對我國不動產登記立法的幾點建議
A. 我國的不動產登記制度是什麼形式
在我國登記具有一種行政監督的作用，不動產登記是國家對不動產市場進行監督管理的重要手段，因此登記要與對不動產的監管工作聯系在一起.對不動產物權我國立法一向採納登記要件說，即不動產物權的取得、消滅和變更，非經登記，不能產生法律效力。
B. 不動產登記制度
所謂不動產登記就是指經權利人申請國家有關登記部門將有關申請人的不動產物權的事項記載於不動產登記簿的事實。換言之，不動產登記是指登記申請人對不動產物權的設定、轉移在專門的登記機關依照法定的程序進行登記。從登記的內容上看，主要包括物權的取得和物權的變更兩部分。嚴格地說，對不動產登記程序、登記申請人、登記機關、登記請求權、登記的事項、登記的審查等問題都必須有專門的法律規定。但在我國，有關登記的法律卻一直處於空白狀態。特別是反映物權權屬狀態的《物權法》遲遲未能出台，使我國的不動產登記制度一直處於一種無序的狀態，給社會主義市場經濟中的交易行為帶來了很多不安全的因素。特別是近幾年來的商品房開發、商品房買賣，更出現了一房多賣，交了款卻無房，有房無產權證，某些不法開發商更是一方面將房屋出售給售房者，另一方面又將房屋的產權證拿到銀行去設立抵押貸款，騙取銀行資金。如此林林總總，已經嚴重地影響了社會主義市場經濟的建設，同時也給社會帶來了許多不安定的因素。因此建立符合我國國情的不動產登記制度，已經是刻不容緩的事實。本文作者試圖通過對登記制度的功能、建立統一的登記機關、實行登記機關的實質審查制度、對登記的效力、登記機關的責任制度等方面加以論述，從而揭示建立適合我國國情的不動產登記制度的制度模式。
二、不動產登記的功能分析
對於不動產登記制度的功能，無論是英美法系還是大陸法系，對該功能皆有一致的認同，即公示功能和公信功能兩個方面。具體體現在以下方面：
1、物權設立的公示功能
除了極少數法定物權以外，物權的產生都以公示為條件，公示方法一旦不存在，則物權制度也不存在，即使當事人之間存在協議，該協議也只能在當事人之間生效，不能對抗第三人。物權的產生與設立的公示是不可分離的，設立公示是物權產生的重要條件，只有建立完備的公示制度,才能使當事人明確哪一些物權已經設立。如果當事人通過合同約定設立某種物權，但尚未進行登記，也沒有完成公示的要求，人們便可以相信此種物權並沒有產生。設立的登記不僅可以彰示物權的產生，而且有助於解決物權的沖突，這就是說在同一物之上存在兩個以上的物權時，應當以登記的時間的先後來確定應當確認和保護哪一項物權。在債權與物權的劃分上，很明顯登記制度表明的是物權關系，而非債權關系。
2、物權變更的公示功能
如果某種物權雖然已經發生了變動，但沒有通過公示予以彰示，人們沒有理由相信此種物權又發生了變動。這就是說，由於沒有辦理登記手續。因此不能對抗第三人。從法律效果上來看，只要作為公示內容的物權現狀沒有變動，便可以視為物權變動未曾發生。反過來說，如果登記記載某項物權已經發生變動，但事實上並沒有變動，也可以認為物權已發生變動。例如，甲乙雙方在訂立了房屋買賣合同後，雙方並沒有實際交付價款和交付房屋，但已經辦理了房屋登記過戶手續，對於公眾來說，人們可以認為該房屋的所有權已經發生了轉移。
3、權利正確性的推定功能
在一般情況下，登記權利人與事實權利人都是一致的，但在某些情況下由於登記發生錯誤或者其它原因，也可能會出現不一致的現象，在此情況下，應推定登記所記載的權利人便是法律上的真正權利人。在交易過程中，任何交易當事人都只能相信登記而不能相信其它證明。如果第三人相信登記有記載的內容，與登記記載的權利人發生交易，即使登記所記載的權利人與實際的權利人不一致，也仍然應當保護善意第三人的利益。對於登記所記載的權利人與實際權利人不一致時，有關當事人必須依據法定的程序請求更正。
4、對登記所記載內容的信賴
由於登記具有公信力，登記記載的內容即使發生錯誤，但因為信賴公示內容而發生交易的當事人，其信賴應當受到保護。在登記內容沒有依據法定程序更正以前，登記所記載的權利對相對人就應當認為是真實的權利。他人就不必再花費一定的交易成本和時間精力，在調查了解標的物的權利狀況以及真正的權利人，也不必因此而擔心在受讓該標的物以後可能會受到第三人的追及。只要基於公示所彰示出來的權利和內容並基於對公示的內容的信賴而從事了交易行為並受讓了財產，此種交易就不應該被宣告無效，財產也不應當被追奪。另外，凡是信賴登記所記載的權利人而與權利人進行交易的人，在沒有相反的證據證明其明知或者應當知道不動產登記簿記載的權利人並非真正的權利人時，都應當推定其具有善意。再則，在保護相對人的此種信賴利益時，法律所保護的是善意的相對人，而並非保護惡意的相對人，如果某人明知或應當知道不動產登記簿上記載的權利人並非真正的權利人，而仍然與之進行交易，此種交易不受法律保護。
三、我國不動產登記制度的完善
1、建立統一的登記機關
登記機關就是指專門從事登記職能的特殊部門。在我國，根據不動產性質的不同，其不動產物權的登記主辦機關也不同，產生這種登記多頭負責的狀況的主要原因是因為我國登記制度是與行政管理部門的設置和職權結合在一起的，如土地由土地管理部門管理，土地使用權登記也在土地管理部門進行;房屋由城建部門管理，產權登記也在該部門進行。
登記多頭負責所產生的弊端是：第一，因登記機關分散，不利於有關交易當事人查閱登記，很難給交易的當事人提供全面的信息。第二，為有關當事人進行登記造成極大不便。第三，分散的登記制度也造成了房、地分別抵押和房產重復抵押的現象。例如，某人獲得一塊土地的使用權，將該土地抵押給甲並在土地管理部門登記，房屋建好後又在房產部門將房屋抵押給乙，兩個抵押權發生沖突。第四，多頭負責也造成登記程序及效力不完全相同，從而給不動產交易帶來了不少障礙，給正常的交易秩序也造成了一定的妨害。第五，各登記機關為了獲取部門利益，爭相登記，重收費而輕審查，致使登記公示制度流於形式。因此建立
統一的登記制度是我國的當務之急，而建立統一的登記制度首先就是要統一登記機關。目前，世界各國關於不動產的登記由三種機關負責：一是由司法機關主管，二是由專職機關主管，三是由房地產行政管理部門負責。
結合我國實際，筆者認為，我國不適合採用司法機關登記制度，這是因為一方面，我國各級法院承擔著繁重的審判任務，如果讓它承擔繁重的登記工作，未免負擔過重，尤其是讓它承擔登記的實質審查工作。另一方面，在物權發生爭議的情況下，法院要確定真正的權利人，必須要審查登記的真實性問題，然而如果由法院進行登記，登記的結果必然對法院最後的裁判產生影響。也就是說，即使登記發生錯誤，法院也可能不會輕易改變其登記的錯誤。而且由於法院及其工作人員的過錯造成登記錯誤，要依法追究法院自身的責任，對於法院來說也很難處理。
