買賣合同法解釋二

1. 商品房買賣合同司法解釋為什麼不適用於二手房

因為二手房是現房，不存在位置、環境、戶型、面積、設施、房產證等未知變數的回風險，在買受人看答房環節，可以參考《商品房司法解釋》有關條款作為看房及其簽約標准，一旦買受人看房後簽訂定金協議或者二手房買賣合同，就要遵守約定，及時辦理房屋交易過戶。

2. 合同法97條與買賣合同司法解釋26條的關系

第二十六條合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
【條文主旨】
本條是關於合同履行中有關情勢變更的解釋。
【條文理解】
一、情勢變更原則的涵義
情勢變更原則，是指合同有效成立後，因不可歸責於雙方當事人的事由發生重大變化而使合同的基礎動搖或者喪失，若繼續維持合同會顯失公平，因此允許變更合同內容或解除合同的原則。也即合同成立以後，因與雙方當事人無關的原因，發生了社會環境的異常變動，在這種情況下造成當事人一方遭受重大的損害，這個時候雙方當事人就應該重新協商，如果達不成協議，受損害的一方可以請求人民法院來解除合同、變更合同。
所謂「情勢」，是指客觀情況，具體泛指一切與合同有關的客觀事實，如戰爭、經濟危機、政策調整等。概念的重點，在「與合同有關」這個限制上。客觀事實的發生與合同無關或對合同的影響甚微，就不屬於「情勢」之列。關於情勢的類型，經過多年司法實踐，德國法上總結得較為完整，其類型化可資借鑒。在德國法上「情勢」主要被總結為以下幾類：
第一，貨幣貶值。在以貨幣作為履行標的的長期雙務合同中，貨幣貶值是一種影響平衡關系的常見類型。一戰以後，德國帝國法院（RG）和後來的聯邦最高法院（BGH）有很多這種類型的判決。有這樣的案例：某股份有限公司的董事在退休後，主張其維持生活的費用比20年前增加了40％，要求法院變更退休金的數額。法院認為，這種情況已經構成了情勢變更，支持了其主張。
第二，法律變動與行政行為。法律變動通常為當事人所不能預見，往往會構成履行不能或情勢變更。主要有以下幾種情況：其一，徵收。其二，稅法的變動。德國最高法院的基本意見是，除非當事人對稅收的結果在合同中作出明確約定，否則稅法變動的結果由當事人自己承擔。其三，兩德統一後的法律變動。兩德統一後，貨幣合並、土地私有化等進程導致原來東德境內的合同和許多東、西德之間的合同喪失了原來的基礎。對此，除了專門立法加以解決外，還有很多個案，法院適用情勢變更原則作出了相應的判決。其四，經濟管理法律的變動。
第三，災難。天災人禍大多不能預見、不能避免、不能克服。但是，能否成為「情勢」，還要看其與合同的關聯程度。另外，在戰爭和其他災難後，國家會特別制定一些法律加以處理。所以，總的來說，在德國，基於災難而適用情勢變更原則的情況不多。就中國而言，在出現災難的情況下，可以直接通過適用《合同法》第117條的不可抗力條款加以解決。
第四，其他經濟因素的變化。這里的經濟環境，包括影響民事主體生產和經營的各種客觀因素。其一，成本增加。但只是在特別的情況下，外界因素導致成本異乎尋常地增高，才有適用情勢變更的餘地。其二，技術發展。技術的發展也可以導致合同標的貶值。
以上是德國法上關於情勢的類型的舉例，也只是不完全地列舉一些案例類型，以作參考。上述類型化中的第二、四項值得我們關注，對於我們的司法實踐具有一定的參考意義。
所謂「變更」，則指「合同賴以成立的環境或基礎發生異常之變動」。這種合同成立的基礎或環境的客觀基礎的變動有可能導致合同當事人預期的權利義務嚴重不對等，從而使原先的合同失去其本來的意義。
