房屋買賣司法解釋二

㈠ 關於房屋買賣糾紛法律若干問題的解釋有哪些

當下我國處於焦點的糾紛案件有很多民事案件， 離婚 案、 遺產繼承 案、 財產分割 案等等，還有一種是房屋買賣的糾紛案，雙方因為在房屋買賣的過程中出現諸多意見不統一的情況就需要 打官司 進行解決，那麼關於房屋買賣糾紛法律若干問題的解釋有哪些？ 《最高人民法院關於審理 商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，並公告宣布該解釋將自2003年6月1日起施行。正確理解該《解釋》，對於正確處理糾紛、 購房 人防範購房風險，理智對待因購房而產生的糾紛、 商品房 交易的參與者保護自身合法權益都有重要意義。下面對《解釋》作出解讀及相關提示： 為正確、及時審理商品房 買賣合同糾紛 案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國 合同法 》、《中華人民共和國 城市房地產管理法 》、《中華人民共和國 擔保法 》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移 房屋所有權 於買受人，買受人支付價款的合同。 第二條 出賣人未取得 商品房預售許可證 明，與買受人訂立的 商品房預售合同 ，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為 要約 邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔 違約責任 。 第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受 定金 作為訂立商品房買賣 合同擔保 的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。 第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政 法規 規定辦理登記備案手續為由，請求確認 合同無效 的，不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售 合同生效 條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。 解讀或提示：本條規定體現了當事人意思自治的原則。但對於已經履行主要義務，且對方接受的合同仍應認定其有效。 第七條 拆遷 人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立 拆遷補償 安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償 安置房 屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。 被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。 第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求 解除合同 、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： (一)商品房買賣 合同訂立 後，出賣人未告知買受人又將該 房屋抵押 給第三人; (二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： (一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明; (二)故意隱瞞所售房屋已經 抵押 的事實; (三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。 第十一條 對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。 第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 解讀或提示：本條是對房屋存在一般質量問題時的保修規定。 第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： (一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持; (二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。 法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。 解讀或提示：本條規定了當事人行使 合同解除權 的期限問題。 第十六條 當事人以約定的 違約金 過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。 解讀或提示：本條規定了合理確定違約金的原則。 第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定： 逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收 逾期貸款利息 的標准計算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。 