2014買賣合同法

A. 商品房買賣合同的祥解

概述：商品房是指由房地產開發企業開發建設並出售的房屋。商品房買賣合同是商品房買賣雙方當事人簽訂的，用以明確各自權利義務的具有法律效力的文件。

目前實踐中最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和建設部於2000年聯合制定的《商品房買賣合同》示範文本（gf-2000-0171）。該示範文本是兩部門在原《商品房購銷合同》示範文本（gf-95-0171）的基礎上，總結經驗改進而成的。政府部門制定示範文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，起到示範、引導作用，並非強制使用。但在實踐中，示範文本已經成為各房地產公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認真研究商品房買賣合同示範文本的確切含義並且公平合理地簽訂好示範文本就成了每一個開發商必須足夠重視的課題。

本文將依據《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規規章，結合實際工作中遇到的問題和總結的經驗，對示範文本進行逐條解釋，並對如何填寫做深入探討。

商品房買賣合同說明（內容略）

「釋義」該部分是對文本的簡要介紹，包括文本的性質、商品房定義、填寫說明、解釋權歸屬等內容。其中，有關填寫方法的規定（第3、4、5條）應詳細閱讀，並在填寫過程中嚴格遵循。充分利用好文本中授權雙方當事人自行約定的部分，能夠彌補該文本的不足，最大限度地維護開發商的合法權益。而且規范、清晰的填寫也有利於開發商樹立良好的商業形象。

「常見問題」有些開發商工作人員由於工作潦草，沒能嚴格按照「說明」第5條的方式在相應部位劃勾或劃差叉，導致文本混亂、及其不規范、不嚴肅。

「對策」認真閱讀「說明」，嚴格按「說明」填寫文本。建議有條件的開發商品採用專業列印軟體列印合同文本。

合同雙方當事人：（內容略）

「釋義」該部分詳細列明買賣雙方（包括其代理人）的基本情況。

「常見問題」有些售樓處工作人員往往忽視對買方基本情況的填寫，出現地址不詳甚至錯誤，給以後發送入住通知等帶來不必要的麻煩甚至導致公司損失。（這絕不是筆者危言聳聽，筆者曾經代理過一件類似案子：由於售樓處工作人員將買方的地址填寫的模糊不清導致無法與買方聯系，公司受到損失，該工作人員也丟了工作。）

「對策」賣方的基本情況應以營業執照上載明的相關內容為准。買方的地址應填寫戶籍所在地，戶籍所在地與經常居住地不一致的填寫經常居住地。由於文本只是印製了自然人作為買方的情形，導致當法人或其他組織作為買方時沒有相應的填寫位置，對此可自行印製買方基本情況替換該部分。

第一條 項目建設依據。

出賣人以__________________________方式取得位於_________________________、編號為___________________的地塊的土地使用權。「土地使用權出讓合同號」「土地使用權劃撥批准文件號」「劃撥土地使用權轉讓批准文件號」為__________________________.該地塊土地面積為_________________，規劃用途為_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經批准，在上述地塊上建設商品房，「現定名」「暫定名」______________________.建設工程規劃許可證號為____________________________，施工許可證號為__________.「釋義」 該條是關於標的房產建設過程的合法性的介紹。用以說明建設項目在用地、規劃管理、施工管理、開發主體等方面都符合國家有關規定，取得了有關主管部門的許可。

「常見問題」 實踐中，有些項目的建設用地是以劃撥方式取得的，根據國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，此類房產要出售的，應當取得土地主管部門的批准，並且簽訂土地使用權出讓合同、向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲收益抵交土地使用權出讓金。還有些開發商只是和土地主管部門簽訂了《土地使用權預約合同》或者雖然簽訂了《土地使用權出讓合同》但尚未繳清土地使用權出讓金。上述情況，嚴格來講都不屬於具備了《城市房地產管理法》第四十四條規定的「商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。」

