵押，所以，基本上不會出現抵押物價值不夠的可能。
有些銀行為保險起見，要求再多些保證，但是，中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》規定這種保證必須是連帶責任保證，而並不是什麼「回購擔保」，所以這種「回購擔保」是與法有悖的。

事實上，「回購擔保」在實踐中也是行不通的。

我國《擔保法》第二十八條規定：「同一債權既有保證，又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任」。而按揭貸款過程中，房屋抵押是物的擔保，但一般而言，抵押物房屋的價值往往超過貸款額。也就是說，物的擔保以外的債權為零。那麼，要發展商或其他人的保證還有什麼用處呢？

更何況，發展商提供的是「回購擔保」而非「連帶保證責任」，這就更沒有意義了。因為這只是發展商的一種承諾，承諾在某些條件下，從銀行那裡購回物業單元。從法律角度講，這實際上是指，當小業主無法償還債務時，銀行作為抵押權人有權行使抵押權，變賣、拍賣抵押物並從中受償，而此時發展商願意購買抵押物。這種承諾並不具有法律約束力，發展商雖然如此承諾，但現行法律並沒有規定發展商必須這樣做。

所以，如果小業主真的出現無力還款情形，則銀行可以向法院起訴小業主，保護自己的權益。如果尚有其他保證人（包括發展商）承擔連帶保證責任，則銀行可以同時起訴保證人，但卻根本不能同時起訴提供所謂「回購擔保」的發展商，更不能要求發展商代為償還小業主無力歸還的債務。

並且，這種「回購擔保」的法律關系是比較模糊的。發展商賣房，是賣給小業主而非銀行的。雖然銀行提供了大量的按揭貸款，但是購房合同的雙方當事人仍然是發展商和小業主，銀行不是房屋買賣關系中的當事人。即便發展商要回購房屋的話，也只能向小業主回購，而不能向銀行回購。

在特殊情形下，銀行可能要求發展商提供某一成數（例如樓價10%）的擔保，但絕對不是回購擔保。
綜上所述，我認為所謂「回購擔保」是一種在我國房地產業法律不健全時出現的特殊情形，實踐中對於發展商來說，還看不出來有什麼不利的地方。如果貸款貸款銀行堅持，那麼在協議中寫上也沒有太大關系。但是對於銀行而言，「回購擔保」 應該說毫無意義及保障

② 商鋪包租回購合同有法律效力嗎

只要是平等、自願的，是具有法律效力的。可以更保險一些，做個公證。

③ 如何認定商品房買賣合同中房屋回購條款的法律性質

商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
簽訂商品房買賣合同注意事項：

(一) 查證：

最主要的應該看商品房預售許可證。一定要看原件，要看清楚您所預購的房屋坐落位置、樓號、單元號、房號是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。如購買地下車庫應註明地下車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款以及維修費、物管費等等。

(二)面積的確定與差異的處理：

應當明確合同中認定的面積是出賣人暫測面積，還是房地產產權登記機關實際測定的面積(對於預售商品房來說，一般都是暫測面積)。根據我國現行的房地產權屬登記制度，房屋的面積以產權登記機關實際測定的面積(即產權證上登記面積)為准，只有這一面積數值具有法律效力。

另外，由於房屋的牆皮厚薄、測量誤差、設計更改等原因，暫測面積與實際面積發生差異的現象客觀存在且相當普遍。因此，消費者在簽訂合同時一定要在合同中詳盡地約定面積差異處理的方法。

(三)計價方式與價款：

應當明確合同中選擇的是哪種計價面積，是建築面積、套內建築面積，還是按套計價等。通常是採用建築面積計價，這時還要明確套內建築面積和公共(用)分攤面積是多少。

(四)付款方式的選擇：

在合同中應予明確付款方式和交付時間，同時明確違約責任。對於一些不合理的、缺少依據的收費，如出賣人聘請律師的費用、委託中介費、銀行手續費等可以拒付。

(五)物業維修資金的交納：

物業維修資金是房屋維修的專項資金，此項資金應存入專項維修資金專戶。消費者在簽訂合同時，一定要明確交納方式，如果委託出賣人代為交納的，應約定維修資金繳納憑證領取日期。

