房地產開發公司常見法律問題

㈠ 房地產相關的法律規范都有哪些

房地產有以下相關的法律規范:

(一) 主要法律
1、《城鄉規劃法》(2007年10月28日通過,自2008年1月1日起施行)
2、《城市房地產管理法》(1994年7月5日通過,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一次修正施行,2009年8月27日修改)
3、《建築法》(1997年11月1日通過,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正)
4、《土地管理法》(1986年6月25日通過,2004年8月28日修正)
5、《招標投標法》(1999年8月30日通過,2000年1月1日實施)
6、《物權法》(2007年3月16日通過,2007年10月1日施行)
7、《公司法》(1993年12月29日通過,1999年12月25日第一次修訂, 2004年8月28日第二次修訂,2005年10月27日修訂)
8、《合同法》(1999年3月1日通過,1999年10月1日施行)

(二)法規、規章1、主要行政法規、規章
(1)《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(1990年5月19日發布施行)
(2)《城市房屋拆遷管理條例》(2001年6月6日通過,2001年11月1日施行,2011年1月21日廢止)
(3)《城市房地產開發經營管理條例》(1998年7月20日發布施行,2011年1月8日修改)
(4)《土地管理法實施條例》(1998年12月24日通過,1999年1月1日施行,2010年12月29日通過修正決定,2011年1月8日施行)
(5)《建設工程質量管理條例》(2000年1月10日通過,2000年1月20日發布施行)
(6)《商品房銷售管理辦法》(2001年3月14日通過,2001年6月1日施行)
(7)《城市商品房預售管理辦法》(1994年11月15日發布,2001年8月15日第一次修正,2004年7月20日第二次修正)
(8)《城市房地產轉讓管理規定》(1995年8月7日發布,2001年8月15日修正)
(9)《城市房地產抵押管理辦法》(1997年5月9日發布,2001年8月15日修正)
(10)《房地產廣告發布暫行規定》(1996年12月30日發布,1998年12月3日修訂)
(11)《物業管理條例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修訂)
(12)《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1日起施行)。
(13)《土地登記辦法》(2007年11月28日通過,2008年2月1日施行)
(14)《房屋登記辦法》(2008年1月22日通過,2008年7月1日施行)
(15)《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號,2010年4月17日發布施行)
(16)《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發[2011]1號,2011年1月26日發布施行)
(17)《房地產經紀管理辦法》(2010年10月27日通過,2011年4月1日起施行)
(18)《關於加強房地產經紀管理進一步規范房地產交易秩序的通知》(2011年5月11日發布施行)
(19)《商品房屋租賃管理辦法》(2010年12月1日發布,2011年2月1日施行)
(20)《商品房銷售明碼標價規定》(2011年3月16日發布,2011年5月1日施行)
(21)《財政部、國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(2011年1月27日發布施行)
(22)《國有土地上房屋徵收評估辦法》(2011年6月3日發布施行)
(23)《國有土地上房屋徵收與補償條例》(2011年1月19日通過,2011年1月21日起施行)

