物管问题法律责任分析思路三步

『壹』 社区物业管理存在的问题，需要怎样整改及有什么好的建议发言稿

您好，我国物业管理已经经历了二十多年的发展，取得了长足的进步。在上个世纪90年代的后期，中国的物业管理已经开始进入市场化运作阶段。目前，中国物业管理进入了全面的推广时期，行业开始发育，物业管理逐渐发展成为了一个独立的经济部门。

物业管理行业属于第三产业中的服务行业，具体服务内容和范围广泛，包括各类建筑。如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业楼宇、工业厂房、仓库、停车场等，其中居民住宅区业主群体大、物业管理涉及面广，是物业管理的核心部分和重点服务领域。

社区物业管理包括常规服务、专项服务和委托特约服务等方面的内容。常规性服务是对业主提供的基本服务，主要包括：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务等。专项服务是物业公司为满足一部分业主的需要而提供或协助提供的各项服务工作，如在物业小区内建立商业网点、金融服务以及代理中介服务机构，组织开展文化娱乐活动等。委托特约服务是为满足业主的个别需求受其委托而提供的服务，如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为业主代购生活物品等。目前我国城市社区物业管理以常规服务为主，一些资质级别高的物业管理公司除了常规服务外，也注重开展专项服务和承接一些委托特约服务。

随着人们生活水平的不断提高，业主对物业公司的管理服务水平提出了更高的要求。我国物业公司的企业组建模式有房地产开发商自建、政府行政部门组建、旧街道房管所转制形成、大企业后勤部门组建、独立法人组建的股份公司等，各类型的物业公司受本身体制的制约，在管理思路和服务意识上存在着一定的差距。但是从总体来看，现阶段物业管理服务不到位、物业公司和业主之间的矛盾日益明显，已经成为了物业行业的一个普遍性问题。有关社区物业管理纠纷的各种报道屡见报端，成为了引人关注的焦点问题。

目前，业主对物业管理现状不满，普遍反映的一些问题有：物业公司服务质量低、常规性的基本服务也不到位；有的物业公司人员素质低、服务态度差；物业管理收费过高等。当然，面对业主的意见，物业公司也有自己的理由和苦衷。社区物业管理方面出现的矛盾和纠纷影响了社区居民的日常生活和社区的和谐气氛，也阻碍了我国物业管理行业的发展步伐，应当引起我们广泛的重视，通过积极的努力来化解矛盾和寻求解决问题的方案。

二、社区物业管理存在问题分析

2004年下半年，我们对北京、河北等几个地方的社区物业管理作了一次问卷调查2共获得了100份有效调查数据。调查问卷内容是针对业主对小区物业服务是否满意的问题，调查的项目包括：绿化环境、运动设施、通行情况、治安情况、卫生保洁、车位管理、宠物管理规定、员工素质及服务态度等。据调查结果显示，对物业整体服务质量表示满意的只占10％，认为一般的占20%，表示不满意的占70％。从这一调查结果大体上可以看出当前我国物业管理服务质量水平很低，距离业主的要求和期望值还有很大的差距。对于作为服务行业的物业管理公司，服务质量是关键，物业服务与业主的工作和生活息息相关，服务不到位就会招致业主的不满，造成双方关系紧张，不但影响社区的稳定与和谐，而且物业公司本身的生存和发展也会受到影响。

调查了解到的物业管理方面存在的主要问题有以下几个方面：

1. 物业公司与业主之间的法律关系不明确

国家有关部门和北京市政府最近几年相应颁布了一些物业管理方面的法规，对许多问题已经有了明确的限制，但在实际执行过程中却有很大的距离。按照有关法规，业主管理委员会应该是物业区内的最高权力机构，物业管理公司是受业主管理委员会之委托和聘用从事管理工作的，业主管理委员会有解聘物业管理公司的权利。实际上，许多物业管理公司并没有受到业主管理委员会的委托开展工作，业主管理委员会即使对物业管理不满意也很难另换物业管理公司。

2. 物业小区设施不健全

这主要是房地产开发商遗留的问题，当初开发商承诺的设施建设和实际不符。如建房时规划的绿地面积减少，该建的设施没有建，业主共有设施被物业公司外租盈利等问题，引起业主的不满。还有，与居民生活相关的附属设施不完善，例如健身、娱乐、商业、幼儿园等配套服务设施不足，给业主的生活带来不便。

3. 收费与服务不相符

部分物业小区的业主反映缴纳的物业费较高，而享受的服务不足，物业公司服务不到位。确实有个别物业管理公司自定收费标准，不与业主协商，不报物价局批准的情况，也有只收费不服务或少服务的物业公司，这是引起业主不满而产生抵触情绪的主要原因。另外，物业公司的财务透明度不够，也是导致纠纷产生的原因。按《北京市居住小区物业管理办法》规定，管理公司账目应每6个月公开一次，但真正能实行的小区很少。管理费用的开支往往是业主最为关心的问题，因为业主想知道自己缴纳的物业费用到那里去了。

4. 业主的配合问题

有的小区物业管理公司收费难问题比较突出，多数是由于物业公司等原因导致业主不满而引起的。由于物业公司和业主之间缺乏沟通和理解，两者之间产生隔阂，甚至发生冲突。一些物业管理公司在没有办法的情况下，只好以停水停电来催交费用，但往往导致矛盾加剧。