解讀或提示：本條規定的是商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的情況下，確定違約金數額或者損失賠償額的計算標准和方法。 第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任： (一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限; (二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。 解讀或提示：本條規定的是因開發商的原因，購房人無法在一定期限內辦理房屋權屬證書的除另有約定外，由開發商承擔違約責任及違約責任的計算標准。本條將辦理房屋權屬證書作為商品房買賣合同的附隨義務加以規定，更有利地保護了購房人的合法權益。 第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 解讀或提示：本條規定的是由於開發商的原因，使購房人無法辦理房屋權屬證明的情形下，購房人可以行使商品房買賣合同解除權並有權要求賠償損失。 第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。 解讀或提示：本條規定在開發商與包銷人的包銷合同中，如果當事人對包銷期滿後未出售房屋的歸屬沒有約定的，應當按照包銷價格由包銷人購買。開發商與包銷人的包銷合同有約定的，應當依其約定。需提示， 代理合同 、包銷合同應明確規定雙方權利義務，條款完備。 第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。 解讀或提示：本條規定如果開發商違反包銷合同約定，自行出賣已經約定由包銷人銷售的房屋，應當承擔違約責任，賠償包銷人的損失。開發商與包銷人的包銷合同有約定的，應當依其約定。 第二十二條 對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加 訴訟 ;出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。 解讀或提示：本條規定了購房人與開發商因商品房買賣合同發生糾紛時，包銷人必須參加訴訟，及確定各方的訴訟地位的原則。 第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以 擔保貸款 方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 解讀或提示：本條所稱商品房擔保貸款，就是俗稱的「按揭」。我國法律此前對此沒有有關的規定。作為一種社會普遍接受的法律行為，這是我國首次以司法解釋的形式加以規范。本條規定的是在按揭付款的商品房買賣 合同履行 過程中，購房人不能取得 銀行貸款 從而無法履行商品房買賣合同的情況下，如何確定買賣雙方權利義務關系的原則。聯繫上下文的內容，「因一方當事人原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。」，似應理解為：「因一方當事人的過錯未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。」，銀行審查購房人的 貸款申請 過程中，購房人沒有過錯，只因購房人並不明顯的原因而拒絕貸款的情況很多，如果因此要求購房人因不能履行商品房買賣合同而承擔民事賠償責任，顯然是不公平的。為保險起見，建議在訂立類似合同時，雙方在合同中明確約定 過錯責任 。 第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。 解讀或提示：本條明確了當事人行使擔保貸款合同解除權的條件。購房人簽訂商品房擔保貸款合同的目的是為了購買商品房，當商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，購房人特定的貸款目的已不能實現，如果不允許解除合同，對購房人無疑是不利的。同樣，貸款銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款借給購房人，也將面臨很大的風險。 第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款 合同糾紛 合並審理 ;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。 解讀或提示：本條本款規定的是在按揭付款的商品房買賣 合同當事人 請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同時，如果作為擔保權人的銀行依據商品房擔保貸款合同以有獨立請求權的第三人的身份提出訴訟請求，法院必須將商品房買賣合同糾紛與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理，這是該解釋確定的訴訟程序;如果擔保權人不告則不理;如果作為擔保權人的銀行依據商品房擔保貸款合同另行起訴，則法院可以選擇與商品房買賣合同糾紛合並審理也可以選擇單獨分別審理。 