修建性详细规划法律效力

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❷ 对小区外立面跟修建性详细规划不符的规划局应怎么处罚

修建性详细规划不具有强制性法律效力。它的委托方是开发商，审专批机构是规划局属。小区外立面不符，拆除的可能性几乎没有。最大力度的处罚就是进行立面整改。最小力度的处罚就是责令开发商根据已经建起的建筑修改规划，达到一致。

❸ 什么叫控制性编制单元规划

随着全球经济一体化进程的加快和我国进入以重化工为特征的工业化发展阶段，国际、国内贸易快速增长．对海运业的需求十分旺盛，港口资源的开发利用进入前所未有的高峰期。为科学、高效、有序地开发利用稀缺的港口岸线资源——特别是深水岸线资源。加强规划的指导十分必要。现行的港口规划编制办法层次不够，总体规划与可行性研究之间没有中间层次的规划，与其它规划(城市、土地、水利、海洋)缺乏同层次规划的衔接，因而消弱了总体规划在项目实施上的指导性和可操作性。《中华人民共和国港口法》第二章第十四条明确规定“港口建设应当符合规划。不得违反港口规划建设任何港口设施。”港口规划具有法律效力。现有港口总体规划编制规定的某些方面已不能适应港口法所提出的要求，有必要在总体规划的基础上对港口的主要港区编制控制制性详细规划来指导建设。本文结合宁波一舟山港金塘港区控制性详细规划对港区“控制性详细规划”编制工作进行了一些探索。