「對策」 雖然在目前的司法實踐中，法院一般不簡單地因為上述土地使用權瑕疵而認定商品房買賣合同無效。但由於購買上述土地上建設的房產，較之於已經取得土地使用權證書的土地上的房產，買方面臨著較多的不確定因素和較大的風險。賣房應當本著誠實信用的原則將建設用地的實際情況向買方作出全面、客觀的說明，以避免引發客戶不必要的誤解和糾紛。

第二條 商品房銷售依據。

買受人購買的商品房為「現房」「預售商品房」。預售商品房批准機關為________________，商品房預售許可證號為__________________________________________.「釋義」 該條是關於預售許可證的約定。預售許可證是賣方出售標的房產的行為合法性的最重要的依據。《城市房地產管理法》第四十四條規定：商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。按照主管部門許可的發售范圍不同，預售許可證分為內銷許可證和外銷許可證。只有取得外銷許可證的項目才可以向中國境外客戶銷售。

「常見問題」 未取得預售許可證便簽訂商品房買賣合同或者預定協議（又稱認購書、認購協議、訂購協議），在業內是常見的。如果產生糾紛，一方以不符合預售條件為由主張合同無效，法院一般認為只要在一審訴訟階段賣方補辦了預售許可證，應當認定合同有效。但行政主管部門有權對開發商的上述行為給予責令停止銷售活動、沒收違法所得、罰款等行政處罰。

「對策」 嚴格按照法律、法規規定的條件預售，避免不必要的損失。

第三條 買受人所購商品房的基本情況。

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為准）為本合同第一條規定的項目中的：

第___________「幢」「座」___________「單元」「層」___________號房。

該商品房的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建築層數地上___________層，地下___________層。

該商品房陽台是「封閉式」「非封閉式」。

該商品房「合同約定」「產權登記」建築面積共___________________平方米，其中，套內建築面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積________________平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明見附件二）。

「釋義」 本條是對標的房產的座落、用途、結構、建築面積等概況的約定。

（以上回答發布於2014-07-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 勞動合同法2014

1、繳納社保的，公司不用出錢，工傷保險報銷
2、公司沒有給你繳納社保的，費用由公司承擔，醫療費、誤工費、伙食補助、交通費、護理費等

C. 如何填寫2014新版商品房買賣合同

商品房買賣合同說明

1、本合同文本為示範文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地房地產開發主管部門咨詢。
2、本合同所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設並出售的房屋。
3、為體現合同雙方的自願原則，本合同文本中相關條款後都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效後，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。
4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。
5、對合同文本【 】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。【 】中選擇內容，以劃√方式選定；對於實際情況未發生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。
6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。
7、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。

商品房買賣合同
（合同編號： ）
合同雙方當事人：
出賣人：
注冊地址：
營業執照注冊號：
企業資質證書號：
法定代表人： 聯系電話：
郵政編碼：
委託代理人： 地址：
郵政編碼： 聯系電話：
委託代理機構：
注冊地址：
營業執照注冊號：
法定代表人： 聯系電話：
郵政編碼：
買受人：
【本人】【法定代表人】姓名： 國籍
【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【 】
地址：
郵政編碼： 聯系電話：
【委託代理人】【 】姓名： 國籍
地址：
郵政編碼： 電話：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自願、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：
第一條 項目建設依據。
出賣人以 方式取得位於 、編號為
的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批准文件號】【劃撥土地使用權轉讓批准文件號】為
。
該地塊土地面積為 ，規劃用途為 ，土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日。
出賣人經批准，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】
。建設工程規劃許可證號為 ，施工許可證號為 。

。
第二條 商品房銷售依據。
買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】【預售商品房】批准機關為 ，商品房預售許可證號為
。

。
第三條 買受人所購商品房的基本情況。
買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為准）為本合同第一條規定的項目中的：
第 【幢】【座】 【單元】【層】
號房。
該商品房的用途為 ，屬 結構，層高為
，建築層數地上 層，地下 層。
該商品房陽台是【封閉式】【非封閉式】。
該商品房【合同約定】【產權登記】建築面積共 平方米，其中，套內建築面積 平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積 平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明見附件二）。

