房屋租賃的經濟法問題

㈠ 房屋租賃存在哪些法律風險

一、房屋維修責任的相關法律問題
房屋維修責任應該是租賃合同中最常見的條款，合同雙方一般會根據《合同法》第220條規定，即「出租人應當履行租賃物的維修義務 ，但當事人另有約定的除外。」來約定維修責任。但現實中往往不是簡單的適用該條規定就能解決維修爭議的，因為維修責任往往隱藏在其他事項中，造成責任劃分不清晰問題。一般來說維修包含在房屋正常修繕、裝修後返修及惡意添附的補償責任等多項內容之中 ，因此租賃合同雙方在約定維修責任時，應全盤考慮。
1、房屋修繕責任
房屋修繕責任是指在房屋租賃期間對房屋自然損壞或人為損壞的維修責任由哪一方承擔的問題。根據《城市房屋租賃管理辦法》的規定：「出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的 ，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任 。租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定」 。因此出租人有對房屋及其設備及時、認真地檢查和修繕 ，以保證房屋居住和使用的安全的義務，但「因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償」。
2、承租人裝修改變房屋構造後的返修責任
《合同法》第223條規定：「承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意 ，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失」。現實中出租人同意承租人對租賃房屋改變構造 (當然不涉及主體結構安全)，使用中產生的返修責任爭議較多，為避免此種爭議產生，作為出租人要慎重答應承租人的改造要求，約定好如出現返修責任承擔主體，切不可為把房先租出去 ，而迴避返修責任問題。
3、承租人惡意添附的補償責任
實踐中，對於承租人對房屋進行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物，如果是徵得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬於合理添置的，那麼按以下情況分別處理：一是《房屋租賃合同》中有約定的按約定處理;二是合同沒有約定而又協商不成的 ，拆除後並不會嚴重影響其價值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以對添附物現價值進行評估，歸出租人所有 ，並對承租人予以適當補償;三是若出租人不同意添附或承租人並非按合同約定的承租目的添附的，且《房屋租賃合同》沒有約定而又協商不 成的，拆除後並不會影響其價值的，承租人可以自行拆除;不能拆除的，出租人對裝修物的損失一般不給予補償 。所以在簽定租賃合同時，應對添附物或改善物的處理做好約定。
二、房屋轉租的有關法律問題
1、承租人轉租房屋必須經出租人同意
《合同法》第224條規定：「承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同」; 《城市房屋租賃管理辦法》第3條規定：「承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租」。按以上兩個法律、法規的規定 ，承租人轉租房屋是可以的，但事先應徵得出租人的同意。因此租賃合同中雙方應明確約定轉租條款，出租人可對轉租附加一些必要的條件，只要不違反法律、行政法規的規定即可。
2、出租人、承租人均可從轉租中獲益
《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定：「出租人可以從轉租中獲得收益」。承租人轉租房屋所獲租金是次承租人使用房屋所支付的對價，出租人作為產權人當然有權從中提取一定的收益。一般情況下，承租人轉租房屋的目的就是為了對租賃房屋的收益，按 《城市房屋租賃管理辦法》第30條規定：「 轉租合同生效後，轉租人享有並承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，並且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務」，因此轉租後承租人義務應該是加重了，所以法律允許承租人從轉租中獲益。
鑒於出租人、承租人均可從轉租中獲益，因此在租賃合同中雙方應明確約定轉租收益分配比例，該比例中應考慮承租人後期對房屋修繕的投入 ，確保公平，避免出現糾紛。
3、房屋轉租後次承租人享有優先購買權
在房屋轉租合同合法有效的情況下，出租人轉讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優先購買權，次承租人因已經實際佔有、使用房屋，因此其優先購買權優先於承租人。
三、承租人優先購買權問題
根據《中華人民共和國合同法》第230 條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118 條規定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
四、租賃房屋不可作為工程款優先權執行標的
《合同法》第286條和最高人民法院《關於建築工程價款優先受償權問題的批復》，賦予建築企業對工程價款享有法定優先權，即「發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償」。此類案件中承包人請求優先權必須具備一個前提條件，即承包人法定優先權指向的標的物應為發包人的不動產，如果是第三人的，則法定優先權不成立，因此，出租人的房屋不應成為建築工程合同中債權執行對象。
五、租賃合同解除及租金支付問題
1、租賃合同解除的相關規定
《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：「有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：(一)符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的;(二)因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的;(三)當事人協商一致的 。因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償」。
2、出租人可以收回房屋的情況
依據《城市房屋租賃管理辦法》第24條規定，「承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：(一)將承租的房屋擅自轉租的;(二)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的;(三 )將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的;(四)拖欠租金累計6個月以上的;(五)公用住宅用房無正當理由閑置6個月以上的;(六 )租用承租房屋進行違法活動的;(七)故意損壞承租房屋的。
3、租金支付問題
在租金支付問題上要注意，《民法通則》第136條規定：「延付或者拒付租金的，訴訟時效期間為一年」。
六、租賃合同中其他值得注意的問題
1、口頭租賃合同的有效性
《合同法》第215條規定，「租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃」。因此期限在六個月以下的口頭租房合同是合法有效並受到法律保護，合同當事人雙方也均應當按照口頭約定執行。租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃 ，合同依然有效。
2、不得出租的房屋
依據我國《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，以下房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有權證件的;
(2)司法機關和行政機關依法裁定 、決定查封或者以其他形式限制房產權利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)房屋權屬有異議的;
(5)屬於違法建築的;
(6)不符合安全標準的;
(7)房屋已抵押，未經抵押權人同意的;
(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;
⑼有關法律法規規定禁止出租的其他情形。