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的 購房貸款 和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。 解讀或提示：本條本款規定的是在第24條的情況出現後，商品房買賣合同、商品房擔保貸款 合同解除 後，合同各方當事人的基本權利、義務。 第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟;擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。 解讀或提示：本條規定的是如果購房人不能按時向銀行償還借款，且在購房人還沒有與銀行就所購商品房辦理抵押登記手續的情況下，如果銀行起訴購房人，那麼應當通知開發商作為訴訟當事人參加訴訟，開發商此時的身份為第三人。但如果開發商為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。 第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續， 抵押權 人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。 解讀或提示：本條規定的是在購房人不能按時向銀行償還借款，但購房人已經取得房屋權屬證書並與銀行辦理了商品房抵押登記手續的情況下，銀行起訴購房人時，案件處理結果不再與開發商有法律上的利害關系，開發商不應作為當事人參加訴訟。但開發商為商品房擔保貸款合同繼續提供保證的，仍應當列為共同被告。 第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。 《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行後尚在 一審 、 二審 階段的，適用本解釋。- 《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。 《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。 解讀或提示：本條是對該解釋的時間效力的解釋，規定了《解釋》實施的時間及其效力所及的糾紛案件的范圍。以《中華人民共和國城市房地產管理法》實施的時間為界限，根據合同訂立的時間，分成三種情況確立法律、司法解釋的適用原則。《中華人民共和國城市房地產管理法》自1995年1月1日起實施，此前的商品房買賣行為發生的糾紛案件，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》，而不適用本解釋;1995年1月1日後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，2003年6月1日前已經終審，或正在再審的，亦不能適用本解釋;只有 1995年1月1 日後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，2003年6月1日後尚處於一審、二審階段的，方能適用本解釋。 綜上所述，關於房屋買賣糾紛法律若干問題的解釋有哪些已經給出了大致的法律解讀，大家有在房屋買賣上出現糾紛的可以參考上述全文的司法解釋，讓大家更加淺顯易懂的讀懂我國關於房屋買賣糾紛的處理意見，還可以咨詢專業的 律師 。

㈡ 房屋買賣合同司法解釋

房屋買賣合同司法解釋全文：為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
我國於2020年12月發布了《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中規定了有關商品房買賣合同糾紛的相關問題，大致包括以下內容：
1、商品房買賣合同指的是，房地產開發商將還沒有完工或者已經完工的房屋向社會公開銷售，從而轉移房屋所有權給買受人，買受人支付房產價款的合同；
2、如果房地產開發商在沒有取得商品房預售許可證明的時候，就與購房者簽訂預售合同，這個合同無效。但是如果在起訴前取得了商品房預售許可證明的，預售合同可以認定為有效；
3、司法解釋規定了多種商品房買賣合同爭議的解決方式。例如：如果因為房屋質量嚴重影響買房人正常居住使用，買房人請求解除購房合同並且要求賠償損失的，法院應當予以支持。

法律依據
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。第十條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

㈢ 房屋買賣的司法解釋

房屋買賣
一、解釋論的探討-以請求權基礎檢索為中心
請求權基礎檢索法，就是指通過尋求請求權的基礎，將小前提歸入大前提，從而確定請求權在法律上能否得到支持的一種案例分析方法。
1、所謂請求權規范基礎（Anspruchsnormengrundlage），簡稱請求權基礎（Anspruchsgrundlage），是指可供支持一方當事人得向他方當事人有所主張的法律規范。
