經濟合同法司法定金解釋

A. 按照經濟合同法,"定金"和"預付款"有什麼區別

根據《合同法》及《擔保法》的規定，定金和預付款的主要區別在於內定金有擔保的容性質，而預付款則沒有。
定金是一種債權的擔保方式，債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
預付款則是一方在履行合同前向對方預付的業務款，在履行合同後可直接抵作業務款。但是如果預付方違約的，對方無權沒收預付款；對方違約的，預付方也不能要求雙倍返還預付款。具體的違約責任應該按照雙方的合同約定或法律規定來處理。

B. 經濟合同糾紛如何賠償

一、經濟合同糾紛的賠償
參照最高人民法院關於在審理經濟合同糾紛案件中具體適用《經濟合同法》若干問題的解答，對於經濟合同糾紛的賠償主要體現在定金罰則、違約金等方面。
（一）定金罰則
1、不完全履行合同適用定金罰則
《農副產品購銷合同條例》規定，供方不完全履行預購合同的，應加倍償還不履行部分的預付定金;需方不完全履行預購合同的，無權收回未履行部分的預付定金。其他允許給付定金的各類經濟合同不完全履行的，也可以照此辦理。
2、定金的數額
條例有具體規定的，按規定辦理;允許合同雙方當事人約定的，從其約定。例如《建設工程勘察設計合同條例》第七條第二款規定：「勘察任務的定金為勘察費的30%，設計任務的定金為估算設計費的20%」。當事人簽訂合同時必須按照具體規定的數額辦理。因此，加工承攬合同的當事人自行約定的定金數額，如不違反國家有關規定，應當允許。
3、定金與違約金能否並用的問題
定金與違約金的性質不同。定金是一種擔保方式，而違約金是對違約的一種制裁和補償手段。所以合同的一方可以在對方違約時既要求對方償付違約金，又要求按定金罰則處理定金問題，只要法律和法規沒有相反規定，就應當予以保護，但並用的結果應以不超過合同標的價金總額為限。
（二）違約金的適用問題
經濟合同法第三十五條規定：「當事人一方違反經濟合同時，應向對方支付違約金。」對於各類經濟合同在何種場合應當如何償付違約金，國務院發布的有關經濟合同的實施條例或者實施細則作了具體規定。人民法院在審理經濟合同糾紛案件時，對於違約金的支付，應當根據有關的經濟合同實施條例或者實施細則中的規定，作出處理：
1、條例或者細則具體規定了違約金的計算標准，未允許當事人另行約定的，當事人違反這些規定，在合同中另行約定違約金的，應當確認其為無效，並仍按條例的規定辦理。
2、條例或者細則規定了違約金的比例幅度，同時又允許當事人在此法定比例幅度內商定具體比例或者數額的，當事人約定的違約金，如在法定比例幅度之內，應承認其為有效;超出法定比例幅度的，超出部分應當確認為無效;低於法定比例幅度的，應當按法定的最低限執行。
3、條例或者細則雖然規定了違約金的數額，但又允許當事人在合同中另行約定，不受其限制，或者規定當事人的約定優先於法定的，對於當事人的此種約定，應當承認其為有效。
4、條例或者細則對違約金不作具體規定，完全由當事人自行約定的，對於當事人在合同中的此種約定，應當承認其為有效。
但是，在3、4這兩種情況下，為防止當事人濫用自行約定的權利，違約金的數額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為限，對超出部分，可不予保護。
（三）關於鄉（鎮）、村舉辦的企業資不抵債如何處理問題
鄉（鎮）、村舉辦的企業由於虧損等原因資不抵債或者倒閉的，其所遺留的合同債務，由誰負責，應當區別對待：該企業具備獨立法人資格的，應當由該企業自行負責;不具備獨立法人資格的，應當由其主管部門負連帶清償責任。
二、經濟合同糾紛的訴訟時效
《民法通則》關於訴訟時效的法律規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。因此，一般的經濟糾紛訴訟時效是2年，從權利受到侵害時起計算，符合條件的可以中止、中斷、或延長。

C. 簽訂買房合同後想退房，可以嗎

簽訂買房合同符合以下條件可以退房，或者買房在賠償房總價20%違約金情況下也可以退房。

從目前的法律規定與法院審判實踐來看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。

1、約定條件，是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。如房產商延遲交房超過一定期限，購房者可以要求退房。另外，購房者也可在合同中約定如小區規劃或配套設施不符合售樓廣告或售樓書、房屋交付後在一定期限內無法取得產權證等退房條件。根據《合同法》規定的基本原則，雙方當事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該條件成立，若購房者在與開發商協商難以達成共識時，起訴至法院要求退房，一般都會得到法院的支持。

