物權的變動與合同法有沒有關系

A. 合同和物權的關系

物權糾紛和合同效力相分離，是兩種不同的法律概念。合同的效力，是指有效成立的合同，依法產生了當事人預期的法律效果。依合同法的建構邏輯，合同的訂立是規范締約當事人之間如何達成合意，合同的效力則是進一步規范當事人的合意應具有怎樣的法律效力。物權糾紛包括物權確認糾紛，適用於因物權的成立、內容及物權的歸屬所產生糾紛的案件。所有權確認糾紛，適用於因所有權的成立、內容及歸屬所產生糾紛的案件。用益物權確認糾紛，適用於因用益物權的成立、內容及歸屬而產生糾紛的案件。
一、合同效力與物權效力的區別
《民法典》第二百一十五條：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。本條規定的內容，在民法學中稱為物權變動與其基礎關系或者說原因關系的區分原則。以發生物權變動為目的的基礎關系，主要是合同，它屬於債權法律關系的范疇，成立以及生效應該依據合同法來判斷。民法學將這種合同看成是物權變動的原因行為。不動產物權的變動只能在登記時生效，依法成立生效的合同也許不能發生物權變動的結果。這可能是因為物權因客觀情勢發生變遷清吵，使得物權的變動成為不可能；也可能是物權的出讓人「一物二賣」，其中一個買受人先行進行了不動產登記，其他的買受人便不可能取得合同約定轉讓的物權。有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同和物權的設立、變更、轉讓和消滅本身是兩個應當加以區分的情況。除非法律有特別規定，合同一經成立，只要不違反法律的強制性規定和社會公共利益，就可以發生效力。合同只是當事人之間的一種合意，並不必然與登記聯系在一起。登記是弊返針對民事權利的變動而設定的，它是與物權的變動聯系在一起的，是一種物權變動的公示的方法。登記並不是針對合同行為，而是針對物權的變動所採取的一種公示方法，如果當事人之間僅就物權的變動達成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。例如，當事人雙方訂立了房屋買賣合同之後，合同就租正飢已經生效，如果沒有辦理登記手續，房屋所有權不能發生移轉，但買受人基於有效合同而享有的佔有權仍然受到保護。違約的合同當事人一方應該承擔違約責任。依不同情形，買受人可以請求債務人實際履行合同，即請求出賣人辦理不動產轉讓登記，或者請求債務人賠償損失。
二、合同的成立需要的條件
訂約主體存在雙方或多方當事人。所謂訂約主體是指實際訂立合同的人，他們既可以是未來的合同當事人，也可以是合同當事人的代理人，訂約主體與合同主體是不同的，合同主體是合同關系的當事人，他們是實際享受合同權利並承擔合同義務的人。雙方當事人訂立合同必須是「依法」進行的。所謂「依法」簽訂合同，是指訂立合同要符合法律、行政法規的要求，由於合同約定的是當事人雙方之間的權利和義務關系，而權利和義務是依照法律規定所享有和承擔的，所以訂立合同必須符合法律、行政法規的規定。如果當事人訂立的合同違反法律、行政法規的要求，法律就不予承認和保護，這樣，當事人達成協議的目的就不能實現，訂立合同也失去了意義。當事人必須就合同的主要條款協商一致。即合同必須是經過雙方當事人協商一致的。所謂協商一致，就是指經過談判、討價還價後達成的相同的、沒有分歧的看法。合同的成立應具備要約和承諾階段。要約承諾是合同成立的基本規則，也是合同成立必須經過的兩個階段。如果合同沒有經過承諾，而只是停留在要約階段，則合同未成立。合同是從合同當事人之間的交涉開始，由合同要約和對此的承諾達成一致而成立。
三、區分合同效力與物權效力的意義
有利於保護買受人依據合同所享有的佔有權。在不動產買賣合同成立以後，即使沒有辦理不動產權利移轉的登記手續，但是，因為合同已經生效，所以依據有效合同而交付之後，買受人因此享有的佔有權仍然受到保護。即使買受人不享有物權，但是可以享有合法的佔有權，針對第三人的侵害不動產的行為，可以提起佔有之訴。
有利於確立違約責任。如果一方在合同成立之後沒有辦理登記，或者拒絕履行登記義務，由於合同已經成立並生效，此種拒不履行登記的行為構成違約，應當承擔相應的違約責任。假如未辦理登記導致合同無效，非違約方將無法要求違約方承擔違約責任。
法律依據：
《民法典》第五百零二條依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批准等手續的，依照其規定。未辦理批准等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批准等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批准等手續的，適用前款規定。

B. 物權法頒布之前房屋買賣合同是否有效

物權法頒布之前，房屋買賣合同仍然有效，房屋買賣合同不受物權法是否頒布的影響。
房屋買賣合同，屬於民事法律行為，受《民法通則》的調整，而且我國的《合同法》也涉及了買賣合同的內容，可以作為房屋買賣合同的法律依據。因此，無論《物權法》是否已經頒布實施，都不影響房屋買賣合同的效力。

