海南经济特区物业管理条例

❶ 海南经济特区物业管理条例的第一章

总 则 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门对本经济特区的物业管理活动进行管理、监督和指导。
市、县、自治县人民政府应当建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。
市、县、自治县人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。
规划、城管、环卫、物价、财政、公安等相关部门按照各自职责，共同做好物业管理有关工作。
街道办事处、乡镇人民政府应当协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导，调解物业管理服务纠纷。
居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。 依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行，但不得以放弃权利为由不履行义务。 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会委员；
（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建物业共用部位、共用设施设备；
（七）改变共有部分的用途；
（八）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；
（十）申请合并或者分立物业管理区域；
（十一）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款第十项规定的事项，应当分别征得相关物业管理区域内三分之二以上业主的同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
决定第一款第六项、第七项和第十项规定的事项，应当依法办理有关手续。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
业主书面意见征集、统计办法和存档期限由业主大会决定。
本条例第九条第一款第一项、第二项、第六项、第七项和第十项规定的事项不可以采用书面征求意见形式。 物业管理区域符合下列情形的，应当召开首次业主大会会议，选举业主委员会：
（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；
（二）已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）的报告。
物业管理主管部门自接到报告之日起10日内进行审核并公告筹备组成员名单。
筹备组自公告之日起正式成立。
物业管理主管部门对召开首次业主大会会议和成立业主委员会应当予以指导和协助。 物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当在30日内报告物业所在地人民政府物业管理主管部门；物业服务企业、业主也可以向所在地人民政府物业管理主管部门报告。
物业管理主管部门接到报告并经核实后，或者在管理过程中已知物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，应当在物业管理区域内的显著位置向业主公告。
物业管理主管部门不依照前款规定公告的，不影响业主依照本条例第十一条第一款第（二）项的规定提交有关报告。 分期建设的物业管理区域，首期完成建设，房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到当期建筑物总面积50%以上的，也可以依照本章有关规定筹备首次业主大会会议和设立业主委员会。
后续各期分别完成建设，房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到当期建筑物总面积50%以上，且当期已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提出要求重新选举业主委员会的，原业主委员会自行终止，并由现有全体业主按照本章有关规定重新召开业主大会会议、选举业主委员会。 筹备组应当在成立后90天内完成下列筹备工作，并于首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内的显著位置向业主公告：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容；
（二）确认业主身份及其在业主大会会议上的投票权数；
（三）提出首届业主委员会委员候选人名单；
（四）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（五）其他筹备工作。
业主在业主大会会议上的投票权数按其拥有的专有部分面积计算，每平方米为1票，不足1平方米的不计算。 首次业主大会会议应当对下列事项进行表决：
（一）选举产生业主委员会；
（二）管理规约草案；
（三）业主大会议事规则草案；
（四）需要由业主共同决定的其他事项。 首次业主大会会议选举产生业主委员会但没有表决通过管理规约草案和业主大会议事规则草案的，业主委员会成立后，应当依照国家和本省有关规定修改管理规约草案和业主大会议事规则草案，并提交业主大会会议表决。
管理规约草案和业主大会议事规则草案未经业主大会表决通过的，业主委员会不得行使前款规定以外的职权。 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）草拟管理规约和业主大会议事规则的修订草案；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督业主和物业使用人遵守法律法规和管理规约；
（六）法律、法规和业主大会赋予的其他职责。
前款所称物业使用人，是指物业的承租人以及业主之外的其他实际使用物业的人。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范履行业主义务和有一定工作能力的人员担任。
业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生，每届任期三至五年，可以连选连任，具体任期由业主大会议事规则规定。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中推举产生。 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。
业主委员会应当每半年在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况，接受业主监督。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向所在地人民政府物业管理主管部门备案：
（一）业主委员会成员名单及相关资料；
（二）召开业主大会会议的有关原始资料；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主大会决议的其他事项。
前款所列备案事项发生变化的，业主委员会应当在30日内办理备案变更手续。 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
