石景山司法拍買

『壹』 北京的司法拍賣房子限購嗎

你好
北京房地產調控繼續出招，【重磅】又來了！

為進一步嚴格執行北京市的限購政策，近日，北京市住建委、北京市高級人民法院、北京市規劃國土委三部門明確，將住建部門對競拍人購房資格審查納入本市司法競拍流程。

這次限購新政依然是堵漏，也就是說過去不限購的「法拍房」，現在被納入了限購范圍。

所謂「司法房產」，是指遭法院強制執行的房產。北京市相關部門此次明確，法院競拍房產為納入本市限購政策范圍內、且競拍方為自然人的（個體工商戶、個人獨資企業視同自然人），要求競拍家庭或個人符合本市限購政策。

拍賣成交後，買受人應向住建部門申請審核其購房資格，審核通過後法院方可向其出具《協助執行通知書》，各區不動產登記部門依據《通知書》按規定辦理產權登記手續。

也就是說，將來「法拍房」的競得人，先要和一般購房一樣，向提交購房資格審核，審核通過了之後，才能拿到法院的相關通知，才能去不動產登記大廳辦理產權登記。

據了解，以往拍賣前，法院相關的網站上會公布拍賣公告，一般法院是將房產委託給拍賣公司，拍賣公司再公開競買。在實際操作中，對於司法拍賣的房屋，不受限購的限制。

北京：因「3·17」新政無法進行的交易 不承擔違約責任

此外，此次北京住建委等三部門明確，因「3.17新政」影響導致商品住房交易無法進行的，法院依據雙方舉證判定解除合同，不承擔違約責任。

據介紹，北京市住建委、北京市高級人民法院、北京市規劃國土委此次召開會議還明確說明，對房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證其確因調控政策出台導致首付款比例提高、無法支付首付款項，因而無履約能力的，其以不可歸責於雙方當事人的事由為由請求解除合同，並要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，法院可以支持。


過去此類物業潛在的購房者主要有兩類

第一類是受限購政策的影響，部分購房者擔心房價上漲，所以會積極去接手此類物業。第二類是善於發現低估的物業，尤其是部分司法拍賣房的物業配套和單價等都具有較好的優勢，所以也會積極認購此類房源。目前此類政策下，此類住房交易的門檻快速提高，市場交易下滑也是可以理解的。

由於此類住房的交易也需要走資格審核這樣一個環節，所以實際上此類住房的交易也增加了交易的成本。

另外法院對於此類住房的交易，只負責交易事宜，但是否能夠如期交付房屋等，這個並不負責。換而言之，若遇到「老賴」，那麼此類住房交易實際上風險就會很大。所以類似政策出台以後，對此類物業交易是否是值得的，自然會犯嘀咕了。

從宏觀方面來看，北京此類政策說明目前在限購執行方面正積極堵漏，這樣做也是為了讓限購政策得到更好的執行。或許此類政策會在全國限購城市得到模仿，進而影響司法拍賣住房的交易價值。當然或許也使得部分司法拍賣住房變得無人問津。

另外，從政策中可以看出，若因為首付款提高導致購房能力下降無非履約的，實際上可以認為毀約是合規的，不用承擔責任。這樣做是對於買家的利益的保護，也防範目前出現各類購房糾紛現象的出現。

目前的政策導向十分明確，對於當前存在的各類限購漏洞，實際上都會有各類管制的做法。商住房的限制政策也會繼續得到推廣，而對於商業用房來說，目前還很難看到有管制的傾向，類似物業確實是有投資投機的傾向，但還不是樓市監管的重點。當然也不排除會查處部分資金，即從金融安全形度進行各類管制。

『貳』 司法拍賣房產手續費是多少

司法拍賣房產來過戶費
1，司法拍自賣房產過戶稅費約為房產拍賣成交價的10%（賣方：個人所得稅3%（房產證大於5年的唯一住宅免）、營業稅5.5%（房產證大於2年的免），買方：契稅1.5%，其它過戶稅費約數百，以上稅點均按小於144平方米的普通住宅計算）。
2，如房產證過五年並是唯一住房主，也不用交個稅，只需交契稅1.5%，其它過戶稅費約數百。即總共1.8%左右。

