土地增值税法律责任

❶ 一道关于“土地增值税”印花税扣除问题的题目，急，谢谢了

问题一：印花税分多种情况，要具体问题具体分析：
1、取得购买土地使用权缴纳的印花税，应该资本化，可以在土地增值税清算中作为开发成本扣除。
2、销售商品房缴纳的印花税属于“与转让房地产有关的税金”，可以在土地增值税清算中扣除。【房地产开发企业已经计入管理费用，不再单独扣；非房地产企业，要单独扣。】
3、其他合同凭证缴纳的印花税，应该费用化，可以在土地增值税清算中作为开发费用扣除。【是按土地成本与开发成本之和的一定比例扣的，实示是已经扣了。】
法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 》（财税[1995]48号）文件规定：九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题《细则》中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
具体到你的题目，他是根据财税[1995]48号这个文件来的，第一题，是非房地产企业，所以印花税计算在相关税金里扣除；第二题，是房地产企业，所以印花税没有计算在相关税金里扣除；
问题二：做为考题，我的理解，如果没提附加税，就不用考虑，但实务中是要考虑的。

❷ 母子公司均为国有企业，土地转让可以不交土地增值税、营业税和所得税吗我查资料说要交，但是我不想交...

两个公司是独立法人，无论是什么性质，在税务上均要按照独立企业缴纳资产转让税金。可以通过合并、分立、对外投资的途径回避交税。再个，国有企业要带头交税哦。

❸ 税务局土地增值税清算可以委托第三方吗

1.可以的：国税发[2006]187号文件第六条规定：土地增值税清算项目的审核鉴证；税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
2.税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
3.另外：上述文件规定的，主管税务机关有权授权符合鉴证资格的税务中介机构进行初步鉴证，并向主管局出具鉴证报告，再由主管税务机关进行审核合格后，纳税人进行最后的汇缴税款。
所以，土地增值税税款还是在税务机关缴纳，受托的税务中介机构只是对纳税人申报的土地增值税的扣除项目和经营收入进行初步的审核。待审核合格后，再送交主管税务机关。纳税人汇算清缴土地增值税。

❹ 在房屋买卖合同中写入：“全部税费都由买方承担，并负责缴纳。这是否合法有效如合法有效依据在那里

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。只要该合同不是在对方胁迫、威逼之下让你签订的；只要是合同中没有约定违反法律规定的事项，都属于合法有效的合同。他提的这些条件都是你们可以自由协商的，没有法律对此做强制性规定。合同是自愿的，你要是觉得他的要求过分，可以不签啊。
参考资料：《合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

