物业公司责任法律

⑴ 物业经理在法律上承担什么责任

物业经理在法律上承担维护小区人民合法权益的责任，具体职责如下：
1.负责物业服务中心的全面工作，向总经理负责。
2. 根据物业管理委托合同和有关物业管理的法规、政策，组织员工向辖区提供公共秩序、保洁、绿化养护、房屋及设备设施运行维护保养等服务。
3. 拟定年度工作（含财务预算）计划，执行公司各项管理制度，控制管理成本，对本中心的经营管理状况负责；年终有工作总结。
4. 负责制定健全所属部门的各类规章制度和防范措施，指导物业服务中心处置公共突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟制、演练。
5. 对物业服务中心发生的各类安全事故和隐患要认真核实、区分责任，提出处理建议。
6. 指导检查物业服务中心的清洁卫生和环境绿化、美化工作，建立和完善行之有效的清洁、绿化量化管理运作流程。
7. 负责与当地政府相关部门、社区居委会、业主委员会、大客户（业主）保持沟通，确保与其有良好的公共关系；
8. 每周组织一次工作例会，每月组织一次全体员工大会，通过会议贯彻公司的经营思想和质量方针，落实各项工作，及时协调各部门的工作关系，对员工进行培训和教育，促进服务质量的提高；
9. 每月要完整的对所管理的物业进行一次巡视，以便全面检查服务工作质量情况；对物业服务中心的安全责任；
10. 负责对主管以上管理者的业务培训指导和绩效考核。

⑵ 法律规定小区物业需要履行哪些责任与义务

《物业管理条例》中明确规定了物业管理服务的内容，有如下相关规定：
《物业管理条例》第四章物业管理服务
第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

⑶ 物业管理的法律责任构成有哪些

(1)行为违法。
法律责任一般是由违法行为的发生而引起的，因此，违法本身的构成条件，自然应当成为法律责任构成的基础和必要的前提条件。
(2)损害结果。
损害是指给被侵害方造成的利益损失和伤害。损害的形式主要有人身的损害、财产的损害、精神的损害和其他利益方面的损害。损害的范围包括直接实际损害和丧失预期可得利益的间接损害。行为具有一定程度的社会危害性，给社会特定利益关系造成了危险或损害，并且危害结果达到了法律规定应追究相应法律责任的程度，是构成物业管理法律责任的一个必要条件。在有些法律责任中，损害结果不是必要要素。
(3)因果联系。
违法行为与损害结果之间应当存在因果联系。法律上的因果联系不是一般的因果关系，而是指某种事实上的行为与特定损害结果之间的必然联系。如果某项损害结果不是因某人的行为所必然引起的，则该行为人就不对该项结果负责。由于行为与结果之间的联系多种多样，有必然联系和偶然联系、直接联系和间接联系之分，有一果多因和一因多果之分；因此在把物业管理法律责任归于某一违法行为时，必须搞清楚违法行为与特定的损告结果之间的联系，这对于行为定性、确定法律责任种类和大小具有重大影响。
(4)行为人心理主观过错状态。
过错是指行为人实施行为时对自己的违法行为及其后果的一种心理认识状态，分为故意和过失两种表现形式。直接和间接故意的违法行为应负法律责任，重大过失的违法行为一般要负民事责任或行政责任，在法律有明文规定下才须负刑事责任。对物业管理中的民事侵权行为、行政违法行为和刑事违法行为的归责，大多数是采取过错责任归责原则。

⑷ 法律规定小区物业需要履行哪些责任与义务

《物业管理条例》中明确规定了物业管理服务的内容，有如下相关规定：

《物业管理条例》第四章物业管理服务第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

(4)物业公司责任法律扩展阅读

房屋管理的六种模式

根据不同地区的经济状况，我国住宅小区(楼宇)的管理模式大体有以下六种：

(1)以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管理工作；

(2)以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理工作；

(3)房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理工作；

(4)单位直管公房管理模式；

(5)完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开展物业管理工作；

(6)由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的一种管理模式开展物业管理。

房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式

这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广。它发挥了房地产开发企业的经营所长，从开发、建设到管理是一条龙，管理与经营活动结合起来，可以为住户提供全方位服务，不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务。

