民法典物業服務合同亮點

A. 物業服務合同屬於承攬合同嗎

物業服務合同不屬於承攬合同。以下是兩者的主要區別：

• 定義與性質：

  • 承攬合同：是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人支付報酬的合同。它側重於工作成果的完成與交付。
  • 物業服務合同：是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。它關注的是物業服務人提供的全面服務。

• 合同內容：

  • 承攬合同：主要涉及定作人對工作的具體要求、工作成果的交付等。
  • 物業服務合同：則包括服務事項、質量標准、費用收取、維修資金使用、服務用房管理、服務期限以及服務交接等多個方面，以滿足業主的多元化需求。

• 法律依據：

  • 承攬合同：主要依據《民法典》中有關承攬合同的相關規定。
  • 物業服務合同：在《民法典》第九百三十八條中有詳細界定，明確了物業服務合同的內容，包括但不限於服務事項、質量標准等，同時物業服務人公開承諾的服務內容也構成物業服務合同的一部分。

綜上所述，物業服務合同與承攬合同在定義、性質、合同內容及法律依據等方面均存在顯著差異，因此物業服務合同不屬於承攬合同。

B. 民法典合同編的亮點和變化

一、體例安排有變化。合同法採取總則、分則、附則的體例設置，總共23章；民法典合同編草案採取通則、典型合同、准合同的體例設置，總共29章。

二、一般規定有變化。合同法的一般規定主要是立法目的、調整范圍、基本原則；民法典合同編草案的一般規定主要是調整范圍、合同解釋。基本原則適用民法典總則編的基本規定。

三、合同保全有變化。合同法規定的合同保全即代位權和撤銷權，共計三個條文，規定在「合同的履行」一章中；民法典合同編將合同保全獨立成章，擴展到8個條文。

四、典型合同有變化。合同法規定了15種有名合同；民法典合同編草案規定了19種有名合同，增加了保證合同、保理合同、物業服務合同、合夥合同。

五、民法典合同編草案增加了准合同，規定了無因管理和不當得利。合同法無此規定等。

法律依據：《民法典》第四百九十一條 當事人採用信件、數據電文等形式訂立合同要求簽訂確認書的，簽訂確認書時合同成立。

當事人一方通過互聯網等信息網路發布的商品或者服務信息符合要約條件的，對方選擇該商品或者服務並提交訂單成功時合同成立，但是當事人另有約定的除外。

《民法典》第五百二十二條規定，當事人約定由債務人向第三人履行債務，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定的，應當向債權人承擔違約責任。

法律規定或者當事人約定第三人可以直接請求債務人向其履行債務，第三人未在合理期限內明確拒絕，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定的，第三人可以請求債務人承擔違約責任；債務人對債權人的抗辯，可以向第三人主張。

C. 民法典修改亮點及解讀

法律分析：總則編亮點：1、胎兒享有繼承權；2、八周歲孩子可以「打醬油」；3、失能老人須監護；4、基層群眾性自治組織法人為特別法人；5、個人信息和網路虛擬財產受保護。

物權編亮點：1.新設添附制度；2.三權分置——土地經營權來了；3.完善建築物區分所有權制度；4.細化住宅建設用地使用權的自動續期規則。

合同編亮點：1.電子合同開啟無紙化時代；2、有理有據，向霸座者說不；3、對商家的霸王條款」說「不」；4、物業糾紛不用怕，物業服務合同來維權。

人格權編亮點：人格權獨立成編即是《民法典》的核心亮點，以凸顯對人格權的保障。1. 確立器官捐獻的基本規則；2.預防性騷擾；3. 姓名權、名稱權的擴張保護；4. 禁止非法收集個人信息，等等。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第十六條 涉及遺產繼承、接受贈與等胎兒利益保護的，胎兒視為具有民事權利能力。但是，胎兒娩出時為死體的，其民事權利能力自始不存在。

第十九條 八周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人，實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經其法定代理人同意、追認;但是，可以獨立實施純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力相適應的民事法律行為。

第二十二條 不能完全辨認自己行為的成年人為限制民事行為能力人，實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經其法定代理人同意、追認;但是，可以獨立實施純獲利益的民事法律行為或者與其智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為。

第三百二十二條 因加工、附合、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定;法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。

第五百一十二條 通過互聯網等信息網路訂立的電子合同的標的為交付商品並採用快遞物流方式交付的，收貨人的簽收時間為交付時間。電子合同的標的為提供服務的，生成的電子憑證或者實物憑證中載明的時間為提供服務時間;前述憑證沒有載明時間或者載明時間與實際提供服務時間不一致的，以實際提供服務的時間為准。

電子合同的標的物為採用在線傳輸方式交付的，合同標的物進入對方當事人指定的特定系統且能夠檢索識別的時間為交付時間。

電子合同當事人對交付商品或者提供服務的方式、時間另有約定的，按照其約定。

D. 民法典、物業管理條例、司法解釋：有關物業服務合同的規定

《民法典》為物業服務合同提供了全面的法律框架。該法典將物業服務合同納入合同編，填補了以往合同法中的空白，旨在妥善解決當前物業管理領域的糾紛，豐富了《民法典》的體系。

物業服務合同主要涉及物業服務人在物業管理區域內為業主提供服務，並收取物業費的法律關系。合同內容涵蓋服務事項、服務質量、服務費用、服務用房管理、服務期限、服務交接等關鍵條款。合同必須採用書面形式，並確保公開透明，使業主能全面了解服務詳情。

建設單位與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與選聘的物業服務人訂立的合同，對所有業主具有法律約束力。合同終止時，原物業服務人應妥善處理交接事宜，確保業主權益。

物業服務人有責任提供相應的服務，包括維修、清潔、綠化、安全管理等，以維護物業區域內的基本秩序。同時，物業服務人需定期向業主公開服務情況，包括服務質量、費用明細、維修資金使用、收益分配等信息。

業主應按時支付物業費，即使未接受服務，也不能以此為由拒絕支付。若業主逾期不支付，物業服務人有權催告其支付，或通過法律途徑解決。物業服務人不得採取斷水、斷電等強制措施催繳。

業主裝飾裝修房屋前應告知物業服務人，並遵守其合理注意事項。轉讓、出租物業、設立居住權或改變共有部分用途時，需及時通知物業服務人。

物業服務合同終止時，原物業服務人應交還相關資料並配合新服務人進行交接。若原服務人違反規定，不得請求支付後續物業費，並需賠償損失。

在物業服務合同終止後，若無新服務人或業主自行管理，原服務人仍需提供服務直至新服務人接管，期間應收取物業費。新服務人的選聘由業主大會決定。

針對物業服務糾紛，最高人民法院出台司法解釋，對相關問題進行了規定與指導，與《民法典》相互配合，為解決糾紛提供了法律依據。

現行《物業管理條例》為物業服務提供了基礎法律框架，涉及服務提供、合同管理、費用收取、服務人員職責、投訴處理等方面。條例強調物業服務企業應具備獨立法人資格，提供合法、透明的服務，確保業主權益。