合同法承租優先權

A. 合同續約優先權 這句話怎麼寫

合同法只規定的優先購買權沒有規定優先承租權,但也不能就完全認為原租賃人沒有優先承租的權利,這也是學屆在爭論的一個問題。
以下內容為摘選：
「房屋承租人的優先承租權應受司法保護
基本案情
原告郭玉昌與被告湖北省鄖縣東順汽車零部件廠(以下簡稱東順廠)於2001年2月27日簽訂了兩份租賃合同。合同約定，東順廠將其機加車間、備料車間、倉庫各一個及相關機器設備，以年租金4萬元，租賃給原告用於汽車配件加工，租期至2003年2月26日屆滿。2002年11月25日即合同到期前3個月，被告方以會議形式告知原告，合同到期後如需繼續承租，要參與下一輪租賃競爭。此後，原告曾3次向被告東順廠負責人表示願意繼續承租。因租金價格、租賃期限未協商一致；沒有簽訂續租合同。2003年2月28日即合同到期後第二天，東順廠對外公開張貼「關於機加、備料車間及廠房設備招租事宜」，內容是，租賃期限3年，每年租金6萬元，招租期為7天，需承租的以此條件為基礎與東順廠負責人協商簽訂租賃合向；2003年3月9日，被告東順廠與另一被告王敏訂立租賃上述租賃物的合同，租賃期跟為4年，每年租金為55000元。被告東順廠方職工代表及被告王敏持新租賃合同以原告郭玉昌無權繼續使用租賃物為由，於當天將原告租賃車間、倉庫鎖撬壞，另外換鎖。原告郭玉昌訴至鄖縣人民法院，要求確認東順廠與王敏所簽租賃合同無效，保護其對東順廠車間，倉庫、設備在同等承租條件下的優先承租權不受侵害。
分歧意見
本案在審理過程中，對於原告提出的同等條件下優先承租權應受到司法保護，存在兩種不同的意見。第一種意見認為，原告提出的優先承租權無法律根據，保護了其優先承租權是對出租人所有權的侵害與限制，出租人對租賃物享有所有權，租賃合同到期後，有權自主選擇承租人。
第二種意見認為，按市場交易習慣，租期屆滿，原房繼續出租，且原承租人仍願租用原房的，承租人在同等條件下，享有優先於其他承租人的承租權利。這樣做，有利於保護承租人的合法權益，有利於減少糾紛的發生，有利於維持現有經濟關系的穩定。從承租人對租賃物享有佔有、使用、收益的權利和現實情況進行考慮，既然是繼續出租，承租人又以同等條件承租，對出租人利益並無損害，也不發生承租人搬遷設備、材料、更換廠址等情況，對保持租賃物原狀和充分發揮租賃物經濟效益是有益的。所以保護承租人優先承租權是合理的，也符合立法原旨。鄖縣人民法院採納了第二種意見，召集原告郭玉昌、被告東順廠、被告王敏調解，達成解除王敏與東順廠於2003年3月9日所簽訂的租賃合同，郭玉昌、王敏重新參加租賃競標的協議。最後，王敏以年租金9萬元，租期5年取得承租權，郭玉昌自覺退還租賃房屋及設備，另尋一處租賃經營。郭玉昌、王敏各得其所，順利開展生產經營活動，東順廠也因此每年多收3．5萬元租金。
探討分析
1．優先承租權的概念。優先承租權是指租期屆滿後，原房繼續出租的，且原承租人仍願租用原房的，在同等的租賃價格、租賃期限等條件下，原承租人有優先於其他承租人的承租權。出租人應尊重承租人的優先承租權，剝奪承租人的優先權而與他人簽訂的房屋租賃合同應認定為無效。
2．優先承租權的法學理論根據。的確，優先承租權尚沒有法律明文規定和司法解釋規定。但是，很多法學專家在《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)頒布後，依據法學原理、立法精神，所作的合同法條文釋義著作中，大多在對合同法第二百三十條關於房屋承租人的優先購買權予以學理解釋後提出了優先承租權這一概念，有的還附以典型案例加以闡釋。從本案的成功處理也可看出，保護房屋承租人的優先承租權是公平合理的，也是群眾能夠認同接受的。
