轉租權合同法

⑴ 轉租合同效力怎樣認定

1、符合合同性質。
根據《合同法》規定，租賃合同為諾成性合同。張某與王某之間的租賃合同雖未經出租人同意但這並不發生改變轉租合同性質的後果，亦屬諾成合同，該轉租合同從雙方意思表示一致時即生效，因此，該轉租合同為有效合同。只不過該生效的轉租合同的效力隨著出租人對原租賃合同是否行使解除權而發生變化。根據《合同法》中的的規定，發生非法轉租時，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。筆者認為出租人不解除合同時，轉租關系依然存在，轉租合同當然有效。出租人解除合同時，原生效的轉租合同只不過隨著出租人解除合同行為的行使而發生終止的法律後果而非轉租合同自始無效。
2、符合合同自由原則。
合同自由是合同法的一個重要原則，其目的是鼓勵交易，維護穩定的市場秩序。筆者認為非法轉租合同本質上屬債權合同，債權合同成立的效力不應當受第三人約束，因此轉租合同雖未經出租人同意，亦應為有效合同。
3、符合合同功能。
法律規定轉租需經出租人同意是出於保護出租人的利益，但往往未經過出租人同意的轉租並不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋帶來的租金收益，轉租行為的發生並不影響出租人實現收益，在某種情況下，還可以確保其收益。如承租人因種種原因無法對租賃物進行事實上的佔有、使用，若閑置不用，必然會浪費資源，對轉租人也會造成損失，這樣反而使出租人的預期收益處於不確定狀態。若非法轉租合同有效，可以均衡各方當事人的利益。
4、與合同法第51條關於無權處分的規定並不沖突。
根據合同法的規定未經出租人同意的轉租行為是非法行為，但承租人與次承租人所簽訂的轉租合同卻是有效合同，這樣的結論看似與合同法第51條存在矛盾，其實不然。按照「特別規定優於普通規定」的原則，應優先適用合同法分則的規定。當然並非所有非法轉租合同都有效，這里講的有效都有一個共同的前提：次承租人善意無過失即不知道或不應當知道承租人是無權處分行為。在無權處分條件下，對善意相對人給予特別保護，這一點也是現代市場經濟對合同法所提出的必然要求。

⑵ 承租人擅自轉租，出租人作出解除合同的意思表示。 以上是形成權，可是能不能給我解釋一下為什麼是形成權。

形成權，指依權利人單方意思表示就能使權利發生、變更、消滅的權利。
形成權的特徵：
①形成權的客體是民事法律關系。②形成權無對應的義務。形成權行使時，相對人處於容忍形成行使之法律效果發生的法律地位，談不上相對人負有何種法律義務。③形成權具有從屬性。形成權須依附於基礎法律關系，不能與所依附的基礎法律關系分離而移轉。④行使形成權的行為均屬於有相對人的單方民事法律行為（形成權屬於一方說了算的權利，無需經對方同意即可生效，但須向對方作出）。⑤行使形成權可採用明示、推定、單純沉默的方式。
形成權的分類：
財產法上的形成權，分為兩小類：①債法上的形成權：（效力待定合同中的）追認權（《合同法》第47、48條）、（效力待定合同中善意相對人的）撤銷權（《合同法》第47、48條）、（可撤銷合同中的）撤銷權（《合同法第54條》）、（選擇之債中債務人享有的）選擇權、法定抵銷權（《合同法第99條》）、債務免除權、合同解除權（《合同法第94條》及其他法定解除權與約定解除權）、（試用買賣合同中）買受人的認可權（《合同法第171條》）、（間接代理中第三人的）選擇權（《合同法第403條》）。②物權法上的形成權：典物回贖權、共有物分割請求權（（《物權法》第99條），名為請求權，實為形成權）、按份共有人的優先購買權（《物權法》第101條）。

是身份法上的形成權，分為兩小類：①繼承法上的形成權：遺囑撤銷權（《繼承法》第20條）、繼承權拋棄（《繼承法》第25條）、受遺贈權拋棄（《繼承法》第25條）、遺產分割請求權。②婚姻法上的形成權：（可撤銷婚姻中受脅迫人的）撤銷權（《婚姻法》第11條）、離婚請求權（《婚姻法》第32條）、收養關系解除權。

⑶ 房屋租賃合同上寫房子不能轉租 如果轉租承擔的法律責任是什麼

如果房屋租賃合同上明確指出不能轉租那麼將不能轉租，法律規定可以合法轉租，但是必須要經過出租人同意後租賃合同才會繼續有效。否則租賃合同中的條款將會無效。如果承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

