物業法律咨詢

A. 物業方面的法律咨詢

1、業主和物業公司是物業合同關系，而不是管理關系。業主接受了物業回服務，才負有繳納答物業費的義務。本案中，原業主辦理完產權登記過戶後，其已經沒有接受物業服務了，當然不應該由他來負擔物業費。
2、過戶後，原業主是否有義務提供買房人的資料給物業公司呢？個人認為法律法規沒有明確的規定，而且在買房人未允許的情況下提供給物業公司也存在法律糾紛的隱患，因此，原業主沒有義務提供買房人的資料。
3、如物業公司一直騷擾，你當然可以報案要求排除騷擾。
4、上海張律師107不天真，bandeng007你真的很天真。

B. 法律咨詢：小區物業

不合理，你們小區物業的管理有問題，收不上費用就挺電梯，這是一種很不負責任的做法，做法很極端，和業主的關系就會越來越不好，為什麼不 試試別的辦法來收費呢。

現在都高科技了，我們小區比較高檔，管理各方面都很好，我們有張「一卡通」，就是說跟做公交車一樣的IC卡，從進小區大門要打卡開門，到單元門打卡開門，再到坐電梯打卡坐電梯（小區里通用一張卡，很方便的），沒有打卡電梯是不開門的，不交電梯費只能爬樓梯。我們這個卡是每個月往裡充錢的，和坐公交車一樣，坐一次電梯就從裡面扣多少錢，比如你住2樓，不坐電梯，那就不用了，很合理的，坐的次數多，那自然就交的錢多了，你可以建議你們小區物業公司安一套這樣的設備。

IC卡系統三大貢獻：
公共安全作用：使用智能 IC 卡電梯管理系統，使公共電梯成為業主的專用電梯；
節能並延長使用壽命：減少誤操作和空轉，有效減少損耗，減輕電梯維修負擔，節省維修費用；
提升物業形象：智能化系統的標志，發明專利技術應用，提升樓盤熱點，擴大一卡通應用范圍。
使用介紹：
住戶：憑 IC 卡才能啟運電梯，無需按鍵直達自己的樓層，他人不能到達；客人來訪：由管理人員進行登記後發放臨時訪問卡或憑被告之持卡人設定的密碼使用電梯到達指定的樓層。
系統功能：
編程功能：管理人員可通過監控終端和管理主機對所發IC 卡設定限時、取消和重置使用；
記錄功能：系統主控模塊和管理主機對系統中每個發生的事件都有詳細記錄，如每次電梯的刷卡情 況、卡的編號、使用樓層等。

C. 關於物業管理的法律咨詢

1.如果業主不同意，物業方面 不可以取消 固定車位。參照《物業管理條例》
第四十七條專物業服務企業屬應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

2.解釋 不合理。如你所訴，還不如在車位那拴只「藏獒」。參照《物業管理條例》
第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

3.公安局可以，但不能將他人的隱私透露給他人。

當然，你要查閱你小區的《物業服務合同》如果違反該合同，屬於違約，小區的業主委員會可以起訴物業部門。
另外，如果你小區的《物業服務合同》中如有那些不合理的條款，可以認定為霸王條款。
更多內容可以參照：《物業管理條例》

