一物二租違反合同法嗎

① 一房二租應該如何認定合同效力求解答

2005年初，樓房峻工。某文化館又與張某簽訂一租賃合同，將該三間房屋又租給張某，將房屋交付張某使用，並辦理了登記。某糧食管理所起訴文化館和張某，請求確認文化館與張某之間的合同無效，文化館按租賃協議向某糧食管理所交付房屋。 此案中，在同一租賃物上，先後成立了兩個租賃合同，出租人卻將租賃物交付給了後成立的租賃合同的承租人。在現實生活中，這樣的情況並不鮮見。對此，法院應該支持哪份租賃合同呢?下面，我們對租賃權的性質，也就是承租人對租賃物的權利是債權還是物權，來具體分析，尋找答案。 物權法定，這是一個基本原則。其是指物權的種類和內容均由法律規定，不允許當事人自由創設。只所以這樣規定，是因為物權具有直接支配性、排他性和優先性，有極強的效力，不應允許當事人自由創設，並且方便物權公示，確保交易安全。而承租人對租賃物的權利，法律沒有明確規定其為物權，並且，我國合同法將其規定在債權債務的法律關系的章節中，很顯然，該權利是來源於當事人之間的租賃合同，應屬債權之范疇，承租人只有債上請求權。但是，承租人對租賃物的權利，雖是基於債權，卻有明顯的物權特性。 所謂物權，是指權利人直接支配特定物而享受其利益的權利，其特徵包括直接支配性、排他性和優先性。而承租人對租賃物的權利，便有此特徵： 一、承租人對租賃物的權利具有直接支配性 承租人可以依照自己的意思，無須他人的意思或行為介入，對租賃物即可行使管領處分的行為，實現其權利。具體表現為承租人對租賃物使用收益的權利，對租賃物的改良權和轉租權。我國合同法第217條、225條規定了承租人對租賃物的使用收益，第223條、224條作了有關改良和轉租的規定。承租人享有的用益權、改良權和轉租權，能夠體現承租人對租賃物權利的物權特徵。 二、承租人對租賃物的佔有具有排他性 承租人依租賃合同的約定佔有租賃物，是承租人支配租賃物的前提和基礎。佔有是對租賃物事實上的管領，佔有租賃物也為承租人支配租賃物提供了事實上和法律上的可能。佔有一旦存在，就應受到保護。所以出租人已經將租賃物依約轉移給承租人佔有後，就不得在租賃物上設立以佔有為權能的其他權利，這也表明該權利具有排他性。 三、承租人對租賃物的權利具有優先性 1、承租人對租賃物的權利優先於後成立的所有權。我國合同法第229條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。」這即是各國大都採用的「買賣不破租賃」的原則。其是指在租賃合同存續期間，雖然租賃物的所有權發生變動，租賃合同對受讓人來說，仍然有效，也就是租賃合同的效力不受影響。這一現象也被法學界稱為「債權物權化」。「買賣不破租賃」原則，使承租人與出租人間的法律關系，隨著租賃物所有權的移轉而轉變為承租人與買受人間的法律關系。承租人對租賃物的權利隨著租賃物移轉而移轉，這也證明了承租人對租賃物的權利是對物權;也說明了設立在後的買受人對租賃物的所有權，並不會妨礙承租人對租賃物的權利的實現。即是，承租人對租賃物的權利優先於後成立的所有權。 2、承租人對租賃物的權利優先於後成立的抵押權等他物權 我國《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第65條規定：「抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效」。租賃權的標的物雖然在成立上必須轉移佔有為其要件，但因法律未規定租賃權為物權，這種轉移佔有並不能使財產租賃權具有對世的絕對效力，此處也採取了「買賣不破租賃」的原則，使租賃權具有物權化的性質，可以對抗抵押物受人，加強了對承租人的保護。