。

。
第四條 計價方式與價款。
出賣人與買受人約定按下述第 種方式計算該商品房價款：
1、按建築面積計算，該商品房單價為（ 幣）每平方米
元，總金額（ 幣） 千 百 拾
萬 千 百 拾 元整。
2、按套內建築面積計算，該商品房單價為（ 幣）每平方米
元，總金額（ 幣） 千 百 拾
萬 千 百 拾 元整。
3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（ 幣） 千
百 拾 萬 千 百 拾 元整。
4、

。
第五條 面積確認及面積差異處理。
根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建築面積】【套內建築面積】（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。
當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。
合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為准。
商品房交付後，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第 種方式進行處理：
1、雙方自行約定：
（1）
。
（2）
。
（3）
。
（4）
。
2、雙方同意按以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；
（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，並按 利率付給利息。
買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。
第六條 付款方式及期限。
買受人按下列第 種方式按期付款：
1、一次性付款

。
2、分期付款

。
3、其他方式

。
第七條 買受人逾期付款的違約責任。
買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第 種方式處理：
1、按逾期時間，分別處理（不作累加）
（1）逾期在 日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際金額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 的違約金，合同繼續履行；
（2）逾期超過 日後，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的 ％向出賣人支付違約金。買受人願意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 （該比率應不小於第（1）項中的比率）的違約金。
本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；採取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。
2、

。
第八條 交付期限。
出賣人應當在 年 月 日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第 種條件，並符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
1、該商品房經驗收合格。
2、該商品房經綜合驗收合格。
3、該商品房經分期綜合驗收合格。
4、該商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5、 。
但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起 日內告知買受人的；
2、 ；
3、

。
第九條 出賣人逾期交房的違約責任。
除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 種方式處理；
1、按逾期時間，分別處理（不作累加）
（1）逾期不超過 日，自本合同第八條規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 的違約金，合同繼續履行；
（2）逾期超過 日後，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起 天內退還全部已付款，並按買受人累計已付款的 ％向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 （該比率應不小於第（1）項中的比率）的違約金。
2、

。
第十條 規劃、設計變更的約定。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批准同意之日起10日內，書面通知買受人：
（1）該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；
（2） ；
（3） ；
（4） ；
（5） ；
（6） ；
（7） 。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起 天內將買受人已付款退還給買受人，並按 利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。

。
第十一條 交接。
商品房達到交付使用條件後，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，並簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。
由於買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

。
第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。

。
第十三條 出賣人關於裝飾、設備標准承諾的違約責任。
出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標准應符合雙方約定（附件三）的標准。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第
種方式處理：
1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。
2、
。
3、
。
第十四條 出賣人關於基礎設施、公共配套建築正常運行的承諾。
出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建設按以下日期達到使用條件：
1、 ；
2、 ；
3、 ；
4、 ；
5、 。
如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1、 ；
2、 ；
3、 。
第十五條 關於產權登記的約定。
出賣人應當在商品房交付使用後 日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第 項處理：
1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起 日內將買受人已付房價款退還給買受人，並按已付房價款的 ％賠償買受人損失。
2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的 ％向買受人支付違約金。
3、
。
第十六條 保修責任。
買受人購買的商品房為商品住宅的人住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。
買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。
在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。

。
第十七條 雙方可以就下列事項約定：
1、該商品房所在樓宇的屋面使用權
；
2、該商品房所在樓宇的外牆面使用權
；
3、該商品房所在樓宇的命名權
；
4、該商品房所在小區的命名權
；
5、
；
6、
。
第十八條 買受人的房屋僅作 使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建築主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，並按佔地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。

。
第十九條 本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下述第 種方式解決：
1、提交 仲裁委員會仲裁。
2、依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定後簽訂補充協議（附件四）。
第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第二十二條 本合同連同附件共 頁，一式 份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：
出賣人 份，買受人 份， 份，
份。
第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。
第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向 申請登記備案。

出賣人（簽章）： 買受人（簽章）：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委託代理人】： 【委託代理人】：