D. 物業糾紛法律咨詢

漏水所造成的損失要求五樓的住戶賠償。需要另行起訴。

E. 法律咨詢，物業和業主之間

我接觸過這樣的案子，同樣是小區業主屋頂漏水物業不來修理，業主以此為由拒不繳納物業費，最後一審敗訴，因為合同表明是要按期繳納物業費的。同時裁判書上面也寫明，如果業主申訴可以通過其他方式來，拒不繳納物業費依法是不行的，不過我覺得主要還是看合同約定，如果合同明確寫可以，那你可以依據合同提起訴訟。
我後面有查過這方面業主應該怎麼樣維權，我覺得切入點有兩個，一個這個地下室進水可能是原來房地產施工方質量問題，另一個地下室是屬於建築區分所有權的共有部分的話，物業沒有盡到管理修復義務。每個地方物業管理條例不一樣，這里以廣西為例：
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十三條：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。[范1]
[范1]如果房屋出現質量是可以找房地產開發商，但是已經住了這么多年了，當年驗房時也已經確定沒問題了，所以這個用得上的可能性不大吧。
《物業管理條例》
第三十一條：建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
《廣西物業管理條例》
第七條：業主依法享有對物業共用部分和共同事務進行管理的權利，並承擔相應的義務。
業主的權利：
（五）監督業主委員會的管理工作和物業管理企業的管理服務活動；
第二十三條：物業管理服務合同中當事人可以約定下列物業管理服務事項：
（一）物業共用部位的日常維護和管理；
（二）物業共用設備設施及其運行、使用的日常維護和管理；
（三）環境衛生、綠化管理服務；
（四）物業管理區域內交通秩序與車輛停放的管理服務；
（五）物業管理區域內治安、消防等協助管理事項的服務；
（六）物業裝飾裝修管理服務；
（七）物業資料的管理；
（八）物業管理服務的費用及其收繳方式；
（九）其他事項。
第二十四條：物業管理服務應當符合下列要求：
（一）根據國家和自治區規定的技術標准、規范和物業管理服務合同以及業主委員會審定的物業管理服務計劃，實施物業管理服務；
（二）在業主、使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護和方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；
（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視。檢查，定期對物業的共用部位、共用設備和公共設施進行養護；
（四）發現物業的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，應當立即採取保護措施，並按照物業管理服務合同約定進行維修[范1] ；
（五）做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊；
（六）定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見，改進和完善物業管理服務；
（七）發現違反本條例或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，並向業主委員會和有關行政主管部門報告。
第四十二條：物業管理區域內業主大會或者業主代表大會成立後，應當設立物業維修資金。
物業維修資金包括物業管理區域內的公共維修資金和房屋單體維修資金。公共維修資金用於超出保修期限和范圍的物業管理區域內的公共設施、設備、場地、房屋的維修和更新；房屋單體維修資金用於各自超出保修期限和范圍的房屋的共用部位、共用設施、設備的維修、更新。公共維修資金屬於物業管理區域內全體業主共有，房屋單體維修資金屬於單體建築的全體業主共有。物業維修資金由業主按照房屋建築面積分攤，其收取和使用辦法，由業主大會或者業主代表大會決定。
第四十三條物業維修資金按不同種類設立專門帳戶，分別按棟分戶結算。
物業維修、更新項目及其開支預算，由物業管理企業提出，由業主和業主委員會監督使用。
物業管理企業應當每半年公布一次物業維修資金的預算和實際使用情況，接受業主和業主委員會的監督。
第四十四條每幢房屋共用部位和共用設備的維修、更新費用，在各自的房屋單體維修資金中列支，不足部分由整幢房屋的業主按照各自擁有的房屋建築面積比例承擔。
公共設施的維修。更新費用，在公共維修資金中列支，不足部分由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的房屋建築面積比例承擔。
第四十五條房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔。
第五十一條物業管理企業違反本條例，按照下列規定處罰：
（一）未取得物業管理資質證書而從事物業管理服務的，由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，可以並處1000元以上30000元以下的罰款；
（二）對物業共用部位、共用設備、公共設施管理不善，造成物業環境惡化的[范2] ，由縣級以上物業管理行政主管部門視情節給予警告、降低資質等級，或者吊銷資質證書的處罰，可以並處1000元以上30000元以下的罰款。
違反前期物業管理服務合同或者物業管理服務合同約定的，應當承擔相應的民事責任。
《建設工程質量管理條例》
第二條第二款：本條例所稱建設工程，是指土木工程、建築工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。
第三條建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位依法對建設工程質量負責。
第四十條在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；
（三）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；
（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算
第四十一條建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務[范3] ，並對造成的損失承擔賠償責任。
第四十二條建設工程在超過合理使用年限後需要繼續使用的，產權所有人應當委託具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定，並根據鑒定結果採取加固、維修等措施，重新界定使用期。
[范1]屋頂屬於共用部分，應該由物業進行維修
[范2]物業不維修的，要罰款的
[范3]此時義務在於施工單位

F. 法律咨詢：物業強行進駐是否可通過法律途徑解決

可以，物業管理公司沒有與全體業主或業主管理委員會簽訂合同就進駐小區管理，是無效的，可向法院起訴

G. 物業法律咨詢

物業管理費是交給物業管理公司的，不是交給開發商或者是業委會，同樣，開發商專和業委會也無權屬說不交或者是必須交，要看物業管理公司的態度以及你們業主與物業管理公司的協商結果。
業委會的成立是業主自己決定的，不受其他人決定。
綜上，你所提的兩個問題實際上沒有法律上的管理關系，你小區想成立業委會，請按照相關規定自行成立；你們不想交物業管理費，需要與前期提供物業服務的公司進行溝通，

H. 法律咨詢：物業公司為業主提供的第三方服務聯系電話，出了事物業公司有責任嗎

如果物業沒有收來信息源費，是沒有責任的，當然如果你是和家政公司聯系，然後由對方公司委派人員為你服務，這個責任就是由對方家政公司承擔。如果是勞務個人與你聯系的，那你是要負一定責任的，當然還要看事情的發生過程來進行責任劃分。

I. 法律咨詢：小區物業是否權利讓沒有車庫的業主不得將車進入小區停放

不可以。

《物權法》
第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第三條 建築區劃內根據規劃文件規定專屬於個人的綠地部分，應當認定為物權法第七十三條所稱「明示屬於個人的」綠地。
建築區劃內除道路、綠地以外，已經登記為全體業主共有或者根據其功能應當為業主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應當認定為物權法第七十三條所稱屬於業主共有的「建築區劃內的其他公共場所」。
建築區劃內已經登記為全體業主共有或者雖未登記但系為保障業主建築物區分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施，包括圍牆、大門、車棚、公共健身設施等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施，應當認定為物權法第七十三條所稱屬於業主共有的「公用設施」。但根據法律、行政法規規定屬於其他權利人所有的除外。
第四條 建設單位在沒有確保每一戶業主在辦理房屋入住手續後四年內，能夠按照規劃文件中有關車位、車庫配比的規定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建築區劃內規劃用於停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人的，應當認定為違反物權法第七十四條第一款有關「應當首先滿足業主的需要」規定的情形。
第五條 建設單位違反物權法第七十四條第一款規定，將建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人，業主請求確認該行為無效的，應予支持。

所以，小區的道路和綠地只要不是屬於個人的，就是屬於小區所有業主共有的。在業主無法停在車庫或者不選擇停在車庫的情形下，有權在不影響他們通行、使用小區公共道路及綠地的前提下停車，物業公司物權讓業主把車停在外面。

物業對業主是服務，不是管理。小區的路和地是所有業主的，不是物業的。