（一）因物业所有权转让、赠与、灭失等原因不再是业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履职能力的；
（三）连续两年每年常住物业管理区域的时间不足半年的；
（四）以书面形式提出辞职，业主大会或者业主委员会接受的；
（五）依法被判处有期徒刑以上刑罚或者被劳动教养的；
（六）法律、法规及业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员职务终止的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并可接受业主查询。 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上委员或者20名以上业主提议，可以召开业主大会会议决定是否罢免其委员职务：
（一）不履行业主义务且拒不改正的；
（二）不履行委员职责的；
（三）侵犯其他业主合法权益的；
（四）在物业管理活动中谋取私利的；
（五）其他不宜担任业主委员会委员的情形。
业主委员会委员职务被罢免的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并可接受业主查询。 业主委员会任期届满前6个月，应当在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门后，组织换届选举。
业主委员会任期届满未完成换届选举的，按照首次业主大会会议召开的规定，重新选举业主委员会。
业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在地人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求所在地人民政府物业管理主管部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。 建设单位在物业竣工验收合格后90日内，应当将下列材料报所在地人民政府物业管理主管部门备案：
（一）物业建设项目的各项批准文件；
（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；
（三）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等其他竣工验收资料；
（四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；
（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（六）其他相关资料。
物业管理主管部门应当将前款备案材料建档并保存。 业主委员会成立后，建设单位应当将本条例第二十九条规定的备案材料提供给业主委员会。
业主委员会应当向业主大会选聘的物业服务企业提供物业管理服务所需的资料。
业主、业主委员会、物业服务企业可以到物业管理主管部门复印、查阅相关资料，物业管理主管部门应当为其提供服务。 建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域建筑物总面积2‰的比例配置物业服务用房，但最低不少于50平方米，最高不超过500平方米。
物业服务用房产权属全体业主共有，无偿提供给物业服务企业使用，任何单位和个人不得改变其用途。已经成立业主委员会的，物业服务用房由业主委员会负责接收；尚未成立业主委员会的，物业服务用房由所在地人民政府物业管理主管部门代为接收。
物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、通风、采光等使用功能，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于四层。
业主委员会的办公场所应当从物业服务用房中调剂解决。 建设单位申请房屋预售许可证和房屋所有权初始登记时，应当提交物业服务用房的房号及相关资料。对不按照规定提交的，不予核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记。
房产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并在不动产登记簿中载明物业服务用房房号和面积。 物业服务企业应当依法取得资质证书，并按照资质等级管理的规定从事物业管理服务。
物业管理专业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书和管理人员职业资格证书。 物业服务合同应当包括下列内容：
（一）物业的基本情况；
（二）聘用方和受聘方的权利义务；
（三）物业服务项目和服务标准要求；
（四）物业服务费的收取标准、收取办法和计费方式；
（五）物业的维修养护要求；
（六）合同的期限、变更和解除；
（七）合同终止时物业资料、财物的移交方式；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）专项维修资金的管理使用；
（十）物业服务用房；
（十一）双方当事人约定的其他事项。
物业服务企业可以根据业主、物业使用人的委托提供物业服务合同约定以外的其他特约服务项目，其服务费用由双方约定。
业主委员会应当自物业服务合同生效之日起30日内，会同物业服务企业报物业所在地人民政府物业管理主管部门备案，并在物业管理区域内的显著位置向业主公告。 物业服务企业应当建立健全物业管理区域安全防范制度和制订安全防范应急预案，并根据物业服务合同配备相应数量的安全防范工作人员。发生突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业没有建立健全安全防范制度、未能履行物业服务合同的约定，或者负责安全防范的工作人员违反安全防范制度，造成业主或者物业使用人人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。 普通住宅物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。省人民政府可根据本经济特区的实际和需要，适时调整实行政府指导价的物业范围。
实行政府指导价的，省价格行政主管部门应当会同省住房和城乡建设行政主管部门，根据普通住宅物业类型、服务内容和服务成本等情况，分类制定相应的基准价和浮动幅度，并每三年至少向社会公布一次。基准价根据相关服务的社会平均成本、居民消费价格指数和社会承受能力等因素适时调整。
政府制定或调整物业服务收费指导价应当实行听证。 实行政府指导价的物业服务收费，由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在政府指导价规定的幅度内协商具体收费标准，报所在地人民政府价格行政主管部门备案。
未成立业主委员会的住宅区物业服务收费，不得超过政府指导价的基准价标准，并由物业服务企业报所在地人民政府价格行政主管部门备案。
物业服务企业、业主委员会应当向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准。业主和物业使用人对此有权查询。
物业服务企业不得擅自提高收费标准，增加收费项目，扩大收费范围。
物业服务企业在物业服务合同约定之外自行提供的服务，业主、物业使用人有权拒绝接受服务和支付费用。