还可以为住户提供特殊需要服务，由于这类公司依附于开发商，物业管理公司经营得好与坏、盈与亏都由开发商负责，造成物业管理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。从近期看，这种依附还是可以的，但从长远来看，物业管理公司总有一天要“断奶”。

因此这类物业管理公司应尽快增强自主意识、独立意识和市场竞争意识，真正成为自主经营、自负盈亏的经济实体。

此外，这种模式应注重经济效益、社会效益与环境效益相结合，加强政府的监督、指导，维护居民正当的合法权益，并注重处理好与街道办事处、居委会的关系，充分发挥基层政权组织的作用。

⑸ 物业管理有哪些法律责任

(一)民事法律责任
指民事主体因违反民事法律义务而按照民法(包括合同法)规定必须承担的民事法律不利报应。民事法律责任与其他法律责任不同的主要特点是它主要表现为一种财产责任，而且民事责任的内容可以由当事人自行约定。民事法律责任可划分为违约责任和侵权责任两大类。承担民事责任的方式，中国《民法通则》第一百三十四条规定了主要有10种形式，可以单独适用，也可以合并适用。
1、停止侵害。指对行为人正在实施的侵权行为，受害人有权请求其停止实施或请求人民法院制止实施。
2、排除妨碍。指权利人行使其权利受到他人不法阻碍或妨害时，有权请求行为人排除或请求人民法院强制排除妨碍。
3、消除危险。指在有造成财产或人身损害之虞时，权利人有权请求行为人消除或请求人民法院强制其消除。
4、返还财产。指权利人的财产被行为人非法侵占时，权利人有权请求返还该财产。
5、恢复原状。指在财产被不法损害或性能状态被改变而有复原的可能时，受害人有权请求恢复到财产未受损坏或未改变时的状态。
6、修理、重作、更换。
7、赔偿损失。指行为人以其财产填补受害人的损失。
8、支付违约金。指依法律规定或当事人约定，违约方向对方支付一定数额的金钱。
9、消除影响、恢复名誉。指公民或者法人的人格权受到不法侵害时，有权通过人民法院要求行为人以公开形式承认过错，澄清事实，或者辟谣，消除所造成的不良影响，以恢复未受损害时社会对其品行、才能或信用的良好评价。
10、赔礼道歉。指公民或法人的人格权受到不法侵害时，权利人可请求行为人当面承认错误，表示歉意，以保护其人格尊严。
(二)行政法律责任
指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的行政法律不利报应。行政法律责任分为两类：一类称违法行政责任，是指行政机关及其工作人员在实施行政管理行为中的违法失职行为引发的依法应承担的不利法律报应，一般表现为给予直接责任人或单位主管负责人员行政处分;另一类称行政违法责任，是指行政相对人的行为违反行政管理法规而应依法承担的不利法律报应。
承担行政责任的方式一般分为三类：
1、行政处罚。中国《行政处罚法》第二条明文规定行政处罚的种类包括：警告;罚款;没收违法所得、没收非法财物;责令停产停业;暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照;行政拘留;法律、行政法规规定的其他行政处罚。
2、行政处分。指国家机关、企事业单位依据国家法律、法规或国家机关、企事业单位的规章制度的规定，按行政隶属关系对其所属人员中有轻微违法行为或违反纪律行为的一种内部制裁，主要包括警告、记过、降职、降薪、撤职、留用察看、开除等。
3、劳动教养。是对有轻微违法行为，但尚不够给予刑事处罚的违法行为人实行强制性教育改造的一种行政措施。
(三)经济法律责任
指经济法律关系主体行为违反经济法律法规而依法应承担的不利法律报应。由于经济法律关系实际上是由行政管理法律关系和民事法律关系复合构成的，因此，其法律责任承担方式同违反行政管理法律、民事法律应承担责任的方式基本相同，但按承包等责权利相结合的经济责任制追究违反经济责任制行为的责任时，带有类似行政合同的责任追究方式特点。
(四)刑事法律责任
指行为人(包括自然人和法人)的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪，而依法必须承担的刑法不利报应。它是制裁最为严厉的一种报应。承担刑事责任的方式是刑事处罚，分为两类：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑;二是附加刑，包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。在各地专门的物业管理规范性文件中，一般不规定民事主体、行政相对人的违法行为构成犯罪的依法追究刑事责任，大多数都明文规定：物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其上级主管部门或所在单位给予行政处分;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
物业管理法律责任根据承担责任方式性质不同还可以分为制裁性、强制性、补救性三类法律责任。制裁就是惩戒、处罚，制裁实际上是一种对违法者的某种权利的合法损害或者使违法者承担一项新的不利义务，其目的是使违法者引以为戒，今后不再犯。强制是指迫使违法者履行原有的法定义务或新追加的作为惩戒的必为义务。法律责任的实施和制裁的实现都以强制为后盾。从这一点来说，强制又是使违法者承担法律责任的最后手段。补救一般是指行为人的侵权行为或违约行为使对方的合法权益蒙受损害时依法应予以的法律救济，可分为行政补救、司法补救两类。补救性法律责任主要是赔偿、恢复原状、返还财产、赔礼道歉、履行职务等。

