合同法買賣不破租賃

1. 什麼是買賣不破租賃，買賣不破租賃的法律規定

房屋先被出租後，房東賣房，新房主在原租賃期內不能以房屋換專主人為由，撕毀原房主與租客屬簽訂的租賃合同。要想漲房租或收回房子，必須等原租賃到期。

相關法條
《合同法》第229條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」。

最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效！

順帶說一句，與之相關的還有優先購買權，即同等條件下，承租人有權優先購買該房屋。所以房東賣房前應有證據告知並徵求過承租人意見，是否願意以此價格及條件購房

2. 合同法買賣不破租

這樣的。

房屋的買賣涉及的是物權的變更（房屋產權變更了），房屋的租賃不涉版及物權，是合同的權債權（只是房屋的使用權通過合同出租）。

對某一財產，物權和債權同時作用時，一般物權具有優先效力，及物權的效力>債權的效力。比如：甲要買乙的房子，並且訂了合同付了錢，但還沒過戶；結果乙卻把房子以更高價格賣給了丙，過戶了。這時甲是拿不到房子的，只能要求賠款。因為丙的物權效力大於甲的債權效力。

但是有例外，就是「買賣不破租賃」。《合同法》第229條規定：房屋在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
簡單點說，你先租了房子，房東再賣掉房子，這時新的房東不能以房子以買賣為由，要求你歸還房子，原來的租賃合同繼續有效。

3. 如何利用買賣不破租賃原則

能。依<合同法>的規定,買賣不破租賃的原則是指,房屋在產權人賣給他人後,原有的租賃合同繼續有效,承租該房屋居住的承租人,有權依原約定繼續居住在該房屋,直至雙方的租賃合同期滿後止。合同法》第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
本條是關於租賃物發生所有權變動時租賃合同的效力的規定。
本條的規定體現了租賃合同的一個特點，即租賃權的物權化特點。所謂物權化是指在租賃關系存續期間，承租人對租賃物的佔有使用可以對抗第三人，即使是該租賃物所有權人或享有其他物權的人也不例外。
本條主要規定的是租賃物的所有權發生變動時，租賃合同的效力問題。在租賃合同中有一個基本的制度叫「買賣不破租賃」。買賣不破租賃是指當出租人在租賃合同有效期內將租賃物的所有權轉讓給第三人時，租賃合同對新所有人有效。關於這個原則，各國民法都有所體現，但不盡相同，有的國家規定，只有對不動產租賃或經過登記的動產租賃才適用該項原則。如義大利民法規定，如果在租賃物轉讓前已有明確的租賃契約，則租賃契約得對抗第三買受人。在買受人善意取得佔有的情況下，前款規定不適用於不在公共登記處登記的動產。有國家規定，買賣不破租賃只適用於不動產。如法國民法規定，如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承租人。日本民法也規定，不動產的租賃契約進行登記時，爾後對於其不動產取得物權者，也生效。有的規定，不論是動產租賃還是不動產租賃，都適用買賣不破租賃的原則。如我國台灣地區「民法」規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權付讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。我國合同法規定不論動產租賃和不動產租賃都適用買賣不破租賃的原則。
買賣不破租賃並不限於出租人出售租賃物的行為，還應包括租賃物抵押、贈與以及遺贈、互易甚至將租賃物作為合夥投資等情況，上述情況都會涉及租賃物的所有權變動問題。
適用買賣不破租賃的條件是：第一，租賃合同已成立並生效；第二，租賃物已交付承租人；第三，所有權發生變動是在租賃期間；第四，出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人。具備上述條件，即使買受人不知道該租賃合同存在，租賃關系仍然能夠對抗該買受人。
本條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。這里所說的不影響租賃合同的效力是指，租賃物的所有權發生變動後，其設定在該租賃物上的租賃合同仍然存在，在承租人與受讓人之間無須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權時就與承租人產生了租賃合同關系，成為一個新的出租人，繼承原出租人的權利和義務，受讓人要受該租賃合同的約束。如果出租人沒有將所有權變動的事項通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及於受讓人。
做法： 不管誰是房屋所有權人，都可以要求繼續履行合同約定。 不服起訴，絕對勝訴。 謝謝，滿意請採納。

4. 《合同法》買賣不破租賃原則的基本原則是什麼

買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租專賃關系也不產生任何屬影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在並要求承租人返還租賃物。

原則是：租賃關系先於買賣關系成立。

5. 什麼是買賣不破租賃

房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，是指出租人與承租人之間關於出租人將其房屋交付承租人使用，承租人按照約定支付租金並在租賃合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協議。

賣房子需要通知承租人嗎？

《合同法》對租賃房屋出賣問題規定，出租人在出賣之前的合理期限內通知承租人，使得承租人有充分時間另找房屋租賃或者熟悉和適應房屋的新所有者；並且使承租人知道租賃房屋將要出賣，並可根據自身情況在同等條件下行使優先購買權。承租人可以在出租人出賣房屋時，在同等條件下優先購買。

這樣法律條款的規定，體現了法律對房屋承租人利益的特殊保護。如果房屋出租人未通知承租人，而將房屋出售的話，即使手續合法、程序健全、已辦理過戶，承租人也可以主張房屋買賣無效，並有權以同等價格購得該房屋。

買賣不破租賃是什麼意思？

《合同法》規定的「買賣不破租賃」是指：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。承租人依其租賃使用權，可以對抗他人，其中包括作為出租人的所有人。在出租物買賣的情況下，租賃合同不受影響，買受人即新的所有人須尊重標的物上的承租人使用權的原狀，也就是說，須取代原所有人地位而成為新的出租人，除非承租人解除租賃合同。如果出租人出賣租賃物，承租人有優先購買權。

《合同法》作出此規定是為了更好保護承租人在租賃期間內，順利、安全地對租賃物使用收益。

（以上回答發布於2016-11-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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6. 買賣不破租賃能書面放棄嗎

買賣抄不破租賃是對承租人合法權益襲的保障，如果是承租人真實的意思表示自己願意放棄權利也是可以的。但是出租人和買受人不能代承租人放棄此項權利。
買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在並要求承租人返還租賃物。
比如《合同法》第229條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」。
《民通意見》119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。