物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用等，由业主根据实际消费分摊。具体办法由省价格行政主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门制定。 已竣工但尚未出售或者已出售但因建设单位原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。
物业依法交付业主后发生的物业服务费用，由业主全额交纳；但建设单位在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用，由建设单位按照承诺赠送的费用交纳。 物业服务合同期限届满后，业主大会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。
第四十三条 物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后10日内，办理以下移交手续：
（一）移交业主共有的物业服务用房、经营用房、场地和其他财物；
（二）移交提供服务期间用业主共有资金购置的属于业主共有的财产；
（三）移交预收的物业服务费用或者结余的物业服务资金、专项维修资金及相关费用；
（四）移交提供物业服务期间形成的有关物业共用部位、共用设施设备大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料。
前款规定的财物和资料，成立业主委员会的，应当向业主委员会移交；没有成立业主委员会或者业主委员会任期届满未完成换届选举的，交所在地人民政府物业管理主管部门接收和代管。
物业服务企业还应当将第一款第（四）项规定的有关资料，报所在地人民政府物业管理主管部门备案。 物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后，物业服务企业不得以业主欠费等为由拒绝办理移交手续。
业主委员会和物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后的10日内报告所在地人民政府物业管理主管部门。 物业管理主管部门应当建立健全物业服务企业和从业人员诚信档案。
物业服务企业因违法违规受到处罚的，一年内不得承接新的物业服务项目，物业管理主管部门应当将有关信息记入其诚信档案并予以公示。 业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约，并告知物业服务企业和业主委员会。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装饰装修施工进行现场监督。
业主违反房屋装饰装修规定、临时管理规约或者管理规约的，物业服务企业应当及时督促其改正；仍不改正的，物业服务企业有权禁止装饰装修施工人员和施工材料进入物业管理区域，并报告有关主管部门，有关主管部门应当及时处理。
业主进行装饰装修影响到相邻业主正常生活的，相邻业主有权劝止，也可以请求物业服务企业或者业主委员会协调处理。物业服务企业或者业主委员会应当在接到请求后24小时内协调处理。 建设单位出售物业管理区域内车位、车库的，应当在出售前依法办理车位、车库预售许可或物权登记。但车位、车库已经由业主公摊的，或者占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位、车库，车位、车库属于全体业主共有。
业主共有的车位、车库的收益属于全体业主所有，其用途由业主共同决定。
住宅物业区域内车辆停放服务收费按照本省有关规定执行。 物业管理区域内的车位、车库，应当首先满足业主、物业使用人的需要。
车位、车库数量等于或少于物业管理区域的房屋套数时，每套房屋只能配套购买或租用一个车位或车库。车位、车库有空余的，业主、物业使用人可以再次租用一个车位、车库；也可以临时出租给业主、物业使用人以外的单位、个人，但业主、物业使用人有需要的，应当随时收回。
建设单位或业主不得将车位、车库出售或转让给本物业管理区域业主以外的其他人。本物业管理区域业主以外的其他人购买车位、车库的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。
建设单位不得只出售而不出租车位、车库。 物业服务企业应当采取措施，对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理。
物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放。但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放的除外。
物业管理区域内发生交通事故报警的，公安机关交通管理部门应当受理。
对依照本条规定不得进入住宅物业管理区域内停放的车辆或者停放车辆影响其他车辆和行人的正常通行的，物业服务企业应当予以阻止，或者责令离开。 业主、物业使用人、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主、物业使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业使用人、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务企业无偿代收代交相关费用，不得因物业服务企业拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取额外费用。 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：
（一）自用部分的所需费用，由拥有该部分的业主自行承担；
（二）物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用，由业主按照其拥有的物业建筑面积比例分摊。依照有关规定设立专项维修资金的，从专项维修资金中列支。但物业的共有部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担；
（三）物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支；
（四）物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修养护和
新改造费用由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。
专项维修资金的收取、使用和管理办法按照国家和本省有关规定执行。 物业共用部位、共用设施设备出现严重损坏、故障，严重影响业主生活或者人身财产安全，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新的，业主委员会可以在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门并经在住业主过半数同意后动用专项维修资金。
物业管理主管部门认为业主委员会报告的情形不属于前款规定的可以紧急动用专项维修资金情形的，应当告知业主委员会不得紧急动用。
因发生自然灾害或严重故障致使共用部位、共用设施设备遭受损坏，业主委员会紧急动用专项维修资金的，应当提请下次业主大会会议审议追认。
物业管理区域内没有成立业主委员会的，物业服务企业或者业主在出现第一、第三款规定的情形，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新时，可以向所在地人民政府物业管理主管部门提出书面申请，经物业管理主管部门审核同意后可以紧急动用专项维修资金。

