物業服務合同法審

① 物業服務合同什麼情況下法律規定可以終止

下列情況下可以終止物業服務合同：
1、物業服務企業被宣告破產進行破產清算的；
2、物業服務企業與業主大會雙方協商一致終止物業服務合同的；
3、物業服務合同約定期限屆滿沒有續簽的；
4、因不可抗力致使物業服務合同無法履行的。
【法律依據】
《物業管理條例》第十一條
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第二十六條
前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

② 物業合同的法律問題

1：這份合同的停車費規定合法嗎？（我要求物業公司出示物價部門關於停車費用收取的文件，他們不能提供）
回答：物業服務合同的主要內容應該經過業主大會通過。本案中物業服務合同關於（地面）停車費 的分成比例應該經過業主大會通過（至少應該經過業主代表大會商議過）。根據國務院物業管理條例的規定，該決定應該經過全體業主投票權2/3以上同意。
在沒有業主大會決議的情況下，有關收費標准和分成比例可以參照物價主管部門的有關文件規定。

2：業主委員會和物業簽訂的合同能代表每個業主嗎？（我都不知道合同內容簽的當時，也沒有任何人給我任何說明）
回答：業主委員會簽定物業服務合同應該經過全體業主投票權2/3以上同意。業主大會表決應該符合業主大會會議程序的規定，具體參考建設部《業主大會規程》和當地地方規定。
個人業主不知道合同內容不能成為抗辯的理由，但是如果多數業主不知道，或者不贊同，可以追究業主委員會的民事責任。

3：這合同的停車問題和《物權法》違背嗎？
回答： 《物權法》將於2007年10月1日開始實施，本案中的停車問題不涉及到《物權法》的內容，因為《物權法》不對實施前的行為發生效力，具體需要等物權法的實施細則規定。
如果業主委員會違背國務院物業管理條例的規定非法簽定物業服務合同，也是無效的。業主大會可以追究業主委員會的民事責任，並賠償損失。
當然不考慮物權法的實施日期的話，業主委員會違背業主意願擅自簽定物業服務合同，是違背了物權法關於建築區劃管理的有關規定的。業主、業主大會可以追究業主委員會的民事責任。

4：上面合同上說甲，乙雙方各百分之五十是什麼意思？
回答：具體可以向業主委員會書面咨詢，要求業主委員會給予解答，業主委員會有這個義務。業主委員會拒絕回答和解釋的，業主可以起訴要求業主委員會解釋，甚至可以通過召開業主大會，罷免業主委員會。
按照一般理解，甲乙雙方各50%是指停車收費金額的50%屬於業主委員會，50%屬於物業服務企業。也可能是停車收費扣除稅費甚至管理成本後的凈收益的50%分別屬於業主委員會（業主大會）和物業服務企業。這里就可能產生歧義。
按照上海的有關規定，地面停車費的25%屬於物業服務企業，作為稅費和管理成本的支出，75%作為業主大會的收益，納入維修基金帳戶或者按照業主大會決定用於物業管理的需要。

問題補充：1:當時物業委員會成立時，並未發書面通知給我，這樣成立的物業委員會合乎條件嗎？他代表業主簽訂的合同有效嗎？
回答：成立業主大會、業主委員會選舉應該按照建設部《業主大會規程》和當地規定的程序來辦理。未經合法程序產生的業主委員會，業主可以要求有關部門撤消對業主大會、業主委員會的備案，也可以通過召開業主大會罷免業主委員會，選舉產生新的業主委員會。
20%以上業主簽名可以要求召開業主大會，甚至要求物業管理部門撤消對違法產生的業主委員會備案。

2:物業公司不能出示物價部門的收費標准，我可以拒絕交付停車費嗎？
回答：可以。但是應該到物價部門去查詢一下，有無備案或者批准。

3：如果小區要在收停車費，要向那些部門申請，要出示什麼文件給被收取人？
回答：業主大會成立後，主要是業主大會的決定和物業服務合同需要到物價部門和物業管理主管部門備案。有關文件可以向業主委員會或者物業管理企業查詢，業主也可以直接向主管部門查詢，或者投訴。

回答者：業主咨詢專家——劉生敏021-29599438

③ 如何認定物業服務合同效力

a.由業主共同決定(應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;b.由業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同。二、無效物業服務合同(包括前期物業服務合同)及無效物業服務合同條款：1.轉包物業服務合同無效：物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同無效;2.顯失公平的物業服務合同條款無效：物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款無效。【律師提示】①有效物業服務合同對業主具有約束力;業主不得以其並非合同當事人為由提出抗辯。②請求確認物業服務合同無效或者物業服務合同條款無效的主體：a.業主;b.業主委員會。③除物業服務合同轉包無效、顯失公平無效外，其他無效物業服務合同依據《合同法》認定。【法條鏈接】《物權法》第七十六條 下列事項由業主共同決定：(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

④ 物業服務合同是不是法律能具體的說一下么

物業服務合同不是法律。法律約束國家公民以及在國家境內的外國人、無國籍人；物業服務合同只能約束簽訂合同的當事人，而且物業服務合同，經過當事人的協商，是可以變更的。

⑤ 省高級人民法院關於審理物業服務合同糾紛案件若干問題的《意見》法律層級

當然不能復這樣理解。物業服務人制是有資質要求的。
不違反56條。合同無效後應雙方返還，但物業服務已經做了，不可能返還，所以業主應支付相應的服務的服務費用。有多的（比如給了1年的錢實際服務了2個月）當然要返還，注意「相應的」三個字。

⑥ 急！關於物業服務合同的法律！

依據《中抄華人民共和國價格管理條例》，第五條 物業管理單位開展物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政策定價、政府指導價和經營者定價。

為物業產權人使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費實行政府定價或政府指導價。

實行政府定坐或政府指導價的物業管理服務收費的具體價格管理形式，由省、自治區、直轄市物價部門根據當地經濟發展水平和物業管理市場發育程度確定。

凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規定有統一收費標准以外，服務收費實行經營者定價。

由於該房屋一直未有居住 則不應該實行為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務的經營者定價，而應根據《XX市關於物業服務收費管理實施辦法通知》採取政府定價或政府指導價，這個不是行政法規，是地方政府的紅頭性文件，在訴訟中只能作為參考文件。

物業公司的分公司作為其分支機構來履行合同，責任由母公司承擔，不存在擅自將自己的履行義務主體轉移給他人的行為，不構成違約。