❺ 土地增值税该不该取消税务机关审核

一、清算条件审核：
（一）应清算情况：按照国税发[2006]187号文件第二条和国税发[2009] 91号文件第九、第十一条的要求，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
4.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
符合应清算条件的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送企业的清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表及附表、房地产开发项目清算说明、其他税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料（《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条）。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
如果未在90日内办理清算手续、报送纳税申报表、缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定，由税务机关下达责令限期改正通知书，责令限期申报，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。
（二）可清算情况：按照国税发[2006]187号文件第二条和国税发[2009] 91号的第十条、第十一条的要求，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.省税务机关规定的其他情况。
符合可清算条件的纳税人，对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。（报送资料同应清算情况中所需资料）。
如果未在90日内办理清算手续、报送纳税申报表的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定，由税务机关下达责令限期改正通知书，责令限期申报，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。
主管税务机关按照国税发[2009] 91号文件第六条进行项目管理时，参照国税发[2009] 91号文件第十四条规定，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。
对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
二、拒不办理清算手续、依法申报缴纳税款的行为处理
对于达到应清算条件的土地增值税清算项目，税务机关下达责令限期改正通知书，责令限期申报，纳税人仍不依法申报缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定、河南省地方税务局2011年第10号公告第一条第三项第二款，下达税务事项通知书，按照10%的核定征收率实行核定征收。
对于达到可清算条件的土地增值税清算项目，税务机关下达税务事项通知书后，纳税人未在90日向税务机关递交清算报告进行纳税申报缴纳税款。税务机关下达责令限期改正通知书，责令限期申报，纳税人仍不依法申报缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定、河南省地方税务局2011年第10号公告第一条第三项第二款，下达税务事项通知书，按照10%的核定征收率实行核定征收。
三、税务机关组织审核前的受理程序
按照国税发2009 91号第十三条的规定，主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，对纳税人下达土地增值税清算审核受理通知书，予以受理；
符合清算条件、但报送的清算资料不全的，主管税务机关应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，对纳税人下达土地增值税清算审核受理通知书，予以受理。
对不符合清算条件的项目，不予受理。
上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
河南省地方税务局豫地税函[2009] 188号文件规定，纳税人报送的土地增值税清算资料不全的，主管税务机关应要求纳税人在3个工作日内补齐资料。
主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
四、 税务机关组织审核的工作程序
主管税务机关受理纳税人清算资料后，按照国税发[2009]91号文件第十五条规定，主管税务机关应在一定期限内及时组织清算审核。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
豫地税函[2009] 188号文件，对具体期限明确如下：
县（市区）级主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后，应及时组织人员审核，对清算资料齐全的，应在30日内审核完毕；对清算资料不齐全或分期开发项目在5年以上的，应在60日之内审核完毕。
五、纳税人不配合税务机关进行清算审核的法律责任
按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十六条规定，纳税人、扣缴义务人有下列情形之一的，依照税收征管法第七十条的规定处罚：
（一）提供虚假资料，不如实反映情况，或者拒绝提供有关资料的；
（二）拒绝或者阻止税务机关记录、录音、录像、照相和复制与案件有关的情况和资料的；
（三）在检查期间，纳税人、扣缴义务人转移、隐匿、销毁有关资料的；
（四）有不依法接受税务检查的其他情形的。
《中华人民共和国税收征收管理法》第七十条规定 纳税人、扣缴义务人逃避、拒绝或者以其他方式阻挠税务机关检查的，由税务机关责令改正，可以处一万元以下的罚款；情节严重的，处一万元以上五万元以下的罚款。（此款解释上位法，疑似越权无效）
《刑法》第十百六十二条规定，隐匿或者故意销毁依法应当保存的会计凭证、会计帐薄、财务会计报告，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。
单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。
按照《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定》（公通字2010 23号）第八条规定，隐匿或者故意销毁依法应当保存的会计凭证、会计账簿、财务会计报告，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉:
(一)隐匿、故意销毁的会计凭证、会计账簿、财务会计报告涉及金额在五十万元以上的;
(二)依法应当向司法机关、行政机关、有关主管部门等提供而隐匿、故意销毁或者拒不交出会计凭证、会计账簿、财务会计报告的;
(三)其他情节严重的情形。
六、税务代理人违法代理的法律责任
（一）按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定，税务代理人违反税收法律、行政法规，造成纳税人未缴或者少缴税款的，除由纳税人缴纳或者补缴应纳税款、滞纳金外，对税务代理人处纳税人未缴或者少缴税款50％以上3倍以下的罚款。
（二）《刑法》第二百二十九条规定：【提供虚假证明文件罪】承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。
第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
（三）2010年5月7日最高人民检察院、公安部《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》（公通字[2010]23号）第81条规定：“承担资产许估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：
1.给国家、公众或者其他投资者造成直接经济损失数额在50万元以上的；
2.违法所得数额在10万元以上的；
3.虚假证明文件虚构数额在100万元且占实际数额30%以上的；
4.虽未达到上述数额标准，但具有下列情形之一的：
（I）在提供虚假证明文件过程中索取或者非法接受他人财物的；
（2）两年内因提供虚假证明文件，受过行政处罚二次以上，又提供虚假证明文件的；
5.其他情节严重的情形。”
（四）《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》（公通字[2010]23号）第八十二条规定，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：
1.给国家、公众或者其他投资者造成直接经济损失数额在一百万元以上的；
2.其他造成严重后果的情形。
（五）2009年12月3日最高人民法院、最高人民检察院《关于办理妨害信用卡管理刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕19号）第4条第2款规定：“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织或其人员，为信用卡申请人提供虚假的财产状况、收入、职务等资信证明材料，应当追究刑事责任的，依照刑法第二百二十九条的规定，分别以提供虚假证明文件罪和出具证明文件重大失实罪定罪处罚。”
七、关于“经税务机关通知申报”的认定
最高人民法院关于审理偷税抗税刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2002]33号）第二条规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁用于记帐的发票等原始凭证的行为，应当认定为刑法第二百零一条第一款规定的伪造、变造、隐匿、擅自销毁记帐凭证的行为。
具有下列情形之一的，应当认定为刑法第二百零一条第一款规定的“经税务机关通知申报”：
（一）纳税人、扣缴义务人已经依法办理税务登记或者扣缴税款登记的；
（二）依法不需要办理税务登记的纳税人，经税务机关依法书面通知其申报的；
（三）尚未依法办理税务登记、扣缴税款登记的纳税人、扣缴义务人，经税务机关依法书面通知其申报的。
八、关于“虚假申报”的认定
《刑法》第二百零一条第一款规定的“虚假的纳税申报”，是指纳税人或者扣缴义务人向税务机关报送虚假的纳税申报表、财务报表、代扣代缴、代收代缴税款报告表或者其他纳税申报资料，如提供虚假申请，编造减税、免税、抵税、先征收后退还税款等虚假资料等。
九、虚开普通发票承担的法律责任
《发票管理办法》第二十二条规定：开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。
任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：
（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；
（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；
（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。
《刑法》修正案（八）第三十三条规定，在刑法第二百零五条后增加一条，作为二百零五条之一：“虚开本法第二百零五条规定以外的其他发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”
十、税务人员违法行政的法律责任：
《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定：

