新民法典物業管理

① 民法典關於物業管理的規定 解讀

建築物區分所有權制度
1. 最新變化：《民法典》第274、275、276、278條
（1）規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；
（2）佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
中業主共同決定事項的表決
（3）業主共同決定事項的表決問題：
①業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決；
②決定籌集維修資金、改建或重建建築物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；
③決定其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
2. 注意：建築物區分所有權制度的常規核心終本案件，是指法院的執行案件，由於被執行人沒有可供執行的財產，而裁定終止本次執行程序。
終本不撤回執行申請，也不是已經執行完畢，而是暫時中止執行。
如果以後發現被執行人有財產，容申請人隨時可以申請恢復執行。
根據最高人民法院印發《關於嚴格規范終結本次執行程序的規定（試行）》的通知第一條規定，人民法院終結本次執行程序，應當同時符合下列條件：考點，是哪些財產屬於業主共有，民法典在這里有新的規定，考生要足夠注意。此外，業主共同決定事項的表決問題屬於記憶性質的考點，需要考生足夠注意並進行記憶。
物業服務合同中關於服務的條款與前期物業服務合同基本相同，主要差別在於：
(1)訂立合同的當事人不同。前期物業服務合同的當事人是物業開發建設單位與物業管理企業;物業服務合同的當事人是業主與物業管理企業。
(2)合同期限不同。前期物業服務合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同又開始生效的，前期物業服務合同將會終止。物業服務合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業服務合同相比，具有期限明確、穩定性強等特點。

【法律依據】
《物業管理條例》第二十一條規定：在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

② 民法典關於物業管理的規定 民法典物業管理最新條例

民法典關於物業管理的規定主要包括以下幾個方面：

一、物業管理的責任范圍

• 物業管理企業負責整個小區的管理，其責任涵蓋公共設施和綠地。
• 具體責任包括房屋共用部位的維護、房屋共用設施設備的維護、環境衛生綠化管理等。

二、物業管理的主要服務事項

• 環境衛生綠化管理：確保小區內的環境衛生整潔，綠化植被得到妥善養護。
• 交通、消防和公共秩序維護：管理小區內的交通秩序，確保消防安全，以及維護公共秩序的穩定。
• 物業裝飾裝修管理服務：對業主的裝修活動進行管理，確保裝修活動符合相關規定，不影響其他業主的正常生活。

三、專項維修資金和檔案資料的管理

• 物業服務企業負責代管房屋專項維修資金，確保資金的合理使用和安全。
• 同時，物業服務企業還需管理物業檔案資料，確保檔案資料的完整性和准確性。

四、安全防範和應急處理

• 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作，確保業主的人身和財產安全。
• 發生安全事故時，物業服務企業需及時採取應急措施，並向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

五、保安人員的行為規范

• 物業服務企業雇請的保安人員應當遵守國家有關規定，履行職責時不得侵害公民的合法權益。

綜上所述，民法典關於物業管理的規定涵蓋了物業管理的責任范圍、主要服務事項、專項維修資金和檔案資料的管理、安全防範和應急處理以及保安人員的行為規范等多個方面，為業主和物業服務企業提供了明確的指導和規范。

③ 2024年民法典物業費新規定是什麼

民法典物業費新規定為：業主應當按照約定支付物業費，物業服務人已經提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費，業主逾期不支付物業費的，物業服務人有權催告其在合理期限內支付，合理期限內仍不支付的，物業管理人有權進行公權力救濟，物業服務人不得採取停止供電、供氣等方式催交物業費。

一、民法典物業費新規定是什麼?

