物權法司法解釋一全文

❶ 最新的《物權法》司法解釋究竟說了什麼

《中華人民共和國物權法》於2007年10月1日起開始實施，是我國踐行依法治國方略的重要一步，然而縱觀我國改革開放三十年來民法領域的立法史，卻少有像《物權法》那樣引起巨大的爭議，與之配套的最高法院相關司法解釋同樣是命途多舛，從2008年開始徵求意見，直到如今才正式公布實施，今天小編就跟大家一起來探討一下，八年磨一劍、包含22條的《最高人民法院關於適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》究竟是何方神聖。

一、不動產登記「新規」

物權法實施多年來，什麼糾紛屬於物權民事糾紛，什麼糾紛屬於物權登記行政糾紛，一直是困擾大眾的一個大問題，結合本次司法解釋以及最高院記者會的內容，小編製作了下圖供大家參考。

關於不動產登記的另外一個問題是，不動產登記產生什麼效力呢？這次司法解釋除了過往的公示公信效力外，還規定了可以除外的情形。
二、預告登記「具體化」

三、特殊物權有保障

《物權法》第二十八條規定了人民法院、仲裁委員會等機構作出的法律文書作出即產生物權效力，無需登記。但是在實踐中這類物權的外延以及如何獲得保護存在較大的爭議，這次司法解釋則對這類特殊物權作了更加細致的規定。

首先，法院、仲裁機構作出的能夠產生物權效力的法律文書被限定在「改變原有物權關系的判決書」的范圍內；其次，這類特殊物權雖然未經登記，但是依然返還原物、排除妨礙、賠償損失等物權的司法保護。

舉個例子，如生效裁判文書針對某一共有協議作出裁判，分割爭議標的物，並確定了當事人所有的具體數額，則這個裁判直接導致物權變動而無需登記。若其他人對標的物造成損害的，裁判所確定的標的物所有人能夠主張損害賠償。但是，對於如要求將標的物交付給一方當事人這樣的裁判，則不會產生物權效力。

四、「強力」的優先購買權

對共有物權的優先購買權的細化規定是本次司法解釋的重中之重，涉及優先購買權的六個條文佔了整部司法解釋接近三分之一的篇幅。

這次司法解釋中對優先購買權保護力度是前所未有的，文本中「其他按份共有人請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持」的表述，使優先購買權的司法保護成為可能，而不是只能在事後主張損害賠償。

五、何謂「善意」

《物權法》是我國第一部規定善意第三人的法律，雖然只適用於物權領域，但是在司法實踐中，大量涉及善意第三人的非物權糾紛都在不同程度上參考了《物權法》的規定。本次司法解釋中特別對《物權法》所規定的「善意」作了闡釋。

應當注意的是，司法解釋中首次明確了需要登記的船舶、航空器和機動車等動產，只要交付就符合《物權法》第一百零六條關於善意取得的規定中「交付」的條件，也就意味著，船舶、航空器和機動車的真實權利人，不得以上述動產未經登記為由主張善意取得不成立。

結語：「留白」的司法解釋

這部只有22條的司法解釋主要針對《物權法》總則部分作了細化規定，而對於分則裡面所有權、擔保物權則未有涉及。

❷ 物權法司法解釋的介紹

物權法司法解釋有兩個： 1、《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》 2、《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》2016年2月23日，最高人民法院向社會正式通報了《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》，當中對不動產物權與登記、按份共有人優先購買權、善意取得等問題作出了相應規定，這部司法解釋將於2016年3月1日起正式實施。

❸ 物權法司法解釋

[編輯本段]物權法司法解釋
物權法兩個相關司法解釋——《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）
法釋[2009]7號
中華人民共和國最高人民法院公告
[2]《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日
為正確審理建築物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。
基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。
第二條 建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：
（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；
（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；
（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。
本條第一款所稱房屋，包括整棟建築物。
第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：
（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。
第四條 業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。
第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關「應當首先滿足業主的需要」的規定。
前款所稱配置比例是指規劃確定的建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。
第六條 建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。
第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的「其他重大事項」。
第八條 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建築物總面積，可以按照下列方法認定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算。
第九條 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：
（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總人數，按照前項的統計總和計算。
第十條 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱「有利害關系的業主」。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
第十二條 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。
第十三條 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：
（一）建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；
（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（五）其他應當向業主公開的情況和資料。
第十四條 建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。
屬於前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標准、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他「損害他人合法權益的行為」：
（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建築物內放置危險、放射性物品等危及建築物安全或者妨礙建築物正常使用；
（二）違反規定破壞、改變建築物外牆面的形狀、顏色等損害建築物外觀；
（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；
（四）違章加建、改建，侵佔、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
第十六條 建築物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。
專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
第十七條 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業後，以自己名義對外銷售的包銷人。
第十八條 人民法院審理建築物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。
第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。
因物權法施行後實施的行為引起的建築物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）
法釋[2009]8號
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