1编制金塘港区控制性详细规划背景
1．1区域经济发展对港口资源科学、高效、有序开发提出了新要求
近年来，浙江港口建设发展迅猛。为进一步发挥港口资源优势，浙江省适时组织实施“水运强省”工程，加快发展沿海港口、海运业和临港工业，为建设海洋经济强省的重大战略举措做好“先行官”。
宁波港作为全国20个沿海主枢港之一，大陆沿海第二大港口，具有综合经济、技术信息、经营管理等方面的优势，但其深水岸线难以满足可持续发展需要，而舟山港拥有丰富的深水岸线资源，两港通过优势互补，可以极大地促进两市和浙江省的经济快速持续发展。宁波港和舟山港目前都形成了一定的规模，具有自身的特点，同时两港具有较强的互补性。为了能够充分发挥两港的特点，突破两港的发展瓶颈，省委、省政府提出了进行两港的资源整合，加快宁波、舟山港口一体化建设战略决策。
港口资源整合的基本思路是：将宁波、舟山两港的深水岸线资源作为一个整体，根据各岸线的自然条件、地理位置、开发价值等因素，结合该港域在规划目标年所承担的港口货物吞吐量预测值，统筹规划各段深水岸线的泊位功能、吨级、能力等方面内容，进一步优化宁波一舟山海域的港口功能结构和总体布局，以期真正做到港口深水岸线资源和科学、合理开发利用，避免重复建设和低水平开发现象发生。
1．2重大基础设施的建设为港口资源的深度高效利用创造了条件
杭州湾跨海大桥、舟山连岛工程等重大交通项目的实施，将进一步增强宁波一舟山水域港口的区位优势，缩短与长三角北翼城市的时空距离，使宁波、舟山更快地融人长三角，接轨大上海，拓宽宁波一舟山海域港口的后方腹地。为促进区域经济创造了新的发展条件。
舟山连岛工程的建设，将极大地改善金塘港区的集疏运条件。开发金塘港区，以其作为宁波一舟山港口资源整合的突破口，建成宁波一舟山海域国际远洋集装箱运输的重点港区之一，成为上海国际航运中心南翼的重要组成部分目前．金塘港区大埔口集装箱作业区及小李岙集装箱作业区建设开发的前期工作正在进行之中。迫切需要编制金塘港区控制性详细规划加以指导。以统筹安排各区段深水岸线的适建泊位性质、功能、吨级、吞吐能力，使港口深水岸线资源得到科学合理开发利用。
2港区控制性详细规划编制的必要性和基本思路
2．1目前港口总体规划编制内容、要求与不足
根据《港口法》和交通部颁布的《港口总体布局规划编制办法》，港口总体规划属港口城市总体规划的重要组成部分，是对城市总体规划的具体充实、完善。其主要任务是：在充分的调查研究和必要的勘察工作基础上，深人剖析港口现状，研究港口发展中的问题，揭露存在的主要矛盾：要通过定量分析。论证港口的经济腹地，预测规划期的发展需要；确定港口的性质与功能：根据深水深用，浅水浅用，各得其所的原则，做出港口所在城市辖区的不同岸线、不同水域、不同港区的合理布局和全港的水、陆域的总体布局，明确不同港区的具体功能；划定港区水、陆域界限，标明港界坐标；根据发展预测提出分期实施的建设序列。
由于港口总体规划是全面论证一个港口全港的水陆域总体布局，对不同港区一般只明确其具体功能，各港区的具体控制指标比较笼统，在空间布局上显得过于粗放，深度、量化指标及其可操作性不够；在时序上跨度大，周期长，不能满足与城市、海洋、水利、土地等相关规划之间实现同层次、等深度的有机衔接。进而影响规划的有效性和操作性。针对总体规划在指导港口建设项目时存在的不足，有必要在总规基础上再深化、细化，即编制控制性详细规划。
2．2城市规划的阶段、编制要求及可借鉴之处
根据《中华人民共和国规划法》和建设部《城市规划编制办法》，编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。城市总体规划的主要任务是：综合研究和确定城市性质、规模和空间发展的形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展。而详细规划的主要任务是：以总体规划为依据，详细规定建设用地各项控制指标和其他规划管理要求．或者直接对建设作出具体的安排和规划设计。详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划在于控制建设用地的性质、使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。
2．2．1城市控制性详细规划的内容
①详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；②规定各地块建设高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；③提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求；④确定各级支路的红线位置、控制点坐标和高程；⑤根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；⑥制定相应的土地使用与建筑管理规定。
2．2．2城市控制性详细规划的构成
城市控制性详细规划由文件和图纸组成，文件包括规划文本和附件，规划说明及基础资料收入附件。规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定：图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。图纸比例1／1000～1／2000。