《合同法》第二百二十四條規定：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

《合同法》第二百一十八條規定：「承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。」

(3)轉租權合同法擴展閱讀：

《合同法》也指出轉租期間的若干問題：

第二百三十一條因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十二條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第二百三十五條租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀態。

⑷ 合同法關於出租,轉租多年,

房屋轉租是指房屋出租後，承租人在房屋租賃期間將其承租房屋的部分或全部再出租的行為。包括以聯營、承包經營和合作經營等名義，將承租的房屋再給他人使用，不參與經營而獲得租金性收益的行為。
房屋轉租包括兩個不同的法律關系，涉及到三個主體，即出租人、承租人(俗稱二房東)和次承租人(俗稱租戶)。現行法律法規允許房地產轉租。
我國《合同法》第二百二十四條規定：「承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。」
根據《合同法》的規定，房屋轉租可分為合法轉租和非法轉租。合法轉租，是指承租人徵得出租人的同意，將房屋轉租給第三人。非法轉租，是指承租人未徵得出租人的同意，擅自將房屋轉租給第三人。在非法轉租中，承租人的轉租行為是違約或違法行為，出租人有權終止合同。
對於承租人擅自轉租的法律後果，《城市私有房屋管理條例》第二十一條規定，承租人擅自將承租的房屋轉租的，出租人有權解除租賃合同。房屋租賃合同約定可以轉租的，承租人可以按照約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的，承租人只有在徵得出租人同意後才可以轉租房屋;未徵得出租人同意轉租房屋的，出租人有權解除租賃合同。但是，現實中對承租人的轉租行為的認定往往產生不同的認識，從而產生對承租人交給他人使用是否屬於非法轉租而難以認定。
一、轉租行為由誰舉證
根據證據規則，誰主張誰舉證，按理應當由出租人來證明對方的非法轉租行為。但是，《合同法》頒布後，承租人將租賃房屋轉租後，往往不簽轉租合同，或者簽了轉租合同，但轉租人與第三人害怕出租人收回房屋而否認是轉租，根本就不出示他們之間的轉租合同。如果一定要出租人拿到承租人與次承租人之間的轉租合同才能認定其非法轉租行為幾乎是不可能的。因此，我們認為出租人只要證明房屋不是由承租人在使用就完成了舉證任務，然後，再由承租人來證明第三人使用不是非法轉租而有合法使用的理由。如果承租人不能證明第三人可以合法使用，便推定承租人將房屋非法轉租給第三人使用了。這與《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第七十五條關於「有證據證明一方當事人持有證據無正當理由拒不提供，如果對方當事人主張該證據的內容不利於證據持有人，可以推定該主張成立」的規定也不相悖。
租賃合同中未約定可以轉租，且出租人不同意轉租的，承租人也不得擅自轉租。承租人擅自轉租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。這一點，《城市私有房屋管理條例》第二十一條規定的比較清楚。但是，不動產租賃合同具有繼續性的特徵，應當盡量維護租賃權所產生的經濟關系的安定性，發揮促進交易的功能。一般來講，同意轉租，應當由出租人作出明示表示。默示能否成為同意轉租的形式，實踐中頗有爭議。而根據《民法通則》第56條的規定：「民事法律行為可以採取書面形式，口頭形式或者其他形式。法律規定採用特定形式的，應當依照法律規定。」據此規定，我們認為，口頭形式、書面形式、默示形式是民事法律行為的主要形式，在是否同意轉租的問題上，法律沒有規定必須採取特定形式。從默示之中同樣可以推定出當事人真實的意思表示。因此，如果出租人以收取租金為目的，面對顯而易見的轉租事實，歷經多年而不提異議，還按月收取租金，可以從雙方的相互默契中推知出租人已同意轉租。既然雙方沒有約定允許轉租而出租人已經默示同意轉租，以後再以沒有經過自己同意而提出收回房屋就不妥當。
三、合夥經營者是否可以使用承租房屋
在現實生活中，有許多案例顯示，承租人將承租的房屋用來與別人合夥經營，這種情況能否認定為非法轉租行為就得具體問題具體分析。我們認為，如果承租人親自參與經營，那就不能確認承租人有非法轉租行為。如果承租人並不參與經營，而是由他人經營，承租人只是參與分紅，可以認為承租人是一種變相的轉租行為。在這種情況下，出租人可以解除租賃合同。如果承租人將合夥情況告知了出租人並徵求出租人的意見，出租人同意其行為，當然可以合法使用，而出租人如果不同意承租人與他人合夥使用該房屋，其他合夥人也是不能使用該房屋的。
現實生活中，有些案例顯示，承租人將房屋交給第三人使用，第三人以自己的名字在工商所登記為個體經營，當出租人懷疑對方有非法轉租行為時，承租人與第三人又到工商所悄悄地將個體經營登記變更為原承租人。對此，出租人可到工商部門調取承租人曾經交給他人使用的證據，以此來確認承租人有轉租行為。在實務中，有人認為對方已經改正了就不應當追究了。《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條規定，「承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：(一)將承租的房屋擅自轉租的;(二)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的……(八)法律、法規規定其他可以收回的。」根據這一規定，我們認為，只要承租人有將房屋交給他人使用而又沒有合法理由，出租人就有權收回房屋。否則，就違背了合同意思自治原則，必然會侵害出租人自主選擇合同相對人的權利。再者，法律規定「承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋」，也就是說認定的標準是有沒有法律規定的幾種行為，並沒有規定要看現在這幾種行為是否在繼續，也就是說，只看有沒有法律規定的幾種行為而不看行為是否正在進行，哪怕行為已經停止，但在承租期內只要有過法律規定的幾種行為，出租人就有權終止合同，收回房屋。
在現實生活中，我們還經常碰到這樣一種情況：有人租下一處房屋，未經出租人同意，經營一段時間後又委託他人經營，或者簽訂房屋租賃合同後，直接委託他人經營。這種情況能否認定其為非法轉租?這要看承租人的主體地位如何。如果承租人是法人，其承租後再委託他人經營是可以的，受委託人只是該法人在此處的一個負責人，代表法人在此經營，不應當認定該行為是非法轉租。但是，如果承租人是個體戶，那情況就不一樣了。《城鄉個體工商戶管理暫行條例》第四條規定「個體工商戶，可以個人經營，也可以家庭經營。個人經營的，以個人全部財產承擔民事責任;家庭經營的，以家庭全部財產承擔民事責任。個體工商戶可以根據經營情況請一、二個幫手;有技術的個體工商戶可以帶三、五個學徒。」根據這一規定，個體工商戶只能以個人經營或家庭經營，可以請幫手或帶學徒，而不可以委託他人經營或給他人承包經營。如果個體工商戶以委託他人經營或承包給他人經營為借口而否認其非法轉租行為，法律則不能支持。
總之，房屋非法轉租行為的確認在現實生活中是個復雜的問題，法律對此並沒有作出具體規定，這就需要我們法律工作者運用法理和生活常識進行推定從而作出正確的判斷。
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⑸ 租房合同沒到期，有權再轉租給別人嗎