❹ 物權法全文解讀

您好，《物權法》共247條，要全文解讀在此怎麼能講完呢？現將前四條解讀一下供參考，同時你也可看出在此是無法全部講解完的，在網路知道中解答問題不能超過一萬字的。

第一條 為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。
●條文主旨
本條是關於立法目的和立法依據的規定。
●立法背景
按照改革開放的要求，我國的民法通則、土地管理法、城市房地產管理法、擔保法、農村土地承包法等法律對物權作了不少規定，這些規定對經濟社會發展發揮著重要作用。但這些規定，今天看來是不夠的。要適應改革開放和社會主義現代化建設的深入發展，順應構建社會主義和諧社會的要求，不僅要有較為完備的財產流通制度，還要有較為完備的財產歸屬和利用制度，否則，人們在社會生活中有關財產的許多行為就無所適從，審判實踐中有關財產的許多糾紛就無法可依。因此，有必要依據憲法，在總結實踐經驗的基礎上制定物權法，對涉及物權制度的共性問題和現實生活中迫切需要規范的問題作出規定，進一步明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，完善中國特色社會主義物權制度。
物權法的起草工作始於1993年。2002年12月，九屆全國人大常委會對物權法草案進行了初次審議。十屆全國人大常委會對制定物權法高度重視，花了很大精力，做了大量工作，進行了六次審議。為了把這部法律制定好，全國人大常委會堅持民主立法、科學立法。2005年7月將物權法草案向社會全文公布，共收到人民群眾提出的意見1萬多件，並先後召開100多次座談會和幾次論證會，還到一些地方進行專題調研，充分聽取部分全國人大代表、基層群眾、專家學者、中央有關部門等各方面的意見。在修改完善物權法草案過程中，始終堅持正確的政治方向，堅持物權法的中國特色，堅持一切從實際出發，吸收各方面的合理意見和建議，經常委會多次審議，對草案反復研究修改，形成了提交大會審議的物權法草案，十屆全國人大五次會議對該草案進行了認真審議，並於2006年3月16日通過了《中華人民共和國物權法》。
●條文解讀
法律屬於上層建築，是由經濟基礎決定並服務於經濟基礎的。我國經濟制度的基礎是生產資料的社會主義公有制，在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。這～基本經濟制度決定了我國物權法的社會主義性質。物權包括所有權、用益物權和擔保物權。物權的歸屬、范圍和內容，都與我國基本經濟制度密切相關。如果不反映、不體現我國的基本經濟制度，就不可能制定出符合我國國情的、具有中國特色的物權法。因此，物權法必須體現我國的基本經濟制度並以維護我國的基本經濟制度為根本目的，所以本條明確將維護國家基本經濟制度作為立法目的之一。物權法主要從民事角度通過明確物的歸屬，權利人有哪些權利，他人負有哪些義務，侵害物權的法律責任等，來體現和維護我國的基本經濟制度。
民法是調整平等主體之間關系的法律.是伴隨市場經濟的發展而逐步完備的。改革開放以來，我國實行社會主義市場經濟。對於發展社會主義市場經濟，中央政策很明確，就是要建立市場經濟體制，利用市場的手段，發揮經濟規律的作用，合理配置資源，發揮人力物力資源的最大效益，通過市場主體的公平競爭，發展生產力，促進經濟繁榮，提高生活水平，增強綜合國力。發展市場經濟，就要建立與社會主義市場經濟相適應的法律制度，而規范市場經濟關系的基本法律就是民法。物權法作為民法的重要組成部分，就是通過確立物權歸屬和利用的基本規則.規范市場主體因物的歸屬和利用而產生的財產關系，保障市場主體的權利，維護市場經濟秩序，為我國社會主義市場經濟服務。因此，維護社會主義市場秩序是物權法的立法目的之一。
制定物權法最直接的目的是明確物的歸屬，發揮物的效用。這與物權法的作用密切相關。物權法的作用主要體現在兩方面：
1.定分止爭。商鞅在《商君書》中說：「一兔走，百人逐之，非以兔可分以為百也，由名分之未定也，夫賣兔者滿市，而盜不敢取，由名分已定也，故名分未定，堯、舜、禹、湯且皆如鶩焉而逐之，名分已定，貧盜不取。」生活中常常發生這樣的事，有一個房東，把自己的房子先賣給甲，並把房子交給甲使用;後由於價格、熟人等等多種原因又把該房子賣給乙，並和乙辦理了房屋過戶手續。試問，該房子究竟屬於誰，乙能否要求甲騰出房子?解決一物二賣的問題，有多種辦法，比如按照訂立合同的先後確定房屋的歸屬，按照有無付款或者付款的先後確定房屋的歸屬，按照買方有無實際佔有該房屋確定房屋的歸屬，還有一種辦法就是按照房屋有無辦理過戶登記手續確定房屋的歸屬。上述幾種解決辦法都有一定道理。沒有物權法，仁者見仁，智者見智。有了物權法，物權法從維護經濟秩序和市場交易安全出發，規定誰是該房屋的所有人，首先看該房屋有無辦理過戶登記手續，如果已