建立統一的登記機關應確定不動產登記的性質。在我國登記具有一種行政監督的作用，不動產登記是國家對不動產市場進行監督管理的重要手段，因此登記要與對不動產的監管工作聯系在一起，據此筆者認為，在我國登記職能無論是由專職機關行使，還是由房地產行政管理部門行使都具有一定的合理性，關鍵是負責登記的行政機關必須統一，不能實行多頭負責。
2、實行登記機關的實質審查制度
確立何種審查制度就是確立登記機關的何種職責。目前，我國登記機關完全採取的是一種形式的審查，加上登記機關不統一，以至於造成登記所記載的內容常常出現錯誤。在實踐中，如果登記的內容發生過多錯誤，將損害登記制度應有的功能。因為，一方面如果登記內容經常發生錯誤，交易當事人經常依據錯誤的信息發生交易，過多的登記錯誤會使人們越來越不願意去查閱登記簿，為了保證交易的安全，相對人寧願自己去調查，這樣必然給交易造成極大的妨礙。另一方面，登記如果發生過多的錯誤，登記產生的公信力將會使真正的權利人受到損害。
實行登記的實質審查，就是說登記機關在接收了當事人的登記申請後，就應當對登記的內容進行詢問和調查，以確保登記內容的真實性，為此在法律上應當賦予登記機關一定的調查職權，筆者認為法律應規定登記機關享有下列許可權。
(1) 詢問申請人
(2) 要求申請人提交必要的相關材料
(3) 查看不動產的實際狀況
(4) 對申請人提交的文件的真實性進行調查
(5) 對提供虛假證明的行為人進行處罰。登記機關有足夠理由認為權屬存在爭議或者內容失實的，可以不予辦理登記。在我國房地產市場不斷發展的情況下，房地產交易日益頻繁，更加要求登記的准確性，因此建立登記實質審查制度勢在必行。
3、統一不動產登記的法律效力
不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：
一是登記對抗主義。認為不動產物登記並非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。
二是登記要件主義。認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發生法律效力。德國等國採用此立法例。
三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。
另外，對不動產物權登記的效力，多數國家及地區還根據登記原因的不同而賦予登記不同的效力。我國立法一向採納登記要件說，即不動產物權的取得、消滅和變更，非經登記，不能產生法律效力。這一學說賦予登記較強的法律效力，這對於我國日益發展的房地產業來說，有利於其健康發展，有利於政府對其進行監督。
4、完善登記機關的責任制度
建立一種制度其核心問題便是責任的承擔問題，建立統一的登記機關並賦予該機關相應的職能權利。但與權利相對應的責任如何匹配呢?由於登記機關的性質有別於贏利性的企業，又有別於行政、司法機關具有的獨特功能，因此對其責任的分擔存在很多不同的處理方式，在世界各國，因其法律制度、政治、經濟文化的差異，而有許多不同的規定。
在我國，登記機關在登記時經常出現錯登、漏登、重復登記及登記資料的遺失，致使相關當事人損失慘重，而登記機關卻從不承擔相關責任。這是一種權利和義務被嚴重割裂的畸形現象。首先，登記機關僅僅只享有收費的權利，而不對錯誤登記的後果負任何責任和義務，損害了當事人的合法權益，對當事人而言是極不公平的。這種權利義務不平衡的現象是造成出現諸多登記糾紛的重要原因之一。因此，必須使登記部門在享受一定利益的同時承擔一定的責任和義務，這才能體現權利和義務對等的原則。其次，登記機關對登記內容不承擔任何責任，不利於加強登記機關的責任感，登記機關就很難有壓力和動力來履行其審查登記義務。再者，這種只有權利而不承擔義務的做法在實踐中已經產生了很多問題，如本屬於法人的不動產，卻被法人中的個人以自己名義進行登記，然後拿去買賣、抵押;土地使用權已被法院查封，卻依然能辦理抵押權登記，一旦抵押權人在法院訴訟時，如果不能及時發現並提出異議，其抵押權的實現就會落空，而登記機關對此卻不承擔責任。更有甚者，由於我國經濟處於轉型時期，各種財產權制度剛剛興起，既無經驗也無相關東西借鑒，因此登記狀況令人擔憂，登記機關的少數工作人員更是利用登記制度上的缺陷，與外界惡意串通，故意虛假重復登記。另，在改革開放後，各地政府為了發展經濟，制訂了本地的一些政策，對許多不符合登記條件的物權，也給予登記。如土地使用權，有些房地產開發商在未交足或只交了很少一部分土地出讓金的情況下，仍然能堂而皇之的辦理了土地使用權證，同時某些不法開發商利用該土地使用權證到銀行辦理抵押貸款。如果開發商守信譽則不會出現什麼問題，但有的開發商惡意經營，造成了不僅國家的土地出讓金無法收回，銀行的貸款也根本無法收回後果。因此，在社會經濟生活中產生這些糾紛和問題，歸根結底都應當是登記制度不規范，政府的行政行為不規范所造成的。
根據物權法和不動產登記的基本原理，登記是以國家的公信力為不動產的交易提供法律基礎的行為。如果登記發生錯誤，也就是交易基礎發生錯誤，當事人及其他利害關系人均可能因此而遭受損害。因此有關不動產登記機關應承擔相應的賠償責任，同時登記機關應建立責任追究機制，登記官員對登記內容不承擔任何責任，就很難有壓力和動力來履行審查義務。由於登記官員不認真負責而出現錯誤登記、遺漏登記、遺失登記資料、遲延登記等事項時，應根據行為性質、行為後果酌情給予警告、處分，直至開除公職。由於登記官員與他人相互勾結、惡意串通，給國家、集體或有關當事人利益造成重大損失時，應該追究登記官員的刑事責任。在登記機關對外履行賠償責任後有權向登記官員(及與其勾結的當事人)追究責任，行使追償權要求其承擔一定賠付義務。只有建立一套合理的責任追究機制，才能保證登記制度的功效得以充分的發揮。我國台灣土地法第68條規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。」綜上，筆者認為登記機關應對下列情況承擔責任。
(1)登記機關有登記錯誤、遺漏和遺失登記資料的行為。有學者認為登記機關應當在有「重大過失」時承擔責任，如果是因為一般的甚至輕微的過失而發生登記錯誤，不應該使登記機關承擔責任。但是，登記機關的一般的或輕微的過錯也並不代表其造成的損害後果就一定很小。因此，登記機關承擔責任與否，應看其是否有過錯及其過錯是否給當事人造成損失，並不能以過錯大小來加以區分。
(2)違背登記程序主要包括不公告或違背公告期限、無正當理由拖延登記時間、無故拒絕有關當事人的正當的查詢登記的請求、有限公開登記資料、拒絕變更或更正登記等等。建立統一的登記程序的目的在於保證登記的過程能夠順利完成。由於登記機關的過錯而沒有按登記程序的要求完成登記手續給當事人造成損害的，應當賠償。
(3)登記官員與他人相互勾結、惡意串通，造成當事人損害的，依民法通則的相關規定應首先由登記機關對自己工作人員的故意侵權行為承擔責任。
(4)如果登記機關為執行上級機關、其他機構或有關領導人員的指令等外來干涉而進行了錯誤的登記，仍然應當理解為登記機關的過錯。對於這類過錯，為了及時救濟，登記機關應先行承擔責任，然後再由登記機關系統內部平衡其各自的責任。