㈡ 房地產公司的法律風險主要有哪些

(一)政策、法律風險
1、土地供給政策風險
我國在調控的情況之下，供給可能放得開一點，口子大一點，有時候口子小一點，在香港也出現由於土地供給的問題，使房地產市場的大起大落。土地是有限的，土地供給是制約房地產開發最大的政策風險。
2、開發建設政策風險
建設的程序、建設的運行、實施過程中，勘察、設計、監理各方面關系的組織、處理是否有問題，任何一個問題的出現，都會影響到開發的效果。
3、交易與產權政策風險
4、價格政策風險
5、金融政策風險
6、住房分配和消費政策風險
作為一個開發企業，除了把自己內部的小環境做好以外，要考慮大的環境。有的開發商抱怨，保障房建多了，對他的房子就有影響。這個觀點可以理解，但不能接受。作為一個圍觀的企業，要考慮政府在這個地方要建多少套保障房，這個保障房是否建在你的邊上。
(二)縮短建設周期的法律風險
1、違反基本建設程序，未批先建或邊批邊建。
2、為盡快完成拆遷開工建設，對被拆遷人實行違規強制拆遷。
3、盲目加快工程施工進度，壓縮施工工期，不講究法定施工規程，工程施工圖紙未經審查即開始施工，邊施工邊設計等等。
(三)不合理節約開發成本的法律風險
1、迫使承建企業以低於成本的價格競標。
2、明示或暗示設計企業或者施工企業違反工程建設強制性標准，降低工程質量。
3、建設項目必須實行工程監理而不實行工程監理。
4、明示或暗示施工企業使用不合格的建築材料、建築構配件和設備。
(四)違規建設、銷售的法律風險
1、違反規劃審批條件，擅自提高容積率或更改規劃設計，想方設法增加可供出售的建築面積。
2、不滿足條件即開始實施預銷售，向購房人收取預訂款性質的費用。
3、一房多售等等。
(五)企業合同法律風險
企業合同法律風險指在合同簽訂、履行、變更和轉讓、終止及違約責任的確定過程中，企業因合同條款不利或者履行不力或者其他外部因素致其合同目的落空或者利益受損而給企業帶來損失的可能性。
現代企業最終都需要通過合同的形式開展經管管理並獲得企業利潤，然而面對復雜多變的經濟生活或者某些組織個人的投機取巧、言而無信，訂立或者履行合同稍有不慎就可能導致利益受損甚至導致一個正常企業的破產或者解散。
結合現代企業的合同管理狀況，合同法律風險主要體現在如下幾個方面：
1、合同條款的風險。合同條款不全面或者簽訂不利於自身的合同條款，致無法有效追究違約方法律責任或者因遭受欺詐而使企業財產或者經營遭受損失。
2、合同因違法而無效的風險。合同條款違反法律法規的強制性規定或者因合同不符合生效要件致合同部分或者全部無效，無法達到訂立合同的目的。
3、表見代理的風險。蓋有企業公章或者合同專用章的空白合同被本企業或者其他人員違規或者違法使用，從而與善意第三方形成不符合本企業意願的合同。
4、合同履行不能的風險。合同主體、合同相對方的實際履約情況未做合同審查，從而因欺詐或者合同履行不能而致利益受損。
5、合同檔案風險。合同檔案管理不完善，致企業商業秘密外泄或者無書面依據去追究合同相對方的違約責任。

㈢ 房地產開發過程中的法律問題綜述

房地產業開發過程中的法律問題
一、概述

房地產是土地、房屋財產的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規劃，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業用房、辦公用房（寫字樓）等建築物及其構築物，如鐵路、橋梁等。
房地產業是指進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬於第三產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。
房地產業的細分行業主要包括房地產開發、房地產中介服務和物業管理。其中，房地產中介服務又包括房地產咨詢、房地產價格評估和房地產經紀。

二、房地產項目開發程序概述
房地產項目開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，並進行出售的行為。
房地產項目開發程序是指進行房地產開發過程中應遵循的法律、法規及辦事程序。
對房地產項目開發一般應遵循下列程序：項目開發前期調研程序、項目立項過程程序、土地使用權的取得程序、征地拆遷程序、項目規劃程序、工程建設程序、房地產項目經營程序。
1．項目開發前期調研程序
項目的前期調研程序，就是通過開發商對擬投資地區房地產市場的調查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。
2.項目立項程序
項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發建設資格。
3．土地使用權取得的程序
土地使用權取得的程序，就是開發商在項目立項通過(取得建議書批復,可行性研究批復)，並取得建設用地規劃許可證後,辦理取得土地使用權手續的程序。
4.項目規劃程序
項目規劃程序，就是開發商取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的途徑。
根據國家和濟南市有關城市規劃的規定,在濟南市城市規劃區內開發建設的項目,必須符合城市規劃的要求,必須向市規劃局辦理項目規劃的申報手續,在取得「兩證」(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證)後,方可開工建設。
5.征地拆遷程序
征地是指項目選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據報請有批准許可權的政府審批以後,對集體土地及地上物等依法補償，補助後，將集體土地轉為國有土地的一種行為。
拆遷是指項目選址在城市規劃區國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,並對原用地者進行補償、安置的行為。
征地在領取建設用地規劃許可證後即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證件後即可提出申請。
征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。
6.工程建設程序
工程建設階段，是指房地產開發項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗收,達到業主使用條件的過程。
在項目完成規劃程序並且具備開工條件後，向市建委提出開工申請,取得報建證;同時，與市政相關部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協議,支付有關費用；辦理招標批准手續；選擇施工、監理單位;辦理工程建設質量監督手續；繳納各種費用；開工建設；項目竣工後，由主管部門（市質檢站、市開發辦）進行綜合驗收，交付使用。
7.房地產經營程序
房地產經營,是開發商通過對所開發房地產的銷售、出租,實現自己預期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權起，一直延續到房地產交付使用。房地產開發商,既可以自己銷售和出租開發的房地產，也可以委託給專業的中介機構。銷售和出租的房地產都可以有期房和現房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發的預售許可證之後方可進行,且買賣契約和租賃契約都必須經過政府主管部門鑒證方為有效。