業主應當按照約定支付物業費，物業服務人已經提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費等。

《民法典》第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。像小區擋車桿上的廣告、電梯里投放的廣告、快遞櫃、公共停車位等等，這些通過公共場所或者公共設施所獲得的收益，物業不能瞞著業主私自裝進自己的口袋，應該將賺來的錢發放給小區業主們。

業主可以解聘物業

《民法典》第二百八十四條規定，對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。物業的管理、工作效率、服務態度等等，與業主的生活品質有著莫大的關系，

以往業主不滿意物業時只能忍氣吞聲，生怕物業今後給自己穿小鞋，然而從今年起，業主如果不滿意物業的服務，是可以選擇更換物業的，這將大大提升小區物業的服務水平以及人們的生活質量。

物業保護業主的人身安全和財產安全

《民法典》第九百四十二條規定，物業服務人應當維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全。雖然現在的小區管理都比較嚴格，外人不得隨意進出，但不免還是會有被偷被盜的事情發生，這其實多半還要歸咎於物業不作為，只要提高警惕，加強巡邏，加強監控，那麼就能有效避免此類問題，業主的財產以及人身安全就能得到更好的保障。

物業不能通過斷水斷電等行為威逼業主交物業費

《民法典》第九百四十四條規定，物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。以前很多小區物業都存在這樣的行為，業主拖欠物業費，就會通過斷水斷電等方式逼迫業主繳費，嚴重影響了業主的生活品質。

然而《民法典》一出，這些舉動都屬於違法行為，業主可以運用法律武器保護自己的合法權益。

業主特定財產損失可以找物業保底

《民法典》第一千二百五十四條規定，禁止他人從建築物中拋擲物品，物業服務企業等建築物管理人應當採取必要的安全保障措施防止此類事件發生，未採取必要安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。比如一些小區的停車位都是露天的，停在樓下或者馬路邊上，假使樓上有住戶從窗戶往外扔東西，很容易砸到車上，給自己造成一定的損失，如果無法查明侵權人也不用擔心，最後可以找物業索要相應的賠償。

二、物業糾紛處理方式

1、物業公司與業主先進行協商;

2、當事人可以找居委會或村委會進行調解;

3、當事人對調解結果不滿意可以向法院起訴，也可以不經過調解直接向法院起訴。

法律依據：

《民法典》第一百八十六條

因當事人一方的違約行為，損害對方人身權益、財產權益的，受損害方有權選擇請求其承擔違約責任或者侵權責任。

第一百八十六條

因當事人一方的違約行為，損害對方人身權益、財產權益的，受損害方有權選擇請求其承擔違約責任或者侵權責任。

第二百三十三條

物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

由此可見，民法典物業費新規定，解決了很多以往業主和物業之間的糾紛，保護了業主的合法權益。對物業費也做出了相應的規定，如果物業和業主之間產生糾紛，可向先調節，調解無效可以起訴。

④ 新民法典規定不許斷水斷電

1. 是的。我國法律規定物業公司不可以隨便停水停電。
2. 在該法律制度沒有正式生效之前，物業公司通過停水電來催業主交物業費的行為本身就是違法的。
3. 國家此次通過立法形式明確禁止了物業公司的這種操作。
4. 物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
5. 小區的物業管理公司，不能隨便給業主停水停電。
6. 業主和物業公司是平等的民事主體，雙方均應按照合同的約定履行自己應盡的義務。
7. 任何一方違反的，都要承擔相應的違約責任。
8. 業主不及時繳納物業費，應承擔法律責任，物業公司有權要求業主繳納物業費，並承擔一定的違約金。
9. 物業公司無權採取斷水、斷電的措施。
10. 根據《物業管理條例》第45條的規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
11. 業主與供水、供電公司簽訂合同，向供水、供電公司繳納了相應的費用的，供水、供電公司就應該供水、供電。
12. 物業公司不是供水、供電的合同當事人，其無權擅自中斷對業主供水、供電。
13. 房子不住不可以不交物業費。
14. 小區的物業服務費主要是公共服務收費，包括公共設備、設施的日常運行、維修和保養，綠化管理、保安、保潔等。
15. 無論業主是否實際入住，即使房屋空置也應交納相應費用。
16. 共有部分與專有部分具有緊密聯系，每一個業主都從物業服務企業對於共有部分的管理與保養中受益。
17. 物業費的交納義務對全體業主而言是均等的，否則，物業服務關系穩定性和確定性將會被打破。
18. 《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。
19. 物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
20. 業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
21. 物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。