從以上情況可以看出，由於登記機關的過錯，造成相對人損失的，應當承擔責任。但是如何承擔責任呢?或者說如何賠償損失呢?從國外立法實踐上看，德國和瑞士專門設立登記賠償基金，以彌補可能造成的對真正權利人利益的損害，我國也應仿此例設立專門的登記基金。登記基金的來源應包括以下部分：(1)登記機關可以共同向保險公司投保，設立責任保險。投保費用應每年從登記收費(包括登記費和查詢費)中按一定比例提取，其比例大小依每年可能發生的賠償額相應確定。(2)國家和地方政府每年應在財政預算中劃出一部分作為賠償基金。(3)登記機關可以依法行使追償權，以保證有足夠的賠償基金。由於登記官員自己的過錯而造成當事人的損失，登記機關在先行賠付之後，應按賠償額的一定比例要求登記官員承擔民事責任，其大小比例應依達到足以警示登記官員的標准來劃定。如果是登記官員與有關當事人惡意串通，進行虛假登記，給他人帶來利益損失時，登記機關首先應對受害人承擔賠償責任，而後應要求登記官員與有關當事人就全部賠償額負連帶清償責任。(4)提高登記機關工作人員的素質，加強業務技能培訓和職業素養的培訓。
綜上，建立健全和完善我國不動產登記制度，是建立社會主義市場經濟制度的主要制度保證，也是社會法律制度的重要組成部分。因此，探索建立適合我國國情的不動產登記制度是十分必要的。
詳情請看參考 http://china.findlaw.cn/info/wuquanfa/wqbd/bdcj/81889.html
C. 建國後我國不動產登記變遷特點
不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載於不動產登記簿的事實。
建國初期，我們也曾建立起了不動產登記制度，但隨著社會主義改造的完成，中國在經濟體制方面實行全面的公有制，登記制度失去了存在的基礎，使該制度在中國一度中斷30多年。改革開放以後，特別是《土地管理法》頒布以後才逐漸恢復和發展。登記制度在中國雖然歷史悠久，但真正意義上的作為物權公示手段的不動產登記制度卻起步較晚，且一開始就服務於不動產行政管理的目的，帶有濃厚的行政色彩，使該制度未能在維護交易便捷與安全方面發揮其應有的作用。
2007年3月16日，十屆全國人大第五次會議通過了物權法，該法設專節規定了不動產登記制度。它在總結中國不動產登記實踐經驗的基礎上，借鑒西方國家先進立法經驗，對不動產登記的法律效力、不動產登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題作出了明確規定，確立了中國不動產登記的基本結構，為將來不動產登記法的制定，提供了整體架構和思路，標志著中國統一不動產登記制度的正式確立。
（1）確立了統一的不動產登記制度。
（2）明確了不動產登記的效力。
（3）規定了不動產登記程序。
（4）健全了不動產登記類型。
（5）規范了登記當事人和登記機關的賠償責任 。
D. 我國不動產登記制度有什麼特點以及常見的問題。
1）登記不實行全面的強制主義。（2）登記采實質審查主義。（3）登記具有公信力。（4）交付權利證書。（5）登記土地上的權利負擔。（6）設置賠償基金。
E. 最高法物權法司法解釋 明確如何解決不動產登記與確權爭議
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》今天發布，共22個條文，將於今年3月1日起施行。依據《解釋》，對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，而不全依賴於不動產登記簿。
《物權法》規定，「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」實踐中，出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象。
針對這一情況，《解釋》作出了明確，最高法民一庭庭長程新文分析：因為不動產物權的歸屬、買賣、贈與、抵押是否生效等發生爭議的，由民事訴訟來解決；涉及不動產登記機構它的行為本身是否合法、程序是否有錯誤，就通過行政訴訟來解決。
當然了，在涉及登記的行政訴訟中，如果當事人提出將民事爭議一並解決的，法律規定，人民法院應當一並審理。
依據《解釋》，對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，所以，在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、自己是真實權利人的情況下，法院應當支持他的訴求。
程新文解釋，不動產登記是不動產物權的一種公示方式，不能把不動產物權登記理解為國家對不動產物權關系的一種干預，解釋為行政權力對不動產物權的授權或確認。
有記者問，中共中央國務院《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》關於不再封閉建小區，小區道路將公共化，會不會與現行《物權法》規定相違背？程新文分析，政策上升為法律需要一個過程。
「黨的政策、國家的政策上升為法律，是立法機關要做的事情。當國家政策和法律產生相互影響的時候，我們會積極協調有關方面，妥善處理好相關的糾紛，我們司法機關執行法律和執行國家政策，目標是一致的」。
實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。
(5)對我國不動產登記立法的幾點建議擴展閱讀
實踐中，有觀點認為，除非法律另有規定，未經不動產登記機構登記就不能取得及享有不動產物權，不動產物權爭議涉及到登記就應通過行政訴訟解決。
於是，實踐中就出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。針對這一情況，《解釋》從兩個方面作出規定：
一是在案件的受理上，規定因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的，屬於人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。
二是從訴訟中不動產登記簿證明力的角度，規定對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，故在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。
F. 我國《物權法》對不動產登記制度有何規定如何理解
《物權法》以18個條文(第九條至第二十六條)的篇幅，確立了我國不動產登記的基本結構，為將來不動產登記法的制定，提供了整體的框架和結構。