(六)裝修質量要求：

要詳細地把裝修質量要求寫進合同。如：卧室、廚房、衛生間的裝修標准、等級，建材配備清單、等級，屋內設備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、傢具瑕疵，房屋抗震等級等。

(七)關於規劃、設計中途變更的約定：

房地產開發項目在建設過程中，有時會出現規劃、設計中途變更情況，消費者在簽訂合同時應認真查看合同中可能出現的規劃、設計變更事項，並進行詳細約定。

(八)保修責任：

合同中要明確規定商品住宅的保修責任。按照規定，出賣人在商品住宅交付使用時，必須向買受人提供《商品住宅質量保證書》和《商品住宅使用說明書》，並作為商品房買賣合同的補充約定。出賣人應當按照《商品住宅質量保證書》和商品房買賣合同的約定，承擔商品房保修責任。

(九)合同糾紛的處理：

在合同履行過程中有時難免會發生爭議，因此消費者一定要與出賣人約定好爭議解決途徑和方式。

(十)關於產權登記的約定：

必須要求出賣人承諾將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案的具體時間，明確房地產權屬證書辦理的方式(由出賣人代辦或自行辦理)以及遲辦的違約責任。

(十一)補充條款簽合同要注意的事項：

由於補充協議大多含有建築、房地產、法律等專業術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急於和出賣人簽訂補充協議，先將補充協議拿回來，找相關專家進行咨詢，將補充協議中不合理的地方找出來，並對其進行修改。

(十二)其他注意事項：

在簽《商品房買賣合同》時，應在所有空白處劃線;雙方另有約定的，在每句話末了蓋章或者劃線。

在簽訂正式購房合同後，最好對該合同進行復印備份，並由出賣人或代理人簽名確認，直至該合同由出賣人到房管部門備案，以便日後出現糾紛時作為證據。

④ 什麼叫返租與回購

返租是經濟行為，比如賣房，就有給你包返租，就是房子賣給你後，再返租給房產公司；回購則是約定若干年後按照議定的價格賣回給原出售方。

⑤ 回購協議是啥意思

舉個簡單的例子，我有房子一套，現在需要錢急用，但我又不想賣房。你有錢，我對你說這個房子先賣給你，但我保證1年之後以賣給你價格的基礎上上浮10%再回收這套房子。 這個就算是一個簡單的回購協議

⑥ 房屋回購協議是否有效

所謂商品房回購，是指開發商將自己出售給購房人的商品房（包括期房和現房）予以購回的行為。其特徵如下：
1，商品房回購的主體是開發商、購房人或貸款人。商品房回購的回購合同，有可能是開發商同回購房人簽訂，如開發商對購房人承諾：購房人購買商品房的，在經過多少年以後，由開發商按一定的投資回報率予以回購；有可能是開發商同貸款人簽訂，如開發商對貸款人承諾：當購房人連續幾個月不能還款，貸款人變賣抵押房屋時，由開發商予以回購；還有可能是開發商同購房人、貸款人三方一起簽訂，如合同約定：當購房人連續幾個月不能還款，貸款人要求開發商對該商品房予以回購，開發商則按照合同約定予以回購，這種在實踐中比較多見。
2，商品房回購的標的是商品房，包括預售商品房和現售商品房。實踐中，除商品房之外，其他房屋也有可能存在回購的問題，如房改房特別是購房人只享有部分產權的房改房，在購房五年後進入市場交易時，原單位在同等條件下享有優先購買權，如果單位從購房人手中將該房改房買回，實質上也屬於回購。因此，商品房回購的標的只指開發商開發的向社會發售的商品房，而不包括房改房、集資房、拆遷房、國有直管公房及私人所建住宅等非開發商開發的房屋。
3，商品房回購的性質實質上是一種新的買賣關系，是對開發商已售出的商品房通過再交易行為而使之重新回歸開發商。在這里，開發商由原來的賣方變為買方，購房人由原來的買方變為賣方，買賣雙方的權利義務關系通過回購合同重新確定。

