房屋抵工程款法律效力

① 开发商不能按时支付工程款，“以房抵款”是否有效

“以房抵款”是指在建筑工程行业中，开发商因不能按时向建筑商结算工程价款，将其所开发的房屋抵付给建筑商以履行工程价款的行为。但实际中，建筑商会碰到与开发商协商一致“以房抵款”，但最终却拿不到抵款的房屋，本篇将探讨“以房抵款”的效力问题。
1、开发商拟建设但尚未取得预售许可的“以房抵款”无效；
此种情形一般发生在签订建设工程合同时就已经约定“以房抵款”，或在施工过程中未取得预售前无法支付进度款时约定的“以房抵款”。本质上讲“以房抵款”也属于开发商对其享有的物权处置的行为，其不违反法律法规的规定，也是双方真实意思的表示，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，开发商未取得房屋预售许可前是无权出售房屋的，即应认为在取得商品房预售许可证明前订立的商品房预售合同是无效的，“以房抵款”也应无效。
2、开发商已取得预售许可，且房屋还未卖出的“以房抵款”有效；
依据《商品房解释》第二条，开发商在取得预售许可后就已经取得对建成房屋的物权的处置权，其“以房抵债”协议不违反《合同法》第五十二条等造成合同无效的法律规定，开发商有权对其享有物权进行处置。但前提是开发商对其开发的房屋享有没有权属瑕疵的房屋，如房屋已出售又将该套房屋“以房抵债”将会造成“一房二卖”的情形，可能最终导致合同无效。
3、开发商与建筑商签订“以房抵款”协议约定不明，可能造成无法履行。
开发商与建筑商签订“以房抵款”协议时若对于抵款房屋仅有多少套、大概抵偿多少工程款一类较笼统的约定，而不对房屋的坐落、面积、房号、价格等进行具体约定，可能导致双方会因无法确定标的物且无法达成补充协议，最终此类诉讼法院可能将认为该协议无法履行，将更倾向于判决继续支付工程款。
因此，对于“以房抵款”企业应注意到以上几点的情况下，还应做到在双方签订协议后立即向有关部门申请办理过户登记，及时将物权转移，才可以做到大幅降低风险。

② 最高人民法院关于审理开发商用房屋抵顶建筑工程款是否有效

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复


最高人民法院公告

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。现予公布，自2002年6月27日起施行。
2002年6月20日

（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）
法释〔2002〕16号
上海市高级人民法院:

你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复

如下：

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》

第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

此复。

③ 房子被开发商抵工程款了怎么办

开发商委托建设方进行商品房项目建设完毕后，如果建设方工程款不足，可能用商品房抵工程款，这种情况并不少见。这样的房子只要是产权清晰，可以办理过户就能购买，需要注意的是，在买房的时候和开发商签订书面合同，将违约责任规定好。

建筑商出卖抵押房屋符合法律规定，一般不会发生产权纠纷。只是在办理相关手续时要注意直接与开发商签订商品房买卖合同，办理入住手续，只要手续齐全，也不会出现意外。

但购买此类房屋，在办理相关手续时要注意直接与开发商签订商品房买卖合同。要注意开发商是否取得商品房预售许可证，没有预售许可证的房子是不能出售的，针对这类房子，要在与开发商签订购买协议时，约定开发商如果不能按期交付房屋所应承担的违约责任，尽可能地加重违约责任，防止开发商逃避责任。

既然合同是与开发商签的，权利义务当然由开发商承担。有的购房者认为房子是从施工企业手里买的，与开发商签合同只是走形式，一旦出问题应当找施工企业，这种想法是错误的。施工企业并不是商品房销售合同的一方，合同对其没有约束力。

因此，购房者签合同时应慎重，应当将与施工企业约定的条件，如价格、付款时间、面积、交房时间等原原本本写进购房合同中，以防出现问题。一旦真的出现问题，也应由开发商承担责任。

(3)房屋抵工程款法律效力扩展阅读：

买抵工程款的房子务必要查验《建设工程规划许可证》。五证涉及到房子的法律手续：五证两书、《建筑工程施工许可证》，两书保证的是质量。

此外的法律风险还要注意该房子的权利是否存在瑕疵。房地产五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》;是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，简称“五证”。

