房地產司法評估

A. 房地產司法處置價可以為評估價的70%嗎

可以，但現在一般司法部門都要求評估市場價，然後由司法部門決定起拍價，廣東的法院一般先按市場價起拍，賣不出去降價20%，還賣不出去再降價20%（即64%），最多也就降兩次，不行就終止執行

B. 房地產司法鑒定評估指導意見的附件2

人民法院房地產司法鑒定評估委託書附表
XX法技（2009）字第XX號 估價機構選定日期 年月日 估價機構名稱 XXX房地產評估公司 鑒定評估移送日期 年月日 案件名稱 XXX審判（）或執行（）案件涉及的房地產鑒定評估 實際估價范圍 鑒定評估的價值定義 一般採用市場價值標准，可參照估價對象在估價時點的正常市場價格進行估值，不考慮強制變現等因素對價值的影響，但應當考慮估價對象的體量、性質（含用途等）、租約限制、權屬等因素對價值的影響。 鑒定估價報告
提交期限和方式 鑒定評估作業日期：自鑒定評估移送之日起30個工作日。鑒定估價報告提交期限：XX年XX月XX日，提交方式：書面報告（並提交鑒定估價報告的電子版）。（經估價機構書面申請，第一次延長鑒定評估作業日期個工作日，第二次延長鑒定評估作業日期個工作日。） 鑒定估價報告使用者 委託方。 鑒定評估服務費總額及其支付方式 受託估價機構
其他義務 應委託方要求，出庭接受委託方的質詢，回答有關當事人就鑒定評估相關事項的詢問。 估價對象的權利人
及其聯系方式 房屋所有權人：XXX，聯系人：XXX，聯系方式：XXXX。
土地使用權人：XXX，聯系人：XXX，聯系方式：XXXX。
抵押權人：XXX，聯系人：XXX，聯系方式：XXXX。
不動產的佔有人（或承租人）：XXX，聯系人：XXX，聯系方式：XXXX。 既往鑒定估價報告書 有（），則為重新鑒定評估，並提供復印件；無（）。 司法技術部門審核
意 見 負責人： 承辦人姓名 聯系電話 估價機構受託記錄 受案人簽名 機構電話 備 注 對估價對象在估價時點的特定司法鑒定估價目的下的價值進行分析、估算並發表專業意見，是注冊房地產估價師的責任；提供必要的資料並保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用鑒定估價報告是委託方和相關當事方的責任。

C. 從立法和司法的角度來看，房地產評估有哪些問題，如何解決這些問題。

當前房地產評估已成為現代服務業的一個重要組成部分，然而，不少從業者正在為房地產評估行業競爭無序、公信力減弱的現狀擔憂。從立法和司法的角度來看，房地產評估有以下問題：
1.低價不正當競爭、扣滋生商業賄賂
目前我國已有近4500家房地產評估機構，從業人員達25萬人，有3．55萬餘人已取得了房地產估價師執業資格，房地產評估機構活躍在房地產轉讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、房地產損害賠償以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業改制、資產重組、資產處置等各種業務之中。
目前房地產評估行業最突出的問題就是低價不正當競爭，為了招攬業務一味迎合委託人高估或者低估，從評估結果上，看誰更能迎合委託方的意思，估出委託方最期望的結果，收費上則是競相壓價。為了招攬客戶，評估機構通常給出高達40％，甚至50％-60％的回扣。
一味迎合委託方的低廉收費與高昂回扣，直接導致的惡果之一就是房地產估價報告質量的下降。房地產評估過程中的重要環節現場勘察，現在普遍得不到重視；有的現場勘察流於形式，既不調查同類物業，也沒有勘察記錄，走馬觀花拍兩張照片了事。有的評估機構甚至根本不安排估價師到現場勘察，僅憑借房地產證明復印件的內容，再從網上找些資料補充，一份估價報告就出籠了。
評估行業無序競爭的另一個惡果就是成為滋生商業賄賂的溫床。一些金融機構、法院、政府相關機構或大型企業等往往會主動選定一些評估機構作為長期的合作夥伴。評估機構為了獲得穩定的業務來源，則千方百計地「俘獲」這些大客戶的「芳心」。這種在業內被稱為「圈地」的行為，不僅損害著評估行業自身的健康發展，也讓相關機構的商業賄賂難斷其源。
2.評估師資格、機構管理不正規
我國的估價師職業資格考試主要由建設部、國土資源部和財政部三部門負責，分別進行房地產估價、土地估價和資產評估的考試，但通過後都統稱為估價師，並且沒有進一步的等級劃分。目前我國4500家房地產評估機構大多集中在各大省市的大城市，其中華東六省的評估機構就佔到了全國的1／3。按照《房地產估價機構管理辦法》，這些機構被劃分為一級、二級、三級和暫定三級等幾個級別。評定級別的依據主要包括注冊資金、評估人員數量、從業年限和業務量等指標。但對於評估人員的技術水平有關法律法規尚未明確相應要求，評估從業人員的准入門檻相對較低。
我國應盡快吸取國外發達國家的經驗，變機構管理為人員管理，加大對估價從業人員的行為約束，進而規范評估機構的經營行為。「可以借鑒我國香港、台灣等地的經驗，把估價師劃分成一般、高級、資深等不同等級，並且對不同等級的估價師作出不同要求和限制。」

