二手房產合同法

❶ 只是口頭上買賣雙方達成的二手房買賣協議，怎麼才能有法律效力

1、口頭協議產生糾紛，在協商解決階段，利益受損方的證據收集是關鍵。

2、口頭協議一旦訴至法院，主張方要提供當時發生合同約定行為的證據，這類案件由於證人證言的隨意性很大，很難予以採信。

3、這時就需要主張方提供當時履行合同時的間接證據，雙方履行口頭合同時，往來的傳真、電子郵件、票據、電話錄音、聊天記錄等。

4、雙方通過電子郵件、QQ聊天約定的合同，也可以視為書面合同。

根據《城市房地產管理法》第40條明確規定房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同,這是國家以法律的形式對不動產轉讓合同予以干預,要求房屋買賣合同應當採取的法定形式。

同時,《城市房地產轉讓管理規定》指出,房屋交易行為的完成,是以買賣雙方持書面購房合同到政府房地產管理部門辦理過戶手續,拿到過戶後的房產證為依據。如果違反《管理規定》轉讓房地產的,轉讓無效。因此口頭購房協議不具法律效力。

❷ 二手房交易合同中的違約金最高額可以定多少法律有無規定

一、法定違約金
一般在二手房買賣合同當中會對違約金作規定，而且有違約金比例或數額，適用法定違約金。由於合同的內容、違約的性質、程度的不同，確定違約金的方法與數額也有所不同。
第一，有關條例明確規定了違約金比例的，即可以按照該比例直接計算出違約金的數額。如果延期，那麼合同法定違約金的計算標準是固定的；第二，有關法規只規定了違約金一定比例范圍。這需要通過受理案件的人民法院或合同仲裁機關確定一定的比率，才能計算出違約金的數額。一般來講，不履行或不完全履行合同的法定違約金是有一定比例范圍的。
二、約定違約金
約定違約金的比例在法律中無明文規定，因此在實踐處理中也不一致。很多人認為約定違約金的數額不能超過法定違約金，超過的就是無效，但實際中也常常遇到約定違約金過高的問題。
從法律上講，《民法通則》第122條第2項規定，當事人可以在合同中約定，一方違反合同時，向另一方支付一定數額的違約金。該法條對約定違約金的數額未作限制，允許當事人用約定違約金來彌補某些法定違約金過低的缺陷。即要看其是否有顯失公平、是否有脅迫或欺詐等情況的存在。如果屬於《合同法》中關於無效經濟合同規定的，則應認定該違約金條款為無效。
三、二手房買賣合同中的違約金的約定
1、在二手房買賣合同中違約金的約定一般為總房價的20%。但是違約金具體多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據自己的意願協商確定；
2、在二手房買賣合同中，通常會約定一種「滯納金」，主要是針對遲延履行合同義務時，進行違約責任追究。但是只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續履行，一般參照「滯納金」追究違約責任。
3、違約金的執行不一定完全按照合同約定執行。合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調整。一般合同違約金不得高於實際損失的30%；如果違約金低於實際損失，則守約方除可主張違約金外，對於違約金不足以彌補損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實際損失調高違約金。

❸ 二手房合同買方違約了怎麼辦

❹ 二手房買賣過戶發現鄰居是精神病患者，經常猛烈敲門，合同法第42條隱瞞重大事實，是否構成違約行為呢

這個不適用這一抄條
第一，跟房屋本身（包括質量）沒有任何關聯
第二，鄰居有精神病人是房主的不可抗力，因為只要病人家屬管束好，這種騷擾事情就不會對你再次造成影響。
第三，在房產過戶的過程中，除非有質量、凶宅問題的故意隱瞞，否則，並不構成合同欺詐或隱瞞

❺ 二手房買賣，約定一年後過戶，簽合同時應該注意哪些細節

一、交易雙方的基本情況。包括雙方的姓名、地址、聯系方式等基本要素;應寫明房產歸屬，即是否共有財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產。

二、標的。應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況;同時還應寫明房屋產權歸屬（要與第一條銜接），是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵，以及物業管理費及其他交費情況。

三、價款。這個步驟很關鍵，需要註明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、支付尾款等。

四、履行期限、地點、方式。需要註明交房時間、條件，辦理相關手續的過程，雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務，以及稅費、其他費用的分攤問題。

五、違約責任。這個環節說法不明確就容易產生糾紛。合同里需要說明哪些情形屬於違約，如何承擔違約責任，違約金、定金、賠償的計算與給付，在什麼情況下可以免責，擔保的形式，以及對違約金或定金的選擇適用問題。

六、解決爭議的方式。主要約定解決爭議是採用仲裁方式還是訴訟方式，如果雙方同意採用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。

七、合同生效條款。雙方約定合同生效時間，生效或失效的條件和期限，當事人要求變更或撤消合同的條件，以及如果合同無效或被撤消，財產如何進行返還。

八、合同中止、終止或解除條款。明確約定合同中止、終止或解除的條件，以及上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務;解除權的行使期限;合同中止、終止或解除後，財產如何進行返還。

九、合同的變更或轉讓。在此約定合同的變更與轉讓的條件，或不能進行變更、轉讓的禁止條件。

(5)二手房產合同法擴展閱讀：

二手房買賣合同的相關規定：

《合同法》第六十九條規定，當事人依照本法第六十八條的規定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保時，應當恢復履行。中止履行後，對方在合理期限內未恢復履行能力並且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。

《合同法》第九十三條規定，當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。

《合同法》第九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

《合同法》第九十六條規定，當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。

❻ 買了一套二手期房 只憑一張房屋認購書沒有購房合同 可以要求合同無效嗎

太原市民孫女士從原房主劉先生手裡，為子女購置了一套二手房作為婚房。該房屋為期房，所以沒有辦理房產證。孫女士與劉先生簽訂了合同，並付了1萬元定金，約定一個月之內孫女士將首付款交給劉先生，雙方再通過開發商辦理更名，餘款由孫女士向開發商支付。

在簽訂合同後，孫女士得知該房五證不齊全，且交房時間還未定，因此與劉先生取得聯系，認為該房不符合預售房屋的條件，雙方簽訂的合同屬於無效合同。孫女士認為，劉先生應該退還1萬元定金並解除合同。劉先生則認為，孫女士對該房源尚未取得房產所有權這一情況是知曉的，如果不履行二人簽訂的合同則屬於違約，定金不能退。

山西艾倫律師事務所田源律師認為，我國《合同法》第五十二條規定：違反法律、行政法規的強制性規定，合同無效。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條也明確規定：出賣人（開發商）未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。由此可見，劉先生與開發商訂立的購房合同是無效的，劉先生轉讓給孫女士期房的合同也是無效的。因此，孫女士不需要履行合同。

由於孫、劉之間的購房協議是無效的，因此作為從合同的定金協議也是無效的，故劉先生應該返還孫女士1萬元的定金。劉先生實際上也是受害者，其也可以按照《買賣商品房解釋》第二條主張合同效力，要求開發商退回房款。