❷ 海南修订物业管理条例 降低业主大会成立难度

中新网海口6月15日电 (记者 王子谦)海南省人大常委会新近公布修订通过后的《海南经济特区物业管理条例》(简称《条例》)。海南省新闻办15日召开发布会介绍，新《条例》围绕业主大会成立难、业主委员会监管难、提升物业服务质量难、住宅专项维修资金交存使用难等问题进行创新和改进。
《条例》将于今年11月1日起施行，共计七章八十一条，包括总则、物业管理区域、业主和业主组织、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任和附则。海南省住房和城乡建设厅总工程师林诗辉表示，该条例以法治化方式推进海南自贸港建设，将进一步提升自贸港社区治理能力。
在规范业主大会和业主委员会运作方面，《条例》着力解决业主大会成立难问题。通过降低首次业主大会召开的条件、增加业主大会的表决形式、明确召开业主大会流程等推动业主大会成立。
海南省人大常委会法工委规章备案处处长林崇高介绍，《条例》明确，物业管理区域符合“房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上”或者“首套房屋出售并交付使用满两年”这两种情形之一的，可以召开首次业主大会会议，选举业主委员会。在确认业主身份的前提下，以手机短信、微信、电子邮件等形式征求业主意见的，视为书面征求意见。
《条例》要求海南县级以上人民政府物业管理主管部门应当逐步建立业主决策信息服务平台，供业主、业主委员会和业主大会免费使用，用信息化手段解决业主特别是业主大会召集中的决策事项。
在加强对业委会监管方面，该《条例》也做出明确规定。通过列举方式规定业主委员会委员的禁止行为以及委员职务终止的相关情况，并强化业主委员会履职信息公开，保障业主知情权和监督权。
《条例》对加强物业服务人的监管作明确规定，如明确物业服务合同的权利义务终止后，物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。同时，进一步明确业主的救济方式，规定业主有权拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费。
《条例》进一步规范住宅专项维修基金交存和使用管理。海南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长王智介绍，海南明确在办理不动产首次登记时尚未出售的物业，由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金，在出售时向业主收取，并规定了住宅专项维修资金的一般使用程序和紧急动用的七种具体情形。(完)