㈣ 房地產公司法律問題有哪些

答復：按照這些問題來說，幾種情況分析？
①、購房者與房產銷售公司簽定了協議；
②、版購房者與房權產銷售公司法律法規的明確協議里的詳細內容條款與樣品房內容條款不相符的；
③、購房者在購買房屋實際住房面積與銷售廣告的房屋實際住房面積不相符的；
④、購房者在購買房屋公攤面積與銷售廣告的房屋公攤面積不相符的；
⑤、購房者與房產銷售公司簽定購房合同，按購房者當期的購房支付傭金比例，或預算部門，或房貸利率等等，這些內容並不相符的。
當購房者遇到這些問題時，項以能夠保留充分的資料和充分的證據依據，可以向房產銷售公司協商處理相關事項和相關問題，如果房產銷售公司拒不予出面解決這些問題，則可以向當地市區、縣區人民法院提起法律訴訟，為確保購房者的合法權益和合法程序。
謝謝！

㈤ 房地產開發過程中若干法律問題的風險防範與規避

房地產開發過程中若干法律問題的風險防範與規避

——馬江濤

主持人：

大家上午好，今天上午為我們主講「房地產開發過程中若干法律問題的風險防範與規避」這門課程，是北京大成律師事務所高級合夥人之一的馬江濤先生，北京大成律師事務所是京城十大律師事務所之一，非常享有盛名，現在請馬律師為我們大家講課！

馬江濤：

我先介紹一下自己，我來自北京市大成律師事務所，我本人叫馬江濤，關於我本人的介紹學員筆記上已經有了，對於我本人就不再多作介紹了，主要對我這個所多說兩句，我這個所主要是以房地產和公司，特別是公司的改制、重組，包括目前正在盛行的國企改制為主要業務的大型的綜合性的律師事務所，成立大概有13年，也是當時全國，主要是北京最先開始的第一批合夥制律師事務所之一。剛才王嶸說是北京十大律師事務所，現在幾大不敢輕易的說，但是有一個硬性的指標可以作為一個旁證，曾經在1998年司法部在全國范圍內律師事務所進行一次評比，當時評出司法部的20強，就是20家部級文明所，其中北京有6家，全國有20家律師事務所，大成所是北京這6家律師事務所中間的一家律師事務所，這是所里的情況。

在正式開始講演之前，先做幾點說明。第一點，關於今天的題目，事先主辦單位給我的邀請函上訂了兩個題目，第一個題目是房地產開發用地取得過程中一些法律風險防範與規避（新舊土地政策比較，典型案例分析）；第二個題目，房地產開發與經營過程中法律風險防範與規避的要點（典型案例分析），根據這個題目原來准備主要分幾大部分，等於分上下兩部分。前面的部分主要想談一下關於取得土地的這一塊，特別是現在我國土地政策的改變，產生一些變化，但是來了以後組織單位跟我說，前面有一個老師對於這塊講的比較多了，而且理論性也比較強，所以今天在下面的演講過程當中，把這部分稍微做一個調整，原來准備理論上的東西可能會剪掉一部分。

第二點，大家也看到學員筆記里原來我的提綱，關於新的土地政策的講解問題。首先改變我原來的初衷，對於這塊不再做過多純理論上的講解，另外即便如此在演講過程當中可能還涉及到一些政策的理解問題，由於我本人是律師，我也不是法律的制定者，同時我自己也不是法官，我自己講的東西只是我本人，以及我的律師事務所，以及我們經常在一起探討土地問題的學者，我們的一些個人觀點，僅供大家參考，不做任何決定性和決策性意見。

第三點，關於今天我講解的這些案例，這些案例大部分在實踐經驗當中所遇到的，關於房地產開發過程中所遇到的一些真實案例，在講解過程當中處於商業秘密的角度，我不會把當事人的名稱報道出來，我看今天有全國各地的開發商，有的確實曾經是我們的客戶，我今天只是就事論事，首先希望大家不要對號入座，在我講案例的過程當中，有的案例還沒有形成定論，有的案例形成了定論，這個定論比如說可能有生效仲裁的結果，或者生效的法律的判決，但是，我還是重復剛才那句話，我本人也不是法官，我只是律師，在這個案例分析當中，我也只談我們律師，我個人的一些觀點，並不是作為本案最終的一定是什麼樣正確的結論，所以到時候也請大家理解。今天來我主要也本著一個共同和大家探討學習的態度，我來之前看到咱們有一個學員出了一個對聯，我覺得今天在座的都是豪傑，所以我也希望跟大家跟這么多豪傑探討和交流的機會，下面我開始演講整個的題目。