② 《合同法》對租賃合同是如何規定的求答案

1．租賃合同的內容
新修改的《合同法》第二百一十三條規定租賃合同主要包括以下條款：(1)租賃物的名稱。即租賃合同的標的，須為有體的、特定的、非消費的。
(2)租賃物的數量。明確數量可使合同的標的特定化。
(3)用途。租賃合同中的用途條款是其中非常重要的條款，如果承租人未按約定的用途使用承租物的，出租人可解除合同並要求承租人賠償損失。
(4)租賃期限。租賃期限是租賃合同的有效期間，是租賃合同的主要條款之一。
(5)租金及其支付期限和方式。
(6)租賃物的維修。2．租賃合同的形式
所謂租賃合同的形式，是指租賃合同當事人之間確立。變更或者終止租賃關系的表現形式。《合同法》第二百一十五條規定：租賃期限6個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。3．租賃合同雙方當事人的主要義務(1)出租人的主要義務
①按約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途；
②出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外；
③承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。(2)承租人的主要義務
①應當按照約定的方法使用租賃物；
②承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失；
③應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損滅失的，應當承擔損害賠償責任；
④承租人應當按照約定的期限支付租金；
⑤租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。4．承租人對租賃物有佔有權、使用權，但沒有處分權5．出租人的瑕疵擔保責任
出租人的瑕疵擔保責任包括權利瑕疵擔保責任和物的瑕疵擔保責任。
①權利瑕疵擔保責任及承租人的通知義務
按《合同法》規定，承租人在第三人主張權利時，應當及時通知出租人，以便出租人採取相應的救濟措施。②物的瑕疵擔保責任

③ 關於合同法中，對房屋租賃違約的規定。

一,第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

二,"應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任"

1,"應當承擔繼續履行",《合同法》第一百一十條當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事實上不能履行；

(二)債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高；

(三)債權人在合理期限內未要求履行。

2,"採取補救措施",《合同法》第一百一十一條質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

3,"賠償損失等違約責任"《合同法》第一百零八條當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。

三，房屋租賃合同中，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。不存在,"應當承擔繼續履行","採取補救措施"的請求。

④ 租賃合同效力如何認定

房屋租賃合同效力應該如何認定

1、什麼情況下房屋租賃合同不發生效力?
一般來說，出租人和承租人雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致後，合同視為成立後就發生法律效力。但根據我國《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》、最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》等有關法律法規的規定，下列的房屋租賃應認定合同無效。
(1)簽約主體不合格。當出租人或承租人不具備有效民事行為的主體構成要件，即主體不適格時，則所簽訂的房屋租賃合同無效。如無民事行為能力或限制民事行為能力未經法定代理人同意的自然人，或法人超出其權利范圍所簽訂的房屋租賃合同。
(2)內容不合法。主要包括：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的;惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的;以合法形式掩蓋非法目的;損害害社會公共利益的;違反法律、法規強制性規定等情形。
(3)客體不合格。房屋租賃合同中的標的物應當是法律、法規允許出租的房屋，根據相關規定，有以下情形的房屋不允許出租：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;權屬有爭議的;屬於違法建築的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全標準的;已抵押，未經抵押權人同意的;不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;出租房屋為名出租劃撥土地使用權的;有關法律、法規規定禁止出租的。
2、出租人就同一租賃物同時與兩個或兩個以上的人訂立租賃合同的，這些租賃合同的效力如何認定?
出租人就同一租賃物同時與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均為有效，承租人均可以依據租賃合同向出租人主張合同權利。合同簽訂時間在前的承租人主張後租賃合同無效的，不予支持。
租賃合同之一已實際履行，其他租賃合同的承租人主張履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在審理過程中，可以向當事人予以釋明，允許其變更訴訟請求，向出租人主張除合同實際履行之外的違約責任。
3、租賃合同未經登記，是否影響租賃合同效力?
租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經登記的租賃合同，不得對抗第三人。
最高人民法院《關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條就合同登記與效力之間的關系有明確的規定。因此，《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條雖然規定了房屋租賃合同應當向房產管理部門登記備案，但該條款並沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規定，故該條規定不能影響租賃合同的效力。
但是，考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時享有的優先購買權以及買賣不破租賃等較強效力，如果租賃合同未經登記就具有這么強的效力，對於不知情的第三人會造成很大的損害，對交易安全造成嚴重的不利影響。因此，從平衡交易各方利益的角度看，我們傾向於未經登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。
4、未經合法批准建造的房屋作為租賃標的物的，租賃合同是否有效?
未經合法批准建造的房屋，因其標的物具有違法性，該租賃合同應為無效。如被行政部門確定為違章建築的或所建造的房屋沒有合法審批手續的等。
5、房屋租賃合同無效的法律後果
我國《民法通則》第六十一條規定：「民事行為被確認為無效或者被撤銷後，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產，收歸國家、集體所有或者返還第三人。」
我國《合同法》第五十八條規定：「合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。」第五十九條規定：「當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。」由經可見，房屋租賃合同被認定為無效，一般情況下，承租人應當交還房屋，未未付的租金不再交付，超過實際使用期限交付的租金出租人應當返還。如有損失按過錯原則由雙方分擔，雙方互不承擔違約責任。且對於雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的還要予以制裁，以維護法律的嚴肅性。