❸ 小区物业有权随意停业主的电么

昨天，《海南经济特区物业管理条例(修订草案)》(下称《草案》)提交省四届人大常委会第十五次会审议。《草案》明确规定，若现有车位、车库已不能满足业主需要，确需占用共有的道路或者其他场地设置车位的，应当经三分之二以上业主同意。经业主大会决定对属于业主共有车位、车库收取使用费的，其收益属于全体业主所有，用途由业主大会决定。关键词：水电供水供电企业不得随意停水停电《草案》规定，专业经营管理单位不得强制物业服务企业代为收费和随意停止服务。物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。供水、供电、供气、通信、有线电视等有关专业经营单位不得强制物业服务企业无偿代收代交相关费用，不得因物业服务企业拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。关键词：车位占用共有道路设置车位应经2/3以上业主同意《草案》对物业管理区域内的车位、车库的出售、出租以及管理等方面作出了具体的规定。《草案》明确，物业管理区域内，规划车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但车位、车库用地已经由业主公摊的，车位、车库属于全体业主共有。建设单位和业主不得将车位、车库出售给本物业管理区域业主以外的其他人。本物业管理区域业主以外的其他人购买车位、车库的，有关主管部门不得办理登记、过户手续。《草案》还明确，物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。在满足本区域业主、物业使用人的需要后，建设单位可以将未出售车位、车库不定期出租给本区域外的其他人，业主、物业使用人有需要的应当随时收回。住宅物业管理区域内可用于出售的车位、车库等于或者少于房屋套数的，或者售后剩余车位、车库等于或者少于未出售房屋套数的，每套房屋只能配套购买一个车位或者车库。现有车位、车库已不能满足业主需要，确需占用共有的道路或者其他场地设置车位的，应当经三分之二以上业主同意。经业主大会决定对属于业主共有车位、车库收取使用费的，其收益属于全体业主所有，用途由业主大会决定。《草案》规定，未在住宅物业管理区域内租有车位的外来车辆不得进入住宅物业管理区域内停放。但短时间内临时停靠的除外。关键词：物业交接遭业主拒绝服务的原物业应当停止服务关于物业服务合同解除或者终止后，为避免物业服务出现管理真空，《修订草案》对新、旧物业服务企业的移交手续作出具体规定。物业服务合同期限届满后、新聘物业服务企业接管前，业主委员会明示接受原物业服务企业提供的服务，且原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止。延续服务期间，业主委员会明确告知物业服务企业不再接受其服务的，原物业服务企业应当停止服务;原物业服务企业自行继续提供服务的，业主有权拒绝交纳物业管理费用。关键词：维修资金紧急动用专项维修资金的应当提请下次业主大会审议追认《草案》结合我省专项维修资金使用难的实际情况，规定小区物业出现紧急情况时，专项维修资金的使用原则。《草案》规定，物业共用部位、共用设施设备，出现严重损坏、故障，严重影响业主生活或者人身财产安全，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新的，业主委员会可以在书面报告物业管理行政主管部门并经在住业主过半数同意后动用专项维修资金。物业管理行政主管部门认为业主委员会报告的情形不属于前款规定的可以紧急动用专项维修资金情形的，应当告知业主委员会不得紧急动用。业主委员会紧急动用专项维修资金的，应当提请下次业主大会审议追认。物业管理区域内没有成立业主委员会的，物业服务企业或者业主可以在出现第一款规定的需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新的情形时，向物业管理行政主管部门提出书面申请，经物业管理行政主管部门审核同意后可以紧急动用专项维修资金

❹ 房屋没人住物业费怎么交

一般情况是，绝大多数商住小区的物业公司或业主委员会，都要求业主只要有拿到钥匙的房子在小区，就不管你住不住都要与常住者一样，交纳相同标准的物业费。

❺ 海南省物业服务收费管理办法最新

摘要 海南省物业服务收费管理办法

❻ 楼顶搭铁皮还能种菜吗

不能。楼顶作为公共区域，业主不可随意在楼顶种菜。比如在《海南经济特区物业管理条例》中规定，业主、物业使用人、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。此外，改建、重建物业共用部位和公共设施设备，改变共有部分的用途，也都需要业主共同决定。

