合同法關於一房兩賣

① 一房二賣承擔什麼樣的法律責任

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：

具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

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一房二賣的特點：

據警方介紹，在"一房兩賣"陷阱中，開發商常常稱消費者一次性付全款便能優惠三個點，有時能優惠的多達五個點以上。

消費者一旦付款，開發商就收集公司員工或其親朋好友的戶口本、個人及家庭收入狀況證明等辦理銀行按揭貸款的個人相關資料，以這些人的名義把本來已經賣出的房屋作為抵押，向銀行貸款。

貸款到手後，再由開發商以職工或親友的名義按月還本付息，這樣一來，騙取的銀行貸款就為開發商提供了充足的流動資金。

表面看，這種方式似乎只是公司的內部運作，公司得利、銀行貸出款項後也能收回，不太會傷害到消費者利益。

而實際上，一旦該公司經營遇到問題，造成還款困難時，就會導致銀行和消費者爭奪房產，要麼是消費者利益受損，要麼銀行無法收回貸款。

② 一房兩賣的法律後果有哪些

一房二賣的法律後果：
（1）對於有效合同的當事人任何一個買內受人都有權要求容房地產開發商履行合同，交付房屋。而從公平合理的角度出發，房地產開發商應對第一買受人履行交付義務，而對其他買受人承擔相應的違約責任。具體而言，根據《司法解釋》第八、九條規定，未取得房屋的買受人可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、並要求房地產開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
（2）對於可撤銷合同的當事人根據《合同法》的規定，具有撤銷權的買受人在知道或應當知道一房二賣情況之日起一年內可以請求法院或仲裁機構予以撤銷合同，並根據《司法解釋》第九條規定，要求房地產開發商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
（3）對於無效合同的當事人無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機構宣告合同無效，並根據《司法解釋》第九條規定，要求房地產開發商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

③ 一房多賣如何處理的法律依據

1、已經辦理過戶手續的購房人獲得商品房的所有權。商品房作為不動產，其所有權的轉移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經合法取得了該商品房的所有權，其他購房人不能對其主張權利。

當然，如果辦理過戶手續的購房人是與房屋出賣人惡意勾結，簽訂房屋買賣合同並過戶的，其他購房人可以主張商品房買賣合同無效，因該合同取得的房屋應當返還。

2、未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責任。未辦理所有權過戶手續的商品房買賣，僅僅使買賣合同發生法律效力，但房屋的所有權並沒有轉移。所以，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

導致原商品房買賣合同目的不能實現、無法取得房屋的購房人以及出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致後來簽訂商品房買賣合同目的不能實現，不能取得房屋的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔違約責任。

包括返還已付購房款和利息、賠償損失、並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

3、合同一經簽訂，關於房屋買賣的法律關系就具有唯一性和排他性，開發商又將房屋賣給他人，屬於嚴重的違約行為，購房者在選擇簽訂購買該房屋，事先可能是付出了一定的財力和精力的，如果不能購買該房屋再選擇其他房屋，也會給購房者帶來一定的市場風險。

所以開發商一房二賣的情況下，購房者可以到法院起訴開發商，要求開發商繼續履行雙方簽訂的認購協議，同時還有權要求開發商支付違約金。

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最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

第八條具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1、商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2、商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

2、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

3、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

參考資料來源：網路-最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律

④ 如何確定一房二賣的法律認定

「一房二賣」是指業主將同一房屋先後出賣給不同的買受人。「一房二賣」產生的法專律效力與我國物屬權變動模式密切相關，我國物權法採用的物權變動原則是合意加公示原則，即除了當事人就債權達成合意之外，還必須履行交付或登記等法定形式。根據我國《合同法》第一百零七條的規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」

⑤ 一房二賣房屋所有權歸屬

法律分析：1、在一房二賣中，出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後，對後買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續的情形。

在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在後的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。

2、在一房二賣中，出賣人將房屋售與前買受人並辦理了產權過戶登記之後，又與後買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同的情形。

此時，由於房屋產權已經過戶，出賣人已非房屋所有權人，出賣人系出賣他人之物。違反《合同法》規定，即屬於無權處分行為。

法律依據：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條 具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

⑥ 一房兩賣的法律責任

樓上回答抄不全面
首先，需要對購襲房者、開發商及其財務人員三者之間的法律關系進行分析：
1財務人員與開發商之間的系商品房買賣合同法律關系，其基於商品房買賣合同享有的權利承擔的義務是否可轉讓須看商品房買賣合同是否約定了禁止轉讓的條款。
2購房者與財務人員之間系合同權利義務概括轉讓關系，按照《合同法》的規定，需要合同相對方也就是開放商同意，方有效。也就是說購房者與財務人員之間合同權利義務概括轉讓是否生效尚不明確，如果開發商在購房者受讓上述權利義務後收取了購房者支付的剩餘價款，則可以認定為開放商同意購房者與財務人員之間的合同權利義務轉讓，否則購房者只能催告開發商合理期限內作出是否認可受讓《商品房買賣》全部權利義務的表示。
其次，根據以上法律關系的分析，只有在開發商認可購房者受讓商品房買賣合同權利義務的前提下才可以採用樓上馬律師的救濟方法解決糾紛。否則購房者只能針對財務人員提起返還財產之訴。