2、請求權基礎檢索方法是德國民法學上一種獨特的方法。這種方法強調，在運用法律分析實際案例的過程中，必須明確當事人的請求所依據的明確的法律規范，而且要求請求權基礎的搜尋和法律規范的解釋結合起來，從而養成嚴謹細密的法律思維方法，並維護法律適用的合理性、可預見性和安定性。
3、下面我們就運用請求權檢索的方法對本案進行分析。
（一）解除合同的請求能否得到支持
就本案來說，吉春公司「以新莊公司遲延十天支付房款為由」請求解除購房合同。其請求權的基礎只可能是《合同法》第94條第4項的規定，即「當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的」的，當事人可以解除合同。
但是，根據《合同法》第94條第4項的規定，在遲延履行情況下的法定解除必須滿足兩個條件：第一，當事人一方遲延履行債務；第二，遲延履行致使不能實現合同目的。在本案中，吉春房地產公司與新莊公司就買賣房屋達成協議後，合同履行期屆至，買方新莊公司於2001年1月10日交付了價款，但比約定的清償期遲延了十天。可見，新莊公司存在遲延履行的行為。但是，新莊公司的遲延履行是否致使對方的合同目的不能實現呢？
由於合同解除構成「合同必須嚴守」規則的例外，因此，各國對合同解除都規定了嚴格的條件。而與合同法第94條第3項規定的法定解除相比，5第94條第4項規定的法定解除不需要催告對方當事人，所以，法律對此種合同解除的限制就更加嚴格，必須即致使對方的合同目的不能實現。根據我國權威學者的看法，遲延履約是否導致合同目的不能實現，應考慮時間對合同的重要性。如果時間因素對當事人的締約目的的實現至關重要，違反了規定的交貨期限將導致合同目的不能實現，應允許非違約方解除合同；如果時間因素對合同並不重要，遲延造成的後果也不嚴重，則在遲延以後，不能認為遲延造成了合同目的落空而解除合同。當然，在確定遲延是否嚴重時，還應考慮到遲延的時間長短以及因遲延給受害人造成的實際損失等問題。6從本案的案情來看，吉春公司並不能證明時間對合同目的的影響，而且新莊公司也只是遲延了10天，因此，不能認為遲延造成了合同目的落空。另外，吉春公司交付房屋的事實本身也說明了新莊公司的遲延並未導致吉春公司的合同目的不能實現。
因此，我們可以得出這一結論，即吉春公司不能依據合同法第94條第4項的規定解除合同。
（二）返還房屋的請求能否得到支持
在本案中，吉春公司還請求該房產的佔有人銀建公司返還房屋。基於前面的分析，我們可以認定，吉春公司的並不能基於合同解除以後的原物返還請求權提出請求。所以，吉春公司提出的返還房屋的請求，只能是根據物權請求權中的所有物返還請求權。但是，由於我國民事立法中尚未規定物權請求權，所以，吉春公司只能通過擴張解釋《民法通則》第117條第1款的規定（即「侵佔國家的、集體的財產或者他人財產的，應當返還財產，不能返還財產的，應當折價賠償。」），從而獲得請求權規范基礎。7
但是，吉春公司如果要依據物權請求權來請求銀建公司返還房屋，吉春公司必須仍然對房屋享有所有權。無疑在與新莊公司就買賣房屋達成協議前，吉春公司享有房屋所有權。現在的問題就是，房屋所有權是否已經移轉給了他人。
在本案中，新莊公司於2001年1月10日交付了價款，同時，賣方吉春公司也依合同約定完成交付，將該樓盤移轉佔有給新莊公司，並著手辦理產權過戶登記手續。但是，直到訴訟之時，登記手續並沒有辦理完畢。8根據《城市房地產管理法》第六十條第三款規定：「房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上人民政府房地產管理部門申請房產變更登記……。」此處僅僅指明「應當」登記，而對於未登記的效力如何，卻沒有明文規定。根據2000年《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第9條的規定，「法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」另外，根據我國權威學者的解釋，我國不動產的物權變動采債權形式主義模式，所以，登記為不動產物權變動的生效要件，不經登記不發生不動產所有權的移轉。9所以，我們可以得出結論，在本案中，雖然吉春公司和新莊公司沒有完成登記手續，但是，雙方之間的買賣合同並不因此而無效，只是不發生所有權移轉的法律效果而已。因此，吉春公司主張所有物返還請求權是有法律根據的。
但是，雖然房屋所有權尚未移轉給新莊公司，如果銀建公司能夠依據善意取得制度獲得所有權，則吉春公司仍然會喪失所有權，從而也就不能再行使所有物返還請求權。
我國法律中雖然沒有明確規定善意取得制度，但是《民法通則意見》第89條規定：「在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。」根據學者的解釋，這一規定體現了善意取得的精神。10所以，我們可以通過擴張解釋該條規定從而使得善意取得制度在本案中得到適用。
但是，善意取得制度適用的一個要件就是，第三人（在本案中即銀建公司）必須是善意的。善意是指不知情，即不知道或不應知道讓與人轉讓財產時沒有處分該財產的許可權。11在本案中，銀建公司在購買時到房地產登記部門查閱登記，登記機關告知該房產過戶手續已經領導批准，正在辦理過戶手續。由此可見，銀建公司知道新莊公司在轉讓給房屋時並不享有房屋的所有權，因此，不能認定銀建公司是善意的。所以，我們不能適用善意取得制度，從而使得銀建公司獲得房屋的所有權。