此外，在《中华人民共和国物权法》中也规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。由此可见，小区楼顶是公共区域，业主不能私自占用。

小区楼顶属于全体业主所有：

有些人会喜欢在屋顶种一些蔬菜、花草，这样不仅节省了菜钱，而且美化的环境。但是我们住在小区是不能在楼顶种菜的。因为楼顶区域不属于单独某个业主，即使我们在购买顶楼商品房，开发商承诺顶楼归某个业主所有，这是不合法的一种营销方式。

因为根据我们物权法规定，楼顶空间属于全体业主所有，应由全体业主共同支配，如果我们占有顶楼空间种菜，是不合法的。如果不是自建房，我们最好不要在楼顶种菜。

❼ 海南公摊水电费是否合法

物业收取的电费里包含公摊费用，这样是不是不符合规定?”海口美兰区海甸五西路蓝色海岸小区业主于女士说，物业在收取的电费中加入公摊费，也未明确告知业主相关费用是如何计算出来的，其认为不合理。据了解，该小区未成立业委会，物业公司代收的电费为0.85元/度，含基本电价0.63元/度，公共照明用电、变压器损耗及线路损耗等0.22元/度。
海口市供电局有关人员接受采访时建议，小区业主在对物业收取电费标准上存疑时，应该主动要求物业定期公示收费细则，保障自己的知情权，并通过实际发生费用和缴纳费用的比对来进行监督。
海口一水务公司行政部有关人士表示，目前海口绝大部分小区用户用水并没有抄表到户，加之不少小区管道老化，渗漏水较多等原因，往往导致小区用水总表与用户用水实际总量的误差不小。“这样公摊起来会造成业主的不理解，易与物业产生矛盾，如果抄表到户，业主用水直接从市政管网接入，不需要经由小区总水表。”该人员说，公摊区域的消耗也同样可以单独计算。
海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法

第一条 为规范物业管理区域共用水、电费分摊管理，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《海南经济特区物业管理条例》和《海南省物业服务收费管理办法》等规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于我省范围内实行政府指导价管理的普通住宅物业共用部位和共用设施设备使用的水、电费用的分摊。

非普通住宅物业共用水电费用分摊可参照执行。

第三条 物业管理区域共用部位和共用设施设备用水、用电应当安装独立的水、电等计量器具计费，未按规定独立设置计量器具的，其费用由物业服务费列支，不得向业主分摊。

第四条 供水、供电等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收水、电费应当按照价格主管部门制定的分类水、电价格标准收取，不得向业主收取额外费用。

第五条 下列范围的共用水、电费用按实际发生额向业主或使用人分摊。具体分摊办法由业主大会或业主委员会和物业服务企业协商确定，未成立业主大会的，按如下方法分摊。

（一）住宅楼内电梯运行电费要单独装表计费，由实际使用人按户据实平均分摊。

用户应交公摊电梯电费计算公式为：用户应交公摊电梯电费=分类目录电价×电梯表计总电量÷使用户数。

（二）物业管理区域增压水泵二次供水用电费用，由区域内或该幢住宅楼所有业主或使用人按用水量据实分摊。物业管理区域内不使用二次供水的住宅楼业主或使用人不分摊。

用户应交二次供水公摊电费计算公式为：用户应交二次供水公摊电费=分类目录电价×二次供水表计总电量÷小区用户分表水量总和×用户表计水量。

（三）物业管理区域的路灯、楼道等公共照明、绿化养护、园林水池喷泉，以及喜庆、宣传、装饰等水电费用，要单独装表计费，由物业管理区域内或该幢住宅楼所有业主或使用人按户据实平均分摊。