第七十七条 纳税人、扣缴义务人有本法第六十三条、第六十五条、第六十六条、第六十七条、第七十一条规定的行为涉嫌犯罪的，税务机关应当依法移交司法机关追究刑事责任。
税务人员徇私舞弊，对依法应当移交司法机关追究刑事责任的不移交，情节严重的，依法追究刑事责任。
第八十条 税务人员与纳税人、扣缴义务人勾结，唆使或者协助纳税人、扣缴义务人有本法第六十三条、第六十五条、第六十六条规定的行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第八十一条税务人员利用职务上的便利，收受或者索取纳税人、扣缴义务人财物或者谋取其他不正当利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第八十二条税务人员徇私舞弊或者玩忽职守，不征或者少征应征税款，致使国家税收遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
税务人员滥用职权，故意刁难纳税人、扣缴义务人的，调离税收工作岗位，并依法给予行政处分。
税务人员对控告、检举税收违法违纪行为的纳税人、扣缴义务人以及其他检举人进行打击报复的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八十四条违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收的开征、停征或者减税、免税、退税、补税以及其他同税收法律、行政法规相抵触的决定的，除依照本法规定撤销其擅自作出的决定外，补征应征未征税款，退还不应征收而征收的税款，并由上级机关追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八十五条税务人员在征收税款或者查处税收违法案件时，未按照本法规定进行回避的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。
第八十七条未按照本法规定为纳税人、扣缴义务人、检举人保密的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由所在单位或者有关单位依法给予行政处分。

《中华人民共和国刑法》的相关规定：

第四百零二条【徇私舞弊不移交刑事案件罪】行政执法人员徇私舞弊，对依法应当移交司法机关追究刑事责任的不移交，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役；造成严重后果的，处三年以上七年以下有期徒刑。
第四百零四条【徇私舞弊不征、少征税款罪】税务机关的工作人员徇私舞弊，不征或者少征应征税款，致使国家税收遭受重大损失的，处五年以下有期徒刑或者拘役；造成特别重大损失的，处五年以上有期徒刑。
第四百零五条【徇私舞弊发售发票、抵扣税款、出口退税罪；违法提供出口退税凭证罪】税务机关的工作人员违反法律、行政法规的规定，在办理发售发票、抵扣税款、出口退税工作中，徇私舞弊，致使国家利益遭受重大损失的，处五年以下有期徒刑或者拘役；致使国家利益遭受特别重大损失的，处五年以上有期徒刑。
十一、《刑法》中的危害税收征管罪：
第二百零一条【逃税罪】纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。
对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。
有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。
第二百零二条【抗税罪】以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处拒缴税款一倍以上五倍以下罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处拒缴税款一倍以上五倍以下罚金。
第二百零三条【逃避追缴欠税罪】纳税人欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，致使税务机关无法追缴欠缴的税款，数额在一万元以上不满十万元的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处欠缴税款一倍以上五倍以下罚金；数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处欠缴税款一倍以上 五倍以下罚金。
十二、税务稽查
纳税人向税务机关申报缴纳土地增值税，经税务机关审核后，不影响税务稽查的正常执法。