需要指出的是，銀建公司還可能提出的另外一個抗辯就是，其對房屋的佔有是有權佔有或者新莊公司是有權佔有。如果此種抗辯成立，那麼，吉春公司也不能行使所有物返還請求權。當然，此種抗辯的法律依據在我國現行法上也難以尋覓。但是，根據各國民事立法的通例12，佔有人或者作為其權利來源的間接佔有人對所有權人對所有權人有權佔有時，佔有人可以拒絕將物返還13.也就是說，如果在本案中如果銀建公司或者新莊公司中的任何一個有權佔有房屋，那麼，銀建公司都可以對吉春公司的主張提出有效的抗辯。
要考察銀建公司是否是有權佔有，我們必須明確，此前新莊公司是否是有權佔有。如果新莊公司是無權佔有，那麼，銀建公司自然不可能是有權佔有。
在本案中，新莊公司是基於合同和吉春公司的意志而佔有房屋，此種佔有是否是有權佔有呢？根據學者的看法，具有法律上之原因之佔有為有權佔有（又稱為有權源佔有、正權源佔有），該法律上之原因或者根據，學說上稱為權源（或本權）。例如所有人、地上權人、典權人、承租人、借用人之佔有標的物，系基於其所有權、典權、租賃權或使用權，具有佔有之權源，故均為有權佔有是。14所謂本權，即「得為佔有之權利」，指基於一定的法律上的原因而享有佔有的權利，主要包括物權與債權。15在本案中，新莊公司是基於合同而吉春公司的意志而佔有房屋，此種佔有是否是「本權」呢？
在不動產已經移轉佔有，而未辦理登記手續的情況下，買賣契約是否足以作為買受人佔有買賣標的物的權源呢？對於此問題，學界向來有兩種截然不同的觀點：（1）否定說。持這種觀點的學者認為，佔有之具有排他性，系因佔有人於佔有物上，行使之權利，推定其適法有此權利，倘佔有物已證明系他人所有，則佔有人即無再對物之所有人行使排他權之餘地。16（2）肯定說。持這種觀點的學者認為，一方面，買受人可依買賣契約而向出賣人請求辦理登記過戶手續，另一方面，買受人佔有標的物，系基於出賣人之交付，自非「侵奪」，亦非「無權」，不符合所有權返還請求權之要件，蓋民法（此處指台灣地區「民法」-筆者注）第七百六十七條前段所稱之「無權」，應含有「不法之評價」，此可從其下之侵奪用語可知。另外，出賣人也不得以物權優於債權之理由，作為買受人無權佔有之主張，蓋物權之優於債權，通常是於有第三人出現之情形。在無第三人之場合，當事人此時只有債之關系，自受其拘束，否則，物權恆無法透過債權而生變動。17
我認為，否定說較為妥當。其理由在於：第一，買受人得依據買賣契約請求出賣人辦理登記手續本身並不足以證明買受人佔有是有權佔有。因為買受人基於買賣合同而對出賣人享有請求其移轉標的物所有權的權利。但是，買受人要佔有該標的物，必須以享有對標的物的所有權為前提。第二，所有權作為一種對世權，應當也必須可以對抗包括買受人（尚未取得標的物所有權的買受人）在內的任何人。如果標的物的所有人不能請求買受人返還標的物，則所有人的所有權必然虛化。第三，雖然標的物的所有人享有所有物返還請求權，但是，此種權利的享有並非排斥了所有人應當依照買賣契約承擔的違約責任。
總之，我認為，根據買賣合同，新莊公司只是獲得了請求吉春公司移轉房屋所有權的權利，新莊公司只有獲得了所有權，才能構成對房屋的有權佔有。在尚未取得房屋所有權的情況下，新莊公司的佔有是缺乏本權的佔有，是無權佔有。
既然新莊公司的佔有是無權佔有，那麼，我們就可以直接認定，銀建公司的佔有也是無權佔有。因此，銀建公司不能以「有權佔有」為由提出抗辯。
綜上，我們可以得出結論，吉春公司請求該房產的佔有人銀建公司返還房屋的請求應當得到支持。
二、立法論的探討-以物權變動模式為背景
本案中暴露了這樣一個問題，即在出賣人已經提出了登記申請的情況下，出賣人是否可以隨意撤回其申請？在出賣人隨意撤回申請的情況下，法律對買受人能否提供必要的救濟？要解決這樣一個問題，我們必須從物權變動模式說起。
（一）物權變動模式的選擇
根據學者的看法，物權變動的模式主要有三種：
1、意思主義模式。在此種模式之下，物權因法律行為而變動時僅須當事人之意思表示，即足以生效力，而不須以登記或交付為其成立或生效要件。法國民法（參見《法國民法典》711、1138條）和日本民法（參見《日本民法典》176條）都採納此種模式。在此種模式下，公示原則所需之登記或交付等公示方法，系對抗要件而非成立或生效要件。
2、物權形式主義模式。在此種模式下，物權因法律行為而變動時，須另有物權變動之意思表示，以及履行登記或交付之法定形式，始能成立或生效。德國民法採納此種模式。德國民法認為，債權行為只能產生債的關系，必須另外有物權行為，才能產生物權變動的後果。此種模式的採納以承認物權行為的獨立性和無因性為前提。
3、債權形式主義模式。在此種模式下，物權因法律行為而變動時，除債權之合意外，僅須踐行登記或交付之法定形式，始足生效力。奧地利民法採納此種模式（參見《奧地利民法典》第426、431條）。在此種模式下，一個法律行為不能同時發生債權和物權變動之效果，但物權之變動，僅須在債權意思表示外加上登記或交付（登記或交付為事實行為）即可，不需另有物權變動之合意。18
對於物權變動模式的立法選擇，我國學者幾乎達成了一致意見，即應當採納債權形式主義物權變動模式19，而且這種意見已經被立法者採納20.