第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外。 依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
此條規定不動產登記的法律效力。不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：
一是登記對抗主義。
認為不動產物登記並非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發生法律效力，但非登記不能對抗第三人。日本國采此立法例。
二是登記要件主義。
認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發生法律效力。德國、瑞士采此立法例。
三是地券交付主義。
又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。
但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。
(6)對我國不動產登記立法的幾點建議擴展閱讀：
第一章基本原則
第一條為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。
第二條因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。
本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。
本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
第三條國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。
國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。
國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。
第四條國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第五條物權的種類和內容，由法律規定。
第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。
G. 我國房地產登記制度存在的問題及改革的方向
我國房地產登記制度存在的問題及改革的方向
房地產登記制度是不動產法律制度的重要組成部分，指對土地和地上建築物的所有權以及設定房地產他項
權利按照法定程序在專門簿冊上進行記載確認的一種制度。房地產登記制度是房地產行政管理的基礎與核心，
也是建立房地產市場的必要保障條件。本文擬借鑒國外有關立法，在概括我國房地產登記法律制度的沿革和現
狀的基礎上，就如何健全和完善該制度略陳管見。
一
當今世界各國的土地登記（或房地產登記）制度主要有三種立法例：（一）契據登記制度。又稱登記公示
主義或法國法模式，為法國、義大利、比利時、西班牙、美國多數州及南美一些國家所採用，我國香港地區也
採用這種制度。該制度的特點在於登記機關對於其所應登記的房地產物權變動沒有實質的審查許可權，即進行形
式審查主義；登記沒有公信力，當登記事項在實體法上不成立或無效時，可以對抗善意的第三人；登記簿的編
例是以地產權利人為標准按登記先後順序編簿，而不以不動產為標准。（二）權利登記制度。又稱登記要件主
義或德國法模式，為德國、瑞士、荷蘭、奧地利、埃及等國所採用。這種模式與前者相反，在這種被稱為真正
的地權注冊制度下，登記是房地產物權變動的生效條件，登記機關對地權變動有實質審查的許可權，登記具有公
信力，登記簿的編成採用物的編成主義，即以房地產為標准按順序排列。（三）登記發證制度。又稱地券交付
主義或托侖斯（Robert·Torrens）模式，該模式是由澳大利亞的托侖斯爵士設計提出的，於1858年1月27 日經
南澳州議會通過並於7月施行。採用這一制度的國家主要有澳大利亞、 紐西蘭、英格蘭、愛爾蘭、加拿大、菲
律賓、馬來西亞以及美國的若干州，我國台灣地區也採用這種制度。該項制度在德國法模式的基礎上增加了記
載權利狀態的地券和證書並交與權利人的規定。〔1 〕上述三種登記制度中，與我國現行的登記制度最為接近
的是托侖斯登記制。
我國的不動產制度，在1949年10月之前實行的基本上是稅收地籍制度。在這種制度下，地產的權利證書（
地契）是土地產權（包括房產）的全權證書，土地產權可隨證書的轉讓而轉移，土地權證的丟失（不論任何原
因）都意味著產權的喪失。所以在解放前，不管業主是地主還是農民，都把地契作為珍貴的財產保管，這是我
國各界人士（包括海外華人）心理上安全感的需求形成的特殊現象。稅收地籍制很適合於土地私有制度和以農
業經濟為主的國家，政府只管征稅而不必更多地負責任。新中國成立後，即頒布了《土地改革法》等法律法規
，為土地所有制和土地使用制度提供了法律依據。在50年代初，只有少數大中城市進行房地產全面換證登記，
大多數城鎮則僅在原地政資料上進行產權轉移、變更登記。在隨後相當長的時期，土地房產登記制度廢弛，權
利的變更往往以契代證。
1978年以後我國房地產登記法律制度得到恢復和發展。在房產登記制度方面，當完成第一次全國城鎮房屋
普查（1985年）之後，原城鄉建設環境保護部於1986年2月5日發出《關於開展城鎮房產產權登記、核發產權證
工作的通知》，要求從1987年開始，在全國范圍內開展建國以來第一次城鎮房屋所有權登記和核發全國統一格
式的房屋所有權證。隨後頒布了相關的規章和政策，如《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》（1987年4月21日），
《關於房屋所有權登記工作中對違章建築處理的原則意見》（1988年2月12日），《關於城鎮駐軍營房產權登
記、 發證工作的通知》（1988年6月24日）， 《關於城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》
（1989年11月1日）。應當指出，1990年12月31日建設部發布的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》，是目前我
國城市房地產產權管理較為系統的行政規章。該辦法除了重申產權登記制度外，還明確了「城市房屋的產權與
該房屋佔用土地的使用權實行權利人一致的原則」。經過幾年來的貫徹實施，到1993年底，已登記房產占實有
房屋建築面積的90％，已發證房產佔80％。1995年1月1日施行的《城市房地產管理法》第五章「房地產權屬登
記管理」，以法律的形式首次確立了國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，並對其主要運作程序作