❻ 支出可否在企业所得税税前列支，可否做为土地增值税

可以在缴纳企业所得税前扣除的费用支出有：

一、企业在生产经营活动中发生的销售成本、销货成本、业务支出以及其他耗费。

二、费用类的可税前扣除项目：

1、企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。

2、企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售(营业)收入15%的部分，准予扣除;超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

3、企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：

①以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除;

②以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。

4、非居民企业在中国境内设立的机构、场所，就其中国境外总机构发生的与该机构、场所生产经营有关的费用，能够提供总机构出具的费用汇集范围、定额、分配依据和方法等证明文件，并合理分摊的，准予扣除。

5、企业取得的各项免税收入所对应的各项成本费用，除另有规定者外，可以在计算企业应纳税所得额时扣除。

三、税金

企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。

(1)企业缴纳的房产税、车船税、土地使用税、印花税等，已经计入管理费用中扣除的，不再作为税金单独扣除。

(2)企业缴纳的增值税属于价外税，故不在扣除之列。

四、损失

企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。

(1)企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。

(2)已作为财产损失税前扣除的呆滞出版物，以后年度处置的，其处置收入应纳入处置当年的应税收入。

(3)企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损。

五、其他

(1)企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。

(2)企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：

①非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出;

②非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

(3)企业在货币交易中，以及纳税年度终了时将人民币以外的货币性资产、负债按照期末即期人民币汇率中间价折算为人民币时产生的汇兑损失，除已经计入有关资产成本以及与向所有者进行利润分配相关的部分外，准予扣除。

(4)企业参加财产保险，按照有关规定缴纳的保险费，准予扣除。

(5)企业依照法律、行政法规有关规定提取的用于环境保护、生态恢复等方面的专项资金，准予扣除。上述专项资金提取后改变用途的，不得扣除。

(6)企业发生的合理的劳动保护支出，准予扣除。

(7)企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除;超过部分，不得扣除。

①保险企业：财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%计算限额;人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额;

②其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。

可以在缴纳土地增值税前扣除的费用支出有：

第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”

第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”

第三，根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。”

第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：“三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。”

❼ 如何规避土地增值税分期陷阱

一、股权转让中的土地增值税转嫁

（一）转让方利用股权转让巧避土地增值税

北京甲房屋租赁有限公司（以下简称甲公司）系境外股东乙有限公司（以下简称乙公司）的全资子公司，工商登记的经营范围为出售、出租自有住房及物业管理。甲公司在北京中关村拥有一批住宅及商业写字楼，系2010年购入，购入时的成本总计2.7亿元，发票原件丢失，仅有复印件。2015年10月，出于资金需要，乙公司拟出售甲公司在北京中关村的这批住宅及商业写字楼。这批住宅及商业写字楼评估后的市场价值为8.3亿元，考虑到直接转让资产的税务成本，乙公司与收购方深圳丙集团股份有限公司（以下简称丙公司）达成协议，以7.3亿元的价格向丙公司转让甲公司100%股权，丙公司以现金形式向乙公司支付股权转让款。完成股权变更登记后，甲公司成为丙公司的全资子公司。2016年10月，丙公司通过甲公司对外出售该批住宅及商业写字楼，总计售价为9.8亿元。

本案属于典型的转让方通过股权转让方式规避营业税（交易之时，不动产转让仍属营业税征税范围）、土地增值税。对于营业税及营改增之后的增值税问题，本文暂不讨论，本文仅探讨土地增值税问题。对于转让方而言，如果按照该批住宅及商业写字楼市场价格8.3亿元，直接以资产出售方式向收购方转让该批房地产，将产生沉重的土地增值税义务，土地增值税税额高达2.09亿元
考虑到巨额的土地增值税负担，转让方乙公司以7.3亿元将甲公司股权转让与丙公司，虽然在转让价款吃亏1亿元，但乙公司以股权转让方式将土地增值税转嫁于收购方丙公司，从而足足节省了2.09亿元土地增值税。

