農村屋地合同法

㈠ 農村建房土地轉讓協議怎麼寫合法有效

宅基地房屋轉讓有效嗎？
宅基地轉讓是否有效，應分情況來看待。一般來講，法院認定宅基地買賣合同是否有效，主要會考慮以下幾方面內容：
（1）法律、法規、部門規章和政策；
（2）賣房人的現有居住條件；
（3）該房產項下的土地使用權性質；
（4）房產交付的實際情況；
（5）不是同一個集體經濟組織的成員。
農村房屋宅基地買賣合同無效怎麼辦？
受房價或者其他原因的影響，總有人無視法律規定，暗地裡交易，擅自與他人簽訂合同購買宅基地使用權。從表面看來，購房者佔了很大的便宜，但是由於買賣合同屬於無效合同，農村房屋宅基地的買賣行為不受法律的保護。因此，一旦發生糾紛則會被要求返還房屋，造成一定的經濟損失，這就啞巴吃黃連了。
結合上述所列的要件，我們再來分析以下具體的買賣合同有效性問題。
1、對於城鎮居民購買宅基地的買賣合同來說，因為法律法規已有明確規定，此種情況下的宅基地買賣合同違反了法律的強制性規定，因此，該買賣合同是無效的；2、對於同一個集體經濟組織成員之間的房屋買賣行為，因為集體成員本身就是該集體的一員，對於該房屋下的土地使用權本身從宏觀上就享有，因此不應該使用《中華人民共和國物權法》的相關規定，只要是同一個集體經濟組織的成員之間的購買行為，都應該認定買賣合同有效。
宅基地房屋買賣合同在什麼情況下有效
雖然農村房屋可以買賣，但是，不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關法律、法規、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。具體如下：
（一）對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定，也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關於有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。
（二）對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關於有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。
（三）農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同應認定無效。在《關於加強農村宅基地管理的意見》中規定「嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證」。因此對這類合同，應因違反國家政策而認定為合同無效。
農村房屋買賣合同什麼情況下無效
（一）侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利，屋所有人出賣房屋時侵犯優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
（二）非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓或買賣司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；權屬有爭議的；法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
（三）產分離出賣，合同無效。由於房屋是建築在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋佔用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。
（四）主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣。
對於無效的合同應當恢復原狀，因為履行無效合同而導致的損失雙方應當根據各自在締約過程中的過錯程度分擔。

㈡ 買賣農村宅基地合同是否有效

宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而佔有、利用本集體所有的土地。農村宅基地的買賣國家有嚴格的法律規定，只能賣給本村沒有宅基地並符合宅基地申請條件的村民，不能賣給非本集體組織的其他人，否則不予過戶。

4、對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應本著尊重現狀、維持穩定的原則，立足調解，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住和使用該房屋的權利。

5、對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原轉讓價格的差異造成的損失；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。

㈢ 合同法中有關農村房屋買賣的規定嗎

沒有。
之前農村房屋是沒有商品屬性的，不能進行自由買賣。所以沒有這方面規定。
但是現在改革後，農村房屋可以流通，適用於普通商品交易的規定

㈣ 農村宅基地上房屋轉讓合同的效力怎麼認定

因為合同主體的不同，在適用法律認定宅基地上房屋轉讓合同效力時也會得出不同的結論。
1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓合同應認定有效。
因購買者是本集體經濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員內部流轉。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關於有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。
2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋轉讓合同應認定有效。
我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋轉讓合同，只要其符合合同法關於有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。
3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》均有明確規定，農民住宅不得向城市居民出售。因此，對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
對於農村宅基地上房屋轉讓行為發生後如何處理的問題，審判實踐中通常存在以下幾種情形：
第一，對於發生在農村集體經濟組織成員之間的農村房屋轉讓，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋轉讓合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。
第二，對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。
第三，對於將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。
第四，對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應本著尊重現狀、維持穩定的原則，立足調解，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住和使用該房屋的權利。
第五，對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原轉讓價格的差異造成的損失;其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。