3經辦理過戶登記手續，不動產登記簿上登記的人就是房屋的所有人。甲雖然先買，但沒有辦理過戶手續，乙雖然後買，但已經辦理過戶手續，不動產登記簿上的所有人是乙，因此，乙有權要求甲騰出房子。甲雖然沒有辦理過戶手續，但甲和原房主之間訂立的房屋買賣合同是有效的，甲受到的損失，可以按照合同要求原房主賠償。因此，依靠物權法確定的規則就能夠明確歸屬，定分息爭，穩定經濟秩序。
2.物盡其用。物可以自己用，也可以交由他人用，可以依法轉讓給更有經營才能的人使用。物權法為權利人充分利用財產留下很大的活動空間，物權法不僅有物的所有權人佔有、使用、收益權利的規定，也有他人利用物的權利的規定，如用益物權、擔保物權等。同時，從合理利用資源、維護公共利益出發，對權利人的權利也有不少限制，如物權法有關嚴格保護耕地的規定，有關相鄰關系的規定，以及徵收、徵用的規定等。制定物權法，就是要充分發揮物權法定分LE爭和物盡其用這兩個方面的作用，為權利人充分利用財產創造一個良好的法制環境，鼓勵權利人創造財富，積累財富。使「有恆產者有恆心」。保障安居樂業，促進經濟發展和社會進步。因此，物權法把明確物的歸屬，發揮物的效用作為立法目的。
保護權利人的物權是物權法的目的之一。這主要體現在：一是通過_一系列確定物權歸屬的規則明確物權屬於誰，二是通過規定物權保護的途徑與方式使物權受到侵害的權利人可以保護自己的合法權利。三是通過規定國有財產的范圍、行使以及防止國有資產流失，加大對國有資產的保護力度保護國有資產;通過規定集體財產的范圍、行使等保護農村和城鎮的集體財產;通過規定私人所有權、業主的建築物區分所有權等保護私人所有的合法財產;通過規定土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權和擔保物權保護權利人對物的利用的權利。總之，制定物權法的目的之一，就是切實保護權利人的物權，維護廣大人民群眾切身利益，激發人們創造財富的活力，促進社會和諧。
憲法是國家的根本大法，是母法，其他法律都是由憲法派生的。憲法規定大政方針，其他法律都必須體現憲法精神，不得與憲法相抵觸。因此，物權法必須體現憲法的精神。物權法將憲法規定的我國的基本經濟制度作為立法目的，將基本經濟制度和實行社會主義市場經濟作為基本原則，將憲法規定的保護公私財產的精神落實在對國有資產、集體財產和私人合法財產保護的具體規定上。物權法的規定體現了憲法的精神。
第二條 因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。
本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的.依照其規定。
本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
●條文主旨
本條是關於物權法調整范圍的規定。
●條文解讀
本條第l款規定了物權法調整的社會關系，也就是物權法的調整范圍。物的歸屬是指物的所有人是誰，誰是物的主人，確定物的歸屬即是確定在民事上財產權屬於誰，這是對物進行利用的前提。物權法調整物的歸屬關系，就要確定物的歸屬原則，這是物權法的重要內容。所有權人對其所有物無論自己使用還是交他人使用，都是對物的利用。』物的利用是我們對物擁有所有權的目的所在。物權法調整因物的利用而產生的相互關系，要確定對物進行利用的規則，這也是物權法的重要內容。因物的歸屬和利用而產生的民事關系都適用物權法。需要明確的是，物權法並不一般性地調整所有的物的歸屬和利用的關系，物權法只調整平等主體之間因物的歸屬和利用而產生的財產關系，也就是本條第一款規定的「民事關系」。按照法律部門的劃分，物權法屬於民法，調整橫向的社會關系;經濟社會管理活動中管理者與被管理者之間的縱向關系，也涉及財產的歸屬和利用問題，但此類關系主要是由行政法、經濟法調整，不屬物權法調整的范圍。
物權法規范的物，包括不動產和動產，不動產是指土地以及房屋、林木等土地定著物;動產是指不動產以外的物，比如汽車、電視機。不動產和動產是物權法上對物的分類，之所以進行這樣的分類，主要是便於根據不動產和動產各自的特點分別予以規范。物權法上的物通常講是有體物或者有形物，指物理上的物，包括固體、液體、氣體、電等。所謂有體物或者有形物主要是與精神產品相對而言的，著作、商標、專利等是精神產品，是無體物或者無形物，精神產品不是物權法規范的對象，主要由專門法律如著作權法、商標法、專利法調整。大幹世界萬事萬物，並非所有的有體物或者有形物都是物權法規范的對象.能夠作為物權法規范對象的還必須是人力所能控制並有利用價值的物。隨著科學技術的發展，一些原來無法控制且無法利用的物也可以控制和利用了，也就納入了物權法的調整范圍，物權法規范的物的范圍也在不斷擴大。
精神產品不屬於物權法的調整范圍，但在有些情況下，物權法也涉及這些精神產品，這主要是指，著作權、商標權和專利權中的財產權可以作為擔保物權的標的，《物權法》第223條規定，可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財6產權可以出質作為權利質權。在這種特定情況下，權利也成為了物權的客體。因此，本條第2款中規定，法律規定權利作為物權客體的，依照規定。