了規定。
在土地登記制度方面，1986年6月25日通過的《土地管理法》， 標志著我國土地管理事業真正進入了有法
可依的歷史階段。為了確定土地所有權和使用權，依法進行土地登記，1989年7月5日國家土地管理局印發了《
關於確定土地權屬問題的若干意見》（1995年3月11 日修改為《確定土地所有權和使用權的若干規定》）。為
建立土地登記制度，以維護土地的社會主義公有制，保障土地使用者和土地所有者的合法權益。1989年11月18
日國家土地管理局發布了《土地登記規則》。該規則指出土地登記是依法對國有土地使用權、集體土地所有權
、集體土地建設用地使用權和他項權利的登記，土地登記包括初始土地登記和變更土地登記。1994年7月5日國
家土地管理局等部門聯合發出《關於印發〈清產核資中土地清查估價工作方案〉的通知》，明確清產核資中進
行土地清查估價，不但是加快土地登記、估價進度的重要途徑，也是土地管理部門服務於建立社會主義市場經
濟體制的直接措施，是加強土地登記、估價，管理市場、強化土地資產管理的重要手段。為了方便對外服務，
規范土地登記、估價程序，提高辦事效率，地籍管理機構對外可掛土地登記處（站）牌子，辦理土地登記、估
價事宜。為深化企業改革，優化配置土地資源，規范股份有限公司設立中的土地使用權管理，國土局、國家體
改委1995年1 月制定下發《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》，其中對土地使用權登記作了相應的規定
，要求在設立股份有限公司之前必須辦理土地登記，然後才能進行土地資產評估及資產處理，根據處置結果再
辦理土地使用權變更登記。1995年10月1 日起施行的《擔保法》對不動產抵押及其登記作了具體規定。為加強
農村集體土地管理，貫徹實施《擔保法》，國土局頒布了《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》，就依
法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村集體荒地的土地使用權，以及抵押鄉（鎮）村企
業廠房等建築涉及所使用范圍內的集體土地使用權的抵押登記作出詳細的規定。
關於房地產登記法律制度，除了全國性的規范外，有些地方性法規還作出專項規定，使我國的房地產登記
制度更趨完善。如《深圳經濟特區房地產登記條例》（1992年12月26日通過，1993年7月1日施行），該登記條
例創立了以土地為權利登記之基礎的房產、地產合一制度以及優先權、代理及確認無主財產、賠償、公開查冊
、撤銷核准等一系列新的法律制度，反映了社會主義市場經濟的客觀需要，並為政府掌握地籍、房籍提供了法
律管理手段，進一步完善了特區房地產投資的法律環境。1995年上海市頒布了《上海市房地產登記條例》，規
定房地產權利的確認在法律上是以登記為表現形式的，並避免了原來土地使用權證和房屋所有權證分離可能造
成的兩者不一致的矛盾。1996年8月9日頒布的《廈門市城鎮房屋管理條例》，明確房地產權證書是房地產權利
人依法擁有土地使用權和房屋所有權的憑證，實行兩證合一。
二
一種較為完善的房地產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。
從以上我國房地產登記制度的歷史變遷、現行法律規范及其實踐來看，我國房地產登記制度在登記的機關、登
記的類型、登記的公信力和現代化管理手段等方面還存在一些問題，亟待進一步解決和完善。
（一）關於房地產權屬登記機關
房地產權屬登記機關在不同的國家不盡一致，主要有三種類型：一類是設立專職的登記機關，如澳大利亞
的地權登記局，又如日本的登記所，具體由法務局（全國有8個）擔任，下設地方法務局、 分局和辦事處辦理
登記事務；〔2〕一類是由司法機關充任，如美國的地方法院，我國解放前地方法院一度也承辦不動產登記（後
由地政局接收）； 〔3〕一類是由房地產行政管理部門充任。我國在《城市房地產管理法》頒布以前，房地產
權屬登記採取分屬兩個機關管理的體制（深圳市除外）。房地分屬兩個部門管理的弊端是很明顯的，這也是完
善我國房地產登記制度所必須解決的一個問題。深圳經濟特區從1987年開始實行土地使用制度改革以來，借鑒
香港的經驗，採取了房地合一的管理體制，明確規定深圳市人民政府房地產主管部門是特區房地產登記機關，
房地產登記以一宗土地為單位進行登記，土地上已有建築物、附著物的，土地及建築物、附著物應同時登記。
〔4 〕這種有別於其他地區將土地和房屋分別登記的規定，是房地產市場化的客觀要求，無論是經濟管理體制
上，還是在我國房地產立法上都是一個突破。實踐證明，自1986年起在我國實行的房地產分別登記制，兩個部
門各自發證，統計口徑不一，重復收費，房地產權人叫苦不迭。兩個主管部門機構重疊，職能交叉，不僅浪費
人力物力，還形成政出多門、政令不暢，其結果是影響了節約土地的基本國策的落實，影響了房地產業的發展
，影響了政府的形象和威信。基於目前我國房地產管理體制現狀的考慮，《城市房地產管理法》按照「兩證分
發」的模式，規定了登記發證基本運作程序，這是在房地產分管體制下不得不採取的權宜作法。所幸的是，《
城市房地產管理法》在規定「兩證分發」基本運作程序的同時，也肯定了「兩證合一」的經驗，以法律的形式
肯定了這一改革成果，為理順房地產管理體制指明了方向，為解決房地產統一登記制提供了法律依據。新法頒
布後，許多地區依據該法第六條第二款的規定，明確了「房地合一，兩證合一」的管理體制。有些地方機構雖
未合一，但對登記作了簡化手續的規定，如廣東省雖然仍由省建委和省土地管理局兩家分別負責房地產和土地
方面的工作，但頒布的《廣東省城鎮房地產權登記條例》，明確規定由房地產管理部門負責城鎮房地產登記工
作。近年來實行房地合一的城市越來越多，如廣州、上海、汕頭、開封、北京、廈門等地，可以說房地合一是
大勢所趨。然而，由於我國地權可以分，房權不可分，房地融一體的錯綜復雜關系，也產生了相關的一系列問
題。例如，我國目前尚未對多層、高層〔5〕建築物區分所有權登記問題作出專門規定。 在這方面澳大利亞托
侖斯登記制值得借鑒，托侖斯登記制是以土地權利為登記標的，對於分屬數人的多層房屋，則採用土地的空間
概念為其所有范圍，實際上是以其佔有的房屋范圍來確定。日本現行《有關建築物區分所有等之法律》明確規
定，區分所有建築物的專有部分、共用部分與基地利用權的登記應為一體性。我國台灣地區基本上是仿效日本
不動產登記法，現行《土地登記規則》設有關於建築物區分所有權第一次登記規定，並分為專有部分、共用部
門、地下層及屋頂突出物的登記。當然，由於我國與上述國家和地區的情況不完全相同，主要是土地和建物（
指建築物及建築改良物）的所有制與管理體制不同。因此，它們的登記辦法，僅可供借鑒或參考。
（二）關於房地產權屬登記的類型