C. 如何理解合同法第51條與物權法第106條之間的適用關系

閣下所提的問題說得細致了，完全可以做一篇很有水平的論文。
合同法第51條和物權法第106條在法律適用層面的關系，二者的關聯在於無權處分，合同法第51條規定的是無權處分場合合同效力問題，而物權法第106條規定的是無權處分場合物權變動的問題。盡管如此，二者也不是沒有關聯，其間的關聯發生在善意取得場合是否要求合同有效。對此學學者之間存在較大爭議。
王利明教授為代表的學者堅持認為善意取得場合應當具備合同有效這一要件，當時物權法草案（三審稿）第111條也曾經規定要求轉讓合同有效這一要件。
比如，物權法（草案）三審稿
第一百一十一條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回，但符合下列情形的，受讓人即時取得該不動產或者動產的所有權：
（一）在受讓時不知道或者不應當知道轉讓人無處分權；
（二）以合理的價格有償轉讓；
（三）轉讓的財產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人；
（四）轉讓合同有效。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
後來將這一要件刪去了，其中的一個理由即是，這一規定和合同法第51條相矛盾，將會製造碰撞式法律漏洞。
所以從維護合同法第51條的出發點來看，刪去這一要件是正確的。但是從法律優劣、比較法視野來看，這一立法並非無可挑剔。而問題的根源均源自合同法第51條。
韓世遠教授、王軼為代表的學者即倡導，可以採取物權法第15條的做法，區分合同效力和物權變動，合同效力本身不受無權處分的影響，除非存在法定無效、可撤銷的情形。但是這樣的做法勢必造成合同法第51條成為具文。
綜上所述，在不修改合同法第51條的背景下並且不修改對合同法第51條的解釋（合同效力待定而非物權合同效力待定）的情況下，將轉讓合同有效剔除出第106條是符合法學方法論的。也就是說不要求轉讓合同有效，物權法第106條的善意是指「對出讓人沒有處分權不知情」，對於是否需要區分不動產和動產採納不同的善意標准（吸收德國法的做法，對動產還需附加無重大過失的主觀要件），學者之間存在爭議，從物權法第106條文義來看，確實很難得出這樣的結論，所以崔建遠教授認為，對於動產、不動產適用統一的善意標準是指「不知情且無重大過失」。但是程嘯、朱廣新等認為應當區分動產不動產分別採取善意取得和公信力制度。
代表性著述可參考崔建遠著：物權法（第二版）；王利明、尹飛、程嘯著：中國物權法教程；王洪亮：登記公信力的相對化（載華東政法大學學報）；程嘯：動產善意取得和不動產公信力制度。

D. 合同法解釋一第九條最後一句 合同標的物所有權及其他物權不能轉移。是什麼意思，怎麼理解啊

兩層意思：1、合同的效力問題。2、物權變動的效力問題。即使合同發生效力，物權由於沒有辦理交付或登記等公示手續，其原來的權利沒有發生變化，沒有發生轉移。

E. 論述我國物權的變動模式

（一）所有權的變動
我國《民法通則》第72條規定：「按照合同或者其它合法方式取得財產的，
財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。」按
照我國民法學界的通說，此處的合同系僅指債權合同，包括買賣、互易和贈與合
同等。《合同法》第133條，幾乎是照搬了民法通則的規定：「標的物的所有權自
標的物交付之時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。」
根據《民法通則》和《合同法》的規定，我國物權變動的基本規則是交付移
轉所有權，但是有兩個例外可以排除這一規則，一是法律另有規定，二是當事人
另有約定。按照我國相關法律，這里的「法律另有規定」主要是就不動產物權變
動而言，如《城市房地產管理法》第60條規定：「房地產轉讓或者變更時，應當
向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所
有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政
府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。」此外，我
國所有權變動還充分尊重當事人的意志，所有權可以依當事人的約定而移轉。
可以看出，我國法律關於所有權的變動可以按照動產和不動產分別採取不同
的變動規則：不動產所有權變動採取嚴格的形式主義，即「債權合同+登記」方
可移轉所有權，動產則主要采「債權合同+交付」移轉所有權，但當事人可以通
過約定而排除其適用。

（二）他物權的變動
《土地管理法》第12條規定：「依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地
變更登記手續。」《農村土地承包法》第22條規定：「承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權。」第38條規定：「土地承包經營
權採取互換、轉讓方式流轉，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府
申請登記。未經登記，不得對抗善意第三人。」《擔保法》第41條規定：「當事人
以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之
日起生效。」第43條規定：「當事人以其他財產抵押的，可以自願辦理抵押物登記，
抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。」《民
用航空法》和《海商法》也有類似規定。
上述規則表明，我國現行立法在用益物權上既有形式主義的變動模式（合同
+登記），如土地使用權的轉讓和特定財產的抵押，又存在意思主義的物權變動模
式，如農村土地承包經營權的取得、流轉和動產的抵押。
通過對我國現行實然法律的考察，可以看出，我國現行法律中既有形式主義
的的法律規范同時又存在意思主義的法律規范，這樣我國實際上形成了一種特有
的物權變動的二元化立法模式。通過本文第一部分對當前世界各國存在的物權變
動立法模式的介紹可以看出，這樣一種二元化立法模式是我國獨有的，究竟是什
么樣的理論基礎對這樣的一種二元化立法模式提供理論上的支持，筆者未見深入
細致的分析。正如有學者指出，「這樣一種對形式主義和意思主義的平行繼受並沒
有建立在進行充分合理性論證的基礎之上，很有可能是學派折中的產物甚至是一
種無意識的照抄與模仿的結果。」
[52]
雖然這種二元化立法能夠部分彌補形式主義過
於僵化、效率低下的弊端，但是其直接導致了物權公示方式的不一致，以至於嚴
重危害交易安全。試舉一例進行說明，一般動產所有權的公示方式是佔有，而一
般動產抵押權的公示方式是登記（只有登記才可以對抗第三人），在動產抵押擔保
中，抵押權利人並不實際佔有動產，第三人無從知悉擔保物權的設定，所以易導
致當事人間的利益沖突，特別是動產擔保權人與善意第三人間的利益沖突。因為
標的物仍然保留在設定人手中，若其將之讓與善意第三人，則第三人依據公信原
則善意取得所有權，動產擔保權難免遭受不測之害；若允許抵押權人行使追及權，
則第三人權益又無法保障，這樣，法律因此陷入進退維谷的境地。這正是二元化
立法模式致命的弊端。