㈤ 在《合同法》之前簽定的50年農村集體土地與房屋租賃協議而且經過公證，現在政府不認賬了怎麼辦

可以向上一級投訴舉報或去法院告。

㈥ 農村宅基地買賣合同無效怎麼辦

—《合同法》第758
是指集體經濟組織成員基於特定身份，無償從本集體經濟組織取得宅基地後，在宅基地上建造的建築物。農村宅基地的所有權歸集體經濟組織，使用權歸農村居民，即是集體經濟組織內的成員，因此，具有無償性、福利性和限制轉讓性。農村的房屋買賣標的不僅涉及房屋，還包含相應的宅基地使用權。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。但宅基地上房屋買賣現象在生活中非常普遍，司法實踐中長期大量存在，筆者（廣東博浩律師事務所何煥明）就廣州市法院對此類案件的審判結果與趨勢，結合代理此類案件的經驗，總結了宅基地上房屋或農村房屋買賣中的注意事項，供當事人受自身經濟條件的限制不得於冒風險購買農村房屋時參考，以便發生糾紛時將損失降到最低。
根據《合同法》第條規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。57
實踐中，法院根據合同履行狀況以及雙方當事人就房屋返還的意思是否一致，作出不同的判決：

（二）對於無效農村房屋買賣合同已經履行，雙方當事人是否返還可達成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。

（四）無效房屋買賣合同所涉及的農村房屋征地拆遷的處理。現實征地拆遷中政府及相關用地部門或單位一般只認可農村房屋的出賣人為征地拆遷的對象，並且也只認可按出賣人的身份及家庭成員的情況給予其補償安置待遇。此時的紛爭或者訴訟不再是無效合同房屋返還的問題，而是補償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。對此類糾紛，一般認為可以按以下原則處理：

2，根據安置利益的不同形態，可以作不同的處理。如果安置利益為經濟補償，則可以由買賣雙方分別取得補償款，性質上是安置補償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對買受人予以補償。如果安置利益是優惠購買安置房屋，則可以按安置房市價與優惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應當由出賣人給予買受人適當居住利益損失的補償。

從以上分析看，具體到購買農村房屋時，只要選擇合適位置的農村宅基地房屋並在簽訂買賣合同時對合同條款的細節做好充分的約定，是可以放心購買的，在遇到出賣人反悔請求解除合同時，買受人的利益也能獲得最大限度的保護。筆者遇到的案件，多數是當事人為減少費用自行協議的，沒有第三方如公證處或律師見證，結果損害了買受人的利益居多。因此，筆者建議，買受人應當委託此類業務具豐富的律師見證，以保障十幾年後可能出現的風險。

㈦ 農村房屋（宅基地），合同是否有效

因為合同主體的不同，在適用法律認定宅基地上房屋轉讓合同效力時也會得出不同的結論。
1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓合同應認定有效。
因購買者是本集體經濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員內部流轉。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關於有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。
2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋轉讓合同應認定有效。
我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋轉讓合同，只要其符合合同法關於有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。
3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》均有明確規定，農民住宅不得向城市居民出售。因此，對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
對於農村宅基地上房屋轉讓行為發生後如何處理的問題，審判實踐中通常存在以下幾種情形：
第一，對於發生在農村集體經濟組織成員之間的農村房屋轉讓，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋轉讓合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。
第二，對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。