⑦ 最高院關於房屋買賣合同一房二賣如何規定

規定如下：

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定，商品房的認購、訂購、預定等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

認定為商品房買賣合同關系的關鍵在於是否符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，即當事人名稱、商品房的基本狀況、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式等。

我國合同法中違約金的性質主要是補償性的，有限度的體現懲罰性。違約金的約定應當估計到一方違約而可能給另一方造成的損失，既不得約定與損失不相稱的違約金數額，另一方面若違約金低於損失，又可以申請適當增加，這體現了違約金的補償性。

(7)合同法關於一房兩賣擴展閱讀：

自2016年下半年以來，濟南二手房房價飆升，出賣方找多種借口不履行合同，不再出售房屋，對此法院認為，應當保護守約方的利益，保護交易安全和穩定性，不能輕易否定合同效力。對於想借違約行為獲得高額收益的違約方，在判決繼續履行合同的同時，違約方仍應當承擔違約責任。

建設部《經濟適用住房管理辦法》及國務院《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定，單位集資合作建房是經濟適用房的組成部分，其建設標准、優惠政策、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。

單位集資合作建房在優先滿足單位住房困難職工購買基礎上房源仍有多餘的，不得向非經濟適用住房供應對象出售，而是由城市人民政府統一向符合經濟適用住房購買條件的家庭出售或者以成本價收購後用作廉租住房。

⑧ 最高人民法院對一房兩賣新規定

一，最高人民法院對一房兩賣新規定：

具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1，商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

2，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1， 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

2， 故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

3， 故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

二，房地產開發公司一房二賣：

先後以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人

三， 一房二賣行為法律規范：

商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》，《合同法》，《城市房地產管理法》等，由於商品房交易行為比較浮雜，最高人民法院在2003年3月24日發布了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)，專門針對房地產開發企業作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進行規范處理。

(8)合同法關於一房兩賣擴展閱讀：

一房二賣是指出賣人先後或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

處理

對一房二賣糾紛，實務中應分別不同情況予以不同的處理：

1、出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後，對後買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續的情形。

在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在後的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時，前後兩個買受人享有的請求權性質是不同的：後買受人因其債權已得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。

前買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權，該債權請求權系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領其給付的權利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已佔有買賣標的物，因該房屋所有權已經經過登記移轉於後買受人，故其對該房屋的佔有失去法律上的基礎，構成無權佔有，應負返還房屋的義務。

依據《合同法》第一百一十條第(一項的規定，出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務，即應承擔相應的法律後果。也就是說，合同的標的物已經歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務。

2、出賣人將房屋售與前買受人並辦理了產權過戶登記之後，又與後買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。

此時，由於房屋產權已經過戶，出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規定：「出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。」不屬於出賣人所有且出賣人無處分權的物，.不構成買賣合同的標的物。

關於無權處分制度，《合同法》第五十一條規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」

3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。

在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講，買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。基於先後買賣合同而生的此二重債權，系處於平等地位，並無位序關系，故前買受人及後買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。

房屋買賣合同買受人的權利之一，也是履行的重要內容，就是行使房屋所有權過戶登記請求權。在兩個債權的實現構成競爭關系的前提下，誰先取得登記申請權，誰就有優先的效果。

故就兩個合同的履行而言，首先應當以請求辦理過戶登記的先後，確認買受人中先行使請求權方的行使登記請求權的優先權。同時請求的，應以約定的履行期屆至日的先後，確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權的優先權；一合同約定了履行期限，另一合同沒有約定履行期限，可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權的優先權；均沒有約定履行期限的，原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權，但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請權的時間在前，應以訂立合同的先後，來保護訂立在先的合同。但這種保護並不是確認前買受人擁有房屋所有權，而是保護前買受人得以行使登記請求權的優先權，登記機關應優先受理前買受人的登記申請，法院可判決強制出賣人履行前一合同，督促其及時辦理登記手續。

法律後果

律師點評：上述案例中如果張先生確實有證據證明開發商「一房兩賣」，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條「具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。」在本案例中，張先生可以請求解除合同、要求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

警方提醒：消費者購房時對一次性付款優惠應當謹慎一些，應當了解開發商的資質，以及平時在消費者中的聲譽如何。同時，作為開發商的員工或親友，也不應提供虛假按揭的資料，否則一旦有問題就要承擔起還本付息的責任。