合同法第二百三十條規定：「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。」承租人的這一優先購買權是基於其享有租賃權在先的事實，租賃權在本質上是承租人依房屋租賃合同所享有的一種法定請求權，具有債權的性質。合同法第二百二十九條規定「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」，即「買賣不破租賃」原則。該原則體現了租賃權的債權性質物權化。法律的這些規定，是從房屋承租人因合同關系的往往不穩定而處於弱者的位置考慮，從法律角度加以平衡保護。因為承租人一旦失去住房，就會造成暫時的生產、生活困難。最高人民法院《關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第119條規定：「未定租期，房主要求收回房屋自住的，如果承租人搬遷確有困難，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。」該規定也說明了這一問題。既然承租人享有出租人出賣出租房屋的優先購買權，從而使租賃權與所有權重合，那麼出租人在租期屆滿繼續出租房屋時，承租人享有同等條件下的優先承租權是應有之意，也就是說優先租的權利是從優先買的權利中推理衍生而來，優先買的權利應當包含優先租的權利。承租人優先購買權是一種法律直接規定的權利，則優先承租權因其包含在優先購買權之內，也是一種法定請求權，其存在及行使不以當事人的約定為前提。
3．承租人優先承租權的適用條件。依據合同法第二百三十條規定，承租人的優先承租權只有符合下列條件時才能適用：
(1)承租人和出租人之間有合法有效的房屋租賃合同在先，並實際履行完畢。如果租賃合同被確認無效或被撤銷，自無承租人優先承租權之說。
(2)租期屆滿後，原房繼續出租，且原承租人仍願租用原房。如果租期屆滿，出租人收回自用或不再出租，承租人不能主張繼續承租。此外，如果房屋的共有人以同等條件提出承租，按物權優於債權原理，承租人的優先權應受限制。因為房屋的共有人對房屋享有一定的所有權。
(3)優先承租權的行使只限於租賃物為房屋或者類似於房屋的不動產。這是因為合同法第二百三十條明確規定優先購買權的行使對象是租賃的房屋。
(4)承租人的優先承租權必須在出租人繼續出租房屋的同等條件下行使。所謂同等條件是指租金價格、租賃期限等主要條件相對平等。承租人享有優先承租權是法律對租賃合同的雙方當事人進行利益平衡的表現。承租人只有在同等條件下才能享有優先承租權符合公平合理原則。只有這樣，才能充分發揮租賃房屋的價值，既保護了出租人、承租人合法權益，又可以避免糾紛的發生。
就本案而言，在租賃合同到期前3個月，出租人東順廠表達了到期後繼續競標招租的意願，承租人郭玉昌也3次表示願繼續承租。合同到期後，東順廠張貼了招租公告，公布租期為3年，年租金為6萬元，招租期限為7天，到期無人應租。在新的租賃合同未簽訂前，郭玉昌與東順廠之間形成了一種事實上的不定期租賃關系。東順廠的招租公告因其內容具體確定，應視為要約。承諾期限屆滿無人承諾應租，導致該要約失效。東順廠在與王敏簽訂的租賃合同中，把租金價格降為年5．5萬元，租期改為4年，實為變更了要約的內容。東順廠應當在與王敏訂立合同之前，將附有承諾期限的新的租賃條件以要約形式通知郭玉昌，郭玉昌若逾期不予承諾，東順廠再與王敏訂立租賃合同方為有效。因為這樣就保護了承租人同等條件下優先承租權。當然，為了保護出租人的合法權益，保持生產經營的連續性，應當允許出租人在租期屆滿前發出新的招租要約，預先訂立新一輪租賃合同。只要注意保護承租人同等條件下優先承租權即可。（摘自《中國人大》） 」
需要注意的是，優先承租權沒有直接的法律明文規定的支持，因此法院有可能不保護

