物業公司交接法律

1. 物業管理交接糾紛的重要性

談前期物業管理交接驗收

重慶國土房管局

物業承接驗收制度是國務院《物業管理條例》確立的七項重要制度之一，該制度執行的好壞，直接關繫到物業能否正常使用及廣大業主、使用人的人身安全等業主的切身利益，它的建立和完善，有利於減少物業管理矛盾、糾紛。前期物業管理交接驗收是物業承接驗收的基礎只有搞好了前期物業管理交接驗收，在後期的物業管理活動中，物業承接驗收才能得於繼續開展。

一、前期物業管理交接驗收的重要性

前期物業管理交接驗收是物業管理企業承接前期物業管理服務過程中，對新建物業共用部位、共用設施進行查驗，接受有關移交資料，代表業主要求建設單位解決新建物業的建設遺留問題，並與建設單位辦理物業承接驗收手續。

(一)前期物業管理交接驗收是物業承接驗收的基礎。前期物業管理交接驗收主要是對新建物業是否按設計要求建設施工，物業共用配套設施是否完善，物業使用功能是否完備，質量是否合格等方面進行查驗。物業管理企業通過前期物業管理交接驗收及時了解新建物業的概況，點交新建物業的配套設施設備，發現新建物業的建設遺留問題，並與建設單位就該遺留問題達成解決方案，交接竣工總平面圖、物業質量保修文件和物業使用說明文件等資料，為後期的物業管理服務和以後的物業承接驗收打好基礎和做好准備。

(二)前期物業管理交接驗收是保障業主合法權益的重要途徑。目前，新建房屋綜合驗收已取消，房屋驗收由主體結構驗收、消防驗收等多個專項驗收組成，購房人與開發建設單位以是否取得房屋使用說明書和房屋質量保證書作為房屋的交付使用的條件。目前，有許多小區都存在業主取得了上述兩書，但小區配套並不完善的情況，如圍牆沒有修好，道路、綠化工程沒有完成，門禁系統沒有開通，以及部分房屋存在使用功能和質量問題(如廚房、廁所漏水，排污管道設置不合理等等)。業主在入住後，發現配套不完善及房屋有質量問題，業主往往以此為由不交物業服務費，產生了大量前期物業管理矛盾和糾紛，其實質也就是業主的合法權益受到侵害。物業管理企業通過前期物業管理交接驗收，可以發現類似問題，並督促開發建設單位及時解決，對解決難度大的問題，可以明確要求開發建設單位列出詳細的整改方案，並監督其完成，同時做好業主與開發建設單位之間的協調溝通工作，維護業主的合法權益。

二、前期物業管理交接驗收難的根源淺析

(一)物業管理企業在前期物業管理交接驗收中角色尷尬。在物業辦理預售許可證前，開發建設單位以一個大業主的身份與物業管理企業簽訂了前期物業服務合同，在業主入住後，開發建設單位又通過業主臨時公約將前期物業服務合同中業主的權利義務讓給廣大業主，這樣對於很多前期物業服務的相關約定履行起到了很好的規范。但是，對於前期物業管理交接驗收，就存在交接驗收主體錯位的現象，即.在前期物業服務合同中，開發建設單位以甲方的身份代表業主委託物業管理企業為業主提供物業管理服務，在交接驗收中，又要求物業管理企業代表業主與開發建設單位搞好交接驗收。這種主體錯位，就使得前期物業管理交接驗收難於開展，如果物業管理企業在前期物業服務合同中強調前期物業交接驗收，開發建設單位可能就不與之簽訂服務合同，而使得物業管理企業受制於開發建設單位。同樣，在前期物業管理招投標中，開發建設單位也占據主動地位，物業管理企業為了中標，取得物業項目的管理權而對前期物業的交接驗收做出讓步。雖然，建設部和我市均制定了《前期物業服務合同(示範文本)》，但示範文本只能參照執行並沒有強制使用，開發建設單位和物業管理企業可以對此做出修改或者不予採用。

(二)在前期物業管理交接驗收中，物業管理企業責任缺失。在前期物業交接驗收中，《物業管理條例》要求開發建設單位履行物業的交接驗收義務，但對物業管理企業並沒用做出強制性的要求，對物業管理企業不認真履行交接驗收義務並沒有相應的處罰措施，也就是說物業管理企業在交接驗收過程中是否履行交接驗收職責，完全憑物業管理企業的自身約束和責任心。對於開發建設單位控股的物業管理企業，「兒子」受制於「老子」，前期物業管理交接驗收職責履行將無從談起，對於誠信度不高的開發建設單位，其控股的物業管理企業往往採用「頭痛醫頭，腳痛醫腳」的簡單辦法或者拖延戰術來解決開發建設過程中的遺留問題，確保開發建設單位"後院"不起火。目前，在前期物業管理中，業主因物業項目配套不完善或者存在質量問題投訴困難，解決困難(開發建設單位已經完成開發和銷售)，業主在無奈的情況下往往拒交物業服務費。大多數物業管理企業認為是開發建設單位的遺留問題，應該找開發建設單位解決，抱怨自己是「代人受過」，從根本上分析，物業項目配套不完善或者存在質量問題是開發建設單位的問題，但物業管理企業也有沒有認真履行交接驗收職責的過失。