城市控制性详细规划文本的内容要求：①总则：制定规划的依据和原则．主管部门和管理权限；②土地使用和建筑规划管理通则；③地块划分以及各地块的使用性质规划、规划控制原则、规划设计要点；④各地块控制指标一览表。控制指标分为规定性和指导性两类，前者是必须遵照执行的，后者参照执行。
2．3港区控制性详细规划编制的基本思路
港区控制性详细规划是对港口开发建设实行管理调控的最具体最直接的手段。笔者认为其编制思路应根据行业特点，结合《港口总体布局规划编制办法》，借鉴《城市规划编制办法》中有关控制性详细规划和修建性详细规划的编制精神，对港区水域、陆域控制尽可能予以明确、细化。港区“控规”编制应通过认真的调查研究．确保方案的科学性、合理性，可行性。“控规”确定后，面向市场，要求客体遵守，同时，也规范政府、规划部门自身，各方共同遵守，从而使规划工作更具严肃性、有效性和操作性，减少人为因素的影响。“控规”需要赋予一定的法定效力。
3港区“控规”编制任务、方法及具体内容
3．1港区“控规”编制的任务
科学、高效开发利用岸线资源，充分发挥深水岸线优势，统筹合理布置各段岸线的等级、功能和规模，深化水、陆域空间布局以及土地、海洋、供水、供电、集疏运、口岸等配套条件的布置，明确需求，做好衔接，提出实施的建议方案。
3．2港区“控规”编制的方法
“控规”编制首先收集分析规划港区涉及的基础资料和相关规划，进行现场踏勘、调研以及必要的地形勘测、水文气象调查、地质勘察工作，参照《港口总体布局规划编制办法》和《城市规划编制办法》，初步确定《控规》的编制内容和格式。根据区域经济发展的需要，结合“总规”确定的港区功能、陆域水域条件以及临港工业布局，明确用地分类属性，合理确定各作业区的岸线长度、适建泊位性质、等级和吞吐能力，并进行陆域用地的平衡分析。此外，在充分与当地城镇相关规划衔接的基础上对港区的集疏运通道、水、电、通信等内容进行专项规划，编制相应的图则。
3．3港区“控规”编制内容及格式
金塘岛岸线总长49．52km，其中水深15m以上岸线15km，深水区离岸近，岸滩稳定，适宜建设大型深水港区。
金塘港区“控规”由三部分组成：规划文本、图则和说明书。文本与图则同时使用，二者不可分割。规划图则与文本具有同等法律效力，发生在规划港区内的一切建设活动都必须遵循图则。
3．3．1文本格式内容
第一章总则
制定规划的依据和原则，主管部门和管理权限：适用于本次规划港区岸线长度、水域面积、陆域面积。
第二章岸线、水域、陆域控制
港区规划控制岸线范围、作业区划分，规划各作业区岸线长度、适建泊位性质、等级和吞吐能力．规划港区水域包括码头前沿船舶停泊水域、回旋水域、以及航道和锚地等。
各作业区的陆域纵深按其所处位置、吞吐量大小、陆域形成的难易程度，经综合分析后确定。各作业区泊位性质规定性指标，必须遵照执行；作业区的泊位长度、陆域布置等为指导性指标，在项目实施设计时，允许适当调整，但必须在控制和用地范围内。
第三章主体构筑物控制
各主要建筑物的高程，码头平面布置型式，泊位长度。
第四章道路控制
港外、港内道路布置要求，港外道路宽度、控制点。
第五章配套设施控制
港区规划用电总负荷，电源。降压站、变配电所布置，电力电缆敷设方式；通信；港区规划用水量；水源、水质、水压、给水方式；雨水、污水排放方式；消防设施要求；严格执行“三同步”、“三统一”的环境保护战略方针；绿化等。
第六章分期实施的建设序列
第七章图则说明
总图和分图则。
3．3．2规划图则内容
港区区位图、港区用地现状图、港区控制性详细规划图、用地结构图、道路系统规划图、绿地景观规划图、给水工程规划图、雨水工程规划图、污水工程规划图、电力工程规划图、电信工程规划图、竖向工程规划图、各分作业区岸线及陆域详细规划图等。图纸比例采用1／1000～1／2000。
3．3．3规划说明书内容
对文本和图则作出解释，内容主要有：规划背景、依据、目标和原则，主管部门和管理权限；自然条件及港口开发条件，基准面和坐标系统；港区性质和功能：解释岸线利用、陆域控制、水域控制具体要求；主体建筑控制；道路控制；配套设施包括电力、通信、给水、排水和消防控制，环境保护，绿地控制等；提出规划方案存在的问题，解决的措施和建议。
4控制性详细规划编制体会
1)港区控制性详细规划是以港口总体规划为依据，以落实总体规划意图为目的，以岸线使用控制为重点，详细规定各段深水岸线的适建泊位性质、功能、等级、岸线利用长度、陆域纵深等，强化规划设计与管理结合、规划设计与开发的衔接，将总体规划的宏观控制要求转化为微观控制的规划编制层次，规划成果由控规本文与控规图则组成，在经法定的审批程序后具有行政法规的效能。是规划管理的依据。
2)港区“控规”不同于城市“控规”，更具有行业特点，不仅涉及陆域建设用地。还涉及水域使用，其核心内容是对深水岸线建设强度控制，主要体现在规划的指标上。同时鉴于港口开发在功能、标准与开发时序上受需求的影响，因此，必须科学确定“控规”指标，合理提出规定性和指导性指标，具备一定的灵活性。
3)港区“控规”涉及国土、海洋、城市、电力、水资源、集疏运等各专项规划，因而做好与各类同层次规划的衔接、协调是一项十分重要也是十分艰难的工作，为此各级政府应加强对规划的综合协调力度，这是规划更具科学性、有效性和操作性的保证。
4)“三分规划，七分管理”，港区“控规”无论编制得多么完善，仅仅是港口建设的基本依据，只有通过强化管理，才能变成现实。要通过新闻媒体等多种形式做好“控规”的宣传工作，动员社会的力量来关心、支持和监督“控规”的实施工作。要进一步创新规划管理体制，逐步推行规划成果展示制度，规划审批听证制度，规划管理行政追究制度。