㈧ 農村宅基地買賣合法，為什麼法院不能封

根據《中華人民共和國土地管理法》及《中華人民共和國合同法》的規定，農村宅基地禁止出賣、轉讓。農村的宅基地的買賣是非法行為，不受法律保護，屬於無效的交易合同。所以，法院不能查封無效交易（合同）的標的物或交易物。
第一、《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款和第六十二條第四款規定以及國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》規定，每個村民只能申請一處宅基地，特定的宅基地僅限集體經濟組織特定的成員享有使用權。特定村民申請取得宅基地後只可自己建房，不可將其出賣、轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地，城鎮居民不能購買農村的宅基地。法律禁止宅基地從農民手中向城鎮居民流轉。
第二、交易（合同）的標的物不合法，不受法律保護。宅基地是村民基於其身份而無償取得的，與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。根據《土地管理法》第六十三條規定：「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。」土地是作為農村村民所享有的福利，屬於法律禁止出賣的標的物；根據《中華人民共和國合同法》第五十二條：「有下列情形之一的，合同無效……（五）違反法律、行政法規的強制性規定」。宅基地的買賣（合同）行為違反了法律禁止性規定，其交易行為理應認定為無效。

㈨ 農村宅基地使用權轉讓的相關法律規定

從受讓的主體上，可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉版讓。如果受權讓方也是本集體經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。

《憲法》第十條

宅基地屬於集體所有，其所有權屬於集體，而農民作為經濟組織的成員，対於宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬於無權處分。

《合同法》第五十一條

無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。所以，如果事後經過農村集體組織同意，應當認定合同有效。

反之，則應認定其合同無效。也就是說，對於此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。

(9)農村屋地合同法擴展閱讀

農村宅基地的使用權可以進行轉讓的條件

1、需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批准。

2、轉讓人與受讓人同為本村村民。

3、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件。

4、宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一並轉讓。另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或屬於「一戶多宅或多房」。

5、如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。符合以上條件，房屋買賣才能萬無一失。

㈩ 合同法土地歸單位房屋自建簽合同已說明合同有效嗎

合作建房(開發)合同的幾種如果農村集體土地流轉制度不改革，按現行法律的規定，協議違法無效。
市區土地昂貴，能不能到農村買塊便宜地塊，由市民出錢、農民出地合作蓋房共同享受?很多城裡人都有這樣的夢想，按現行法律規定：市民和農民簽訂協議，在宅基地上合作建房，這樣的協議違法無效。
1、土地管理法的規定，城鎮居民不能到農村購買宅基地建設房子。另外根據我國合同法的規定，違反國家法律強制性規定的合同無效。
2、合作建房協議書無效，產生的損失應根據各自過錯的程度予以分擔。
由於簽訂合同時，雙方均知曉合同項下地塊的性質是農村集體土地，因此雙方對於合同無效負有同等的過錯，原則上，損失應由雙方平均分攤。
3、法院的認定：無論雙方所簽訂的合同文書形式如何，本質上是違反法律規定的，屬於試圖以合法形式來掩蓋購買村民宅基地的非法目的，不能得到法院支持的。
土地管理法規定，村民一戶只能擁有一處宅基地，禁止宅基地進入市場交易。而合作建房協議書，實際上是非法轉讓宅基地的協議。形式及效力認定
合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金作為共同投資，共享利潤，共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。合作開發房地產合同，要求合同一方當事人具備房地產開發經營資質，如雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前一方當事人已取得房地產開發經營資質或者依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應認定合同有效。土地使用權性質與合作方式不同，合同性質及效力也不一樣：
1、利用宅基地與他人合作建房的，雖然提供土地使用權的一方取得了建房所需的"兩證一書"(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、居民(個人)興建住宅用地批准通知書)，但因宅基地屬集體土地，僅供集體所有制的成員使用，合作建房合同應認定無效。
2、未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人簽訂的合作建房合同，應當認定合同無效;但起訴前已經辦理了批准手續的，應認定合同有效。
3、合作雙方所簽合作合同約定提供土地使用權的一方當事人不參與經營活動，不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定雙方所簽合作合同為土地使用權轉讓合同。
4、合作雙方所簽合作合同約定提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋、只收取固定數額貨幣或者只使用房屋的，應認定雙方所簽合同為房屋買賣合同、借款合同或者房屋租賃合同。