（簽章） 【 】：
（簽章）

年 月 日 年 月 日
簽於 簽於

附件一：房屋平面圖

附件二：公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明

附件三：裝飾、設備標准
1、外牆：

2、內牆：

3、頂棚：

4、地面：

5、門窗：

6、廚房：

7、衛生間：

8、陽合：

9、電梯：

10、其他：

附件四：合同補充協議
呵呵 給我+分啊！！

D. 關於房屋買賣合同

首先， 這是個商品房預售合同，還是先審查一下開發商是否有預售許可證
其次，法律規定買受人可以要求與開發簽訂當地行政部門審定的合同版本。
再次，如果合同簽訂後，開發商確實違約，習受人可以根據《合同法》的規定，要求增加違約金。

實踐中，開發商出售房屋時，往往都是態度強硬，你要買就用他的版本，否則你別買，買受人往往很無奈，但真正按合同約定履行時，如果合同條款的約定違反法律強制性規定時，該條款是無效的，相關內容只能以法律規定為准。開發商過分減輕或免除自己責任的條款可以按格式條款處理。

E. 2014鄭州經濟法自考中未成年人買賣合同的效力情況

應當退貨

F. 商品房買賣合同。。

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，在平等、自願、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買商品房，甲乙雙方達成如下協議： 第一條甲方用地依據及商品房坐落位置 甲方以_________方式取得位於_________、編號為_________的地塊的土地使用權。 ［土地使用權出讓合同號／土地使用權劃撥批准文件號］為_________。 劃撥土地使用權轉讓批准文件號為_________。 土地使用權證號為_________，土地面積為_________。地塊規劃用途為_________，土地使用權年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。 甲方經批准，在上述地塊上建設商品房，［現定名／暫定名］_________，主體建築物的性質為_________，屬_________結構，建築層數為_________層。工程建設規劃許可證號為_________。 本房屋位於_________市_________區（縣）_________路_________號_________樓_________層_________室，施工進度情況參照由甲方提供的照片；房屋所在樓房共有_________單元_________層，乙方所購房屋以自然習慣計數處於_________單元_________層，朝向為_________，房屋結構為_________，房屋用途為_________。 第二條面積確認及面積差異處理 根據當事人選擇的計價方式，本條規定以［建築面積］［套內建築面積］（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。 當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。 合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為准。 商品房交付後，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第_________種方式進行處理： 1．雙方自行約定：_________。 2．雙方同意按以下原則處理： （1）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款； （2）面積誤差比絕對值超出3％時，乙方有權退房。 乙方退房的，甲方在乙方提出退房之日起30天內將乙方已付款退還給乙方，並按_________利率付給利息。 乙方不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由乙方補足；超出3％部分的房價款由甲方承擔，產權歸乙方。產權登記面積小於合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由甲方返還乙方；絕對值超出3％部分的房價款由甲方雙倍返還乙方。

產權登記面積－合同約定面積

面積誤差比＝——————————————×100％

（以上回答發布於2014-07-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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G. 合同法案例分析！