⑹ 什么是物业管理法律责任

物业管理法律责任是指由于违反物业管理法律规范行为而应当承担的法律后果。违法行为是法律责任的前提，法律制裁是法律责任的必然结果。
物业管理法律责任的主要特征有3项。
(1)法定责任与约定责任结合。法律责任除了是直接违反法律法规而引起的法定法律责任以外，还有因违反当事人双方的协议、合同的约定而引起的法律责任，我们称之为约定责任。协议、合同的法律效力来源于国家对当事人之间合同、协议的认同并予以国家强制力的保护。因此，物业管理中发生的法律责任除了依据法律法规，还要以合同、协议的约定为依据。
(2)技术规范所确定的责任份额大。物业管理本身是社会化、专业化的产物，物业管理中的各项活动涉及大量的技术问题。这些技术问题，有的是国家制定了相关的技术标准和技术规范，也有的是物业管理双方当事人约定的技术要求或标准。这些技术标准、规范、要求成了确定物业管理法律责任的重要且大量的依据。
(3)法律责任的复杂性和复合性。物业管理法律责任的种类繁多，有民事责任、行政责任以及刑事责任。而且，这些责任在一项物业管理的违法行为中往往会合并存在，出现法律责任复合的现象。这种物业管理法律责任的复杂性决定了在确定物业管理法律责任时，要全面考虑相关的法律法规对某种违法行为从不同的角度所设定的法律责任。对物业管理的当事人来说，也要谨慎自己的行为，因为，某种违法行为导致的结果不只是赔偿损失的民事责任，也有可能导致判刑的刑事责任。
一般情况下，法律责任的归责条件由下列四要素构成。
(1)行为违法。法律责任一般是由违法行为的发生而引起的，因此，违法本身的构成条件，自然应当成为法律责任构成的基础和必要的前提条件。
(2)损害结果。损害是指给被侵害方造成的利益损失和伤害。损害的形式主要有人身的损害、财产的损害、精神的损害和其他利益方面的损害。损害的范围包括直接实际损害和丧失预期可得利益的间接损害。行为具有一定程度的社会危害性，给社会特定利益关系造成了危险或损害，并且危害结果达到了法律规定应追究相应法律责任的程度，是构成物业管理法律责任的一个必要条件。在有些法律责任中，损害结果不是必要要素。
(3)因果联系。违法行为与损害结果之间应当存在因果联系。法律上的因果联系不是一般的因果关系，而是指某种事实上的行为与特定损害结果之间的必然联系。如果某项损害结果不是因某人的行为所必然引起的，则该行为人就不对该项结果负责。由于行为与结果之间的联系多种多样，有必然联系和偶然联系、直接联系和间接联系之分，有一果多因和一因多果之分；因此在把物业管理法律责任归于某一违法行为时，必须搞清楚违法行为与特定的损告结果之间的联系，这对于行为定性、确定法律责任种类和大小具有重大影响。
(4)行为人心理主观过错状态。过错是指行为人实施行为时对自己的违法行为及其后果的一种心理认识状态，分为故意和过失两种表现形式。直接和间接故意的违法行为应负法律责任，重大过失的违法行为一般要负民事责任或行政责任，在法律有明文规定下才须负刑事责任。对物业管理中的民事侵权行为、行政违法行为和刑事违法行为的归责，大多数是采取过错责任归责原则。

