物業服務合同法

1. 物業服務合同應當包括哪些內容

現實問題

某小區業主委員會擬與一家物業管理公司訂立物業服務合同，但該合同是由物業管理公司提供的，合同內容只規定了相關物業管理費，但是對於專項維修資金的管理和使用等均未在合同中約定，業主委員會看了後感到很困惑。那麼，物業服務合同究竟應該包括哪些內容呢？

律師解答

業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同，具體內容應當包括：

第一，物業管理事項，主要包括物業共用部位的維護與管理，物業共用設備設施及其運行的維護和管理，環境衛生、綠地綠化管理服務，物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項的服務，物業裝飾裝修管理服務，專項維修資金的代管服務，物業檔案資料的管理；

第二，服務質量，即對物業服務企業提供的服務的質量上的具體要求；

第三，服務費用，目前主要有兩種計算方式：一是按照每平方米多少元來計算，二是按照每戶多少元來計算；

第四，雙方的權利義務；

第五，專項維修資金的管理和使用；

第六，物業管理用房；

第七，合同期限，期限條款應當盡量明確、具體，或者明確規定計算期限的方法；

第八，違約責任，即物業服務合同當事人一方或者雙方不履行合同或者不適當履行合同，依照法律的規定或者按照當事人的約定應當承擔的法律責任。

除此之外，物業服務合同一般還應當載明雙方當事人的基本情況、物業管理區域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭議的方法以及當事人約定的其他事項等內容。

所以，上述物業管理公司所提供的格式合同顯然內容不完整。

法條鏈接

《物業管理條例》

第三十四條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

2. 物業合同法是什麼

並沒有所謂的「物業合同法」。
只有《物業管理辦法》和《合同法》，這是兩個不同的概念，不能混為一談。

3. 物業服務合同什麼情況下法律規定可以終止

下列情況下可以終止物業服務合同：
1、物業服務企業被宣告破產進行破產清算的；
2、物業服務企業與業主大會雙方協商一致終止物業服務合同的；
3、物業服務合同約定期限屆滿沒有續簽的；
4、因不可抗力致使物業服務合同無法履行的。
【法律依據】
《物業管理條例》第十一條
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第二十六條
前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

4. 物業服務合同無效的法律依據

法律分析：司法實踐中，應審慎認定物業服務合同的效力問題。確認物業服務合同無效，應在結合具體案件事實的基礎上，嚴格按照最高人民法院所規定的合同無效情形予以認定。以及能否進而據此宣告其無效。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第三百八十八條 設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效的，擔保合同無效，但是法律另有規定的除外。擔保合同被確認無效後，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。

5. 物業服務合同糾紛案件有哪些

物業服務合同糾紛案件的特點：案件的被告多數為業主；多是由於不交物業費引起的；案件的數量上升快、標的額小、處理難度大；以及當事人的人數一般眾多等。
【法律依據】
《民法典》第九百三十七條
物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。
第九百四十四條
業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
第九百四十八條
物業服務期限屆滿後，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。
當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。
《中華人民共和國民事訴訟法》第二十三條
因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

6. 物業服務合同應當對哪些內容進行約定

包括雙方當事人和委託管理物業的基本情況，物業管理服務事項和服務質量要求，物業管理服務費用的標准及收取方法，合同的期限、合同終止和解約的約定、合同終止時預收物業管理服務費用、結余維修費用、物業管理用房、物業資料等的移交方法，違約責任及解決糾紛的途徑，雙方當事人約定的其餘事項。
法律分析
物業服務合同應按相關法律法規來約定內容，否則合同就是無效的。業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同約定內容有：第一，物業管理事項，主要包括物業共用部位的維護與管理，物業共用設備設施及其運行的維護和管理，環境衛生、綠地綠化管理服務，物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項的服務，物業裝飾裝修管理服務，專項維修資金的代管服務，物業檔案資料的管理；第二，服務質量，即對物業服務企業提供的服務的質量上的具體要求；第三，服務費用，目前主要有兩種計算方式：一是按照每平方米多少元來計算，二是按照每戶多少元來計算；第四，雙方的權利義務；第五，專項維修資金的管理和使用；第六，物業管理用房；第七，合同期限，期限條款應當盡量明確、具體，或者明確規定計算期限的方法；第八，違約責任，即物業服務合同當事人一方或者雙方不履行合同或者不適當履行合同，依照法律的規定或者按照當事人的約定應當承擔的法律責任。除此之外，物業服務合同一般還應當載明雙方當事人的基本情況、物業管理區域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭議的方法以及當事人約定的其餘事項等內容。
法律依據
《中華人民共和國民法典》 第九百三十八條 物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標准和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。物業服務人公開作出的有利於業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。物業服務合同應當採用書面形式。

7. 物業合同糾紛涉及的法律條款

法律分析：《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第一條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同;

(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

第二條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

第三條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第四條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第五條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第六條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

第七條 業主大會按照《民法典》規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

第八條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業

法律依據：《物業管理條例》

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

8. 物業服務合同屬於民法典規定的合同嗎

法律分析：屬於。物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標准和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第九百三十七條 物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第九百三十八條 物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標准和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

物業服務人公開作出的有利於業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。

物業服務合同應當採用書面形式。

9. 如何認定物業服務合同效力

a.由業主共同決定(應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;b.由業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同。二、無效物業服務合同(包括前期物業服務合同)及無效物業服務合同條款：1.轉包物業服務合同無效：物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同無效;2.顯失公平的物業服務合同條款無效：物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款無效。【律師提示】①有效物業服務合同對業主具有約束力;業主不得以其並非合同當事人為由提出抗辯。②請求確認物業服務合同無效或者物業服務合同條款無效的主體：a.業主;b.業主委員會。③除物業服務合同轉包無效、顯失公平無效外，其他無效物業服務合同依據《合同法》認定。【法條鏈接】《物權法》第七十六條 下列事項由業主共同決定：(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

10. 物業服務合同包括哪些內容

物業管理服務合同應當包含以下內容：總則、委託物業管理事項、物業管理服務費用、合同雙方的權利與義務、物業管理服務質量、合同期限、違約責任、附則等。
【法律依據】
《物業管理條例》第三十四條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。第三十五條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。