本次股权转让中，转让方规避土地增值税义务的关键在于本次股权转让是否属于土地增值税征税范围。《土地增值税条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”根据该条，原则上，单位和个人只有转让房地产才属于土地增值税的征税范围，转让股权并非土地增值税征税范围。本次交易系股权转让，不属于土地增值税征税范围，也就谈不上征收土地增值税了。

（二）国税函[2000]687号文

那么是否能够简单认为纳税人以股权转让方式间接转让不动产一定不在土地增值税征税范围之列？不一定，2000年，《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号文）就深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权的问题对广西壮族自治区地方税务局作出过批复，认为这两家公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，是以股权转让名义转让房地产，根据实质课税原则，对此应按土地增值税的规定征税。其实国税函[2000]687号文出台后，引起了很大争议，实践中，各省市地方税务机关也不一定按照国税函[2000]687号文的精神对转让方课征土地增值税。关于国税函[2000]687号文的争议问题，笔者将另行撰文进行分析。
二、收购方应对转让方转嫁土地增值税的措施

（一）慎重选择收购方式
私法上的交易结构决定税法后果，不同的收购方式对应不同的纳税义务，有时候房地产并购项目的成败就取决于税务问题。从税法角度，对于转让方而言，向收购方出售资产会直接面临较大的流转税、土地增值税成本，因此更倾向于采用股权转让将税负转嫁于收购方。在北上广深这样的一线城市，房地产市场相对活跃，房屋、土地增值空间巨大，房地产转让伴随着巨额的土地增值税成本，因此收购方在选择收购方式时，一定要识别交易中的土地增值税转嫁风险，准确测算土地增值税税额。如果收购方收购目标土地、房产是为了开发后对外出售或直接对外销售，即“买股权，卖资产”，收购方应与转让方谈判，尽量采用资产收购，避免先股权收购，再资产转让带来的土地增值税风险。
（二）用股权转让进行税负循环转嫁
商业交易中，不同交易主体在特定交易中的强弱形势不同，很多时候转让方不同意收购方进行资产收购，收购方只能接受股权收购。在股权收购方式下，收购更加需要识别收购项目中的土地增值税风险，在预测目标公司现金流时，收购方应将土地增值税成本考虑在内；在收购价格谈判中，尽可能以较低价格收购目标公司股权。除此以外，既然转让方通过股权转让向收购方转嫁土地增值税税负，收购方同样也可以在今后的交易中，通过股权转让向其后手转嫁土地增值税，也就是采用“股权收购，股权转让”进行税负循环转嫁，从而避免自己成为土地增值税的“接盘侠”。
（三）股权转让合同约定对赌条款
收购方可以与转让方就股权收购后土地增值税风险事项，相应调减收购协议约定的收购对价，收购方可以承诺在收购完成之日一定期限后，如果收购方是以股权转让方式对外转让标的公司股权从而免于向主管税务机关缴纳土地增值税，则由收购方或者目标企业给予转让方一定的经济补偿。
在股权转让交易中，收购方还可以与转让方约定，收购协议约定的股权收购对价不变，但是，以后年度内目标公司出售目标房屋和土地，被所在地主管税务机关要求缴纳土地增值税的，转让方构成出资不实，应当承担补充出资的责任，补充出资的金额即为目标企业应缴纳的土地增值税税款金额，或者以补缴税款金额为基础通过一定的合理方法计算出的金额。

三、小结

目标企业潜在的土地增值税风险是收购方在实施并购决策时应当重点考虑的一项税法风险。土地增值税的税法风险虽然不如潜在的转让定价特别纳税调整风险那样具有极强的隐蔽性，但仍然很复杂，而且土地增值税税负非常重，一旦决策不利，同样会导致收购失败。对此，建议收购方在收购中寻求具有财税和法律复合专业背景的税务律师帮助，做好对目标企业的税务尽职调查工作，并以税务律师为主导与转让方展开沟通和谈判，以协议约定的方式妥善处置和防范这一税法风险。

