國有土地出讓合同法

A. 處理國有土地出讓合同糾紛比較有效的方法有哪些

對於《國有土地使用權出讓合同》的性質，我國法律界認識不一。國有土地使用權出讓合同糾紛就理論界而言，民法學者認為其屬於民事合同，行政法學者認為其屬於行政合同。在審判實踐中，以前法院將《國有土地使用權出讓合同》大多作為民事案件來受理，依據是最高人民法院《民事案件案由規定（試行）》，該規定將土地使用權出讓合同糾紛規定為第五個民事案由，屬於房地產開發經營合同糾紛。這類案件通常案情復雜，涉及法律問題及爭點多，審理難度較大，也對律師法律服務的專業程度提出了更高的要求。像上海的徐寶同律師、北京的張繆律師這方面做的很專業，是國內比較專業的處理國有土地出讓合同糾紛的律師。

B. 為什麼國有土地使用權可以不受合同法最高20年約束

個人以為，土地使用權出讓合同其實與租賃合同並無本質不同，標的都是土地的佔有、使用、收益權能，只不過基於我國實行土地國有化制度，又有土地使用權流轉的需要，而租賃合同二十年的限制又不利於長期流轉的需要，故對土地使用權出讓期限作出特殊規定的變通做法。

C. 國有土地使用權出讓合同是否屬於行政合同

《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同。在合同中，雙方當事人形成的是行政法律關系。行政法律關系和民事法律關系一樣，是法律關系的一種具體形式，行政法律關系和民事法律關系的區別在於，行政法律關系是指受法律規范調控的因行使行政權而形成的權利義務關系。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的土地行政主管部門來看，在合同的簽訂和履行過程中，行使的都是行政權力。 我國《土地管理法》第八條明確規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定⑦。由此可見，國務院土地行政主管部門和縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的職責就是負責全國土地的管理和監督工作，這是行政職責，不是民事權利。進行土地出讓，是行使土地管理權的一種具體形式，簽訂《國有土地使用權出讓合同》也是市、縣土地行政主管部門的一項行政職責。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的相對人來說，在簽訂和履行合同中，都是行政相對人。在簽訂合同的過程中，他是行政許可的申請人;在合同的履行過程中，他是國家土地行政管理的相對人。雙方通過合同形成的是行政法律關系。

D. 《國有建設用地使用權出讓合同》中提到的法律法規

現在國有建設用地使用權出讓分為生地出讓和熟地出讓，生地及毛地，征地拆遷都還沒有進行，或者征地拆遷完成了沒有三通一平，熟地則是已經完成征地拆遷，有些已經完成三通一平至七通一平的都為熟地。法律沒有明確規定。具體的應該根據《國有建設用地使用權出讓合同》上面的約定，08版的《合同》第六條為交地相關約定。（第一次回答問題，不全之處，請諒解!）

E. 國有土地使用權出讓的相關規定

第一條 為加強國有土地資產管理，優化土地資源配置，規范協議出讓國有土地使用權行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規定。
第二條 在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權的，適用本規定。
本規定所稱協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第三條 出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協議方式。
第四條 協議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
第五條 協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和?有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%。
低於最低價時國有土地使用權不得出讓。
第六條 省、自治區、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應當依據本規定第五條的規定擬定協議出讓最低價，報同級人民政府批准後公布，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施。
第七條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據經濟社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報同級人民政府批准後組織實施。
國有土地使用權出讓計劃經批准後，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布。
因特殊原因，需要對國有土地使用權出讓計劃進行調整的，應當報原批准機關批准，並按照前款規定及時向社會公布。
國有土地使用權出讓計劃應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內容。
第八條 國有土地使用權出讓計劃公布後，需要使用土地的單位和個人可以根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。
市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少於30日。
第九條 在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規定採取協議方式出讓;但商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。
同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，採取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
第十條 對符合協議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規劃等有關部門，依據國有土地使用權出讓計劃、城市規劃和意向用地者申請的用地項目類型、規模等，制定協議出讓土地方案。
協議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規劃設計條件、供地時間等。
第十一條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據國家產業政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮土地估價規程》的規定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策?合理確定協議出讓底價。
協議出讓底價不得低於協議出讓最低價。
協議出讓底價確定後應當保密，任何單位和個人不得泄露。
第十二條 協議出讓土地方案和底價經有批准權的人民政府批准後，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協商，協商一致且議定的出讓價格不低於出讓底價的，方可達成協議。
第十三條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據協議結果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

F. 國有土地出讓合同糾紛是民事案件還是行政案件

國有土地使用權出讓合同糾紛屬於民事訴訟受案范圍，當事人因國有土地使用權出讓合同產生爭議並提起民事訴訟的，法院應當受理並進行實體審理。
國有土地使用權出讓合同應認定為民事合同，屬於民事訴訟受案范圍。原因在於：
1、國有土地使用權出讓合同系當事人雙方協商訂立，遵循平等、自願、有償原則；
2、國有土地使用權出讓合同雙方當事人權利義務對等；
3、現行的《國有土地使用權合同糾紛解釋》將國有土地使用權合同定性為民事合同，《民事案件案由規定》亦將「建設用地使用權出讓合同糾紛」列為「合同糾紛」的下級案由予以明確。
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G. 國有土地使用權出讓合同糾紛怎麼解決

國有土地使用權出讓中，出讓方和受讓方簽訂國有土地使用權出讓合同，土地管理部門作為國家所有權的代表以民事主體身份收取土地出讓金，同時又作為國家土地管理的行政機關，以行政主體身份對合同的履行實施監督管理權、處罰權等。這個過程中，民事法律關系和行政法律關系交織在一起。當前在我國，行政合同的概念僅限於理論探討，在法律上還沒有明確化。國有土地使用權出讓合同履行發生爭議時，土地管理部門在執法實踐中自行摸索，各自採取不同的解決辦法。由於判例的影響，司法實踐中，大量的此類合同糾紛由民庭受理，適用民事訴訟的有關規則來審查土地管理部門的行政行為，更使土地管理部門無所適從。這類案件通常案情復雜，涉及法律問題及爭點多，審理難度較大，也對律師法律服務的專業程度提出了更高的要求。像上海的徐寶同律師、浙江的張慶道律師這方面做的很專業，是國內比較專業的處理國有土地使用權出讓合同糾紛的律師。