⑺ 物业公司常见法律纠纷有哪些

您好，
问题一：遗留的房屋质量问题
法官们发现，房地产商遗留房屋质量问题，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾，案件大约占物业纠纷案件的10%-15%。
法官介绍，这类问题主要表现在：房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意，诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等，而开发商又怠于履行维修义务，对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度，保修期一过就“甩包袱”。这样，业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时，将怨气撒到物业公司身上，以拒交物业费的方式维权。
对策：严把房屋交接关口
一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限，可在交房后，业主不容易找到开发商，而物业公司时刻在与业主打交道。法院认为，由物业公司来解决业主房屋维修方面的问题，最方便也最经济。建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。
问题二：物业服务质量不达标
这类案件大约能占到70-80%左右。法官们在审理中发现，大多数业主拖欠物业费的理由是物业公司没有按合同规定履行义务，服务质量不到位。许多业主在法庭上会向法院提交小区管理现状的照片，比如没有绿化、公共设施残破，维修不及时，保安失职导致业主财产受损，等等。
对策：随时发现问题随时解决
在这个问题上，为燕都花园提供服务的金管家物业服务公司的负责人马德成表示，根据他们的经验，一定要注意解决每个业主反映的问题，随时发现问题随时解决，收费的工作人员不仅负责收费，更要负责听取业主反馈的意见。比如丢车的问题，无论是自行车还是汽车，物业公司要通过服务保证一辆也不能丢，要不然会给业主留下一根永久的“小辫子”。
问题三：物业与业主沟通存障碍
法院认为，物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，有的物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。
对策：要靠服务取得业主信任
座谈会上，万合物业公司对宏业花园的管理经验得到了法院的好评。该物业公司的负责人李合祥介绍，作为第四任，万合公司接管该小区时，小区里垃圾遍地，绿化缺失，由于污水管道被压坏了，小区里竟然有一条80米长、40来米宽的臭水沟。万合物业公司先是在3日内恢复了小区里的路灯设施，投入了2万多元。接着又投入2万元，挖开臭水沟，排清污水、重铺管道，畅通了小区的排污系统，之后，保洁工作、绿化带的补植、花池的整理都有条不紊地进行。最后完全取得业主的信任。
问题四：供暖温度不达标
供暖质量是个敏感问题，收采暖费可以说是令每个物业公司棘手的问题。采暖费对一些家庭来说是一笔不小的负担，可最让他们闹心的还是供暖温度达不到市政府规定的最低16℃，进而引发了大量业主以拒交采暖费为手段的维权方式。
对策：可联合业主代表共同监控
法院认为，对于供暖质量是否达标问题，政府虽然出台了众多的制度，提出了诸多的要求，但最大的问题是政府的监督力度不够，也没有相应的制裁措施。建议物业公司可以联合业主代表、居委会代表，在供暖期对供暖温度进行监控。
问题五：物业漠视邻里纠纷
这种现象大约占案件的5%左右。比如，某小区8号楼一、二楼业主因前一栋楼顶楼业主违章搭建，导致影响其采光。他们认为物业公司应当制止却漠视不管，由此拒交物业费。还有的是因为楼上业主的暖气或管道漏水导致其装修、家具受损，他们认为物业公司应该负责维修，或楼上业主不维修就将责任转嫁给物业公司，拒交物业费。
对策：主动与业主进行沟通
物业公司要主动与业主进行良性沟通，讲道理、改进工作方式，或是协助业主解决问题，除一些极端特例的业主外，尽量不要直接采取诉讼方式解决，否则会使矛盾迅速升级。

⑻ 物业公司有哪些责任

以《北京复市居住小区物业管理制办法》为例第十三条规定，物业管理企业的义务：（一）全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务；（二）接受物业管理委员会和居民的监督；（三）重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定；（四）接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督；（五）发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。