㈡ 房屋租賃糾紛法律問題

租你房子的人沒有按約定支付租金，已經構成違約，你可以書面通知他解除你們之間的租賃合同，限期騰出房屋，交付期間的租金；通知送達後，你可以直接起訴要求他承擔支付所欠租金及其他費用、違約金的責任、並騰出房屋，不必分兩次起訴。因為對方拖欠租金你可以根據合同法94、97、227條的規定通知對方解除合同，解除合同通知一經到達對方（合理期限三個月）合同就解除。

㈢ 房屋租賃涉及的法律問題

房屋租賃涉及的法律問題

1、租賃合同的內容包括：租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金、支付方式、支付期限、租賃物維修等。

2、租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

3、承租人經出租人同意，可以將房屋轉租給第三。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對房屋造成損失的，承租人應當賠償損失。

4、房屋在抵押前已經出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

5、承租人在租賃期限內，徵得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，並按照本辦法的規定辦理登記備案手續。

6、轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。

7、 轉租合同生效後，轉租人享有並承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，並且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方 另有約定的除外。

8、轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。

（以上回答發布於2015-11-03，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈣ 房屋租賃是什麼法律關系 總結房屋租賃中的法律知識

提起法律感覺給自己是一個很遙遠的兩個字,但是法律就在自己的身邊,特別是在外打工面臨租房子的租客更應該熟知其中房屋租賃當中的法律知識,這樣才能更好的維護自己的權益和利益,下面介紹一下房屋租賃的法律關系：
第1、房屋租賃是什麼法律關系就應該要明確二者在簽訂合同下有什麼樣的權利和義務,出租人和承租人之間是債的關系。就受讓租賃物的使用權而言,承租人是債權人,出租人是債務人;就收取租金而言,出租人是債權人,承租人是債務人。
第2、個人租房糾紛的主體是以個人為單位的,如果以單位的形式進行房屋的租賃,同時又發生租房糾紛類問題不算在個人租房糾紛范疇。個人租房糾紛通常情況下以協商的形式解決,如果協商不能達到雙方的共同意願,則可以由第三方或者是相關法律機構介入進行解決。糾紛通常由於合同未對相關事項做詳細說明,所以在約定時應當對相關事項予以說明。
第三、在租房之前應該確定租賃雙方當事人身份,需要確定當事人是個人還是公司。若以公司身份作為出租人或承租人,租賃合同必須體現該租賃行為是公司行為,否則一旦出現問題,就很難向個人追究原本應由公司承擔的法律責任。
第四、承租人應當依據產權證上記載的權利人,或與該房屋產權證上記載的權利人簽訂租賃合同的合法承租人,來確定與其簽訂租賃合同的相對人是否確有出租該房屋的權利。若承租人與實際上並無出租權的人簽訂租賃合同,則該合同須經有權出租人的認可,在此之前該租賃合同的效力尚未確定。若未經認可,承租人則可能面臨缺乏有效合同的不利處境。
第五、租賃保證金為確保承租人能夠合理、善意地使用房屋,並按時支付租賃期間應承擔的各項費用,雙方可於租金之外另行約定租賃保證金,即俗稱的押金。押金通常為一到三個月的租金。
以上就是關於房屋房屋租賃是什麼法律關系的介紹。小編提醒您:租賃市場活躍房屋租賃合同糾紛層出不窮,其中房屋租金暴漲,導致房屋租賃合同糾紛急劇爆發所以我們只有熟知上面介紹的基本的房屋租賃法律知識才能更好的保護自己,希望上面的介紹對您有所幫助。