首先，我的演講大概是分四節。第一節，我主要是想探討一下我國管理制度大概的過程；第二，關於新舊土地政策的界限劃分以及新舊土地政策的分析；第三部分是土地管理頒布新的政策以後相關的內容，我打算把前三節作為我今天演講的第一部分。第四部分，在房地產開發過程中我們律師遇到的一些問題，以及關於風險防範的若干問題，包括相對的案例，主要是集中在這里，我打算把第四節作為今天演講的第二部分來談。

第一節，我國現行土地管理制度的歷史進程。從國家現在土地管理的制度和法律的順序來看，首先，第一個是1986年《中華人民共和國土地管理法》，這個法主要是強調對於耕地保護發揮了一定的作用，但是隨著改革開放以後，特別是92年當時鄧大人南巡講話以後，各地招商引資的風一浪高過一浪，後來感覺到法律在好多地方，已經根本不適應國家經濟體制改革和經濟發展的需要，所以我們相應的過渡，一直到了98年出台新的《土地管理法》，這個法是99年1月1日正式實施的，新的《土地管理法》首先把基本國策確定，十分珍惜合理利用土地和切實保護耕地。另外也確認了一個原則，協議出讓，這是關於新的土地管理法的有關條例。

98年法律出台以後，在地方發展經濟招商引資，以及國家一些資源大量流失，主要是土地資源流失了，這時候發現關於土地管理法里確立的協議方式有許多弊端，這種情況下在2002年的5月9號頒布了第十一號令，11號令大家都知道了，明確規定了招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權的規定，這里我想內容不用再說了。招牌掛以後出現的一些現實情況，制度公布以後執行情況不很理想，僅拿2003年為例，2003年全國出讓土地是17868萬公頃，大約摺合280萬畝，其中通過招標方式的只有9.3萬，拍賣方式出讓的只有13.3萬畝，掛牌方式的只有55.25萬畝，以招標、拍賣、掛牌等市場方式供地的比例，僅從2002年的15%提高到2003年的28%，所以，提高的幅度並不大。根據這種形勢的變化也頒布過一些其他的文件，包括2003年11月份針對耕地保護和基本農田保護、非農建設出台了「五不準」和「六不報批」，具體內容不再重復了，大家可以查一些相關的法律。

再往下發展，到了2004年3月31號出台了71號令，這是國土資源部和建設部聯合下發的，《關於繼續開展經營性土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，這個就是針對我剛才說的在招牌掛規定出台以後，實際在執行上並不是很理想，根據這個現狀，國土資源部和建設部出台了一個規范性文件，根據這個規范性文件主要內容大家都知道關於「8.31」大限的問題，因為這個文件里要求各地要在2004年8月31號之前，將遺留問題處理完畢，否則國家有權收回土地，實際上關於全額繳納土地出讓金的問題，文件出台之前像我們自己接觸的好多客戶來講，或者在實際操作當中比如說我自己繳納一定比例的土地出讓金，我就可以取得臨時土地證，我拿到臨時土地證我就可以跟銀行或者金融機構聯系，取得資金的支持和貸款，由於有了這個規定，有了「8.31」大限，所以開發商在土地承租的成本要比以前大大增長，並不是說交了40%，就能完全拿到這個證，就能取得後期的建築資金，他需要把整個土地全部的出讓金交齊以後，才可以拿到這個證。

就北京來講當時確實給北京開發商造成了資金的相當緊張。包括原來在實際操作當中，曾經交納完土地出讓金以後還有發證函的政策，當我沒有拿到正式土地證之前，房屋和國土管理局會給我們有一個函件，這個證在辦理過程當中，拿到這個證我們也可以起到臨時土地證的作用，證明這塊地權力已經具備了，可以去向銀行或者金融機構去談融資的問題。但是，由於有了文件之後，發證函也相對取消，所以這個就給開發商的資金產生很大的不便利。

