合同法228條51條

❶ 沒有房產證的房屋可以出租嗎

租住沒有取得房產證的房屋，租房合同是否有效，應從取得房產證的原因進行類型化對比。若因為未取得建築工程規劃手續或未按建築工程規劃許可證的規定建設而不能取得房產證的，出租該類房屋，合同無效。

一、房屋沒有房產證租賃合同是否有效？

租住沒有取得房產證的房屋，租房合同是否有效，應從取得房產證的原因進行類型化對比。如果因為 未取得建築工程規劃手續 或 未按建築工程規劃許可證的規定建設 而不能取得房產證的，由於該類房屋違反國家關於建築、規劃等方面法律規定，屬於違法建築，法律不予保護，出租該類房屋，租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或政府主管部門的批准，則違法建築的違法性消除，原以違法建築簽訂的租賃合同效力在不存在其他無效的情形下，應認定有效。

案例：

2016年5月2日，原告王女士與被告李先生簽訂《房屋租賃合同》，合同約定，房屋坐落於北京房山區某街某號，年租金5萬元，租期為2016年3月5日至2017年3月5日。但王女士於2016年12月13日已搬離涉案房屋，原告王女士表示其租賃涉案房屋是用於經營，因李先生在簽訂合同時隱瞞房屋系違法建築的事實，導致其經營受到城管幹涉，不能正常經營，故起訴要求李先生退還剩餘租金3萬元和押金3千元。被告承認涉案房屋沒有規劃手續、無房屋產權證書。

分析：

涉案房屋沒有建築工程規劃許可證，系違法建築，王女士與李先生簽訂的《房屋租賃合同》無效。在簽訂合同時，李先生隱瞞租賃物是違法建築的事實，致使王女士認為是合法建築並與之簽訂租賃合同，李先生應承擔全部過錯責任。王女士實際佔有並使用涉案房屋，應支付佔有使用費，鑒於王女士於2016年12月13日騰空涉案房屋，佔有使用費應計算至騰空房屋之日，剩餘租金和押金李先生應予退還。

二、租賃合同無效租金還能退回嗎？

《合同法》第58條規定，合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

關於佔用使用費標准，最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般予以支持。

租住沒有取得房產證的房屋，租房合同是否有效，還需了解沒有取得房產證的原因。

資料來源：《合同法》

該內容只在北京適用

❷ 租賃合同的出租人和承租人分別負有哪些義務

1.租賃合同的出租人負有以下義務：
（1）出租人應當按照約定將租賃物交付承租人使用。出租人交付的租賃物必須符合約定的適用狀態，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。如果租賃物有瑕疵而妨礙使用，出租人有義務在修理完善之後交付使用，或另換同類租賃物交付使用。如果租賃物附有從物，例如，機器的配件、檢修工具等，從物也一並交付承租人。如果租賃物的技術性較強，出租人還應交付有關裝配圖紙、使用說明書和操作規程等技術指導資料。（2）出租人應當履行租賃物的維修義務。如果當事人沒有約定，那麼出租人應當履行租賃物的維修義務。所謂維修，是指租賃物不合約定的使用收益狀態時，對租賃物進行修理，以使其達到約定的正常使用收益狀態。出租人履行租賃物的維修義務必須符合租賃物是在出租期間發生的故障、不是因承租人的過錯所引起的等條件。當租賃物出現故障時，承租人應及時通知承租人在合理期限內維修。出租人應盡維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
2. 租賃合同的承租人負有以下義務：
（l）承租人有合理使用、善意保管租賃物的義務。（合同法）第217條規定，承租人應當按照約定的方法使用租賃物的義務。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，雙方可以協議補充；不能達成補充協議的，應當按照租賃物的性質使用。如果承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，不承擔損害賠償責任。如果承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並請求賠償損失。租賃物在正常使用中出現故障，應當及時通知、並妥善保管好租賃物。承租人應盡妥善保管義務，造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
另外，承租人原則上不得撤毀、改變租賃物的現狀。承租人未經出租人同意對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。但是，經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。租賃合同解除後，承租人可以請求出租人就現存的增加價值部分償還支出的費用。
（2）承租人不經出租人的同意，不得私自將出租物轉租他人。同時，（合同法）第224條規定：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。因此，現實生活中的「二房東」現象有悖於合同法的規定。
（3）承租人交付租金的義務。承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，雙方可以協議補充；不能達成補充協議的，應當在租賃期限屆滿時支付，但租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩餘期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。但是，＜合同法＞第231條規定：因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。另外，＜合同法＞第228條還規定，如果第三人對租賃物主張權利，影響承租人對租賃物使用、收益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。當然，第三人主張權利時，承租入應當及時通知出租人。
（4）承租人在租賃關系終止時向出租人歸還租賃物的義務。租賃期間屆滿或一方違約而致租賃合同解除時，承租人應當返還租賃物，並且返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀態。但是，根據（合同法）第236條的規定，租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
除法律另有規定，返還的租賃物應當符合原狀。如果出租人對租賃物正常使用並盡妥善保管義務的，出租人不得要求承租人對租賃物合理的老舊和磨損進行賂償。如果承租人未經出租人同意，對租賃物進行了改裝或改建，那麼承租人座予恢復原狀。
3.在租賃合同中，將租賃物交付承租人使用、收益的人，為出租人。出租人原則上應為租賃物的所有人，對租賃物享有用益權或租賃權的人可為出租人則屬例外情形，如國有土地使用權出租、房屋的轉租。出租人處理租賃業務的一整套會計處理的原理、方法和程序。從出租人角度看，租賃可以分為經營租賃、銷售式融資租賃、直接融資租賃和舉債經營融資租賃，而其會計處理也有所不同。
4，承租人又稱「承租方」。在租賃合同中，享有租賃財產使用權，並按約向對方支付租金的當事人。