物權是一種財產權，是權利人在法律規定的范圍內對一定的物享有直接支配並排除他人干涉的權利。由於物權是直接支配物的權利，因而物權又稱為「絕對權」;物權的權利人享有物權，任何其他人都不得非法干預，物權的義務人是物權的權利人以外的任何其他的人，因此物權又稱為「對世權」。在權利性質上.物權與債權不同。債權的權利義務限於當事人之問，如合同的權利義務限於訂立合同的各方當事人。債權是債權人要求債務人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務關系無關的人作為或者不作為。正因如此，債權被稱為「對人權」、「相對權」。物權包括所有權、用益物權和擔保物權。所有權是指權利人依法對自己的物享有全面支配的權利。用益物權是指依法對他人的物享有使用和收益的權利，比如農村土地承包經營權、建設用地使用權等。擔保物權是指為了確保債務履行而設立的物權，當債務人不履行債務時，債權人依法有權就擔保物的價值優先受償，比如抵押權、質權、留置權等。
此外.還有兩個有關的問題需要說明：
1.物權」與「財產權」、「財產所有權」的聯系與區別。本法的名稱是「物權法」。有人認為「物權」不容易懂，「財產權」容易懂，建議法名改為「財產權法」，或者改為「財產所有權法」。這里要說明的是，財產權比物權內涵廣，不僅包括物權，還包括債權、知識產權、繼承權。債權主要是由合同法規范的，知識產權主要是由商標法、專利法和著作權法規范的，繼承權主要是由繼承法規范的。同時，「財產所有權」一詞僅從所有權方面講又比「物權」內涵窄，物權不僅包括所有權，還包括用益物權和擔保物權，後兩種權利也是相對獨立的物權。因此，本法的名稱不宜稱作「財產權法」或者「財產所有權法」，還是採用「物權法」比較准確。
2.關於物權主體。本條第3款和第l條將物權的主體表述為「權利人」。對於如何表述物權的主體，在立法過程中有不同意見，有的建議規定為「自然人、法人」;有的建議規定為「自然人、法人和其他組織」;有的建議規定為「國家、集體和私人」;有的建議規定為「國家、公民、法人和其他組織」;有的認為，國家作為物權主體，可以包括在法人之中;有的認為，用「權利人」可以包括各種物權主體，這一規定是妥當的，不必改動。上述意見各自都有一定的道理。現行有關法律、行政法規在這個問題。卜的規定也不一致。本法對物權主體的表述基本上有兩類，一是統一表述為「權利人」，如第l條規定：「保護權利人的物權。」第二章、第三章等章節中規定的「權利人」。二是根據有關章節和具體規定的內容相應地表述為「國家」、「集體」、「私人」、「單位」、「個人」、「企業法人」、「企業法人以外的法人」、「個體工商戶」.「農業生產經營者」等等。現實生活中國家、集體、自然人、法人等都是物權主體，但究竟把它歸類為兩種主體、三種主體還是四種主體，可以在制訂民法總則有關民事主體時一並研究。本法對物權主體的表述適應了現實生活的需要，也不影響將來制定民法總則時對民事主體作出統一規定。
第三條 國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。
國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。
國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的8平等法律地位和發展權利。
●條文主旨
本條是關於我國基本經濟制度與社會主義市場經濟原則的規定。
●條文解讀
在立法過程中，有人認為，我國是社會主義國家，國有經濟是國民經濟中的主導力量，我國的物權法要突出保護公有制。有人認為，物權法屬於私法，要突出對私有財產的保護。我們認為，我國是社會主義國家，處於社會主義初級階段，實行以公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。中國特色社會主義物權制度是由社會主義基本經濟制度決定的，與資本主義物權制度有本質區別。作為反映我國社會主義生產關系和維護社會主義經濟制度的物權法，必須全面、准確地體現現階段我國社會主義基本經濟制度，體現黨的十六大提出的「必須毫不動搖地鞏固和發展公有制經濟」、「必須毫不動搖地鼓勵、支持和引導非公有制經濟發展」這曲個「毫不動搖」的精神。凼此.物權法把憲法規定的社會主義基本經濟制度和黨的十六大提出的兩個「毫不動搖」作為物權法的基本原則，這一基本原則規定作為物權法的核心，貫穿並體現在整部物權法的始終。