一個完整的房地產權屬登記類型應包括總登記、初始登記、經常登記、他項權利登記、設定登記、變更登
記、注銷登記、更名登記、塗銷登記、更正登記、囑托登記、預告登記、補給登記、異議登記和暫時登記等等
。權屬登記的類型是由登記的目的所決定的，各種登記類型之間在功能上應互相補充，相互依託，各種具體形
式有一定的內在邏輯性，其設置應有規律性可循，從而構成房地產權屬登記制度的整體。從這一目的和實踐需
要來看，目前的房地產登記規則已遠不能適應市場條件下的需要，亟待修訂。我國《城鎮房屋所有權登記暫行
辦法》和《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》規定的房屋產權登記類型，包括初始登記（又稱靜態登記）和房
屋產權變更過程的登記（又稱動態登記）兩大類型，具體形式有新建登記、移轉登記、變更登記、消滅登記、
他項權利登記以及特殊情況下的延期登記（延期登記的期限不得超過一年）。關於土地登記的類型，《土地登
記規則》分初始登記和變更土地登記兩大類型，後者還包括他項權利移轉登記、土地抵押權登記、注銷土地登
記和更正登記。應當指出，《土地登記規則》以初始登記來代替土地總登記，就難以獲得特定區域土地權屬的
全貌。總登記又稱靜態標示登記或換證登記，是指登證機關在一定期間內對其行政管轄區域內的全部土地的權
屬狀態在審查公告後所進行的登記。總登記一般為土地權屬的第一次登記，在這種情況下，總登記與初始登記
重合，但是，兩者概念的內涵和外延畢竟不同。總登記雖不是經常性的行為，但卻可以是階段性的行為，即不
是一次性的工作。在這種情形下，總登記即非初始登記，因此，登記法規應設置土地總登記形式。土地總登記
和房屋所有權的初始登記，共同構成房地產權屬總登記。
應當承認，我國現行法規中關於房地產登記類型的規定還很不健全，有些國家或地區的不動產登記法以及
我國的某些地方性法規值得借鑒和肯定。（1）房地產預告登記。 此種類型是指為保全房地產權利移轉或消滅
的請求權，或房地產權利內容或順序變動的請求權，或附條件或期限的請求權，房地產登記機關基於債權人或
受益人的申請，經登記名義人的同意所為的登記。例如，A將土地連同房屋出租給B，約定10年以後B將土地連同
新增建築物無償歸還給A，這就是房地產權利未來發生移轉的情形，必須預先辦理登記，此即預告登記。房地產
預告登記是限制登記的一種，是限制登記名義人處分其房地產權利所為的登記。房地產登記機關在登記完畢時
，應通知申請人和登記名義人。〔6 〕欠缺預告登記，將會使某些意圖通過設權行為而欲取得房地產物權的債
權人的目的落空。（2）更名登記。《深圳經濟特區房地產登記條例》第45 條規定， 權利人姓名或名稱發生變
化的， 權利人應自變更事實發生之日起30日內申請變更登記，此即更名登記。更名登記還包括房地產坐落名稱
變更登記和房地產名稱變更登記。我國台灣地區還規定有「籌備人更名法人登記」，主要指法人於其籌備期間
取得的土地所有權，已經以籌備人之代表人的名義登記的，在取得法人資格時，應申請更名登記。 〔7〕（3）
逕為登記。 這是指在一定情形下不需要當事人申請而由登記機關直接登記。如《深圳經濟特區房地產登記條例
》第14條規定，土地使用期滿、抵押期屆滿、代管或被人民法院裁定為無主財產、人民法院或有關行政機關作
出查封決定、裁定的以及法律、法規規定的其他情形，均應由登記機關進行逕為登記，並公告登記結果。（4
）房地產租賃登記。澳大利亞登記制度不以物權或債權來區分應否登記，而堅持以動產或不動產來區分登記的
原則，雖然房地產租賃權是一種債權，但仍將其列入登記的范圍。日本不動產登記法第一章第一條也將租賃權
列入登記之列。我國《城市房地產管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》已明確房屋租賃實行登記備案制，因
此，將來制定登記法時應把租賃權列為應登記的權利。
由於我國目前法律尚未承認地役權等物權，房地產他項權利登記的種類較少。但可以預見，隨著《物權法
》的制訂和出台，房地產他項權利登記的適用范圍會越來越廣泛，在房地產權屬總登記以後，房地產上還可設
定土地使用權、地役權、抵押權以及典權等物上權利登記。
（三）關於房地產登記的公信力
在三種房地產登記制立法例中，德國法模式與托侖斯模式均承認登記的公信力。所謂公信力，是指在登記
為房地產權利變動的公示方法的情況下，即使登記簿的記載與實質的不動產權屬不符，但對信賴該記載表徵的
善意第三人也予以保護。按照托侖斯登記制，權利一經登記即具有不可推翻之效力，因欺詐或劃界之錯誤而受
害之人，可對當事人及惡意第三者有恢復其權利的請求權，但對於有償取得的善意第三人則不能請求恢復其權
利，而只能對有過失或錯誤的人請求損害賠償，如應賠償人死亡、不在或破產時，得向登記機關請求賠償。〔
8 〕房地產登記到底是權屬變動的對抗要件還是成立要件，學者之間仍有分歧。從側重於保護交易安全的角度
考慮，應採納後者的觀點。從我國現行的房地產法規及其他相關的法律來看，也表明立法上肯定登記為不動產
物權變動的成立要件。〔9〕這就意味著承認登記的公信力， 只是規定得不夠明確、不具體，有待於進一步完
善。在這方面，《深圳經濟特區房地產登記條例》已經注意到並作出相關的規定，該條例第5 條規定下列三種
情形可撤銷全部或部分已核登記的事項：「（1 ）當事人對房地產擁有合法權利的；（2）當事人在申請登記時
隱瞞真實情況或偽造有關證件、 文件，採取欺騙手段獲准登記的；（3）登記機關審查有疏忽， 核准登記不當
的。」此即所謂撤銷核准登記。同時規定，登記費的收入列作登記機關的業務經費和賠償基金（第54條），如
登記機關及其工作人員因不當核准登記，造成權利人損失的，登記機關應負賠償責任，賠償費從賠償基金中列
支（第59條）。這項制度對維護登記的公正與合法，糾正不當行為，強化登記機關的責任，保護社會公眾的合
法權益具有重要的意義。為強化登記公示制度，我國應借鑒《日本不動產登記法》，制定一部統一的不動產登
記法，對所有不動產權利的變動進行統一規定，以保護權利人及第三人的合法權益，維護正常的市場經濟秩序
。
與登記公示制度密切相關的是公開查冊制度，即所有房地產登記的事項應對社會公眾公開。然而我國《城
鎮房屋所有權登記暫行辦法》和《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》均未明確規定，《土地登記規則》則規定
：土地登記文件資料的查閱，按土地管理部門規定辦理。不經允許不得向第三者提供或者公布（第39條）。在
這方面，美國全國房地產協會前執行副總裁、房地產專家威廉·諾思教授曾介紹，在美國地籍登記是一種公開
文件，只要付手續費，任何人均可查詢翻閱。其公開的目的是要使地產在轉讓、出租或買賣中，受讓者或買方
能夠知道關於這塊土地的一切。地籍登記若不公開，就很難保證房地產市場的健康運轉。〔10〕我國深圳市對