(三)物業管理企業的管理服務水平有待提高。在我市乃至全國，物業管理企業絕大多數是三級企業，其人員的素質和工程技術水平有限，對物業的建設工程質量和配套設施設備的安裝及質量不具備驗收能力。很多小企業在交接驗收時，只知道項目及配套設施設備的有無，對項目及配套設施設備建設是否符合建設安裝要求、質量是否合格並不是太清楚，尤其是對物業的消防、電梯、供暖制;令和排污設施是否合格缺乏判斷力，我市沙坪壩區燕渝苑小區的化糞池爆炸打死保安的案例，就與化糞池是否通氣有關。

(四)業主的知情權沒有得到充分體現。業主在購房時，大多關注其專有部位及室內配套的質量，很少關心共有設施設備的配備是否完善合格，缺乏整個物業的概念和責任意識。另外，開發建設單位和物業管理企業也不願意業主參與前期物業的交接驗收，據了解，其原因有三：一是業主不具備前期物業交接驗收的能力，二是業主不能正確地對待前期物業開發建設過程中的遺留問題，一個物業項目在建成後總會或多或少地有些後續遺留問題需要慢慢解決，業主知情後，可能就會認為自己所購買的物業有瑕疵，而出現業主哄吵集訪現象，使小問題復雜化，引起不必要的矛盾，三是也不排除少數開發建設單位有隱情，不想讓業主知道。

三、建立和完善物業管理交接驗收制度的思

考要解決前期物業管理交接驗收難的問題，關鍵要確立前期物業管理交接驗收制度，明確物業管理企業的職責，廣大業主共同參與，三管齊下，才能切實解決。

一是要確立前期物業管理交接驗收制度。嚴格執行《物業管理條例》(以下簡稱《條例》，根據《條例》精神，由物業行政主管部門制定前期物業管理交接驗收配套文件，明確前期物業交接驗收流程，及需要注意的事項，物業管理協會及物業管理培訓中心可以組織人員編制物業項目及配套設施設備的交接驗收基本標准，搞好物業從業人員前期物業交接驗收培訓，以提升物業管理企業的整體素質和管理服務水平。同時，加強監督指導，各區縣物業行政主管部門應參與物業的交接驗收。對前期物業項目質量不合格、配套不完善的開發建設單位，責令其限期整改，對其情節嚴重的，可按《條例》第五十九條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實處。

二是實行開發建設與物業管理分業經營，特別要加大力度推進前期物業管理招投標，減少和杜絕物業管理企業與開發建設單位「一家親」，而人為有意地不履行前期物業管理交接驗收職責的情況發生，一個地區物業管理市場是否規范與此有著較大的關系，因此，應不遺力推進此項工作。

三是規范物業管理市場秩序，提升物業管理行業素質加大物業管理行政監督和指導力度，嚴格查處各種物業管理違規違法行為，推行優勝劣汰的市場競爭機制，扶優扶強。通過市場運作原則，逐步淘汰那些管理服務不到位，無誠信無業績的物業管理企業。當前，主城區物業管理企業數量較多，全市發展不平衡，也正由於主城區物業管理企業數量過多，而出現了一些不規范的競爭。因此，在主城區，要大力扶持品牌物業管理企業做大做強，讓那些小企業、差企業自動清理出局，以提升我市物業管理行業的整體素質。

四是明確物業管理企業在前期物業交接驗收中的職責和義務。在物業管理法規中賦予物業管理企業在前期物業交接驗收的主體資格，明確其職責及義務及不履行此項職責的責任，從而對物業管理企業在前期物業管理交接驗收行為進行約束。

五是廣大業主共同參與。通過宣傳《條例》，樹立業主的責任意識，提高其參與物業管理服務事項的積極性。同時，要求物業管理企業應將前期物業交接驗收以動態的形式及時告知業主，也可以讓有一定能力的業主參與此項工作，讓業主對自己的物業享有廣泛的知情權，對開發建設單位的違約行為進行直接監督，共同做好前期物業的交接驗收工作。

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物業管理網http://www.gywygl.com/6/5053.html