（二）意思主義和物權形式主義對出賣人提出登記申請後的反悔行為的處理方式
在意思主義模式下，僅僅雙方的意思就可以導致物權變動，因此，倘使物權已經發生變動後而為登記，則此項登記請求權屬於物權請求權。21日本學者認為，若登記義務人拒絕協力時，登記權利人則無此項權利，這樣不僅致登記權利人因此而蒙受損失，同時亦使得登記制度失其機能。故而登記請求權乃登記權利人享有的、強使登記義務人為協力的權利。22如果出賣人拒絕履行協助義務，或者出賣人在提供協助以後又反悔，則買受人可以向法院提起訴訟，從而獲得一個基於登記請求權而令被告履行登記手續之給付之確定判決。若已獲得基於登記請求權而令被告履行登記手續之給付之確定判決-依照僅命令物權變動之判決並不可以-時，登記權利人可以依據其判決單獨進行登記（不登27條。大判1940，6，19新聞4597號9頁。）23
在物權形式主義模式下，原則上任何一方都得隨時撤回物權的「合意」。24允許撤回物權的「合意」的理由，因在於避免合意的不明確而起紛爭，及維持法律關系的明了性，所以在締結了合意的事實昭然若揭，即把行為的意思表示於外時，即不能撤回物權合意，主要包括如下情形：第一，已進行了登記（一經登記，即可推定有合意的存在）；第二，合意在土地登記所締結；第三，合意依裁判上或公證上的證書作成；第四，向土地登記所提出合意；第五，權利人（受動的當事人）依德國土地登記法第29條的規定，把登記承諾證書交付給對方。25
根據我國《城市私有房屋管理條例》第9條的規定，買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。可見，我國系采共同申請原則。26在本案中，吉春公司和新莊公司已經共同向登記機關提出了登記申請，但是，事後吉春公司又要撤回申請。此種情形在德國就屬於前述第四種情形，即向土地登記所提出合意。
德國民法典第873條第2款規定，「登記之前，只有在當事人的合意已經經公證證明、或者已經提交給不動產登記局或者已經到達不動產登記局，或者當權利人將符合土地登記法的規范許可的登記許可並交付給相對人時，合意對當事人有拘束力。」依德國民法學者的一般解釋，該約束力的意義是撤銷權的排除，即在物權合意能夠明確地以其他形式得到確認的情況下，不允許當事人單方面地撤銷該合意。27因為，這種撤銷行為可能「動搖誠實信用原則而且給正常的交易秩序帶來危險。」28
可見，在物權形式主義模式下，通過在特定條件下排除當事人撤銷物權合意的自由，因此，維護了正常的交易秩序，保障了誠實守信的一方當事人的利益。
（三）我國的立法選擇-代結論
需要指出的是，盡管我國立法和理論界對登記過程中一方當事人的任意撤回申請的行為沒有給予應有的關注，但是，實務部門以及注意到了這個問題，並試圖解決這個問題。2000年最高人民法院第五次民事審判工作會議文件明確宣告，在當事人的物權變動意思「可以證明」的情況下，即使當事人沒有登記，也承認物權變動的有效。29
在肯定這一文件精神的合理性的前提下，我們必須看到這一指示具有很多缺陷：第一，這一指示和我國物權變動模式的選擇不相契合。已如前述，我國選擇債權形式主義的物權變動模式，已經是大勢所趨；而這一指示提出的所謂「物權變動意思」，顯然是以採納物權形式主義的物權變動模式為前提的。正因如此，有學者認為，這一處理與德國民法典第873條第二款這一典型的物權行為理論應用條款幾乎沒有區別。30第二，該指示認為，在當事人的物權變動意思「可以證明」的情況下，即使當事人沒有登記，也承認物權變動有效。這與物權的公示原則相沖突。因為在形式主義物權變動模式下，不動產物權變動里，登記具有發生物權變動法律效果的效力，這一效力稱為形成力。31將登記與物權變動結合為一體，是為了統一物權變動的對內關系和對外關系，從而維護交易安全。如果承認在當事人的物權變動意思「可以證明」的情況下，即使當事人沒有登記，也承認物權變動有效，這顯然就與公示原則相違背。
那麼，在債權形式主義模式下，如果有效規范登記一方當事人事後任意撤回登記的行為呢？在債權形式主義模式下，顯然不能認為當事人雙方的共同申請行為就是一個「物權合意」，而只能認其為事實行為。我認為，我國法律可以在共同申請原則上設立一個例外-單方申請，即如果在提出申請後一方當事人無正當理由又撤回，那麼，對方當事人可以進行單方申請。但是，為了保證這種單方申請登記的權利的正確行使，有關當事人應當通過法院確認其單方申請的權利，並依據法院的判決進行申請。
注釋：
1、參見王利明：「民法案例分析的基本方法探討」，王澤鑒：《法律思維與民法實例》，中國政法大學出版社2001年版，第42頁以下。
2、參見王澤鑒：《法律思維與民法實例》，中國政法大學出版社2001年版，第50頁。
3、參見王澤鑒：《法律思維與民法實例》，中國政法大學出版社2001年版，第54頁。
4、我國《合同法》自1999年10月1日生效，因此，本案應當適用《合同法》。
5、《合同法》第94條規定：「有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。」
6、王利明：《合同法研究》（第二卷），中國人民大學出版社2003年版，第292頁。
7、由此我們不難得出這樣的結論，即在民事立法尚不完備的情況下，請求權規范基礎方法的適用受到一定的限制。
8、我國法律中並沒有明確「登記」是否是指「登記完畢」，但應當理解為登記完畢。這種理解可以從《瑞士民法典》的規定中得到佐證。《瑞士民法典》972條第1款規定：「物權在不動產登記簿主簿登記後，始得成立，並依次排列順序及日期。」另外，中國人民大學民商事法律科學研究中心起草的《中華人民共和國民法典》草案學者建議稿第23條也規定：「設定、移轉不動產物權的，受讓人自登記完成時取得該物權。」