此率先作出創新的規定，登記機關應設置房地產登記冊，按宗地編號對房地產登記事項全面、真實、准確地記
載。房地產登記冊記載的內容可供查詢、復印。應當公告的事項，由登記機關在《深圳特區報》或《深圳商報
》或深圳《中外房地產導報》公告（見該條例第9、61條）。應該認為，房地產登記公開查冊制度， 實際上為
房地產市場打開資源之門，此種做法應予以推介。
H. 結合物權法對我國不動產按揭制度的看法
不動產登記是指由權利人提出申請，經國家專職部門審查後將有關申請人的不動產物權之事項記載於不動產登記簿的活動。《物權法》出台前，不動產物權登記制度，未能在我國以法律形式進行充分、有效的系統確立，有關不動產物權登記的規定主要散見於一些單項民事法律法規和最高院的司法解釋，其規定不盡相同，非常散亂，並且相互沖突，不合法理的規定很多，根本談不上屬於民法物權法上的統一、規范的登記制度。存在的主要問題是登記的法律依據不統一、登記機關不統一、登記要件的絕對化以及混淆物權變動和債權變動的界限等,《物權法》的出台,完善和發展了登記制度，對解決上述實踐中存在的登記制度的混亂現象有重要意義，可以有效的維護交易的安全和秩序。下面，筆者簡要的就《物權法》對不動產登記制度的規定做一闡述。
一、《物權法》建立、健全了不動產登記生效為主、登記對抗為輔、不經登記生效為例外的三項制度
1、一般情況下，不動產經登記生效。《物權法》第六條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。一般情況下，物權的變動，也就是物權的設立、變更、轉讓和消滅，需要特定的方式予以公示才發生法律效力，對不動產物權登記的生效要件，《物權法》第九條明確規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。因為物權屬於絕對權、對世權，故物權的任何變動均應進行公示。動產物權的公示手段是交付，而不動產物權的公示手段是登記。所以登記發揮著向社會展示當事人的物權變動的公示和公信的作用。由此不動產物權登記作為物權變動生效要件的效力得以確立，從而結束了實踐中不動產物權登記效力無法可依的狀況。
2、在不動產登記生效為主的基礎上，《物權法》也確立了登記對抗主義原則，首先，對用益物權中的土地承包經營權的互換、轉讓以及地役權，《物權法》明確規定不經登記不得對抗第三人。而對建設用地使用權，《物權法》只是規定建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記，而沒有進一步規定未經登記不能生效或不得對抗第三人。
其次，對於擔保物權中最重要的抵押權，《物權法》明確規定：對於不動產抵押，必須要進行抵押權登記，未經登記，不產生法律效力。而對正在建造的建築物、船舶、航空器和交通運輸工具，這些在司法實踐中被視為准不動產的，《物權法》規定：未經登記，不得對抗善意第三人。
登記對抗主義主要表現在保護善意第三人利益上，實踐中，登記對不動產物權的善意取得人的利益至為重要，法律就是為了保護善意第三人，才將不動產登記簿記載之權利視為真實，賦予其社會之公信力。使信賴登記的善意第三人取得登記取得不動產物權時，其正當權利不會因為有錯誤的登記而被剝奪，這樣，客觀公正的社會交易秩序才能得到維護。
3、對於不經登記也發生不動產物權效力的情形，《物權法》也做出了具體的規定。一是規定依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。二是規定因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。三是規定因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。四是規定因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。上述規定屬於非因法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的情形，不以登記為生效要件。雖然因上述原因取得物權不需經過登記，但《物權法》明確規定，根據第二至第四種方式取得物權的，在處分該物權時，依照法律規定仍需要辦理登記，未經登記，不發生物權效力，即在登記之前不得處分已取得的不動產物權。
關於不動產登記的效力，是一個重要的理論問題和實務規則。《物權法》在不動產登記的效力方面，做出了既有理論上的科學性又符合我國實際的操作性的規定。這一物權制度安排，有助於確立交易中的權利歸屬和義務承擔，為解決交易糾紛提供了合理而又明確的依據。對於不動產物權登記的公示效力，《物權法》明確不動產登記簿的記載是物權歸屬和內容的根據，規定不動產權證書只是權利人享有該不動產物權的證明。兩者記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。從而為登記簿的公示、公信提供了良好的基礎，使不動產登記簿具有了較強的公信力。
二、《物權法》確立了統一的不動產登記制度
我國一直沒有統一的不動產登記制度，以往在實踐中是按照不同的管理體制對土地、房屋、森林、水面、灘塗、道路等各項不動產分別予以登記，存在著登記體制不統一、登記機關多頭負責的混雜局面。涉及不動產登記的規定散見於《房地產管理法》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等法律法規中，實踐中的登記機關有土地管理部門、房產管理部門、建設管理部門、工商管理部門、航運管理部門、礦業管理部門、漁業管理部門、林業主管部門、草原管理部門、車輛管理部門以及公證機關等，登記的范圍上，我國也只是包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權，而在社會生活中廣泛存在的建設用地使用權、承包經營權、地役權、林地使用權、采礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入必須登記的范圍。這樣做的結果既不利於當事人進行不動產登記，也不利於交易人查閱登記，增加了不動產交易成本，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的宏觀管理，妨礙了不動產市場的順利發展。在實踐中，這種分散登記制度也易於造成房地分別抵押和房地重復抵押，既損害了當事人的正當權益，又影響了正常的不動產交易秩序。為克服上述實踐中存在的弊端，我國《《物權法》》明確規定建立統一的不動產登記制度，《物權法》第十條明確規定：國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。因此，在《物權法》出台後，需要出台與之相適應的專門的不動產登記的法律或法規，來進一步保證《物權法》規定的統一不動產登記制度的貫徹和實施。