參考資料：摘自《中國人大》

B. 合同法有關代位權，承包人優先權的規定有哪些

代位權:《合同法》第73條，《合同法解釋（一）》第11、12、13條。
承包人優先權：《合同法》第286條

C. 合同法中一方違約，是不是另一方有優先權

你好，合同雙方一方違約的，未違約的一方有權要求繼續履行合同，並要求違約一方承擔相應回損失賠償答責任。《合同法》第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

D. 租住的房屋的房主如果出售租賃房屋的，租住者是否享有優先權

租住的房屋的房主如果出售租賃房屋的，租住者是享有優先購買權。根據《合回同法關於房屋租答賃的解釋條款》第二百三十條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
房屋租賃應當遵循平等、自願、合法和誠實信用原則。由出租人和承租人在協商一致的情況下簽訂合同。我國《合同法》規定，當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。
法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式。當事人約定採用書面形式的，應當採用書面形式。
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。

E. 合同法關於土地承包優先權在第幾條上有規定啊，高手指教下啊

土地承包優先權來，是指農村土地源發包或流轉時，法定或約定優先權人對該土地享有優先承包的權利。合同法中沒有相關規定，而是在我國農村土地承包法中有明確規定。
《中華人民共和國農村土地承包法》第四條規定：國家依法保護農村土地承包關系的長期穩定。
第三十三條規定：土地承包經營權流轉應當遵循以下原則：
（五）在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。
第四十七條規定：以其它方式承包農村土地，在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先承包權。

F. 租房合同到期了,沒有續簽但還在使用,房主賣給其他人,我可以主張優先購買權嗎

你好，有優先權，來根據我國合同自法規定，你是在同等條件下有優先權。如果對方不是公開租售，而是合同終止後不再續簽，然後免費提供給別人，你就不能租了
1．優先承租權的概念。優先承租權是指租期屆滿後，原房繼續出租的，且原承租人仍願租用原房的，在同等的租賃價格、租賃期限等條件下，原承租人有優先於其他承租人的承租權。出租人應尊重承租人的優先承租權，剝奪承租人的優先權而與他人簽訂的房屋租賃合同應認定為無效。
2．優先承租權的法學理論根據。的確，優先承租權尚沒有法律明文規定和司法解釋規定。但是，很多法學專家在《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)頒布後，依據法學原理、立法精神，所作的合同法條文釋義著作中，大多在對合同法第二百三十條關於房屋承租人的優先購買權予以學理解釋後提出了優先承租權這一概念，有的還附以典型案例加以闡釋。從本案的成功處理也可看出，保護房屋承租人的優先承租權是公平合理的。
望採納！

G. 房屋租賃中常見的法律風險有哪些

房屋租賃有哪些法律風險?

房屋租賃合同引起的糾紛主要集中在房屋裝修裝修、轉租等方面，為盡量避免發生此類糾紛，本文以房屋裝飾裝修、轉租的有關法律規定為重點，對房屋租賃合同中存在的風險進行了分析，望能對今後我公司的房屋租賃經營管理活動提供有益的借鑒。

一、房屋維修責任的相關法律問題

房屋維修責任應該是租賃合同中最常見的條款，合同雙方一般會根據《合同法》第220條規定，即「出租人應當履行租賃物的維修義務 ，但當事人另有約定的除外。」來約定維修責任。但現實中往往不是簡單的適用該條規定就能解決維修爭議的，因為維修責任往往隱藏在其他事項中，造成責任劃分不清晰問題。一般來說維修包含在房屋正常修繕、裝修後返修及惡意添附的補償責任等多項內容之中 ，因此租賃合同雙方在約定維修責任時，應全盤考慮。

1、房屋修繕責任

房屋修繕責任是指在房屋租賃期間對房屋自然損壞或人為損壞的維修責任由哪一方承擔的問題。根據《城市房屋租賃管理辦法》的規定：「出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的 ，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任 。租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定」 。因此出租人有對房屋及其設備及時、認真地檢查和修繕 ，以保證房屋居住和使用的安全的義務，但「因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償」。

2、承租人裝修改變房屋構造後的返修責任

《合同法》第223條規定：「承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意 ，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失」。現實中出租人同意承租人對租賃房屋改變構造 (當然不涉及主體結構安全)，使用中產生的返修責任爭議較多，為避免此種爭議產生，作為出租人要慎重答應承租人的改造要求，約定好如出現返修責任承擔主體，切不可為把房先租出去 ，而迴避返修責任問題。