物業管理交接糾紛的法律分析
http://www.gywygl.com/6/4559.html

關於住宅物業項目交接有關問題的指導意見
http://www.gywygl.com/54/5051.html

希望對你有幫助

2. 新舊物業管理公司交接有何義務

業主大會和原物業公司要做好承接驗收前的准備工作，並及時書面通知新物業公司進行承接驗收。新物業公司應當在接到通知後15個工作日內做出書面回復並與開發商或業主大會約定承接驗收時間。在約定時間內，業主大會或原物業公司應先做資料交接：將物業的產權資料、工程竣工驗收資料、工程技術資料、工程經濟資料和其他有關資料移交給新物業公司。資料移交完畢後，移交和接收雙方須簽字認可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間並簽字認可。資料交接完畢後是現場交接：新物業公司應對物業管理區域內共用設施設備進行逐項驗收，註明設備現狀及接管時間。業主委員會應對查驗接管過程進行記錄，並存檔備查。交接證明應由交接雙方、相關單位蓋章及現場參加人員簽字。開發商、業主大會授權的業主委員會及原物業公司應當配合新物業公司依法接管保安、消防、停車等安全防範崗位，維護物業管理區域的正常秩序。

3. 新老物業企業交接的注意事項

不要讓原物業直接交新物業啊，本身也不合法，交與業主在從業主處接管，有些問題就能說的請。
第二十七條 物業服務合同終止或者業主共同決定不再接受事實服務，物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接。物業服務企業應當履行下列交接義務，並撤出物業管理區域：
(一)移交物業共用部分；
(二)移交本辦法第十條規定的相關資料；
(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；
(四)結清預收、代收的有關費用；
(五)法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他事項。
原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在應當辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，並不得向業主收取物業服務費用。
原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決；協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉鎮人民政府和房屋行政主管部門應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

4. 法律是否規定了新舊物業公司交替業主如何交費

既然新舊物業公司是二個不同的公司,法律上也就認定為二個不同的法律主體,那麼,新物業公司無權要求你們支付未繳納的舊物業公司的費用,因為該項費用與新物業公司無關,要主張也是由舊公司來主張.至於舊公司與新公司之間的約定與業主無關,你們也不用考慮.
至於你問到的新公司要求交費到年底是否合理的問題,這個主要取決於你們之間所簽訂的物業服務合同中的約定,如果合同中要求按年度交納,則應該交納,如果合同中沒有這種約定甚至你們與新公司之間還沒有簽訂合同,那麼新公司要求你們一次性交納一年的物業管理費就不合理了.
提醒你一點,舊公司與你們之間訂立的物業合同不能直接適用新公司的.
至於你問到的法律依據,其實這都是民法和合同法的一些基本原理啊.
有興趣你可以看一下物業管理條例:
http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=78134

如還有不明之處,可發消息進一步詢問.

5. 新舊物業管理公司交接有何義務求解

有將之前的檔案悉數轉交給下一家物業管理公司的義務.
物業管理條例：第三十九條物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

6. 物業服務企業在物業服務合同終止時，應如何交接工作

現實問題

某小區業主在與物業管理公司的物業服務合同到期後便不再續約，而是與另一家物業管理公司訂立了物業服務合同。然而，前物業管理公司遲遲不願搬出物業管理用房，並繼續對小區進行日常服務、維修、養護等工作，並以事實上還在提供服務為由，拒絕與已經簽訂合同的物業管理公司進行移交工作，更不願退預收的物業費與代管的專項維修基金。那麼，該物業管理公司的做法是否合法呢？

律師解答

在物業服務合同的權利義務終止後，辦理相關的移交工作是物業服務企業基於物業服務合同而產生的後合同義務，上述物業管理公司拒絕的行為即違背了這種後合同義務，根據最高院的司法解釋，物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。所以上述案例，如業主訴至法院，必然會得到人民法院的支持。

法條鏈接

《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。

7. 新物業公司和老物業公司的移交問題

一般情況下新物業公司不可以起訴老物業公司，由於新物業公司的委託合同是與開發公司簽署，與老物業公司無法律關系，新物業公司無法進駐項目所造成的損失，正常情況下需找甲方協商解決；
若是老物業公司對新物業公司造成了侵害，比如打傷新物業公司的員工、對新物業公司惡意誹謗、損壞新物業公司的財產等，在這種情況下，新物業公司可以起訴老物業公司。

8. 小區物業管理法律法規:新的物業管理公司與老的公司交接工作,承不承擔老公司遺

小區物業管理法律法規，新的物業管理公司，當然要承擔老公司遺留下來的問題了。

9. 物業公司與前物業交接，前業主欠下的物業費是否要繳納

1. 小區換物業後，之前欠給上一個物業公司的物業費是一定要交的，因為即使該物業公司撤出小區了，在其服務期間產生的所有物業費都是有權利收取的，若是業主不交的話，物業公司是可以到法院起訴業主，並要求依法執行。而且小區更換物業在交接期間都會將所有的資料、帳目轉交，其費用也是會轉移的給現物業，同樣需要繳納。

2. 合和社區計劃」借用大數據、高科技手段為物業公司賦能，致力於打造和諧社區，破除物業行業發展過程中遇到的瓶頸，有效提升業主滿意度，促進物業行業健康快速發展。