❽ 哪些情况暂免征收土地增值税

《土地增值税暂行条例》

❾ 当前土地增值税政策存在问题及完善

一、土地增值税面临的突出问题
（一）利用土地增值税优惠政策偷逃税款
一是利用合作建房形式偷逃土地增值税。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”部分房地产开发企业签订虚假合作建房协议，对于分得的自用房产，以“按比例分得的自用房产”形式享受合作建房土地增值税优惠政策，逃避缴纳土地增值税：对于分得的非自用房产，不按规定确定应税收入，以少计应税收入手段偷逃土地增值税。
二是利用普通标准住宅形式偷逃土地增值税。《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税”。各省在制定并对外公布普通标准住宅标准中，都是以同时满足以下三个条件作为界定标准的，即住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格。但在实际税收征管中，许多开发商却只以建筑面积是否达到普通标准住宅规定标准作为是否免征的界线，忽视其他几个限定条件，出现了不应免征土地增值税项目而违规免征的现象。
（二）采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税
一是利用银行按揭贷款销售方式不记收入偷逃土地增值税。银行按揭贷款销售方式是房地产主要销售方式，房地产开发企业利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项记入往来科目而不做营业收入处理。
二是房地产开发企业以开发产品抵建安工程款不记收入偷逃土地增值税。房地产开发企业按工程进度支付建安工程款困难，就以等值的商品房或商铺抵建安工程款，开发商将抵工程款的商品房或商铺不计或少计土地增值税收入。
三是房地产开发企业将车库、杂物房等售房款转移为房租收入偷逃土地增值税。住房和城乡建设部规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋房不予办理产权登记。商品房的底层杂物屋和顶层坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，房地产开发商以这些房产不能办产权证为由，在销售这些房产时以合同形式约定使用年限，将这些房产的售房款转移为房屋租金收入，少计土地增值税应税收入。四是房地产开发企业代收各种初装费及基金不记收入偷逃土地增值税。房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付款项，如煤气管安装费、房屋维修基金、水电增容费等费用。现行土地增值税政策规定，开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入：凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理，许多房地产开发企业以没取得代收代垫款项收益为由，不进行土地增值税应税收入申报。
（三）虚增开发成本偷逃土地增值税
一是通过虚增土地开发成本偷逃税款。房地产开发企业利用土地评估、将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，减少土地增值税税基。还有的房地产开发企业从关联企业购进土地。让关联企业多开土地补偿费发票，虚增房地产开发企业土地取得成本。
二是通过多开建筑安装发票加大建安成本。部分房地产开发商把建安营业税及附加作为“避税”的重要渠道，以支付3.3%的建安营业税及附加的代价，可以少缴适用40%以上税率的土地增值税。
三是利用建安公司、销售公司等关联企业多计开发成本偷逃土地增值税。许多房地产开发企业都有与之相配套的建安公司、销售公司、物业公司，商品房的建设由关联的建筑公司承建，商品房的销售由关联的销售公司负责，物业公司则代收房地产开发企业一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。房地产开发企业通过与这些关联企业订立各种假合同等手段，调控开发成本和收入，以达到偷逃土地增值税的目的。
（四）基层征管力量不能适应土地增值税复杂业务要求
房地产开发具有经营周期长、经营方式灵活、成本项目繁多和土地增值税计算过程复杂等特点，这对土地增值税征管要求很高，但当前一线税收征管工作任务相当繁重，征管力量严重不足，不能满足土地增值税管理需要。具体表现在：
一是基层税务人员对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟悉：
二是基层税务人员对现行土地增值税政策的了解和掌握相对不足：
三是基层税务人员对房地产企业财务核算尤其是成本核算知识较为生疏；