總體上說，如果合同訂立的時候是公平的，在合同生效後由於社會環境發生重大變化，使一方當事人遭受重大的損害，造成雙方當事人顯失公平，這種情況下應該適用情勢變更原則。情勢變更原則實際上就是藉助法院來變更合同的內容或者解除合同，以此來平衡由於社會的異常變動所引起的當事人雙方的利益失衡，實質上就是在法律的框架下，由雙方當事人來分擔由於異常損害所造成的風險，這是符合法律的公平原則的。
在具體的司法實踐中，情勢變更的類型有很多，在確認時，應該採取具體問題具體分析的態度。具體判斷是否構成情勢變更，應以是否導致合同基礎喪失，是否致使目的落空，是否造成對價關系障礙，作為判斷標准。應認定這種情勢的變化是重大的，也就是作為合同基礎的客觀情況不僅發生了變化，而且這種變化對原合同的成立和履行有重大影響。如國際市場需求大的變化，價格大的起伏，國內政策法律重大調整等。若只是一般變化，對合同的成立和履行沒有重大影響，則不認為是情勢變更，如價格正常變化，貨源相對減少等。應嚴格按照本解釋第26條之規定的條件，嚴格認定合同訂立的前後變化是否構成情勢變更，嚴格與其他情況相區別，按照公平和誠實信用的原則，靈活運用，審慎適用，以達到良好的效果。
二、情勢變更原則的適用條件、效力及適用范圍
（一）情勢變更原則的適用條件
情勢變更原則的適用有以下幾項條件：（1）應有情勢變更的事實，也就是合同賴以存在的客觀情況確實發生變化。這里應嚴格把握對「情勢」、「變更」等概念的理解，上文已對上述概念作出說明，此處不再贅述。（2）情勢變更，須為當事人所不能預見的。如果當事人在訂立合同時能夠預見到相關的情勢變更，即表明其知道相關情勢變更所產生的風險，並甘願承擔，在這種情況下情勢變更原則就並不適用。（3）情勢變更必須不可歸責於雙方當事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。如果可歸責於當事人，則應由其承擔風險或違約責任，而不適用情勢變更原則。（4）情勢變更的事實發生於合同成立之後，履行完畢之前。這是一個重要的時間要件。如果在訂立合同時就已經發生情勢變更，就表明相關當事人已經認識到合同的基礎發生了變化，且對這個變化自願承擔風險。（5）還有一個很重要的條件，情勢發生變更後，如繼續維持合同效力，則會對當事人顯失公平。根據最高人民法院《關於貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第72條的規定，一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平。只要達到由於情勢變更的事實的發生，致使合同雙方的權利義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定顯失公平。最高人民法院1992年的一個函即是對顯失公平的最好的詮釋。此函是針對一個購銷煤氣表的合同糾紛。最高人民法院在函當中認為，在合同履行過程中，由於發生了當事人之間無法預見和防止的情勢變更，即生產煤氣表散件的主要原材料鋁錠原來是每噸4400至4600元，後來國家一下上調到每噸16000元。在這種情況下要求按原來的合同履行，對供方顯失公平，對於對方由此而產生的糾紛，可依照《中華人民共和國經濟合同法》第27條第1款第4項的規定，根據本案實際情況，酌情予以公平合理地解決。這是用判例的形式確立了情勢變更原則。有學者認為顯失公平應按照理性人的看法加以判斷，包括履行特別困難、債權人受領嚴重不足、履行對債權人無利益。在德國的判例上還創造了僅僅因為價格超常漲落而使一方當事人履行合同即遭受「經濟廢墟」或「生存毀滅」等概念。