用户应交公摊电费的计算公式为：用户应交公摊电费=分类目录电价×公共用电表计总电量÷该物业管理区域（单元）内户数；

用户应交公摊水费的计算公式为：用户应交公摊水费=分类目录水价×公共用水表计总水量÷该物业管理区域（单元）内户数。

第六条 以下共用水电费用，不得向业主或使用人分摊，应单独设置计量表，由物业服务费或经营收益列支。

（一）物业管理单位和业主委员会办公用水、电费用。

（二）经营性的商铺、游泳池、球场、会所、停车场等经营活动场所水、电费用。

第七条 物业服务企业应当积极采取措施，加强对物业管理区域水、电的管理，降低公共水电损耗，减轻业主、使用人公摊负担。

第八条 凡向业主或使用人分摊的共用水电费用，必须单独列账，每月向业主或使用人公布分摊水电总量、费用总金额以及各业主或使用人应负担的金额。

不得将分摊的水电费用与业主或使用人自用的水电费用混合统收。

第九条 业主委员会或业主、使用人对供水、供电专营单位收取水、电费和物业服务企业收取共用水、电分摊费用进行监督。

第十条 业主、使用人与物业服务企业发生收费纠纷，由业主委员会进行调解，或由价格主管部门、物业主管部门进行调解。

第十一条 物业服务企业违反本办法规定，构成违法行为的，由价格主管部门、物业主管部门依据相关法律法规予以查处。

第十二条 本办法由海南省物价局会同海南省住房和城乡建设厅负责解释。

第十三条 本办法从2011年5月1日起执行。原海南省物价局印发的《海南省物价局关于印发<海南省物业小区公共水电费分摊办法>的通知》（琼价营字〔1999〕411号）同时废止。

❽ 屋顶种菜算违章吗城管会来拆吗

楼顶是公共区域，不可随意种菜。

根据《海南经济特区物业管理条例》规定，业主、物业使用人、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。此外，改建、重建物业共用部位和公共设施设备，改变共有部分的用途，也都需要业主共同决定。

《中华人民共和国物权法》中规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。由此可见，小区楼顶是公共区域，业主不能私自占用。不可在楼顶私搭乱建。

对于居民在楼顶上种菜的现象，海口市城管局工作人员提醒，楼顶属于小区公共区域，业主是否可以在楼顶种菜主要还是由小区业主们以及物业来具体管理，城管部门对此没有明确的行政处罚法律依据，但其强调，如果居民在楼顶上为了种菜私搭乱建起铁皮棚或者架子之类的建筑，就属于违建，而且会给公众带来安全隐患，比如大风或者其他因素可能导致这些私搭建筑物脱落伤人砸物，城管部门对此则有行政处罚权，将依法进行拆除。另外，小区居民如果对楼顶种菜有异议，也可以通过民事诉讼渠道解决争议。

❾ 《海南经济特区物业管理条例》的具体内容

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,改善生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本经济特区实际,制定本条例。

第二条 本经济特区内住宅区物业与非住宅区物业管理及相关监督管理活动适用本条例。在本省经济特区以外其他区域的物业管理,参照本条例执行。

第三条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门对本经济特区的物业管理活动进行管理、监督和指导。

市、县、自治县人民政府应当建立物业管理联席会议制度,协调处理物业管理的重大问题。

市、县、自治县人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。

规划、城管、环卫、物价、财政、公安等相关部门按照各自职责,共同做好物业管理有关工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导,调解物业管理服务纠纷。

居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。

第五条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,负责制定并监督实施物业服务规范,督促物业服务企业诚信经营和服务,促进行业健康发展。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第六条 依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行,但不得以放弃权利为由不履行义务。