『叄』 什麼是法拍房，我在資產信息網上看到很多法拍房，說是司法拍賣的，都很便宜，這是怎麼回事，真的有嗎

法拍房是指法院拍賣的房產，一般是房屋擁有者(所有權人)向他人借錢或向銀行貸款，將房內屋作為擔保物進容行抵押，後期無力償還債務，被出借方向人民法院起訴，法院對借款人的房屋進行拍賣，將拍賣款用於償還債務。

拍賣時，起拍價一般在市場價的80%左右，由參與競拍的人加價，最後由出價高的人購買房屋。如果拍賣程序啟動後沒有人參與競拍，將會進行二次拍賣，起拍家會再次降低。

『肆』 最近准備通過司法拍賣買房。想問問各位大神，法拍房有什麼好處，又需要注意哪些問題呢

最近不少朋友對法拍房有興趣，但又不了解細節：

（1）競買人應當向人民法院交納保證金。保證金的數額一般不低於評估價或者市價的百分之五。（2）競買人憑銀行進賬單及人民法院財務收款憑證到拍賣機構辦理競買手續；交納保證金人數不足兩人的，不得舉行拍賣會；拍賣成交後，買受人交納的保證金充抵價款，其他競買人交納的保證金在三個工作日內退還。（3）拍賣成交後，拍賣機構製作拍賣成交確認書及拍賣報告。拍賣成交確認書對付款時間、拍賣財產的交付等嚴格按約定或者法律規定執行。拍賣報告應包括拍賣公告、拍賣須知、競買情況、拍賣結果、成交確認、拍賣筆錄等詳細情況及相關副本。（4）拍賣機構應在拍賣成交後三個工作日內，向人民法院對外委託管理部門移交拍賣成交確認書、拍賣報告及相關材料，對外委託管理部門在接到拍賣成交確認書、拍賣報告後三個工作日內將拍賣成交確認書、拍賣報告及相關材料移送業務部門。（5）拍賣成交後買受人應當在人民法院規定的期限內將價款全部匯入指定的賬戶。（6)支付拍賣機構傭金。傭金包括了工作人員前期調查、尋求客戶、組織拍賣等發生的實際費用，拍賣機構不再另行收取其他費用。（7）買受人全額交付價款後，業務部門應在十個工作日內製作出裁定書，送達買受人，並在裁定書送達後十五個工作日內辦理拍賣財產的交割手續。至此，一套拍賣的過程就算完成了。歸納起來，主要流程就是：獲知拍賣信息→拍賣登記→交納保證金，取得競拍人資格→參加拍賣→成交→支付房款→辦理產權證→交房。

二、購買拍賣房產需要交的稅費契稅：有稅費和物業欠費就沒了！

北京商品房只有契稅：

契稅：第一套：90平以下1%，90平以上1.5%和印花稅

第二套：3%契稅和印花稅

商業：3%契稅 和印花稅

如果是經濟適用房或者央產房之類的，需要多繳納土地出讓金和綜合地價款。

在拍賣之前一定要核實清楚房屋性質。

如果覺得麻煩可以看鯨拍房網，所有法拍房都有，所有風險都是公示出來的

希望對您有幫助！！！

三、購買法院拍賣的房子過戶需要的材料1、拍賣成交確認書2、發布公告3、拍賣行營業執照副本復印件4、拍賣行法人身份證復印件5、法人身份證明6、法人授權委託書7、法院委託拍賣行的拍賣委託書復印件（2份）8、協助執行通知書9、買受人的身份證

『伍』 我家有一套房子法院進行了司法拍賣，法院評估價格是90萬，為啥第一次網上掛拍才81萬

人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的百分之八十，如果出現流拍，再行拍賣時可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定第四條對擬拍賣的財產，人民法院應當委託具有相應資質的評估機構進行價格評估。對於財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。

最高人民法院第八條拍賣應當確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，並應當征詢有關當事人的意見。

(5)石景山司法拍買擴展閱讀：

注意事項：

1、購買者在購買司法拍賣的房子前，了解房產是否存在抵押，若有抵押的話，要弄清楚在什麼情況下房產可解除抵押。

2、查清房產是否有欠費：購買者需要查清該房產的前房主是否有拖欠費用，如物業費、水電費、煤氣費、垃圾費等相關費用，若沒查清楚就買了欠費的拍賣的房產，購房者就需要把拖欠的費用都補上，才能使用房屋。