9、參見王利明：《物權法研究》，中國人民大學出版社2002年版，第207－210頁；梁慧星、陳華彬編著：《物權法》，法律出版社1997年版，第95頁；王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第74－75頁。反對意見，可參見張俊浩主編：《民法學原理》（上冊），中國政法大學出版社2000年版，第413頁。
10、王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社2003年版，第208頁。
11、王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社2003年版，第211頁；梁慧星、陳華彬編著：《物權法》，法律出版社1997年版，第187－188頁。
12、德國民法典第985條規定：「所有權人可以要求佔有人返還其物。」986條規定第一款前段規定：「佔有人或者作為其權利來源的間接佔有人對所有權人對所有權人有權佔有時，佔有人可以拒絕將物返還。」我國台灣地區「民法」第767條規定：「所有人得向無權佔有其物者和侵奪其物者請求返還。」
13、關於所有權人是否可以向有權佔有人主張，學界有兩種不同的觀點。一種觀點認為，所有人不能向有權佔有人主張所有物返還請求權。另一種觀點認為，所有人可以向有權佔有人提出請求，但是，有權佔有人可以提出抗辯。基於方便所有人行使權利考慮，我們採納後一種觀點。
14、謝在全：《民法物權論》（上冊），中國政法大學出版社1999年版，第940－941頁。
15、陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第794頁。
16、參見王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第七冊），中國政法大學出版社1998年版，第59頁。
17、參見蘇永欽主編：《民法物權爭議問題研究》，五南圖書出版公司1999年版，第70－71頁。
18、參見謝在全：《民法物權論》（上冊），中國政法大學出版社1999年版，第63－65頁；謝哲勝：《財產法專題研究》（一），三民書局1995年版，第83－87頁；陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第142－145頁。
19、參見王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社2003年版，第131頁以下；梁慧星、陳華彬編著：《物權法》，法律出版社1997年版，第90頁以下；王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第48頁以下。反對意見參見孫憲忠：《論物權法》，法律出版社2001年版，第130頁以下。
20、《中華人民共和國民法（草案）》第二編第六條前段規定：「物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規定外，不動產應當登記，動產應當交付。」第九條第二款規定：「除法律另有規定外，國家、集體、私人的不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；不經登記，不發生物權效力。」第二十五條規定：「動產所有權的轉讓以及動產質權的設立等，除法律另有規定或者當事人另有約定的以外，自交付時發生效力。」
21、參見肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第271頁。
22、肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第266頁。
23、（日）我妻榮著，有泉亨修訂：《日本物權法》，五南圖書出版公司1999年版，第135頁。
24、謝在全等：《民法七十年之回顧與展望紀念論文集（三）》（物權·親屬編），中國政法大學出版社2002年版，第122頁。
25、參見（日）山田晟：《德國物權法》，弘文堂1944年版，第192－195頁。轉引自陳華彬：《物權法研究》，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第270－271頁。
26、肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第265頁。
27、Baur/Stürner，Lehrbuch des Sachenrechts，16.Auflage，Verlag C.H. Beck，1992，Seite 41.轉引自孫憲忠：《德國當代物權法》，法律出版社1997年版，第140頁。
28、《聯邦最高法院民事判決匯編》第46卷，第398頁。轉引自孫憲忠：《論物權法》，法律出版社2001年版，第708頁。
29、參見最高人民法院民事審判庭編：《民事審判指導與參考》（2000年第4卷），法律出版社2000年版，第5頁以下。
30、孫憲忠：「再談物權行為理論」，載《中國社會科學》，2001年第5期。
31、王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第141頁。中國人民大學法學院·周友軍