❹ 旧楼加装电梯审批中的几个法律问题

一是旧楼加装电梯的法律依据何在？
无非是《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》，以及在上述三部法律基础上广东省建设厅作出的《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》。
但旧楼加装电梯目前看确实缺少法律依据。
A《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施；决定前款第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
这一规定将电梯认定为附属设施。
B《中华人民共和国建筑法》第二条，本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。
这一规定将加装电梯认定为建筑活动。
C《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
这一规定将加装电梯认定为须办理规划许可证的行为。
综上，《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规和有关工程建设技术标准的规定，结合我省实际，就既有住宅增设电梯问题提出了指导意见。
《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》参考了《物权法》第76条，实际上《物权法》没有说针对加装电梯的问题，因为在立《物权法》的时候，没有这个问题出现，立法者也没有考虑到。实际上，“改建和重建”与“加建和新建”根本是两回事。当然不能因为找不到对应的依据，就不做这个事情。这就需要创新思维。
二是旧楼加装电梯，应该是由超过2/3产权业主说了算，还是必须由全体产权业主说了算？
禅城规划局官网《旧住宅楼加装电梯条件及申办规划许可办事指南》规定，旧住宅楼加装电梯的条件之一是“加装电梯应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。
正在征求意见的《广州既有住宅增设电梯试行办法》，对加装电梯的申请人、条件、资金来源、报建程序、工程监理、办证程序、业主之间的协商补偿等均作了具体的规定。《办法》明确了须满足两个“三分之二”：一是既有住宅增设电梯的建筑设计方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，且方案应当征询全体业主的意见；二是应当满足有关城市规划、建筑设计、结构安全和消防安全等规范、标准和要求。
上海市旧公房改装电梯作为一项惠及老年居民实事工程，每年有人大代表提案，据说已是第六次，但官方认为，改造前提必须所有住宅小区居民同意方能实施，代表质疑物权法规定只要三分之二多数同意即可。
《物权法》为何抵不过政府部门的想法？因为加装电梯必将引起利益关系的调整，其中一个就是业主专有权的损失。低层业主主要的权利是休息权、采光权和通行权，实践证明要解决这个问题的根本途径就是补偿，没有别的。另外，如三分之二多数同意，另三分之一不同意，事实上加装还是不可能的，这是我们必须考虑的因素。
三是何为同意？
两个“三分之二同意”，到底是同意什么？这个目标方案一定要明确。有人会说“如果不出钱我就同意，有的人说出少一点钱我就同意。”不管是“三分之二同意”还是百分之百同意，首先就应该包括费用按什么比例分摊等问题，否则执行起来会没有可操作性。现行的公示无反对方法是难以做到这一点的，应该是一一签字表决方式。
四旧楼加装电梯的审批是形式审查还是实质审查？
目前的审查可分为三种：
其一，形式审查，即登记机关仅对申请是否符合法律要求进行审查，而不对登记事项的真伪调查核实。
其二，实质审查，即登记机关不仅对申请从形式上审查其是否合法，而且对申请事项予以调查核实，以保证登记事项的法律效力。
其三，折衷审查，即登记机关对登记事项有重点的进行审查，尤其对有疑问的事项予以审查，如果发现有不符合法律规定的，则不予登记。但已登记的事项不能因此而推定为完全真实，其登记事项的真伪最终取决于执法机关的裁决。我国目前的登记实际上采取的是形式审查为主，实质审查为辅的原则。
但无论是形式审查还是实质审查都不能完全排除对有关事实的合法性和真实性的审查。合法性和真实性是登记机关审查的共同内容，实质审查要审查合法性和真实性，形式审查所审查的同样是有关事实的合法性和真实性，而其中的差异只是审查的对象不同而已，形式审查只是审查当事人提交的书面文件，而实质审查则还应根据需要对提交文件之外其他事实进行了解或调查，以确认有关事实的合法性和真实性。因此，即使确定登记机关只有形式审查的义务或职责，也并不当然就排除了对相关事实合法性和真实性的审查。《中华人民共和国建筑法》第七条，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。
第八条，申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（四）已经确定建筑施工企业；（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施；（七）建设资金已经落实；（八）法律、行政法规规定的其他条件。建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。
《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
这些都是形式审查。
五是民事责任和行政责任的区别？
加装电梯审批产生的责任如何区分？
《中华人民共和国城乡规划法》第五十条，在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。 经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
个人认为，应该通过追加第三人的方式或者直接在审批中由第三人声明的方式由其承担，减少审批机关责任。