3、現場考察房產的情況：該拍賣房產的具體位置、外部情況、內部情況等都需要購買者親自到現在進行考察。以免買到與拍賣圖片不符的房產。

『陸』 購買「法拍房」需要注意這些

在樓市調控的背景下，北京樓市降溫明顯，跟隨樓市同時降溫的還有法拍房。據悉，法拍房在今年「3·17」之後同樣執行住宅限購政策，目前成交價普遍低於評估價，房源少有人問津。

石景山、通州「法拍房」成交價不到4萬

法拍房與普通二手房相比，最大的優勢就是價格低。記者了解到，一般首次拍賣是評估價的8折，有的開拍就是評估價，有的可以打7折，不同資產有所差異。北京地區最終成交價，通常比買同類型二手房要省幾十萬甚至上百萬元，這也是置業者關注法拍房的主要原因。

去年4月，北京市法院網發布的拍賣房源信息顯示，位於昌平北七家名佳花園三區的一套「法拍房」，109平方米，231萬元，而同樣戶型的普通二手房，鏈家網上的掛牌價在268萬-280萬元之間，由於低於市場價，該房源已吸引了64組購房者看房。

今年6月19日，北京市朝陽區法院執行局在京東司法拍賣平台開拍的57套房產，最終成功拍出24套。其中，12套拍品一次出價即成功「落槌」。

不過目前法拍房的市場行情明顯降溫。今年雙十一期間，京東拍賣聯合40多家法院，選取近300個重量級標的，起拍總額約12億元。記者在京東司法拍賣平台上看到，截至11月15日，京東拍賣平台即將開拍的住宅用房共57套。其中，僅有5套房有人報名。

記者在淘寶司法頻道上看到，截至11月15日，北京正在進行的拍賣信息有14條。其中，只有2套房源有人報名，且都只有1人報名，其他房源則無人問津。位於石景山區永樂西區15號樓一套57.63平方米的住宅，評估價271.7萬元，流拍後第二拍賣起拍價220萬元，摺合單價僅38000元/平方米。記者在鏈家網看到，同一小區二手房單價在5萬-7萬元。此外，在11月14日結束的房產拍賣信息中，位於通州區北苑南路一套116平方米住宅，僅一人報名，該住宅評估價為525萬元，最終成交價為370萬元，單價僅31896元/平方米。

記者統計發現，10月1日至今，京東拍賣平台共有41套房源進行過拍賣，最終成交價普遍低於評估價，僅少部分高於評估價。在淘寶司法頻道亦如此，11月1日至今，已結束的84套房產中，成交價普遍低於評估價。

業內人士指出，潛在房源供應規模增多，接盤方也會「挑三揀四」。此外，在調控背景下，北京樓市降溫明顯，法拍房的價位也隨之下跌。

執行限購政策申請貸款時間較長

記者注意到，北京「3·17」調控政策後，原來不限購、需全款支付的法拍房，也開始執行住宅調控政策。即競拍法拍房，要有購房資質，要經過市住建委審查，審查完畢後才能辦理過戶手續。

「在貸款方面，需要審核一套還是二套，具體貸款額度與普通住宅相同，即首套房可貸60%，二套房可貸20%。」一位銀行人士表示，從去年開始法拍房不用全款支付，可以申請貸款。

記者注意到，一般情況下，能否貸款會在競買公告與競買須知內標注清楚。比如在淘寶司法拍賣平台上，通常拍賣房源的介紹頁面右上側都有「一鍵申請貸款」按鈕，點進去後會跳出該房源的合作貸款銀行信息。

值得注意的是，法拍房與普通二手房的貸款流程有所不同。據銀行人士介紹，普通二手房先過戶，銀行抵押妥當後再放款。而法拍房則是先放款，再去法院辦其他手續，最後是抵押。其中還有一個階段性擔保費，即銀行指定的第三方公司，承擔階段性的擔保責任，且協助辦理後期手續。此外，法拍房從放款到房本抵押妥當，需要三四個月，有些需四五個月才能辦妥，相比普通住宅時間更長。

■ 小貼士

申請貸款應提前聯系銀行

法拍房與普通二手房不同，其本身帶有復雜的司法關系。對此，中咨律師事務所律師賈瑞果表示，法院對拍賣標的物所作的說明和提供的視頻資料、圖片等，僅供競買人參考，不構成對標的物的任何擔保。所以請競買人在拍賣前必須仔細審查拍賣標的物，調查是否存在瑕疵，認真研究查看所競買標的物的實際情況，並請親臨展示現場。