3. 二手房屋買賣合同司法解釋內容有哪些

您好，有《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
1、本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
2、商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定
3、出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
4、商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
5、當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
6、拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
7、具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
8、商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

4. 如何理解買賣合同司法解釋第三條

買賣合同司法解釋第三條規定確立了無處分權人訂立的合同，不應其無處分權而回無效的裁判規。

《最高答人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

(4)買賣合同法解釋二擴展閱讀：

司法解釋：

買賣合同違約金的比例的司法解釋法定違約金是指法律法規中明文規定的違約金數額或比例； 約定違約金是指合同雙方當事人在簽訂合同時約定的違約金數額或比例。

如果當事人在合同中只對違約金做了原則性的規定，沒有具體約定違約金的比例或數額，則應該按照相關法規條例的具體規定處理；如果有關條例也沒有明確規定違約金比例的，則應該按照《民法通則》及《合同法》中關於承擔違約金責任的一般原則執行。

如果合同中沒有規定違約金的條款，但只要由於違約造成了對方的損失，違約方就應向對方支付賠償金。該賠償金的數額，可按照簽訂合同時有效的有關條例的規定執行，有關條例對違約金比例未作規定。

5. 買賣合同解釋第三條和合同法51條怎麼區分

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條：
當事人一版方以出賣人在締約時對標的權物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。
《中華人民共和國合同法》第51條：
無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。
買賣合同司法解釋第三條規定確立了無處分權人訂立的合同，不應其無處分權而無效的裁判規則。而合同法51條是對無權處分合同的效力的規定。

6. 最高院關於如何理解與適用合同法解釋第24條問題的答復

《最高法院關於如何理解與適用合同法解釋第24條問題的答復》應該是指《最高法院關於如何理解與適用合同法解釋（二）第24條問題的答復》。
《最高法院關於如何理解與適用合同法解釋（二）第24條問題的答復》
一、合同法司法解釋二第24條規定:「當事人對合同法第九十六條、第九十九條規定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿後才提出異議並向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以後才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。」如果合同當事人一方在不具有解除權的情況下，向對方發出了解除通知，對方在本條規定的異議期經過後才向人民法院起訴提出異議的，人民法院是否支持，無論是在學術界還是在各地法院的審判實踐中均存在爭議。肯定的觀點主張，本條適用的前提是主張解除合同的一方應具有解除權，否則，對方提出異議的權利不受異議期的限制，本條不適用，人民法院對解除異議的訴訟請求仍應支持；否定的觀點主張，異議期限經過，異議權不再受法律保護，此時無論解除合同的一方是否具有解除權，對方當事人均無權再對合同解除提出異議，故對此種情形下的異議訴請，人民法院不應支持。以上兩種觀點，均具有一定的理論依據和現實基礎，根本差別在於對異議權的性質、異議期限經過的後果等認識不同。對此，最高法院將在進一步研究論證的基礎上，以司法解釋、司法政策或典型案例等形式，明確提出相應的意見，以統一裁判尺度。
二、發出解除通知的一方自己在三個月內起訴，請求法院確認解除合同的效力，屬於解除方通過提起確認之訴，對合同已經解除的法律事實進一步予以確認，而非對自己主張的合同解除提出異議。