㈥ 房地產開發企業的流程具體是什麼從法律層面分析的所有法律問題包括什麼

可研、策劃、拿地、規劃設計、招標、組織施工、驗收，銷售等等

㈦ 關於房地產方面的法律法規有哪些

1、法律：《中華人民共和國城市房地產管理法》

2、行政法規：《城市房地產開發經營管理條例》

3、司法解釋：最高人民法院印發《關於當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知、《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

4、部門規章：《國土資源部、住房城鄉建設部關於進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》、住房和城鄉建設部公告第1307號――關於發布行業標准《房地產登記技術規程》的公告、《房地產經紀管理辦法》、《國家稅務總局公告2010年第29號－－關於房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告》、《住房和城鄉建設部關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》等。

(7)房地產開發公司常見法律問題擴展閱讀

交易模式

地產交易形式

（1）一級市場。這是由國家壟斷經營的市場，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括：徵用土地，辦理產權轉移手續；以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權；出租土地，定期收取地租等。

（2）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。

外資進入房地產市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。

房產交易形式

（1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。

（2）房屋租賃。

（3）房產互換。

（4）房產抵押。

樓市信息

㈧ 房地產法律問題

不動產的轉讓的行為以公示（登記）為要件。所以從效力的角度講，債權人的版出租或權轉讓的處分行為是無效的，屬於無權處分。
但實踐操作中可以先這樣操作，以不致造成資產閑置，保護債權人的利益。當然前提是受讓方接受這種帶瑕疵的房產權。待找到業主後要求他追認該行為。

㈨ 關於房地產的相關法律法規有哪些

（一）主要法律：

1、《城鄉規劃法》(2007年10月28日通過,自2008年1月1日起施行)

2、《城市房地產管理法》(1994年7月5日通過,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一 次修正施行,2009年8月27日修改)

3、《建築法》(1997年11月1日通過,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正)

4、《土地 管理法》(1986年6月25日通過,2004年8月28日修正)

5、《招標投標法》(1999年8月30日通過,2000年1月1日實施)

6、《物權法》(2007年3月16日通過,2007年10月1日施行)

7、《公司法》(1993年12月29日通過,1999年12月25日第一次修訂, 2004年8月28日第二 次修訂,2005年10月27日修訂)

8、《合同法》(1999年3月1日通過,1999年10月1日施行)

(二)主要法規、規章：

(1)《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(1990年5月19日發布施行)

(2)《城市房屋拆遷管理條例》(2001年6月6日通過,2001年11月1日施行,2011年1月21日廢 止)

(3)《城市房地產開發經營管理條例》(1998年7月20日發布施行,2011年1月8日修改)

(4)《土地管理法實施條例》(1998年12月24日通過,1999年1月1日施行,2010年12月29日 通過修正決定,2011年1月8日施行)

(5)《建設工程質量管理條例》(2000年1月10日通過,2000年1月20日發布施行)

(6)《商品房銷售管理辦法》(2001年3月14日通過,2001年6月1日施行)

(7)《城市商品房預售管理辦法》(1994年11月15日發布,2001年8月15日第一次修正,2004 年7月20日第二次修正)

(8)《城市房地產轉讓管理規定》(1995年8月7日發布,2001年8月15日修正)

(9)《城市房地產抵押管理辦法》(1997年5月9日發布,2001年8月15日修正)

(10)《房地產廣告發布暫行規定》(1996年12月30日發布,1998年12月3日修訂)

(11)《物業管理條例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修訂)

(12)《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1 日起施行)。

(13)《土地登記辦法》(2007年11月28日通過,2008年2月1日施行)

(14)《房屋登記辦法》(2008年1月22日通過,2008年7月1日施行)

(15)《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號,2010年4月17日發布 施行)

(16)《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發 [2011]1號,2011年1月26日發布施行)

(17)《房地產經紀管理辦法》(2010年10月27日通過,2011年4月1日起施行)

(18)《關於加強房地產經紀管理進一步規范房地產交易秩序的通知》(2011年5月11日發布 施行)

(19)《商品房屋租賃管理辦法》(2010年12月1日發布,2011年2月1日施行)

(20)《商品房銷售明碼標價規定》(2011年3月16日發布,2011年5月1日施行)

(21)《財政部、國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(2011年1月27日 發布施行)

(22)《國有土地上房屋徵收評估辦法》(2011年6月3日發布施行)

(23)《國有土地上房屋徵收與補償條例》(2011年1月19日通過,2011年1月21日起施行)