實行社會主義市場經濟與我國基本經濟制度密切相關。發展社會主義市場經濟是堅持和完善社會主義基本經濟制度的必然要求。要堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展，要鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展，就要實行社會主義市場經濟。改革開放前，我國實行公有制基礎上的計劃經濟，生產過程以及生產資料的配置主要靠計劃與調撥來完成。所有制較為單一，只有全民所有制與集體所有制兩種形式，雖然有小規模消費市場的存在.但形不成生產資料大市場，因此不是市場經濟而是計劃經濟。改革開放以來，實行以公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。多種所有制經濟共同發展，就要相應採取市場經濟體制。多種所有制經濟只有在市場經濟中才能得到共同發展。市場經濟是人類創造的發展經濟的文明成果，能夠最大限度地發揮生產者的積極性，合理配置資源，創造高效率的經濟效益，促進經濟繁榮。因此，憲法規定，國家實行社會主義市場經濟。實行社會主義市場經濟最重要的一條就是要保障市場主體的平等地位和發展權利，這是實行市場經濟的前提。作為規范平等主體之間因物的歸屬和利用而產生的財產關系的物權法，物權關系的主體具有平等的法律地位是物權法調整的平等財產關系存在的前提，這也是物權法乃至民法存在的前提。沒有平等關系就沒有民法，沒有平等的財產關系就沒有物權法。因此，物權法將實行社會主義市場經濟與保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利作為基本原則。
第四條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
●條文主旨
本條是關於平等保護國家、集體和私人的物權的原則規定。
●立法背景
平等保護物權在傳統民法並不作為單獨的一項原則作規定，10因民法調整平等主體之間的財產關系與人身關系，平等保護為民法應有之義，不需單獨作為一個原則作規定。我國是社會主義國家，以公有制經濟為主體，國有經濟是國民經濟中的主導力量，各種所有制經濟在國民經濟中的地位不同。保障公有制經濟的主體地位、維護國有經濟的主導作用.經濟法、行政法、刑法都有明確規定。同時，我國實行社會主義市場經濟，市場經濟要求市場主體擁有平等的法律地位和發展權利，市場主體之間的關系是平等關系。物權法調整平等主體之間的財產關系，主要是市場經濟關系。物權法有必要明確規定平等保護物權的原則。
●條文解讀
民法是調整平等主體之間的財產關系和人身關系的法律，作為民法重要組成部分的物權法，是調整平等主體之問因物的歸屆和利用而產生的財產關系的法律。物權法平等保護各個民事主體的物權是民法調整的社會關系的性質決定的。對於民法的平等原則，民法通則已有明確規定：民法調整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產關系和人身關系。當事人在民事活動中的地位平等。民事活動應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則。因此，本條規定了對國家、集體和私人的物權平等保護的原則。
《憲法》規定：「國家實行社會主義市場經濟。」公平競爭、平等保護、優勝劣汰是市場經濟的基本法則。在社會主義市場經濟條件下，各種所有制經濟形成的市場主體都在統一的市場上運作並發生相互關系.各種市場主體都處於平等地位，享有相同權利，遵守相同規則，承擔相同責任。馬克思說，「商品是天生的平等派」。如果對各種市場主體不給予平等保護，解決糾紛的辦法、承擔的法律責任不一樣，那就不可能發展社會主義市場經濟，也不可能堅持和完善社會主義基本經濟制度。為適應社會主義市場經濟發展的要求，黨的十六屆三中全會進一步明確要「保障所有市場主體的平等法律地位和發展權利」。即使不進入市場交易的財產，《憲法》也明確規定：。公民的合法的私有財產不受侵犯。」「國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。」在財產歸屬依法確定的前提下，作為物權主體，不論是國家的、集體的物權，還是私人的物權，也都應當給予平等保護。否則，不同權利人的物權受到同樣的侵害，國家的、集體的應當多賠，私人的可以少賠.勢必損害群眾依法創造、，積累財富的積極性，不利於民富國強、社會和諧。需要說明的是，平等保護不是說不同所有制經濟在國民經濟中的地位和作用是相同的。依據憲法規定，公有制經濟是主體，國有經濟是主導力量，非公有制經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分，他們在國民經濟中的地位和作用是不同的。這主要體現在國家宏觀調控、公共資源配置、市場准入等方面，對關系國家安全和國民經濟命脈的重要行業和關鍵領域，必須確保國有經濟的控制力，而這些在經濟法、行政法中都有明確的規定。
另外還需要說明。本條規定了「其他權利入的物權」，這是由於本條是從所有制的角度對物權主體分類規定平等保護原則的，尚有無法完全納入「國家」、「集體」和「私人」的權利人，如公益性基金會等。因此規定了「其他權利人」。