7. 合同法解釋二15條的內容，舉例說明

【勞動法司法解釋】合同法司法解釋(二)第十五條解釋：【多重買賣合同的買受人(不能取得標的物所有權的)違約責任請求權】
第十五條出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。
【條文主旨】
本條是關於多重買賣合同的買受人(不能取得標的物所有權的)違約責任請求權的解釋。
【條文理解】
多重買賣合同，又稱一物數賣合同，或者一物多賣合同，即出賣人就同一標的物訂立數個買賣合同，分別出售給數個買受人。在出賣人一物多賣時，不能取得標的物所有權的買受人能否要求出賣人承擔違約責任?這涉及一物多賣時多個買賣合同的效力和買受人的債法救濟等問題，這些問題又和物權變動模式的立法規定直接相關。掌握本條規定，可以從以下幾個方面理解：
一、多重買賣合同的效力問題
在一物多賣時，只能有一個合同的當事人取得合同標的物的所有權。在此情形下，其他沒有達到物權變動效果的買賣合同的效力如何?這涉及物權變動模式的立法規定問題。大陸法系國家，比較有代表性的物權變動模式有三種：以《法國民法典》為代表的債權意思主義的物權變動模式;以《德國民法典》為代表的物權形式主義的物權變動模式;以《奧地利民法典》代表的債權形式主義的物權變動模式。通說認為，根據《民法通則》第72條、《合同法》第133條、《物權法》第9條和第23條的規定，我國現行法律關於物權變動模式採取的是債權形式主義的物權變動模式。即物權發生變動時，除了當事人之間簽訂債權合同之外，還需要履行登記或者交付的法定方式。該模式的特點為：第一，基於法律行為轉移物權，事先需要有當事人之間的合意，合意是依法律行為變動物權的基礎。但此種合意不是所謂的物權合同，而是債權合意，即當事人是否設定物權以及物權內容等方面達成的協議。第二，在合意基礎上，還需要履行一定的公示方法(登記或者交付)才能達到物權變動的效果。第三，該模式區分債權變動與物權變動的法律事實基礎，認為當事人之間生效的債權合同僅能引起債權變動的法律效果。生效的債權合同結合交付或者登記手續的辦理，方能發生物權變動的法律效果。因此，債權合同的效力是獨立的，是否登記或者交付，影響到物權變動的效果，但對債權合同的效力不產生影響，對債權合同效力的判斷法律依據是《合同法》第52條等相關規定。對此，《物權法》第15條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。」該原則統稱為不動產物權變動的原因與結果的區分原則。
在債權形式主義物權變動模式之下，當出賣人與第一買受人訂立買賣合同後，如標的物未交付(動產)或未辦理過戶登記手續(不動產)，標的物的所有權就不發生轉移。在此情形下，出賣人再與後續買受人訂立買賣合同，由於出賣人此時出賣的仍為其享有所有權的標的物，只要不具有《合同法》第52條規定的無效情形，出賣人此後所訂立的數個買賣合同應為有效的買賣合同。
假若出賣人與第一買受人訂立買賣合同後，即將標的物交付(動產)或為其辦理過戶登記手續，出賣人事後再與後續買受人訂立買賣合同，在此情形下，由於出賣人已非該標的物的所有權人，後續的買賣合同實為出賣他人之物的買賣合同。對於出賣他人之物的買賣合同的效力，素有爭議：一為無效說。該說認為《合同法》第132條第1款「出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分」的規定屬強制性規定，依據《合同法》第52條第(5)項的規定，違反強制性規范的合同為無效合同。二為效力待定說。該說認為出賣他人之物的買賣合同即屬於《合同法》第51條所規定的無權處分合同，依據該條規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得財產權利的，該合同有效。」三為有效說。該說認為在債權形式主義物權變動模式之下，債權合同的效力是獨立存在的，物權沒有發生變動，並不影響債權合同的效力，只要不具有《合同法》第52條規定的無效情形，後續買賣合同應為有效。該說為通說。

8. 買賣合同司法解釋適用所有的合同么

您好！

並不是適用於所有類型的合同。
《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件版適用法律問題的解釋權》已於2012年3月31日由最高人民法院審判委員會第1545次會議通過，現予公布，自2012年7月1日起施行。
該解釋適用於所有的買賣合同。
如能進一步提出更加詳細的信息，則可提供更為准確的法律意見。