⑤ 有關合同法關於租賃合同的規定

關於租賃合同的規定是，租賃合同一般包括租賃期限、租金以及支付方式、期限等條款；租賃期限最長不超過二十年，續租的期限最長也不超過二十年；以及超過六個月租賃期限的合同要採用書面形式等規定。
【法律依據】
《民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
第七百零三條
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四條
租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第七百零五條
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第七百零七條
租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

⑥ 租賃與合同法

樓主你好，希望我能幫你解答此問題。（1）、甲有權要求扣除維修專費用。甲之前的屬做法，即要求乙維修未得到答復之後，自己請人維修加固。屬於無因管理行為。房屋所有人的義務包括：償還管理人因管理事務而支出的合理費用；清償管理人因管理事務負擔的債務；賠償管理人因管理事務所受的損失。所以甲請求扣除維修費用的行為合法有效。（2）、甲有權解除租賃合同。由於出租人一方不予支付無因管理的相關費用，且房屋有倒塌的危險，無法正常居住。依據：《中華人民共和國勞動合同法》第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租
賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。第二百三十一條因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅
失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失
，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

⑦ 租賃合同里的條例如果違反了合同法那還有效嗎

違反了合同法當然無效，但是如果這一條款並不影響其他條款的履行，則只會導致這一條款無效，其他條款繼續有效。

⑧ 租房合同法，違約責任是那些

甲方違約責任處理規定
1、甲方因不能提供本合同約定的房屋而解除合同的，應支付乙方本合同月租金的兩倍作為違約金。
2、如乙方要求甲方繼續履行合同的，甲方每逾期交房一日，則每日應向乙方支付月租金0.5%的滯納金。
3、由於甲方未及時履行維修義務或情況緊急，乙方組織維修的，甲方應支付乙方費用或折抵租金，但乙方應提供有效憑證。
4、甲方違反本合同約定，提前收回房屋的，應按照合同月租金的兩倍向乙方支付違約金，若支付的違約金不足彌補乙方損失的，甲方還應該承擔賠償責任。
5、甲方因房屋權屬瑕疵或非法出租房屋而導致本合同無效時，甲方應賠償乙方損失。

乙方違約責任
1、租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權終止合同，收回該房屋，乙方應按照合同月租金的兩倍向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應負責賠償直至達到彌補全部損失為止。
（1）未經甲方書面同意，將房屋轉租、轉借給他人使用的；
（2）未經甲方書面同意，拆改變動房屋結構或損壞房屋；
（3）改變本合同規定的租賃用途或利用該房屋進行違法活動的；
（4）拖欠房租累計1個月以上的。
2、在租賃期內，乙方逾期交納本合同約定應由乙方負擔的費用的，每逾期一天，則應按上述費用總額的0.5%支付甲方滯納金。
3、在租賃期內，乙方未經甲方同意，中途擅自退租的，乙方應該按合同月租金的兩倍向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應承擔賠償責任。
4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,則乙方須按月租金的0.5%支付滯納金。
5、租賃期滿，乙方應如期交還該房屋。乙方逾期歸還，則每逾期一日應向甲方支付月租金0.5%
的滯納金。乙方還應承擔因逾期歸還給甲方造成的損失。

⑨ 如果租賃合同里的法規違反了國家的法律法規，應如何處理

首先《合同法》第五十二條規定有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定。因該合同違反了我國法律、法規的強制性規定，法院一般的處理方式是因合同無效而採用《合同法》關於合同無效的條款，即合同法第56、57、58、59的規定。
第五十六條無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七條合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。
第五十八條合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
第五十九條當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。
然後是你父親在合法的情況下把房權轉讓或變賣給第3人，屬於你父親應有的權利，即：「所有權人對自己的不動產或動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。」以及《合同法》
第二百二十九條租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。所以你父親不需要賠償。