對於法拍房具體的貸款方式，賈瑞果表示，參與競拍人應提前和相應銀行進行聯系，確保在法院規定支付成交房款的期限內可以貸款成功，且能夠將全部房款支付至法院指定賬號，否則在無法按規定支付成交價餘款的情況下，競拍成功人需要全款支付。

業內人士提醒，在沒有摸清物業的房產屬性、產權狀況、是否有抵押、有多少潛在稅費欠費、是否有租約前，購房者最好不要輕易試水，不然可能會面臨高額稅費、過不了戶或收不到房的窘境。

來源：新京報

（以上回答發布於2017-11-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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『柒』 司法拍賣的詳細流程

強制拍賣過程大致可分為以下階段：

1、評估價格

評估價格是拍賣的前置程序。在對被查封、扣押、凍結的被執行人的財產進行變現前，法院應當委託依法成立、具有相應資質的資產評估機構對其進行價格評估。

對評估結果，法院應當及時向執行雙方當事人送達評估報告。當事人對評估結果有異議的，可向法院請求復議，法院再要求評估機構進行復議。

2、作出強制拍賣的決定

價格評估完成後，法院可組織執行雙方當事人協商，按評估價格將被執行人財產抵債給申請執行人。

雙方當事人對以物抵債不能達成一致的，法院應作出強制拍賣被執行人財產的決定。如果被執行人要求自己自行變賣財產的，法院依照《執行規定》第48條的規定，可以准許，但應當監督其按照合理價格在指定的期限內進行，並有效控制變賣的價款。

3、確定和委託拍賣機構

對拍賣機構的選定，應依照《最高人民法院關於凍結、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規定》（以下簡稱若干規定）和最高院作出的統一由法院技術處委託的規定辦理。

拍賣機構確定後，法院與拍賣機構進行協商，簽訂《委託拍賣合同》。委託拍賣合同必須是書面的，應當載明拍賣的標的、拍賣傭金、拍賣價款的支付等必備條款。

4、發布公告與展示標的

拍賣機構接受法院委託後，將嚴格按照法律的規定和合同的約定進行拍賣公告和拍賣展示。對拍賣方案、拍賣公告等重大事項，拍賣機構應徵求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。

5、確定拍賣保留價

在拍賣會召開之前，法院應當以評估價格為基礎確定拍賣保留價並告知拍賣機構。拍賣保留價應等於或低於評估價，不能超出評估價。

拍賣保留價是拍賣成交的最低價限，拍賣的最高應價低於保留價的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據市場情況，確定再次拍賣的保留價。

6、舉行拍賣會

舉行拍賣會時，法院一般應派員到場監拍，並將拍賣情況記入筆錄；拍賣機構亦可邀請公證員到場進行公證。拍賣成交的，由拍賣機構與買受人簽訂成交確認書，並即時錢物兩清，或按合同的約定分期付款。競買人分期付款的，應得到法院的同意。

7、確認拍賣結案

對拍賣結果，法院應依法進行審查，審查發現拍賣機構，與競買人之間或者競買人相互之間惡意串通，並給他人造成損害的情形，將依法裁定拍賣無效；若審查未發現上述情形，則應確認拍賣結果。

拍賣結果確認後，法院應配合拍賣機構將拍賣標的交付買受人。拍賣的標的是動產的，由拍賣機構直接交付給買受人，是不動產或特定動產的，由法院負責將拍賣標的佔有人清除，並辦理變更登記手續。

(7)石景山司法拍買擴展閱讀

《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》

第六條實施網路司法拍賣的，人民法院應當履行下列職責：

（一）製作、發布拍賣公告；

（二）查明拍賣財產現狀、權利負擔等內容，並予以說明；

（三）確定拍賣保留價、保證金的數額、稅費負擔等；

（四）確定保證金、拍賣款項等支付方式；

（五）通知當事人和優先購買權人；

（六）製作拍賣成交裁定；

（七）辦理財產交付和出具財產權證照轉移協助執行通知書；

（八）開設網路司法拍賣專用賬戶；

（九）其他依法由人民法院履行的職責。

『捌』 北京高院關於司法拍賣輔助收費標准

評估費收費標准：（1）100萬千5
（2）100萬 100萬部按千三走（例150萬房 評估費= 100萬乘0.5%+50萬乘0.3%）