甲將自己所有的一間房屋出租給乙使用，乙將該房屋用於水果零售，後乙業務發展，又向他人租借了更大的場地，便擅自將向甲租用的房屋，以自己的名義租給丙，盡管乙始終按時支付房租，但甲得知後，便以乙擅自轉租為由，訴至法院要求解除其與乙的合同。正在訴訟期間，該地區遭遇百年不遇的強台風的襲擊，導致該出租的房屋倒塌，造成丙財產損失5000元。請根據合同法原理，回答下列問題：
（1）甲的合同解除主張能否獲得法院支持，為什麼？
（2）該出租房倒塌造成丙的損失，應由誰承擔，為什麼？
S省某建築工程公司因施工期緊迫，而事先未能與有關廠家訂好供貨合同，造成施工過程中水泥短缺，急需100噸水泥。該建築工程公司同時向A市海天水泥廠和B市豐華水泥廠發函，函件中稱：「如貴廠有300號礦漬水泥現貨（袋裝），噸價不超過1500元，請求接到信10天內發貨100噸，貨到付款，運費由供貨方自行承擔。」A市海天水泥廠接信當天回信，表示願以噸價1600元發貨100噸，並於第3天發貨100噸至S省建築工程公司，建築工程公司於當天驗收並接收了貨物。B市豐華水泥廠接到要貨的信件後，積極准備貨源，於接信後第7天，將100噸袋裝300號礦漬水泥裝車，直接送至某建築工程公司，結果遭到某建築工程公司的拒收。理由是：本建築工程僅需要100噸水泥，至於給豐華水泥廠發函，只是進行詢問協商，不具有法律約束力。豐華水泥廠不服，遂向人民法院提起了訴訟，要求依法處理。
問題：
（1）豐華水泥廠與某建築工程公司之間是否存在生效的合同關系？
（2） 某建築工程公司拒收豐華水泥廠的100噸水泥是否於法有據？
（3） 對海天水泥廠的發貨行為 如何定性？
（4） 海天水泥廠與建築工程公司的合同何時成立？合同內容如何確定？
（5）設建築工程公司收到海天水泥廠的回信後，於次日再次去函表示願以噸價1599元接貨，海天水泥廠收到該第二份函件後即發貨100噸至建築工程公司。那麼，二者之間的合同是否成立？如果成立，合同內容如何確定？
答案：
（1）豐華水泥廠與某建築工程公司之間不存在生效的合同關系
理由：某建築工程公司並不確定豐華廠是否有其所需的水泥，某建築工程公司發出的函件不符合要約的構成要件，應當視為要約邀請，豐華後來的實際行動應視為要約，二者之間尚未成立合同關系。
（2)某建築工程公司拒收豐華水泥廠的100噸水泥於法有據
依據：豐華水泥廠與某建築工程公司之間不存在生效的合同關系，某建築工程公司當然有拒絕的權利。
（3）海天水泥廠的發貨行為應當視為一個要約
（4）海天水泥廠與建築工程公司的合同，於建築工程公司驗收並接收貨物時成立生效。
合同內容以建築公司的承諾為准，即貨物以接收的為准，價格等其它條件以海天水泥廠的要約內容為准。
（5）二者之間的合同成立
海天水泥廠的要約中並未表明承諾不得對要約的內容做出任何變更，且海天水泥廠在接到回信後並未及時反對，而是以實際行動去履行，表明其默認接受建築公司的承諾，顧該承諾視為有效。
合同內容以建築公司的承諾的內容為准。

H. 最高院關於商品房買賣合同案件問題的解釋

最高院關於審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋

解讀或提示：《解釋》的首部明確了兩個問題：第一，本解釋的適用范圍。本解釋只適用於商品房買賣合同糾紛的解決。第二，本解釋依據較高階位的法律制定。本解釋依據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》的相關規定及精神制定，其效力高於相關部門或地方的法規、規章。如果相關部門或地方的法規或規章與本解釋存在沖突，則人民法院在審理這類糾紛時，將不會適用相關部門或地方的法規或規章。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

解讀或提示：本條通過對商品房買賣合同下定義的方式，進一步明確了本解釋的適用范圍。解釋中所謂商品房買賣的行為是相對於經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人私房的交易行為而言的。經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房的交易受國家政策調整的因素相當高，不是完全市場化的交易行為，其與商品房交易的主要區別在於市場化程度的不同；個人私房的交易中，交易各方都不是開發商，他們之間的交易不經過生產到進入銷售領域的過程，其與商品房交易的主要區別在於交易的其中一方是否必須是房地產開發企業，即通俗所講，是一手房與二手房的區別。理解了商品房交易與其他房屋交易的區別，就能弄清本解釋的適用范圍。

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

解讀或提示：《城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售應「向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。」，該規定應理解為強制性規定。《城市房地產開發經營條例》、《城市商品房預售管理辦法》亦有相關規定。根據合同法第52條第五項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。所以，在未取得預售許可證明的情況下，開發商與購房人簽定的合同效力將不被人民法院認可，而無效的合同自始沒有法律約束力。作為有過錯的一方，開發商應該賠償因合同無效而給對方造成的損失。這部分內容，在以前的司法實踐中也是確定的，所以本條解釋的重點在於條文中的但書部分。但書部分規定，開發商在與購房人簽定房屋買賣合同時，雖未取得預售許可證明，但若在合同簽定後至因該合同產生糾紛訴至法院前這段期間取得預售許可證明，則法院不因開發商在訂立合同時未取得預售許可證明而認定合同無效。在交易中若存在此類情況，作為開發商應及時取得預售許可證明，以保證交易的穩定；作為購房人若想解除合同，則應及時通過訴訟主張權利。