❺ 规划局出具规划设计条件的法定依据是什么

“中华人民共和国城乡规划法”第38条规定：在城镇规划区内，国有土地使用权以转让方式提供。国有土地使用权转让前，市，县人民政府城乡规划部门应当根据控制的详细规划，确定地块的位置，使用性质和开发强度等规划条件。建议作为国有土地使用权转让合同的一部分。

在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

(5)修建性详细规划法律效力扩展阅读：

法律规定

规划条件是城乡规划管理部门实施规划管理的依据，建设项目的实施必须严格遵守规划条件。《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条、第三十九条对规划条件的落实做了明确规定：

1、规划条件是国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。

2、城市、县人民政府城乡规划主管部门颁发《建设用地规划许可证》时，不得擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

3、建设单位应当按照规划条件的要求进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。

参考资料来源：网络-规划条件

❻ 下列各层次规划中，最具有法制实施作用的是

上述规划中，抄总规和控规属于法定规划，也就是具有法律效应的规划；分区规划和修规只是辅助性规划，并不具有法律效力，也不是必须编制的规划。

如果题目要求的是具有法律效力，应该是A\C
如果题目要求的是最能够指导实施，应该是D（它是城市设计之上最具体的规划形式了）
如果是法制实施（不太理解），应该综合地选择C

❼ 城市总体规划和控制性详细规划的区别

1、层次不同

城市总体规划：城市总体规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，总体规划是控制性规划的上位规划，范围更广。

城市控制性详细规划：城市控制性详细规划是指以城市的总体规划为依据，确定城市建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

2、审批部门不同

城市总体规划：城市总体规划编制完成后，在上报审批之前，必须提请同级人民代表大会或其常务委员会审议通过。

城市控制性详细规划：城市的控制性详细规划经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

3、内容不同

城市总体规划：

1、确定城市性质和发展方向，估算城市人口发展规模，确定有关城市总体规划的各项技术经济指标。

2、选定城市用地，确定规划范围，划分城市用地功能分区，综合安排工业、对外交通运输、仓库、生活居住、大专院校、科研单位及绿化等用地。

3、布置城市道路、交通运输系统以及车站、港口、机场等主要交通运输枢纽的位置。

4、大型公共建筑的规划与布点。

5、确定城市主要广场位置、交叉口形式、主次干道断面、主要控制点的坐标及标高。

6、提出给水、排水、防洪、电力、电讯、煤气、供热、公共交通等各项工程管线规划，制定城市园林绿化规划。

城市控制性详细规划：

1、详细规划所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；

2、规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；

3、提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求；

4、确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；

5、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；

❽ 简述城乡规划许可的法律效力

建设规划许可是一种公法行为，用以对建设项目进行规范和限制。建设用地规划许内可证限制建筑容选址，使项目建设符合城市总体规划。建筑工程规划许可证限制建设项目的高度、绿化面积、容积率等等，使项目建设符合各种控制性规划。

❾ 在没有取得土地使用权的情况下能进行规划吗

在没有取得土地使用权证的情况下，作为开发商可以预先按政公布的控制数据回进行规划以了解答开发收益等内容，用来决定是否竞拍该地块，但规划没有法律效力。政府对城市用地（无论是否土地使用证），都有必须进行城市总体规划和控制性详细规划，以确定城市土地性质和开发强度。除重点工程、市政设施、公益建设等财政投资的项目外，政府一般不会进行修建性详细规划。