3.評估的相關立法缺失

我國已初步建立起房地產評估制度。《城市房地產管理法》明確規定「國家實行房地產價格評估制度」、「國家實行房地產價格評估人員資格認證制度」。根據這一法定製度，又相繼出台了《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規章和規范性文件。但這些顯然還不能滿足市場規范的需求。不少評估機構認為，盡管《城市房地產管理法》中明確了房地產評估制度的法定地位，但關於評估的專門法律一直處於空白狀態，散落在各項規章或規范性文件的有關規定，還不能對評估規范、規程以及執業道德標准等提供系統、權威的法律依據，在執行中難免被一些機構或個人鑽了空子。

不僅如此，發展中的法律環境也給房地產評估不斷提出新問題，其中尤以《物權法》的正式實施為甚。《物權法》明確了房地產登記、建設用地使用權可以在地上、地表或地下分別設立，住宅用地期滿自動續期等規定，使人們對不動產權利的認識發生了深刻變化。

《物權法》給房地產評估帶來的新問題至少有三個方面：地下空間使用權的評估；採光、通風等相鄰權的評估；土地使用權續期補地價的評估。這些都是目前房地產評估業務中極少單獨遇到的問題，更談不上標准和規范。

評估行業呼籲多年的評估法應盡快列入議事日程。評估行業發展了十幾年，至今沒有專門的法律約束，評估中的違法違規行為難以得到有效懲罰，同時評估機構和估價人員的權益也難以得到保障，評估行業亟待法律約束之下的可持續發展。

D. 當事人申請司法評估房產價過高,當事人的對方可以不認可嗎

第一，司法評估房產價值具有法律效力。是法院判決時的重要依據專。法院認可就是法律認屬可。
第二，對方可以不認可，可以提出質疑，也可以提出申請重新鑒定。但是都必須通過法院認定的司法鑒定機構評估。法院指定的司法鑒定機構出具報告就是法律文書。對方不認可也不影響法院判決。

E. 資產評估機構可以進行司法鑒定的房地產價格評估嗎

如果是正常復情況下的制房屋出售、財產分割、抵押借款、投資入股等等，需要確定房屋的現時市場參考價值，就委託進行資產評估。如果房屋是涉案資產（如涉及司法訴訟、涉及經濟賠償等）就應委託進行司法鑒定評估，提示：有資產評估或房地產評估資質的機構並不一定可以進行司法鑒定評估，可以到當地的法院或公安局經偵部門去咨詢一下，找他們認可的司法鑒定評估機構，評估結果才有效。