❸ 什麼是出租人的瑕疵擔保義務

出租人的瑕疵擔保義務，是指出租人必須保證在租賃期間內承租人能夠正常使用租賃房屋，如果合同中承租人對房屋有特殊要求，出租人還需要滿足該特殊要求。現實生活中，租賃房屋存在「牆皮表面破損」等瑕疵是在所難免的，如果承租人沒有特別要求，只要不影響房屋正常安全使用，就不違反瑕疵擔保義務。

根據《合同法》第２１６ 條的規定，出租人應當自始至終（從租賃房屋交付時至租賃合同終止時）確保租賃房屋滿足合同約定的要求，保證承租人能夠正常使用租賃房屋。這里「保證正常使用」不僅包括房屋本身不存在裂縫漏雨等重大缺陷，還包括租賃房中的門窗、電路、水管、暖氣等基本設施能夠正常工作，此外，合同中明確約定由房東提供的傢具電器也應該包括在內。為了保證承租人能夠使用房屋，僅確保租賃房屋本身能夠正常使用是不夠的；根據《合同法》第２２８ 條規定，出租人還應當保證承租人在租賃期內使用房屋不會受到第三人權利的阻礙。出租人交付的房屋上不能存在影響承租人佔有使用房屋的第三人權利如第三人的所有權、第三人的使用權（一屋二租）、第三人的抵押權。

❹ 什麼是承租人

承租人是指根據租賃合同取得租賃物佔有、使用、收益權利，並負有向合同另一方當事人支付租金義務的租賃合同當事人。
承租人的權利義務
承租人的權利
1．維修請求權
對於承租人而言．租賃物的正常使用或者功能用途正常．是實現其對於租賃物使用權、收益權的關鍵。因此，一旦租賃物出現使用障礙或者功能瑕疵，承租人的首要權利，便是租賃物維修請求權。這個權利，在我國《合同法》第221條中，有明確規定，即承租人在租賃物需要維修時，可以要求出租人在合理期限內維修。如果出租人未履行維修義務的，則承租人可以自行維修，維修費用南出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。可見這個權利的內容有：