2、法定條件，是指根據法律的規定，當一方當事人無正當理由拒不履行購房合同義務的，購房者可以退房的條件。總之，綜合起來出現下列情況的，購房者可以要求退房：(1)開發商延遲交付房屋。這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情形。在購房合同中，雙方當事人一般都要約定開發商交房的時間以及在超過約定期限交房的違約責任。一般情況下，開發商與購房者在購房合同中約定了交房時間後，購房者卻遲遲得不到開發商的入住通知。此時購房者可以向開發商發出催告通知，如果開發商超過3個月還不履行交房義務，購房者就可以與開發商解除購房合同，要求開發商退房。(2)開發商在沒有商品房預售許可證的情況下預售房屋，在規定的期限內開發商仍未取得商品房預售許可證的，購房者可以要求退房。前面曾經提到過，開發商在預售房屋的時候，需要取得相關部門的批准，尤其是要取得建設部門頒發的商品房預售許可證。開發商在沒有取得商品房預售許可證時就對外預售房屋屬於違規操作，其與購房者簽署的購房合同屬於無效合同(但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效)。對於無效的購房合同，應當恢復原狀，即購房者應當騰空房屋或者與開發商解除期房合同，開發商應當將購房者交付的房款及其利息返還給購房者。上述情況不包括開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的情形。(3)開發商與購房者簽訂的購房合同無效，購房者可以要求退房。根據《民法通則》、《合同法》的有關規定，合同無效的直接結果是因合同取得的財產應予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，開發商退還購房款。從實踐上來看，造成購房合同無效的常見情形有：①開發商無權處分該房產。主要是房屋為共有財產而未經其他共有權人書面同意的、該房屋權屬有爭議、司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。②開發商存在欺詐情形。購房者以此項理由請求退房，在實際中法院支持的並不多，主要因為購房者對開發商存有欺詐的故意與欺詐事實的舉證比較困難。要防止此種情形的出現，購房者應盡量要求開發商將其每一項承諾落實為文字並予以簽章認可。(4)開發商擅自變更設計規劃，影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸和朝向，影響購房者居住的，購房者可以要求退房。根據《商品房銷售管理辦法》第24條規定：「房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房:買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。」根據上述的規定可知，開發商在經過規劃部門批准和設計單位同意變更設計的情況下，應當書面通知購房者，告知變更設計規劃的事實。如果變更設計規劃影響到房屋的質量或使用功能的，購房者是有退房的權利的。開發商此時應當向購房者返還購房款，並且支付利息。(5)無法得到銀行或公積金管理中心的貸款。在簽訂購房合同時，購房者除一次性付款或分期付款外，一般的情況下，都在購房合同中對商業貸款或公積金貸款有約定。如果是公積金貸款，需要開發商出具相關資料，交由公積金管理部門審核，如果開發商提供的資料不具備公積金貸款條件的，購房者因此而不能取得公積金貸款的，購房者就可以要求退房。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規定：「商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。」根據上述的規定可知，購房者未能取得銀行商業貸款，導致商品房買賣合同不能繼續履行的，雙方當事人可以解除購房合同。即購房者可以要求退房，開發商也應當將購房者支付的購房款及利息予以返還。(6)開發商在購房合同約定的時間內未取得房屋的產權證。根據法律的規定，由於開發商的原因，購房者在購房合同約定的期限內超過一年以上仍然無法得到產權證，購房者就可以要求退房，並且可以要求開發商承擔賠償損失。另外，由於前幾年一些房地產運作不規范，一些開發商拖欠政府土地出讓金等問題時有發生，導致購買這些樓盤的購房者入住多年後無法拿到房屋產權證，對此種情況，購房者也可以要求退房，並讓開發商承擔違約責任。(7)房屋面積誤差超過3%，購房者可以選擇退房。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條第(2)項規定：「面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%a)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人:房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。」根據上述的規定可知，如果開發商交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在3%以內(含3%)，購房人是不能要求退房的，如果房屋面積誤差比絕對值超出3%，購房者是可以要求開發商退房的，並有權要求開發商返還購房款及利息。但在實踐中，房屋面積誤差比絕對值超出3%，購房者很少會去選擇退房，此時選擇開發商承擔法定賠償責任會對購房者更有利，更何況是在房價上漲幅度較大的時期。(8)房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。房屋主體結構質量不合格是房屋的「硬傷」，目前北京房地產市場較少發生，但在外地房地產市場，開發商承建的房屋主體結構質量不合格的情況時有發生。若出現上述情況，開發商是難以拿到《竣工備案表》的，亦無法按約定的交房時間向購房者交付房屋。此時，購房者可以請求解除購房合同，並要求開發商承擔賠償責任。(9)因房屋質量問題導致嚴重影響正常居住使用的，購房者可以選擇退房。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條第1款規定：「因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。」根據上述規定可知，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，購房者是可以要求開發商退房的，並有權要求開發商賠償其經濟損失，其向法院提起的訴訟請求也會得到支持的。但是，一般認定房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，主要是指房屋入住後由於前期施工原因導致房內空氣質量差影響室內空氣質量的或房內雜訊大，影響購房者身體健康和居住的情況等。(10)開發商把出售的房屋抵押給第三人或將房屋又出賣給第三人。如果開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或將房屋出售給購房者後，又將房子抵押給他人，或直接將房屋又出售給第三人，購房者在查明情況屬實後，就可以要求開發商退房，並且有權要求開發商承擔賠償損失以及違約責任。

D. 經濟法-合同法 求助~~甲乙二人於6月1日簽訂了一份40萬元的購銷合同，合同約定

1、定金條款與主合同生效時間一致。
2、定金條款屬於實踐條款，必須以交付定金才能生效。
3、如果按約交付定金，可以主張違約。
4、實務中一般是轉化為預付款抵扣、沖抵。
5、定金不能超過20%，只有8萬元法律能保護，另外2萬作為預付款；而且必須在合同條款中明確約定，違約不予退還或雙倍支付的意思表述，否則，不能認定法律意義上的「定金」，只能以預付款處理。
6、參照上述第5項表述。
7、參照上述第5項表述。根據定金與違約金的不能共存性，如果有明確的予退還或雙倍支付的定金條款表述，肯定是主張定金最好。以定金可要求20萬，違約只有5萬。
8、若甲能有明確的證據證明其受困十日是基於地震因素，甲可以不可抗力免責，乙無權追究違約責任。