3、承租人惡意添附的補償責任

實踐中，對於承租人對房屋進行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物，如果是徵得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬於合理添置的，那麼按以下情況分別處理：一是《房屋租賃合同》中有約定的按約定處理;二是合同沒有約定而又協商不成的 ，拆除後並不會嚴重影響其價值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以對添附物現價值進行評估，歸出租人所有 ，並對承租人予以適當補償;三是若出租人不同意添附或承租人並非按合同約定的承租目的添附的，且《房屋租賃合同》沒有約定而又協商不 成的，拆除後並不會影響其價值的，承租人可以自行拆除;不能拆除的，出租人對裝修物的損失一般不給予補償 。所以在簽定租賃合同時，應對添附物或改善物的處理做好約定。

二、房屋轉租的有關法律問題

1、承租人轉租房屋必須經出租人同意

《合同法》第224條規定：「承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同」; 《城市房屋租賃管理辦法》第3條規定：「承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租」。按以上兩個法律、法規的規定 ，承租人轉租房屋是可以的，但事先應徵得出租人的同意。因此租賃合同中雙方應明確約定轉租條款，出租人可對轉租附加一些必要的條件，只要不違反法律、行政法規的規定即可。

2、出租人、承租人均可從轉租中獲益

《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定：「出租人可以從轉租中獲得收益」。承租人轉租房屋所獲租金是次承租人使用房屋所支付的對價，出租人作為產權人當然有權從中提取一定的收益。一般情況下，承租人轉租房屋的目的就是為了對租賃房屋的收益，按 《城市房屋租賃管理辦法》第30條規定：「 轉租合同生效後，轉租人享有並承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，並且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務」，因此轉租後承租人義務應該是加重了，所以法律允許承租人從轉租中獲益。

鑒於出租人、承租人均可從轉租中獲益，因此在租賃合同中雙方應明確約定轉租收益分配比例，該比例中應考慮承租人後期對房屋修繕的投入 ，確保公平，避免出現糾紛。

3、房屋轉租後次承租人享有優先購買權

在房屋轉租合同合法有效的情況下，出租人轉讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優先購買權，次承租人因已經實際佔有、使用房屋，因此其優先購買權優先於承租人。

三、承租人優先購買權問題

根據《中華人民共和國合同法》第230 條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118 條規定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

四、租賃房屋不可作為工程款優先權執行標的

《合同法》第286條和最高人民法院《關於建築工程價款優先受償權問題的批復》，賦予建築企業對工程價款享有法定優先權，即「發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償」。此類案件中承包人請求優先權必須具備一個前提條件，即承包人法定優先權指向的標的物應為發包人的不動產，如果是第三人的，則法定優先權不成立，因此，出租人的房屋不應成為建築工程合同中債權執行對象。

五、租賃合同解除及租金支付問題

1、租賃合同解除的相關規定

《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：「有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：(一)符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的;(二)因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的;(三)當事人協商一致的 。因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償」。

2、出租人可以收回房屋的情況

依據《城市房屋租賃管理辦法》第24條規定，「承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：(一)將承租的房屋擅自轉租的;(二)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的;(三 )將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的;(四)拖欠租金累計6個月以上的;(五)公用住宅用房無正當理由閑置6個月以上的;(六 )租用承租房屋進行違法活動的;(七)故意損壞承租房屋的。

3、租金支付問題

在租金支付問題上要注意，《民法通則》第136條規定：「延付或者拒付租金的，訴訟時效期間為一年」。

六、租賃合同中其他值得注意的問題

1、口頭租賃合同的有效性

《合同法》第215條規定，「租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃」。因此期限在六個月以下的口頭租房合同是合法有效並受到法律保護，合同當事人雙方也均應當按照口頭約定執行。租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃 ，合同依然有效。

2、不得出租的房屋

依據我國《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，以下房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有權證件的;

(2)司法機關和行政機關依法裁定 、決定查封或者以其他形式限制房產權利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)房屋權屬有異議的;

(5)屬於違法建築的;

(6)不符合安全標準的;

(7)房屋已抵押，未經抵押權人同意的;

(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;