(1)租賃物維修請求權；
(2)自行維修權以及維修費請求權；
(3)租金減少請求權或者租期延長請求權等。
2．租賃物改善權
租賃物的現狀，構成租賃財產的全部利益客體。如果要改變租賃物的現狀，一方面涉及租賃物的添附或者形狀改變，有時可能對租賃物自身的安全或者用途，構成重大隱患，因此，租賃物的改善權屬於租賃物所有權的延伸，由所有權人即出租人享有和行使；另一方面，租賃物改善又涉及租賃物的改善費用等問題，因此，能否改善、如何改善以及改善後，改善費用的承擔等問題。都是租賃合同必須解決的內容問題。我國《合同法》第223條規定了租賃物改善的規則，即：第一，承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。強調租賃物的改善，是雙方意思表示而非單方意思表示。第二，承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，屬於違約行為。對此，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失等，要求承租人承擔違約責任。
3．轉租賃權
所謂轉租賃權，是承租人在租賃合同有效期間，根據合同約定即出租人的同意或者認諾，對租賃物再次出租從而收取租金的民事權利。這種權利是承租人的收益權的表現，但是，是帶有明顯的條件性的權利，屬於承租權的擴展層面。由於這種權利事關重大，所以轉租權在我國《合同法》中，是受到嚴格限制的。我國《合同法》第224條規定，承租人經出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人。承租人與第三人訂立轉租賃合同後，產生的法律後果是：
(1)承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；
(2)在轉租賃合同中，第三人對租賃物造成損失的，由承租人承擔賠償損失的義務或者責任；
(3)承租人未經過出租人同意而違約轉租租賃物的，出租人可以承租人違約而解除合同。
4．承租收益權
這是承租人的又一項重要權利，指的是承租人對於租賃物產生的收益即法定孳息或者自然孳息，可以獲得並加以享有和行使的權利。這種權利，在租賃合同中，往往與出租人的收益權是矛盾的，所以，也是受到嚴格限制和控制的一項權利。我國《合同法》第225條規定，在租賃期間，租賃物佔有、使用所獲得的收益，歸承租人所有。不過，這種租賃物收益，應當是屬於所謂租賃物「內」收益，比如，租賃物房屋帶來的使用利益等，而租賃物房屋的轉租後的租金。則屬於租賃物「外」收益范疇。一般而言，租賃物的租金，應當屬於出租人租賃物收取，所以，當事人對於租金歸屬於承租人收取，應當另外有約定即允許轉租才會有這個意義上的收益權。
5．優先權
這是租賃合同區別於其他相關合同．比如買賣合同、贈與合同或者借用合同的重要特徵性權利。這個權利，在本質上，是屬於承租權物權化的產物，是世界范圍內的一種趨勢，所以，我國《合同法》在立法時，對於這一趨勢給予了確認。我國《合同法》第230條、第234條確認的優先權，分為兩種情況：一是承租人優先購買權。即如果出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內，通知承租人租賃物出賣的事實以及出賣條件，承租人在同等條件下，依法享有優先購買的權利。二是利益人的優先承租權。即承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人即共同利益人，可以按照原租賃合同中約定的內容，繼續租賃該房屋的權利。這種權利，理論上又稱為租賃合同更新的權利。只是，現實生活中，許多情況下，利益人不知道這種權利的存在，因而無法享有和行使。當然，這個權利帶來的深層次問題是：我國《合同法》規定的是「可以」而非「應當」給予利益人優先承租的權利。
至於新買受人在進行了租賃物交付尤其是登記過戶之後，繼續出租該標的物，而承租人是否繼續可以或者應當享有優先承租權，在理論上是有爭議的。一種觀點認為，承租人當然享有承租優先權，新的租賃物所有人應當將租賃物交由承租人繼續租賃；另一種觀點認為，承租人是否享有優先承租權，取決於租賃合同的條件即出租條件是否調整。如果租賃條件已經調整，則只有在同等條件下有承租權，而不是當然的優先承租權。如果租賃條件未調整或者租賃合同已經到期，則需要新所有人與承租人以完成合同主體變更的方式來確定；還有一種觀點是，承租人的優先承租權取決於新所有人與承租人的協商，如果沒有協商或者開出租賃條件，則這個優先承租權是無從談起的。

(4)因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
4．返還租賃物義務
這項義務與出租人的租賃物返還請求權，是相對應的。其具體內容是，承租人在租賃合同被解除後的租賃物返還義務，以及租賃合同終止即正常履行完畢後的租賃物返還義務。而且，這種返還義務的履行與承擔，是有一定條件要求的，即返還原物，我國《合同法》第235條規定的是：租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。承租人返還的租賃物，應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀態，而不能是被損毀或者喪失租賃物功能的狀態。
參考文獻
劉有東主編.合同法精要與依據指引 增訂本.北京大學出版社,2011.01.
張曉遠，趙小平主編.合同法學.四川大學出版社,2010.03.

❺ 民法228條是什麼內容

民法典第228條的內容是:
動產物權轉讓時，當事人又約定由出讓人繼續佔有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。

❻ 怎麼和房東談免租期的問題

1、如果當事人可以通過交涉談判實現目的，那麼自然為上策。如果無法實現，那麼唯一的途徑就是依約或依法。所謂依約，自然是按照合同約定的內容，如果合同約定了在什麼條件下，出租人應當減少租金或免除部分租期內的租金，且該條件成就，當事人自然可以依約交涉。如果並非如此，那麼自然是依據合同法之中相關的租賃合同類似承租人可以要求減免租金或延長租期的法律規定，依法談免租問題。
2、合同法221條規定，當出租人依法或依約應當承擔租賃物維修義務，且在租賃物需要維修時不履行維修義務，承租人自行履行維修義務，應由出租人承擔維修費用，因維修租賃物，影響承租人對租賃物使用收益的，承租人可以要求減少租金或延長租期。
3、合同法228條規定，因第三人對租賃物主張權利，影響承租人對租賃物使用收益的，承租人可以要求減少租金或不支付租金。
4、合同法231條規定，因不可規則於承租人的原因，致使租賃物部分或全部損毀滅失，影響承租人對租賃物使用收益的，承租人可以要求減少租金或延長租期。
5、相關的依法免租或減少租金的范圍，應以對承租人影響的范圍為限，超過該限制范圍的，則超過合理的范疇，即便訴訟程序，人民法院亦不會予以支持。
司法依據《中華人民共和國合同法》221條、228條、231條