㈤ 房屋租賃有哪些法律風險和注意事項

您好，法律風險包括：
一、房屋維修責任的相關法律問題
房屋維修責任應該是租賃合同中最常見的條款，合同雙方一般會根據《合同法》第220條規定，即「出租人應當履行租賃物的維修義務 ，但當事人另有約定的除外。」來約定維修責任。但現實中往往不是簡單的適用該條規定就能解決維修爭議的，因為維修責任往往隱藏在其他事項中，造成責任劃分不清晰問題。一般來說維修包含在房屋正常修繕、裝修後返修及惡意添附的補償責任等多項內容之中 ，因此租賃合同雙方在約定維修責任時，應全盤考慮。
1、房屋修繕責任
房屋修繕責任是指在房屋租賃期間對房屋自然損壞或人為損壞的維修責任由哪一方承擔的問題。根據《城市房屋租賃管理辦法》的規定：「出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的 ，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任 。租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定」 。因此出租人有對房屋及其設備及時、認真地檢查和修繕 ，以保證房屋居住和使用的安全的義務，但「因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償」。
2、承租人裝修改變房屋構造後的返修責任
《合同法》第223條規定：「承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意 ，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失」。現實中出租人同意承租人對租賃房屋改變構造 (當然不涉及主體結構安全)，使用中產生的返修責任爭議較多，為避免此種爭議產生，作為出租人要慎重答應承租人的改造要求，約定好如出現返修責任承擔主體，切不可為把房先租出去 ，而迴避返修責任問題。
3、承租人惡意添附的補償責任
實踐中，對於承租人對房屋進行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物，如果是徵得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬於合理添置的，那麼按以下情況分別處理：一是《房屋租賃合同》中有約定的按約定處理;二是合同沒有約定而又協商不成的 ，拆除後並不會嚴重影響其價值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以對添附物現價值進行評估，歸出租人所有 ，並對承租人予以適當補償;三是若出租人不同意添附或承租人並非按合同約定的承租目的添附的，且《房屋租賃合同》沒有約定而又協商不 成的，拆除後並不會影響其價值的，承租人可以自行拆除;不能拆除的，出租人對裝修物的損失一般不給予補償 。所以在簽定租賃合同時，應對添附物或改善物的處理做好約定。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

㈥ 房屋租賃合同經常出現的問題有哪些

簽房屋租賃合同經常出現的問題有：
1、對租賃房屋的數量、面積、質量約定不明確；
2、對租賃房屋的使用用途約定不明確；
3、對租賃房屋的維護義務和修繕義務約定不明確。
【法律依據】
《民法典》第七百零四條
租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第七百一十二條
出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。
第七百一十三條
承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。

㈦ 合同法關於房屋租賃的問題 求大神幫忙案例分析下！！！

買賣不破租賃
合同法》第229條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同回的效力」答。《民通意見》119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效！
肯定判決租房協議有效

㈧ 房屋租賃引發經濟糾紛

我以前做中介的
據我所知，它們買賣之前 應該向你詢問，你們的意見，你們有同等價錢下的優先購買權。即是你們不買，你們的租約依然有效，若買家不想租給你，也只能是通過協商解決，他們不能強行毀約，買賣不破租賃 租約依然有效的履行，
前提是你們的租約合法有效而你們沒有違約，不詢問你，等於默認租約的繼續執行，這樣做的話他們是違法的，找律師告他們吧，不找也行的，只要你熟悉你們打贏官事的依據，找好證據，沒有律師也可以告的，叫他賠錢
若你有錢 打官師打得好 甚至可以用同樣的價錢 買了那土地，
維權吧
記得給分

能講講 法院給出你敗訴的 法律依據嗎？？

買賣不破租賃 就算買不了 ，你租約肯定沒問題的

有錄像 報警 它丫的！～

不要向他們低頭 保護你你手頭上的證據！～

密切留意中！～！～！～！～！～！～！～！～！～！