（以上回答发布于2013-07-04，当前相关购房政策请以实际为准）

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❿ 海南经济特区物业管理条例的第五章

法律责任 业主委员会违反本条例第十六条规定，行使规定以外职权的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正，并予以警告。
业主委员会违反本条例第二十条规定，未按时将有关材料报送备案，或者相关事项发生变化未重新报送备案的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，处1000元以上3000元以下罚款。
依照前两款规定予以警告的，应当在物业管理区域内的显著位置公告。 物业服务企业违反本条例第三十四条规定的，依照下列规定予以处罚：
（一）未取得资质证书从事物业服务的；或者聘用未取得专业资格证书的人员从事物业服务活动的，由县级以上人民政府物业管理主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；
（二）转让资质证书或以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书或管理人员职业资格证书的，由县级以上人民政府物业管理主管部门没收违法所得，并处5万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，降低其资质等级或者吊销其资质证书；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处3000元以上5000元以下罚款：
（一）违反本条例第三十六条第三款规定，未将生效物业服务合同按时报送备案并在物业管理区域内的显著位置向业主公告的；
（二）违反本条例第三十九条第三款规定，未向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准的;
（三）违反本条例第四十三条第三款规定，未将有关资料向所在地人民政府物业管理主管部门报送备案的；
（四）违反本条例第四十四条第二款规定，未向所在地人民政府物业管理主管部门报告的。
物业服务企业违反本条例第三十九条第一款规定，未将物业收费标准报所在地人民政府价格行政主管部门备案的，由县级以上人民政府价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处3000元以上5000元以下罚款。
物业服务企业违反本条例第三十九条第四款、第五十三条第二款规定及物业服务合同约定，重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的，由县级以上人民政府价格行政主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改正的，没收违法所得，并处违法所得1至2倍的罚款。
业主委员会违反第三十九条第三款规定，未向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准的，由县级以上人民政府价格行政主管部门责令限期改正。
业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关决定的，同意作出该决定的业主委员会委员应当承担相应的法律责任。 建设单位、业主违反本条例第五十条第三款的规定，将车位、车库出售给本物业管理区域业主以外的其他人的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期拒不改正的，没收违法所得，并处违法所得1倍的罚款。
建设单位违反本条例第五十条第四款的规定，只出售而不出租车位、车库的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期拒不改正的，处5万元以上10万元以下的罚款。
建设单位违反本条例第五十条第二款的规定，不按规定收回业主、物业使用人以外单位、个人临时租用的车位、车库的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期拒不改正的，没收违法所得，并处1000元以上1万元以下罚款。
违反本条例第五十一条第二款的规定，在住宅物业管理区停放车辆影响其他车辆和行人的正常通行的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门给予警告，或者处50元以上500元以下罚款。
违反本条例第五十一条第三款的规定，在住宅物业管理区域内停放工程车辆、大中型客货车辆的，由县级以上人民政府物业管理主管部门给予警告，或者处500元以上5000元以下罚款。
物业服务企业违反本条例第五十一条第五款规定，不履行车辆管理职责的，县级以上人民政府物业管理行政主管部门可予以警告，或者处1000元以上3万元以下罚款；情节严重的，降低其资质等级或者吊销其资质证书。 业主、物业使用人、业主委员会、建设单位及物业服务企业之间因物业管理服务发生纠纷的，可以向县级以上人民政府物业管理主管部门和相关部门申请调解，也可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。
当事人对行政处罚不服的，可以依法申请复议或者向人民法院起诉。 本条例中有关专业用语：
（一）专有部分，是指物业管理区域内的房屋（含整栋建筑物）、车位、摊位，以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。
（二）自用部位，是指业主所购房屋内部，由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及室内墙面、天花板、地面等部位；
（三）自用设施设备，是指业主所购房屋内部，由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备；
（四）共用部位，是指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构（包括基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等）、室外墙面等部位；
（五）共用设施设备，是指物业区域内或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
决定业主投票权数的专有部分面积、建筑物总面积和业主人数，按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；
（三）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。 本条例自2011年1 月 1日起施行。《海南省住宅区物业管理条例》同时废止。与本条例不相一致的规定，以本条例为准。