F. 房地產司法鑒定評估需要准備什麼資料

找當地的具備資質的評估公司出具評估報告就可以了。一般市場價評估費用是0.5%

G. 司法鑒定房產的評估報告怎麼確定評估目的

（一）明確估價對象
由於提起訴訟的原因是多種多樣的，導致了司法鑒定估價中的房地產無論是在實物上、區位上，還是在權益上都表現各異。明確估價對象的內容包括估價的實物狀況、區位狀況和權益狀況三個方面。
日常估價中，對估價對象范圍的界定，主要包括對實物構成、權益和空間范圍的確定。對於實物構成范圍的界定，主要是看估價對象到底是單獨的土地使用權、建築物，還是土地、建築合一的房地產，是否還包括自行裝修、機器設備等；對於權益范圍的界定，需要考慮是否包括特許經營權、債權債務等；對於空間范圍的界定，涉及到位置、四至、高度、深度等。需要特別注意的是，涉案房地產多存在抵押、查封、拖欠工程進度款、欠稅等問題，在權利上往往是不完整的，估價人員既要清楚現有權益的范圍，又要根據具體估價目的弄清楚估價時應設定的權益范圍。當設定的權益范圍與估價對象實際權益范圍不一致時，估價師要在報告中充分說明差異所在，並闡述估價中設定該權益范圍的依據。
（二）明確估價時點
房地產估價是以某一時點作為估價時點，估算的是有關房地產在該時點的現時價值。由於司法訴訟案件涉及的損害、損失或侵權行為、經濟行為通常發生在過去，而判決、執行又發生在現在或將來，因此，司法鑒定項目涉及的估價時點將會根據具體訴訟事項以及估價結論最終用途的不同要求，將過去、現時或將來的某一時點作為估價時點。估價師要及時與法官溝通，明確估價時點，並在《委託司法鑒定函》中明確。
（三）明確估價目的
由於所處訴訟階段以及委託人的不同，房地產估價報告的具體用途是有所區別的，因此我們通常所說的估價目的是一個相對寬泛、概括的表述，是司法訴訟中若干具體鑒定應用目的的總稱。例如在貪污受賄案件審理中，司法鑒定估價的用途可能是為量刑定罪提供依據，也可能是為最終如何處置貪污受賄取得房地產提供依據。由於不同的最終估價目的，決定了對估價時點、價值類型的選擇會有所不同，進而對估價結果產生影響，因而在司法鑒定估價中，估價目的應根據其最終的具體目的進一步詳細表述。
在實際估價中，委託人往往並不能准確的提出符合估價要求的那種明確、具體的估價目的，這就要求估價人員要主動與委託人進行充分溝通，認真細致地了解委託人的真實估價需求。在弄清委託人的估價目的之後，估價人員應採用符合估價要求的表述將其表達出來，並請委託人予以確認。
（四）明確價值類型
明確價值類型是指明確所要評估的價值具體是哪種類型的價值。與其它估價業務價值定義存在相對確定性不同，司法鑒定估價的價值定義根據估價目的和估價對象的不同，往往存在較大的差異，例如，用於拍賣執行的，往往評估房地產合法轉讓條件下的市場價值；用於以資抵債的，為抵償價值；用於協議轉讓的，可能為建議協議轉讓價值或快速變現價值。但對於很多以分家析產為目的的估價，估價對象通常是權屬資料不全或受限制（如宅基地），這就需要估價師和法官根據估價目的，堅持客觀、公正、合情、合理的原則，本著解決矛盾糾紛、維護正當權益的原則，選擇適當的價值定義。合理的價值定義需要估價師在遵循估價基本理論的基礎上，很好的與估價的根本目的相結合，要避免不加思考的「市場價值」，深刻理解市場價值僅僅只是價值的一種形式而已。
明確價值類型以後，估價人員必須在估價報告中給出該價值類型的明確定義，並在致委託方函中予以重點說明，以便於法官和當事人雙方了解價值定義，防止估價結果和估價報告被錯誤地使用，引起不必要的糾紛。
估價人員對價值類型的選擇與定義，應以現有國家、行業技術標准與規范為依據，現行相關標准與規范有明確規定的，應以其定義為准，不要另行做出定義；現行相關標准和規范未明確規定的，應考慮採用公開認定的一般理論與研究成果，必要時，應將相關理論和研究成果作為鑒定報告的附件。例如，最高人民法院、最高人民檢察院《關於辦理受賄刑事案件適用法律如干問題的意見》（法發﹝2007﹞22號）規定，交易型受賄數額按照交易時當地市場價格與實際支付價格的差額計算，市場價格包括商品經營者事先設定的不針對特定人的最低優惠價格。在新商品房交易過程中，開發商所設定的市場銷售價格不具有決定意義，通常僅具有參考價值，而真正決定商品房買賣對價金額的是交易中普遍存在的折扣價格。新商品房交易折扣幅度不定，開發商內部會根據經辦人員的職務高低設定不同的優惠許可權。因此，在審判實踐中，一般認為應當以新商品房銷售方的「最低優惠價格」作為「市場價格」，以判斷國家工作人員實際支付的價格是否符合「明顯低於」市場價格。