⑼有關法律法規規定禁止出租的其他情形。

H. 清算優先權在香港合同法中如何規定的

於合同的分類，香港法例也沒有規定。但從合同法理論上，從不同的角度和標准，可將合同作如下分類：從訂立合同的形式分，可分為簡單合同與正式合同。簡單合同是最廣泛、最普遍的合同形式。它可以用口頭形式、書面形式或行為形式訂立。

(1) 口頭形式，即口頭訂立的合同。只要雙方當事人口頭表示，合同即成立。如即時清結的商品買賣，甲口頭表示將手錶賣給乙，乙口頭表示要買，買賣合同即成立。但口頭形式合同當雙方當事人發生糾紛時，由於缺乏證明文件，將給糾紛的解決帶來困難。

(2) 書面形式，即書面訂立的合同。書面形式分為兩種：一種是備忘錄式。香港商業活動中為了提高效力，常常在電話中協商確定合同條款。但電話協商完後，雙方立即把電話中商定的合同內容，通過電傳或信件送發給對方，作為證明電話中協議的書面證據。這種確認合同條款的形式，稱為書面備忘錄。另一種是專載式，即完全以書面形式訂立的合同。《法律修訂及改革(綜合)條例》及有關法律規定，下列合同必須以書面形式訂立或證明：

① 關於土地的出售或其他處置的合同；

② 匯票、支票和期票；

③ 海上保險合同；

④ 注冊公司股票的轉讓；

⑤ 動產的抵押；

⑥ 擔保合同等等。除上述2種形式外，還有行為形式合同，就是當事人的一方不須用語言或文字表達，而用行為表達便可。例如，自動售票機，不需要用語言或文字來表示要約和承諾，顧客只要將錢投入售票機內，便證明他接受了經營者的要約，合同便成立了。正式合同又稱依式合同。它是古代相傳下來的一種契據形式的合同。正式合同的訂立必須遵守特定的形式，必須具備以下4項條件：

(1) 書面。

(2) 簽名。

(3) 蓋章。

(4) 送交。
來源邢台律師網頁鏈接

雙方當事人通常在無利害關系的見證人在場的情況下簽名，加蓋印戳或密封(過去常用火漆印，現在多數採用粘貼紅色標簽)，最後送交給合同的對方當事人。法律規定，有些合同必須採用正式合同形式訂立，否則無效。例如，公司的組織大綱和章程，英國船舶的轉讓；超過3年以上的土地租賃合同；以及沒有對價的合同等。正式合同有的有效性完全以形式為依據，在沒代價的情況下，也可強制履行；而簡單合同必須有代價才可強制履行。

正式合同的訴訟時效為12年，而簡單合同的訴訟時效為6年。

I. 按合同法，租賃合同期滿，承租人在同等條件下有沒有優先租賃權謝謝！

一、按合同法規定，承租人沒有優先租賃權，只有優先購買權（其實這個優先權也很好規避）。租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期（即雙方當事人可隨時解除）。

二、若合同有約定的，按照合同約定執行。只要合同未約定承租人不享有優先承租權，那麼都可以主張優先承租權。

(9)合同法承租優先權擴展閱讀

期限

一、《合同法》第214條規定：「租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。」「租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。」

二、即租賃合同的最長期限（租賃期）為20年。如果當事人在租賃合同中約定的租賃期限超過20年，超過的部分無效，即租賃期限仍為20年。不過租賃期限屆滿時當事人可以續訂租賃合同，續訂的租賃合同的期限亦不得超過20年，此20年的租賃期限自續訂之日起計算。

三、如果當事人對租賃期限沒有約定或約定不明確，依我國《合同法》第232條的規定，當事人可達成補充協議來確定期限；達不成補充協議的，按合同的有關條款或交易的習慣來確定；

如仍不能確定，視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同時應當在合理期限之前通知承租人。

四、不過，對租賃期限為6個月以上的，若租賃合同未採用書面形式，即使當事人對租賃期限作了約定，該約定也是無效的，租賃合同仍為不定期租賃合同。

J. 合同法關於土地承包優先權

有優先承包權，法律依據是合同法相關條款，對於村委會因在你不知道的情況下向外發包以及違反你們的合同的具體事實你可以提起行政訴訟，要求賠償。土地整理花去的費用不應由村委會承擔，這是你承包經營制合理支出。