❺ 物權法司法解釋一共多少條

物權法司法解釋一共13條
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條
建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條
符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條
物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條
業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條
物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條折疊
經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條
業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條
業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條
物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條
物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條
本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條
因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條
本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

❻ 繼合同的期現物權法司法解釋

關於物權法司法解釋（一）重點解讀
物權法是規范財產關系的民事基本法律，調整物的歸屬和利用。「有恆產者有恆心」，物權法作為最為基礎和重要的財產權，這次《關於適用<中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）》的出台具有重要意義。《解釋》一共22條，對於《物權法》有關條款的適用進行了細化，針對不動產物權與登記、善意第三人、善意取得等六大方面司法實踐中遇到的難點與共性問題，作出了相應的明確規定，體現了物權法與豐富無限的動態司法實踐之間的契合。

一 關於不動產登記與物權確認或基礎關系爭議

1、不動產物權的立案問題

《物權法》十四條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」本條規定了不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的時間，登記是物權公示的基本方式，物權法規定了自記載於不動產登記簿時發生法律效力。但不動產物權涉及登記的糾紛是通過民事訴訟還是行政訴訟解決，實踐中處理存在爭議性。

關於不動產登記的性質，原來有觀點認為是國家對不動產關系的干預，干預目的旨在明晰各種不動產，是一種行政行為。最高院民一庭庭長程新文解讀時表示，「不動產登記是不動產物權的公示方式，是當事人不動產物權發生變動的意思表示推動的結果，不能把不動產登記理解為國家對不動產物權關系進行的干預或行政權力對不動產物權的授權或確認。」雖然不動產登記是否屬於公法范疇值得商榷，但不動產登記是基於不動產物權的基礎關系而發生，不動產物權的基礎關系實質上是民事關系，屬於民事審判范疇。為避免民事、行政部門相互推諉，《解釋》明確了在案件受理上，因不動產歸屬，以及作為不動產物權的買賣、贈與和抵押等產生的爭議訴訟，屬於民事訴訟受理范疇，而不是一涉及不動產登記就歸為行政訴訟。至於不動產登記行政訴訟，審理不動產登記本身的合法性，不同於不動產權屬的民事爭議。