其中前三个证由市住建局核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。二书"，房地产开发商多不愿意配合办证过户。

④ 房主把房子抵押给银行后又和我签署了抵押租赁合同以偿还我的工程款,这个租赁合同有效吗

答复如下：一、自愿协商一致依法订立的房屋租赁合同，具有法律效力。二、如在合同约定的租赁期限内，房东将租赁房屋向银行抵押贷款，系房东行使房屋所有权权利的表现，承租人不得干涉。由于用房屋抵押贷款只需要办理抵押权登记即可，而无需转移房屋的占有使用和改变目前的租赁状况，承租人按合同约定租赁使用房屋是不受影响的。三、房东不能按借款合同约定期限归还贷款，银行有权对房屋进行变卖或折价来偿还借款债务，让抵押权得到优先实现。在房屋所有权发生变动的情况下，租赁合同继续对新的所有人继续有效，直至租赁期限届满。同时，在房屋发生所有权变动的过程中，房屋承租人还享有同等条件下的优先购买权。法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条：出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

⑤ 开发商以房抵顶工程款的房屋买卖合同的法律性质

开发商以房屋抄抵扣工程款一般都由两份部分组成，一份是抵扣协议，作为双方债务关系的处理证明，另一份是房屋买卖协议。
房屋抵扣工程款并不违反法律强制性规定，只要合同双方自愿签署，自成立之日生效。
《合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

⑥ 建设工程施工合同约定用房屋抵偿工程款是否有效

有效！《合同法》规定，施工单位有优先清偿权

⑦ 开发商以抵押房产抵工程款是否有效

开发商以来抵押房产自抵工程款是完全有效的。。。
由于开发商没有足资金够付工程款，是完全可以用房产作抵扣工程款的，只要是合理价格施工单是愿意的，也不属违法乱纪，同样是购房、卖房。
这就相当于施工单位用钱购房一样的，没有什么冲突的，只要双方达成共识就可以。
因为国家也没有对开发商用房产抵扣工程款的特别要求，这种方式是近几年开发商与施工单位的一种方式，有很多的开发商都采用办法。

⑧ 什么叫用房抵顶工程款

这个就是房地产商的一种付款方式。

在施工单位完成施工项目并完成验收之后，就可以想开发商请款至工程款项总额的95%，留下5%的维修保证金。

但是开发商由于资金或者其他问题，无法使用现金支付工程款的时候，就会使用这一种方法付工程款。而且商品房局限于施工单位所施工的项目小区位置内。房子单价是按当时的市价70%~85%来折算的。

(8)房屋抵工程款法律效力扩展阅读：

一、工程抵押房购买流程：首先当事人需要进行申请预告登记：

（一）预购商品房；

（二）以预购商品房设定抵押；

（三）房屋所有权转让、抵押；

（四）法律、法规规定的其他情形。

二、其次提交相应材料

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）已登记备案的商品房预售合同；

（四）当事人关于预告登记的约定；

（五）其他必要材料。然后就是具体的交接手续了。

三、工程抵押房买卖注意事项：

（一）不管是工程抵款房，还是银行抵款房、个人抵款房，首先要认清产权。

个别开发商在以房抵款过程中存在重复抵押问题，因此购买此类房时，需注意产权是否明晰。

（二）根据法律规定，办理房屋产权登记之前，工程抵款房屋所有权仍属于开发商，购房合同只能与开发商签订，与承建商签合同是无效的。

（三）购房时，应要求卖房者出具售房发票，一方面可以避免办理产权时遇到麻烦，另一方面可防止开发商以未收到房款为由拒不履行合同。

参考资料来源：网络—工程抵款房

⑨ 安置房抵工程款是否违反法律规定

法律上并没有实物不能作为现金抵账的规定。对于承揽工程，甲方用房屋作回为工程款支付承建单位的，并答没有违法依据。但是，这个房屋是必须要能办理产权证的，否则房产就是不合法的，承建商可以因此拒绝接受不能上市交易的无产权房。