如果你合同上明確寫著不準轉租，那麼你轉租就是違法，如果房東知道版了會要求你退權還非法所得，並不會退你的租金。
你可以說你親戚在這里住，不泄露或者不讓房東知道也許能瞞過。
要不就退房，一般會賠償一個月的租金，押金須退，具體看你們合同寫的違約如何賠償。
現在的坑爹房東真的很多，很垃圾。

⑹ 承租人擅自轉租是否導致轉租合同必然無效

我國《合同法》第五十二條對合同無效作了明確具體的規定：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。 我國《合同法》第二百二十四條的規定：「承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失」，「承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同」。該條是否說明承租人就無權轉租呢？法律如此規定其本意是為了保護出租人的利益的情況下，賦予出租人享有解除合同選擇權。為了防止承租人在未經出租人同意的情況下，利用租賃物轉租漁利，攪亂市場價格；也為了防止承租人利用租賃物進行非法活動，損害社會公共利益。訂立租賃合同轉移的是租賃物的佔有、使用和收益權，承租人取得租賃物的目的也是為了使用、收益，所以在當事人沒有特別約定的情況下，承租人依租賃合同取得租賃物後，有使用和收益的權利，出租人不得進行不當干涉。所以承租人進行轉租，是取得收益的一種方法，也是在租賃合同目的范圍內應有的權利，不應該加以否定。所以應當認為出租人與承租人在未對租賃物是否可以轉租時，承租人未經出租人同意對租賃物進行轉租，並不屬於無權處分，而是正當行使收益權，轉租合同應為有效合同，僅出租人才享有解除其與承租人租賃合同權利。只有出租人與承租人已經明確約定承租期內承租人不能轉租時，承租人對租賃物進行轉租，違反了誠實信用原則，本質上為惡意，屬違約行為，才屬於無權處分行為，出租人不予追認，轉租合同才為無效合同。 對於我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規定未徵得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效。我國《合同法》第四十四條規定：「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定」。同時我國最高人民法院關於對《合同法》的解釋（二）對合同效力的認定上規定為以法律和行政法規為依據。因建設部《城市房屋租賃管理辦法》屬國務院部門規章，其性質是行政管理行為，而不是司法行為。

⑺ 《合同法》對承租人的轉租權是如何規定的

《合同法》規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人專轉租的，屬承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。