⑦ 房地產商簽訂的十年回購合同具有法律效應嗎

具有法律效力，雙方真實意思表示不違反法律法規的都有效

⑧ 售房商同意為借款人提供連帶責任保證,並承擔回購義務什麼意思

連帶保證責任，是保證責任的一種。即沒有先訴抗辯權，待借款人無法向版銀行履行權還款義務時，銀行有權直接把保證人告上法庭，其保證效力比一般保證更高。
回購義務，指的是開發商有義務回購房產，該項約定是指房產被抵押給銀行，而當借款人（即購房人）無法償還貸款的話，銀行變賣房產，開發商因將房產買下。因為銀行要了房子也沒用，銀行只想將有關款項收回。
希望我的回答能夠幫助你。

⑨ 開發商回購房產，賣房子應該注意什麼

一定要提前做單獨的回購房屋價格評估。

一般情況下以下五種情況可以回購：

1、實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%；

2、開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期；

3、開發商變更規劃、設計影響房屋結構形式、如戶型、空間尺寸、朝向等；

4、開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋；

5、發生重大自然或人為災害時，由政府組織科學論證，確定是否由政府回購。

(9)賣房回購的法律效力擴展閱讀：

回購流程：

（一）資格審查

市住房保障中心會同有關部門對申請購買經濟適用房或限價商品住房等各類政策性保障住房的申購家庭進行資格審查，並向符合申購條件的對象發放經濟適用房或限價商品房《資格認定通知單》。

（二）簽訂定房合同或選房協議

申購家庭憑《資格認定通知單》，在規定的時間內選購發售的經濟適用房或限價商品住房。選定房屋後，與經濟適用房建設單位或限價商品住房房地產開發商簽訂定房合同或選房協議。

（三）住房出售申請

有自有產權住房的申購家庭，在取得《資格認定通知單》後，即可向市住房儲備中心提出住房回購的申請，並填寫《自願出售自有產權住房意向申請表》。

（四）實地踏勘和產權查檔

市住房儲備中心應對申購家庭的自有產權住房進行實地踏勘和產權查檔。實地踏勘人員應不少於三人，踏勘時應製作記錄並簽字。申購家庭應配合市住房儲備中心實地踏勘工作。

（五）房屋評估

對回購房屋進行價格評估的估價機構由市住房儲備中心和申購家庭雙方通過協商在評估機構名單中選取並共同委託；協商不成的，雙方在估價機構名單中採取抽簽等方式確定並共同委託。估價機構不得接受市住房儲備中心和申購家庭單方對回購房屋價格評估的委託。

房屋評估費用由市住房儲備中心承擔。

（六）確定回購價格

估價機構做出房屋估價結果後，雙方對評估結果均無異議，則雙方以《房屋回購價格確認書》確認評估結果為房屋回購價格。

如雙方中任何一方對評估結果有異議，則可向估價機構書面申請復核評估價，也可由雙方共同協商另行委託一家估價機構進行重新評估，重新評估費用由提出異議的一方承擔。

（七）簽訂《政策性住房申購家庭自有產權住房出售協議》

申購家庭憑《房屋回購價格確認書》和經濟適用住房或限價商品住房的定房合同或選房協議，選擇以下適當的出售方式，與市住房儲備中心簽訂《政策性住房申購家庭自有產權住房出售協議》。

1、一次性領取售房款並立即交付原住房：在簽訂《政策性住房申購家庭自有產權住房出售協議》後，雙方辦理產權變更手續和交接手續後，市住房儲備中心向申購家庭一次性支付全部購房款。

2、一次性領取售房款並在一定期限內臨時租住原住房：在簽訂《政策性住房申購家庭自有產權住房出售協議》後，雙方辦理產權變更手續，市住房儲備中心向申購家庭一次性支付全部購房款。

申購家庭與市住房儲備中心按照市場租金標准簽訂《住房臨時租賃合同》，租賃期限不得超出申購的政策性住房交付使用後的6個月。

3、分期領取售房款並在一定期限內無償居住原自有產權住房：在《政策性住房申購家庭自有產權住房出售協議》中約定付款方式為市住房儲備中心為申購家庭預付購買政策性住房的首付款。

最高限額不超過原自有產權住房評估總價的50%，首付款直接支付給政策性住房的建設單位，剩餘房款在辦理了房屋產權變更手續和交接手續後，支付給申購家庭；申購家庭應在申購的政策性住房交付使用後的6個月內將原自有產權住房交付市住房儲備中心，並協助辦理房屋產權變更手續。