- 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

解讀或提示：本條規定的是確定商品房銷售廣告和宣傳資料法律性質的原則。要約和要約邀請的區別在於：1.目的不同。要約是希望和他人訂立合同的意思表示；要約邀請是希望他人向自己提出訂立合同的意思表示。2.內容不同。要約的內容具體而明確，含有要約人願意受要約約束的意思；要約邀請則不含有這種意思。3.效力不同。要約一經受要約人承諾，合同即告成立；要約邀請則不因相對人的承諾而成立合同，發出要約邀請的人也不承擔法律後果。我國合同法第15條原則規定「商業廣告為要約邀請。」 ，一般情況下不能將未訂入合同中的銷售廣告和宣傳資料內容作為合同內容。但開發商在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發出售的商品房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並由此對購房人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，在購房人就此內容提出訂立合同時，該銷售廣告內容的對象就已特定化，根據《合同法》第15條第二款關於要約的規定，「商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。」。《解釋》進一步明確規定應當將這類廣告內容視為要約，而買賣合同的訂立則視為購房人對開發商要約的承諾。在這種特定的情形下，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應當認定其為合同內容，當事人違反該內容的，應當承擔違約責任。本條解釋解決了以往司法實踐中長期存在的，商品房銷售廣告和宣傳資料的內容能否作為開發商對購房人的正式承諾的爭議，更有利於保護需要購房人的合法權益。需要提示的是購房人應妥善保存開發商提供的各種宣傳資料以備將來雙方對合同內容產生分歧時，作為證據使用。

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

解讀或提示：本條規定確定了開發商與購房人訂立認購書而收取的定金、訂金、押金均視為為訂立商品房買賣合同擔保的定金。《擔保法》第89條規定：「給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。」。在此應當提示，購房人在與開發商簽定認購書並交付定金時應反復斟酌認購書條款，明確定金所擔保的交易內容，以避免雙方無法就商品房買賣合同達成一致後，無法收回定金的後果。因為，根據本條解釋，只有在兩種情況下，定金才不會損失：第一，雙方最終訂立商品房買賣合同；第二，因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，開發商應當將定金返還買受人。第二種情形規定的比較模糊，雙方就合同主要條款無法達成一致，導致商品房買賣合同未能訂立的，是否可歸責於一方？言之不詳。鑒於這種情況的不確定性，交付定金的一方似乎只有訂立商品房買賣合同才可避免定金損失，而購房人這將使購房人在與開發商就商品房買賣合同的談判中，處於弱勢地位，利益受損。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

解讀或提示：本條規定明確了訂購、認購、預訂協議轉化為商品房買賣合同的條件。發生這種轉化應同時具備兩個條件：第一，該協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，即「（一）-- 當事人的名稱或者姓名住所；（二）-- 商品房的基本情況；（三）-- 商品房的銷售方式；（四）-- 房款的確定方式及總價款、支付方式、付款時間；（五）-- 交付使用的條件及日期；（六）-- 裝飾、設備標准承諾 ；（七）-- 供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交際花付承諾和有關權益、責任；（八）-- 公共配套建築的產權歸屬；（九）-- 面積差異的處理方法；（十）-- 辦理產權登記的有關事宜；（十一） 解決爭議的方法；（十二） 違約責任；（十三）- 雙方約定的其他事項。」；第二，開發商已經按照約定收取購房款。這些規定目的在於促進交易和保證交易的穩定。但購房人在訂立這類文件並切實履行前，應慎重考慮，以免後悔又無法解除購房合同。

第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

（以上回答發布於2014-07-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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I. 2014年新合同法52條規定

是勞動合同法還來是合同源法？
合同法
第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
(三)以合法形式掩蓋非法目的；
(四)損害社會公共利益；
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。