(9)房地產開發公司常見法律問題擴展閱讀：

相關條例

保證房地產開發的質量，途徑很多，但認真貫徹ISO9000標准，推行質量認證，的確是一條必由之路。房地產開發企業在ISO9000貫標中必須緊抓以下五個環節。

一、在立項過程中，要服從城市的整體規劃和區域規劃，充分尊重規劃部門的意見，對標書和合同要嚴格評審。

二、認真做好每一個項目的策劃工作，從市場調研、投資立項、征地、拆遷、委託設計、委託施工，直到竣工交付的整個過程都應仔細認真地策劃，做到運籌帷幄，決勝千里；

要按照策劃的結果，編制質量計劃，用以指導項目開發建設的實施，確保項目開發建設的質量指標、建設周期和成本合理。

三、嚴格按ISO9000對采購的要求和國家《建設工程質量管理條例》的規定，做好規劃設計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。

1、委託規劃設計時，在審查資質的基礎上，一般項目可採用議標的方法，重大項目可採用招標，甚或國際招標。設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。

無論是單體建築，還是聯片開發，都應和周圍的建築及環境相協調，並體現出設計大師們高超的建築藝術，美化城市，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。開發企業不能只顧自身經濟效益，不顧社會效益。

2、委託施工時，可採用工程招標的方法。在審查資質的基礎上，優先選用通過ISO9000認證的施工企業。

3、要對供貨企業進行評價和選擇，以確保三大材、工程設備及其他物資的質量。

四、按ISO9001的要求，搞好施工過程的質量控制，保證工程質量。

開發企業在工程招標後，不能放任不管，而要嚴格監控。在做好施工前期准備後，應進行詳細的技術交底。不管施工企業是否通過質量認證，都應該按ISO9000標准來要求他們。

1、不能將主體結構進行分包以及其他違法分包；

2、對每一個工程項目都必須編制質量計劃，明確對施工過程式控制制的要求；

3、對關鍵過程、特殊過程必須編製作業指導書，嚴格按規程操作；

4、使用合格的施工設備和檢測器具，並保證施工安全；

5、對特殊過程必須嚴格控制，消除日後的事故隱患；

6、遵守法律、法規，不能給周邊環境造成污染等等。

五、按照ISO9001的要求，對建材質量和工程質量進行嚴格控制。

1、對於該委託監理的工程，開發企業一定要對監理企業進行資質審查、評價選擇，再委託監理；

2、在進貨檢驗中，不允許緊急放行（來不及檢驗而先投入使用），最起碼是鋼材和水泥禁止緊急放行；

3、在過程檢驗中，不允許例外轉序（來不及檢驗而進行下道工序施工）或必須經過嚴格審批 ；

4、對分項、分部工程未取得合格的檢驗結果時，不得進行最終檢驗（竣工驗收）。

當然，房地產開發企業在貫標中還有很多重要工作要做，本文不擬一一敘述。

對於房地產開發企業來說，除了貫徹ISO9001以外，還要貫徹執行ISO14001（環境管理國際標准）和OHSAS18001（職業安全衛生國際標准），這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性等五大性能；

才能使城市的立體環境（水、土壤、大氣等）得到控制和改善，才能使人與自然和諧；也只有這樣，才能贏得現代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地產開發企業帶來效益，促進該領域的發展。

相關法規

1、中華人民共和國建築法

2、中華人民共和國城市房地產管理法

3、物業管理條例

4、房屋登記辦法

5、商品房銷售管理辦法

6、土地登記辦法

7、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（2007修訂）

8、國土資源部關於加大閑置土地處置力度的通知

9、最高人民法院印發《關於當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知

10、最高人民法院民二庭庭長宋曉明在「物權法擔保物權國際研討會」上的講話——物權法擔保物權編實施中的幾個重要問題

11、國有土地上房屋徵收與補償條例

12、城市房地產開發經營管理條例

13、城市商品房預售管理辦法

14、城市房地產抵押管理辦法

15、商品房銷售明碼標價規定

16、最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋

17、最高人民法院關於商品房買賣合同司法解釋

18、最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

19、最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件的司法解釋

20、最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

交易模式

地產交易形式

（1）一級市場。這是由國家壟斷經營的市場，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括：徵用土地，辦理產權轉移手續；以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權；出租土地，定期收取地租等。

（2）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。

外資進入房地產市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。

房產交易形式

（1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。

（2）房屋租賃。

（3）房產互換。

（4）房產抵押。

各國稅種

發達國家在交易環節徵收的稅種往往較少，且稅率也較中國低，這樣有利於增加房地產的交易和流動。