2、對發生爭議的不動產物權歸屬判斷

不動產物權發生爭議，對其歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查。

不動產登記簿雖然是權屬證明，且有公示效力，但其證明力並不是處於唯一的地位，對不動產物權的證明，並不僅停留在登記簿上，還是應該還原真實。

在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符，也就是登記簿記載權利人虛假，其確實為該不動產物權真實權利人的情況下，應該支持該訴訟請求。

3、異議登記失效的起訴

根據《物權法》19條規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。登記簿上記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記，但在登記後15日內不起訴的，異議登記失效。《解釋》進一步規定了15天異議登記失效後，當事人仍可以提起民事訴訟，請求確認物權歸屬，失效不影響人民法院的實體受理及審理。

二 關於預告登記的效力

預告登記，即為保全一項將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記，是相對於「本登記」或「終局登記」而言的登記制度。預告登記是針對不動產物權人行使處分權，保障登記權利人的請求權，以保證其物權的最終實現。

預告登記具有排斥後來的其他物權的效力，充分保障預告登記權利人的合法權益，預告登記制度是《物權法》新設立的重要制度。《物權法》第二十條規定：「當事人簽訂買賣房屋或其他不動產物權的協議，為保障將來實現債權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失敗。」

為了防止矯枉過正，維護不動產物權人的利益，這次《解釋》對物權法20條中規定的不發生物權效力的處分權做了限縮性規定，包括不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的。基於不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經登記發生效力。建設用地使用權自登記時設立。不動產抵押權自登記時設立。地役權自地役權合同生效時設立。設置上述權利的預告登記，有利於預告權利人權益的維護。

三 關於特殊動產轉讓中的「善意第三人」

近年來，有關船舶、航空器和機動車等特殊動產引發的糾紛呈逐年上升趨勢，實踐中機動車二手交易大量增加，名實不符的情況也不鮮見，實踐中經常發生各種權利之間的沖突。

《物權法》第二十三條規定：動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。《合同法》第一百三十三條規定：標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。因此，交付是動產物權變動的必要條件，動產物權變動自交付時起生效。

關於船舶、航空器和機動車等，由於價值較大，一般也需要登記，屬於特殊動產物權。動產物權變動以交付為要件，《物權法》第二十四條對特殊動產物權專門作出了規定：「船舶、航空器和機動車等物權的設立、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。」根據該規定，船舶、航空器和機動車本身屬於動產，物權變動以交付為要件。但由於未經過登記，其取得的物權並不完整，不得對抗善意第三人，學理上稱為登記對抗主義。

具體到機動車等特殊動產之上存在未辦理登記的受讓人與轉讓人的債權人的情況，如果實際受讓人不能對抗債權人，會導致對物權優先於債權這一民法原則的違背。新《解釋》規定特殊動產物權已經支付對價並佔有的受讓人，即使未經登記，也可以抵抗轉讓人的債權人，加大力度保護了實際受讓人的權利，遵循了動產物權變動的物權法原則。

四 關於發生物權變動效力的人民法院、仲裁委員會的法律文書的范圍

物權變動是指物權的發生、轉移、變更和消滅。一類是基於法律行為引起的物權變動，另一類則是基於非法律行為而是基於法律規定的物權變動，包括法院判決、徵用、繼承等原因引起。

根據《物權法》第二十八條規定：「因人民法院、仲裁委員會的法律文書和人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。」上述規定屬於因法律規定而引起的物權變動，但物權法對於哪些法律文書可以引起物權變動沒有具體規定，實務中容易產生歧義，《解釋》對於法律文書進行了限縮性規定。

按照當事人訴訟請求的目的和內容不同，可以把訴分為確認之訴、給付之訴和形成之訴。形成之訴，是原告請求法院判決改變或消滅某種法律關系的訴。根據三個不同訴的性質，形成性法律文書在確定之時，無須強制執行就自動發生法律關系變動的效果，至於給付、確認不能直接引起物權變動。法律文書的形式，包括判決書、調解書，調解書與判決書具有同等的法律效力。

關於能夠引起物權變動的裁定，從實務來看，主要是執行程序中對不動產和有登記的特定動產拍賣時所作的拍賣成交裁定和以物抵債裁定。

另應注意的是，訴訟、仲裁和執行中的程序性問題或者特定事項作出的法律文書等，以及解決身份關系的法律文書，不會直接引起物權變動。