9. 《買賣合同司法解釋》第10條到底怎麼來解釋

第十條出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：
（一）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；
（二）均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；
（三）均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；
（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。
【解讀】本條系關於特殊動產多重買賣合同實際履行順序的規定。《合同法》相關條款為第一百一十條，「當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事實上不能履行；
（二）債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高；
（三）債權人在合理期限內未要求履行。」
《物權法》第23條規定，動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外；第24條規定，船舶、航空器、機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。據此，交付為船舶、航空器、機動車等特殊動產物權變動的生效要件，登記僅為對抗善意第三人的要件。
實務中，在特殊動產多重買賣場合，在各買賣合同均有效且買受人均要求實際履行買賣合同時，按如下規則來確定實際履行順序：
（1）有買受人已受領交付的，該買受人已取得標的物的所有權，該買受人有權要求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續；
（2）各買受人均未受領交付的，如果有買受人已經辦理標的物所有權轉移登記手續，該買受人可以對抗其他買受人，其有權要求出賣人交付標的物；
（3）各買受人既未受領交付，亦未辦理所有權轉移登記手續的，基於促進合同善意誠信履行的目的，應當由成立在先合同的買受人取得標的物所有權，並辦理所有權轉移登記手續；
（4）先買受人受領交付但未辦理所有權轉移登記手續，後買受人已辦理所有權轉移登記手續但未受領交付的，或者先買受人已辦理所有權轉移登記手續但未受領交付，後買受人已受領交付但未辦理所有權轉移登記手續的，受領交付的買受人應當優先於辦理所有權轉移登記買受人取得標的物所有權。
此外，按照《物權法》第106條的規定，善意取得的構成要件之一為「轉讓的不動產或動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人」，理論上可能會存在因交付取得所有權與因善意取得取得所有權二者的沖突。實務中的常態為：出賣人交付特殊動產後即喪失對該標的物的佔有，但其又將標的物轉移登記至第三人名下，第三人因其未能佔有標的物而不符合善意取得的前述構成要件，此時第三人無法基於善意取得制度獲得標的物的所有權。

10. 最高人民法院對一房兩賣新規定

一，最高人民法院對一房兩賣新規定：

具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1，商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

2，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1， 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

2， 故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

3， 故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

二，房地產開發公司一房二賣：

先後以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人

三， 一房二賣行為法律規范：

商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》，《合同法》，《城市房地產管理法》等，由於商品房交易行為比較浮雜，最高人民法院在2003年3月24日發布了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)，專門針對房地產開發企業作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進行規范處理。

(10)買賣合同法解釋二擴展閱讀：

一房二賣是指出賣人先後或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

處理

對一房二賣糾紛，實務中應分別不同情況予以不同的處理：

1、出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後，對後買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續的情形。

在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在後的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時，前後兩個買受人享有的請求權性質是不同的：後買受人因其債權已得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。

前買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權，該債權請求權系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領其給付的權利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已佔有買賣標的物，因該房屋所有權已經經過登記移轉於後買受人，故其對該房屋的佔有失去法律上的基礎，構成無權佔有，應負返還房屋的義務。

依據《合同法》第一百一十條第(一項的規定，出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務，即應承擔相應的法律後果。也就是說，合同的標的物已經歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務。

2、出賣人將房屋售與前買受人並辦理了產權過戶登記之後，又與後買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。

此時，由於房屋產權已經過戶，出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規定：「出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。」不屬於出賣人所有且出賣人無處分權的物，.不構成買賣合同的標的物。

關於無權處分制度，《合同法》第五十一條規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」

3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。

在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講，買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。基於先後買賣合同而生的此二重債權，系處於平等地位，並無位序關系，故前買受人及後買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。

房屋買賣合同買受人的權利之一，也是履行的重要內容，就是行使房屋所有權過戶登記請求權。在兩個債權的實現構成競爭關系的前提下，誰先取得登記申請權，誰就有優先的效果。

故就兩個合同的履行而言，首先應當以請求辦理過戶登記的先後，確認買受人中先行使請求權方的行使登記請求權的優先權。同時請求的，應以約定的履行期屆至日的先後，確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權的優先權；一合同約定了履行期限，另一合同沒有約定履行期限，可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權的優先權；均沒有約定履行期限的，原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權，但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請權的時間在前，應以訂立合同的先後，來保護訂立在先的合同。但這種保護並不是確認前買受人擁有房屋所有權，而是保護前買受人得以行使登記請求權的優先權，登記機關應優先受理前買受人的登記申請，法院可判決強制出賣人履行前一合同，督促其及時辦理登記手續。

法律後果

律師點評：上述案例中如果張先生確實有證據證明開發商「一房兩賣」，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條「具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。」在本案例中，張先生可以請求解除合同、要求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

警方提醒：消費者購房時對一次性付款優惠應當謹慎一些，應當了解開發商的資質，以及平時在消費者中的聲譽如何。同時，作為開發商的員工或親友，也不應提供虛假按揭的資料，否則一旦有問題就要承擔起還本付息的責任。