四是基层征管力量不足与繁重的土地增值税征管工作不相适应的矛盾进一步加剧。
（五）税务部门对土地增值税征管不到位
一是税收检查一般是以年度为单位，但房地产企业大都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，税务部门没有根据房地产行业特点，按开发项目所属期进行税收检查。在税收检查中，对于那些达到土地增值税清算条件，但由于受检查期及检查时限限制，而不能有效进行土地增值税检查的企业，很容易造成增值额检查不实的问题。
二是税务人员在查处土地增值税涉税案件过程中经常受到各种因素干扰，导致行政处罚力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，无法追究责任人的刑事责任。
三是税收征管中土地增值税清算政策落实不到位。许多达到土地增值税清算条件的开发商以账务混乱等为由不清算，税收征管中也未采用核定征收，只是按一个较低的预征率预征。开发项目达到土地增值税清算条件时，征管人员片面认为清算有可能出现比预征税款少的情况而不要求企业清算，造成土地增值税依法清算的政策落实不到位，出现了应征收的土地增值税税款没有征收到位的问题。
（六）基层税务部门与房地产相关职能部门协调配合不到位
就土地增值税的特殊性而言，在税收征收管理上仅靠税务部门的力量是不够的，它还需要各级国有资产管理、房产管理、土地管理、城建部门和房地产评估机构的大力配合和协作，共同履行管理职责，共同把关，才能实现有效的管理和监控，才能从根本上堵塞其税收流失。但从目前的情况看，相关部门配合不得力，税务部门管理机制不健全，是导致土地增值税流失的一个重要因素。
二、加强土地增值税工作的建议
（一）加强对房地产开发经营整个过程的监控，改进税收征管手段
一是加强与管理房地产的政府职能部门配合，建立涉税信息传递制度，实现税收的源泉控管。房地产开发经营的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立信息传递档案，全程跟踪，获取企业收入、成本等涉税信息。税务部门应充分利用从相关部门获得的涉税信息，验证房地产企业纳税申报的真实性、合理性，防止房地产企业超范围享受税收优惠和少计增值额问题的发生。
二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面加强对房地产开发企业纳税人的登记、申报管理，实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为；另一方面加大对房地产开发项目成本、收入的审核和管理力度，保证建安成本、土地成本等开发成本的真实性和准确性，防止利用假合同、假信息虚增开发成本。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控，加强对房地产票据、视同销售的管理，掌握房地产开发企业的收入情况，防止少申报土地增值税收入现象的发生。
（二）做好土地增值税专项评估
鉴于房地产开发企业具有经营方式灵活、成本项目复杂和涉税金额巨大等特点，且日常税收监控难以对土地增值税申报的真实性和及时性作出准确判断。因此，应进一步加强对房地产开发企业土地增值税专项评估，建立土地增值税评估专职部门，选配综合素质较高的评估人员，以提高评估水准，确保土地增值税纳税评估工作落到实处。
（三）强化土地增值税稽查，加大对偷逃税行为惩处力度
一是加强对房地产行业的土地增值税稽查选案工作，提高选案的准确性。税务稽查部门通过对征管部门提供资料的分析，有选择性地对房地产企业进行重点稽查。
二是对土地增值税评估和反避税调查移送的大要案，发挥稽查打击型威力的作用，及时立案查处，依法稽查、审理、执行、公告，及时移送司法机关查处。
（四）加强对房地产企业关联交易的管理，加大土地增值税反避税力度
建议尽快出台房地产企业关联交易管理办法，建立同类地域、同类开发产品的开发成本、费用、销售价格信息库，以形成动态的、分地域的收入、成本、费用等要素指标信息库，作为房地产开发关联交易转让定价纳税调整的参照标准。对房地产开发企业的关联交易，实施重点监控，彻底治理利用关联交易转移收入、虚增成本等恶意偷逃土地增值税行为，保护土地增值税税基的完整，遏制房地产行业不合法的“避税”行为。
（五）建立土地增值税征管考核机制，强化征管质量内外考核
建立和实施土地增值税征管考核机制，落实目标责任制，是提高土地增值税征管质量的保证。针对土地增值税业务复杂、管理人员素质参差不齐、整体素质亟待提高的现状，税务部门应在调研的基础上，逐步制订出完善的土地增值税征管质量考核办法，着重把握考核的合理性、科学性、实用性。主要考核一线税务人员的土地增值税征管质量，实行土地增值税清算的抽评、复评和抽审、复审，并将对企业的延伸考核作为税务人员执法准确性的主要考核依据，同时结合税收检查信息的反馈，印证征管工作质量，形成税收征管和税收检查互动机制。