《物權法》統一的不動產登記制度的確立，為建立有助於不動產安全與交易的登記制度，確立了科學的、統一的不動產物權登記的法律依據，也消除目前「政出多門」、「各自為政」的不正常現象，更有利於維護交易秩序和安全，可以最大程度的維護當事人的合法權益。
三、《物權法》規定了基本的不動產登記程序
不動產登記是一種程序要求很高的經濟活動，《物權法》堅持以人為本的立法精神，從便民利民為民的理念出發，確立了科學合理、方便規范的不動產登記規則。
一是不動產登記的管轄，《物權法》規定不動產登記由不動產所在地的登記機構辦理。
二是由當事人首先提出申請，不動產登記採取當事人申請為主的方式，《物權法》規定：當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
三是不動產登記的審查，《物權法》第十二條規定了登記機構應當履行的職責即審查登記義務包括：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
四是記載於登記薄，《物權法》規定：不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
四、《物權法》明確了登記作為物權變動與債權變動的區分原則
物權法上的區分原則，是指在發生物權變動時，物權變動的原因與物權變動的結果作為兩個法律事實，其成立生效依據不同的法律根據。《物權法》對不動產物權變動的問題就體現了區分原則的思想，《物權法》第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
五、《物權法》構建了三類特殊的不動產登記制度
《物權法》出台前，法律法規對不動產的登記類型有一些相關的規定，但都不夠全面，如《上海市房地產登記條例》中規定的登記類型有：初始登記、變更登記、注銷登記、房地產其他權利登記。為適應我國不動產交易的市場需要，解決不動產登記過程中可能出現的爭議，《物權法》科學地完善和發展了一些新的登記制度。主要增設了以下三類登記制度：
一是規定了更正登記制度。《物權法》規定，權利人、利害關系人在認為不動產登記簿記載的事項錯誤時，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
二是異議登記制度，這也屬於針對不正確登記的補救制度，《物權法》規定：在不動產登記簿記載的權利人不同意更正時，利害關系人可以申請異議登記。並明確了異議登記的時效，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴的，異議登記失效。異議登記有阻斷登記公信力的作用，異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
三是規定了預告登記制度。為防止不動產交易中的出賣人「一物兩賣」，保護買受人的合理期待權利，《物權法》借鑒國外立法例並結合現有住房貸款按揭制度，創設了預告登記制度。《物權法》第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。《物權法》對預告登記的效力期間也做了明確規定，更有利於維持登記秩序和提高登記效力。《物權法》規定：預告登記後，如果債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記，則預告登記失效。
六、《物權法》規范了登記當事人和登記機關各自應承擔的賠償責任
《物權法》規定的不動產登記制度中，有一個非常令人矚目的制度安排，是過往的法律法規沒有明確的，那就是明確了登記機關錯誤登記的賠償責任。根據《物權法》第二十一條的的規定，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。上述規定中，登記機關是屬於實質審查還是形式審查，以及承擔民事賠償責任還是國家賠償責任可能會產生爭議，這些都需要《物權法》的配套法律法規或司法解釋來進一步明確。筆者認為，根據對上述條文的理解，傾向登記機關屬於實質審查，登記機關承擔民事賠償責任。登記機關對於登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對於不動產物權變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵，也須詳加審查，經確定後方予登記。如果登記有錯誤、遺漏、虛偽，而致權利人於損害時，登記機關予以賠償。這樣，可以更有效的維護不動產權利人的合法權益，更有利於交易安全。有這樣一個案例：甲出租房屋給乙，乙偽造了該房屋的房產證書，並將偽造的產權證書返還給甲，將該房屋的產權證書原件竊為己有，之後，乙又偽造了甲的身份證件，以甲的名義將該房屋出賣給丙，並到房地產交易中心辦理了過戶手續，乙在得到全額售房款後下落不明。後來，甲得知這一情況，認為房屋買賣行為無效，要丙搬出房屋，丙認為自己屬於善意第三人，於是，甲到法院起訴。該案中房屋買賣行為無效，丙不屬於善意第三人，原因是丙沒有和登記機關登記記載的房屋權利人簽訂買賣合同，而是和假冒的第三人簽訂的買賣合同，是丙對交易主體認識錯誤發生的買賣行為，盡管丙已經支付了對價並辦理了過戶手續，也不能構成善意取得。當然，如果丙又將房屋賣與他人，買受人支付了對價並辦理了過戶手續，這時的買受人應該屬於善意第三人。對於丙的損失，除向乙主張外，因為登記機關未盡實質審查義務，丙有權追究登記機關的責任，登記機關賠償後可以向乙追償。 《物權法》對我國不動產登記制度的構建，使我國不動產管理工作真正做到制度健全，有法可依。《物權法》關於不動產登記制度的規定，對規范不動產登記活動秩序，充分實現不動產登記的法律價值和社會公平、公正，都有著十分重要的意義。
I. 《物權法》頒布之下，我國不動產登記制度還有什麼缺陷
從制度的創設情況看，物權法作為實體法，其創設的制度目前尚未有顯見的缺陷，但是從呈上來說，由於配套法規不足，因此程序方面尚需改進。
J. 我國對不動產登記有哪些規定
在我國登記不動產有證。申請人到不動產所在地的不動產登記部門遞交申請材料、申請權籍調查，屬地不動產登記機構受理、初審後報市不動產登記中心審核，市不動產登記中心核准並將登記事項記載於登記簿即可領取不動產權證。
【法律依據】
《不動產登記暫行條例》第十五條
當事人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。不動產登記機構將申請登記事項記載於不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。
第二十條
不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。