以上物业管理存在的问题集中地表现在物业公司的服务质量上，为了探讨提高物业管理的水平和质量问题，有必要从公司组建模式和资质等方面，对影响物业公司服务质量的因素加以分析。

三、影响物业公司服务质量因素分析

1. 物业公司组建模式与物业服务水平

社区物业企业组建模式一般可以分为五类：①由房地产开发商直接建立；②由行政管理部门组建；③由房管所转轨改变机制而来；④由大中型企事业单位的后勤部门组建；⑤由社会上的独立法人按照现代企业制度建立的股份有限公司或个人有限责任公司3。

从根据实际情况看，以上的分类中②和③性质相似，均为城建行政管理部门下属，二者可以合一。这样就可以将物业公司按组建模式分为四类，即：第一类为独立法人企业组建的；第二类为房地产开发商组建的；第三类为行政主管部门组建的；第四类为大企事业单位后勤部门组建的4。不同组建类别的物业管理公司在运行模式和服务质量方面表现各不相同。

表1通过对具体项目打分的方式，得出了对不同组建模式物业服务质量的评价结果。从表1可以看出，第一类公司的物业服务质量好，在对比中评价最高。独立法人物业企业多数属于现代化住宅小区，硬件设施完善，能够满足业主的多层次需要；不论是人员素质、居住环境，还是社区文化、亲情服务等方面的综合得分都要高于其它组建模式的物业公司。

第二类的得分略高于第三和第四类。主要是因为其与开发商为一体，现阶段开发商为了提高其房地产品牌效应，增加附加值，在近期比较注重产品的售后服务，所以其服务质量就高于后两者。但因其与开发商关系过于密切，在开发商产品遗留问题以及资金的自由支配上处于被动地位，阻碍了其业务的自由拓展，服务质量也受到一定的影响。

第二类和第三类的得分最低，其主要问题是受主管部门行政管理的影响和沿用传统的管理方式，市场化程度低，其提供的服务不能很好地满足业主的需求。

从以上分析可以看出，随着市场经济的发展，物业管理必须进一步市场化，市场化程度高的物业管理企业服务质量相对较高，能够为业主提供较为满意的服务。公司组建模式和体制决定其运行方式，对物业企业服务质量有着很大的影响。
望采纳

『贰』 分析问题的思路是什么

问题分析法（problem analysis)
科学管理中的心理学方法之一。它是按解决问题的思维过程，寻找出问题所在，并确定问题发生原因的系统方法。在管理中，通常把实际状况与应有的要求标准之间的差异叫问题。根据解决问题的思维程序，问题分析法的一般步骤是：第一步是确定问题。是不是问题，要看实际状况与要求标准有无偏差；第二步是进一步的分析问题，即把问题分解为各个比较小的问题，区分出紧急、严重性或可能性等问题。然后制订研究这些问题的先后程序；第三步是说明什么是偏差、什么不是偏差、并提出问题；第四步是找出可能导致偏差的各种因素，如人员的减少、新换的设备、方法的改变等；第五步是从上述各因素中，最后肯定什么是产生偏差的真正原因，并经过检查核实。这里，遵循解决问题的思维过程第一步就是提出问题阶段；第二步是明确问题阶段；第三步和第四步是提出假设阶段；第五步是检验假设阶段。

『叁』 物业管理责任认定（最好法律人士回答）

回复：
1、关于楼上说电梯费是否包含在管理费中的问题，在实际工作中是存在的，一些物业单位（小区）会将公共用电（部分）单独另计，具体是否包含在物业管理费中要看双方物业合同的约定；关于楼主提的问题，业主拒交物业管理费显然是不合适的，就像去餐馆吃饭，因为一道菜不妥，而不支付所有餐费，显然有些牵强。这里有几个问题，第一，电梯损坏不能使用的原因是什么？是谁的原因造成的？如果在损坏期间物业公司依然在电梯管理服务上提供了相关服务或支出了相关能耗，那么业主还是应当交纳相应的费用。例如：你家保姆去帮你家做饭，由于电饭煲坏了，做不了饭，而扣保姆的工资或者连保姆进入厨房所产生的电费也需要由保姆来承担，不太妥当。第二，如果因为物业公司管理失误，或者物业公司没有提供相关的服务，而导致业主遭受损失的（没有能乘坐电梯），物业公司应当依据责任大小，给予一定的赔偿，当然根据双方协商，赔偿可以是35元或者其它。因此，出现这种情况，业主一定要找到物业公司服务缺陷的地方，要求补偿，而不是直接拒交管理费，而使原本有理的事件变成被动、无理的事件。

2、公共水管爆裂与是否缴纳物业管理费无关。根据双方合同约定，即使业主不缴纳管理费，物业公司也应当提供服务，不能以不缴纳管理费为由而拒绝提供服务。就想我们做公共汽车，不能因为一个人不买票而停运整个公交车，这样会损害其他人利益。物业公司正确的做法是，公共区域正常维护，另外找到业主催缴管理费，甚至可以通过法律渠道解决。

水管爆裂导致业主财产遭受损失是否需要物业公司承担责任呢？要看物业公司在水管爆裂上是否存在责任或者过失。如果物业公司按计划做了维护保养，按照服务合同要求提供了所有的维护或提示服务，水管属于自然（或天气原因等）爆裂，那么物业公司不承担责任，如果物业有投公共财产相关保险的话，损失方可以通过保险获得补偿。如果水管爆裂由于物业公司维护不当或者没有提供相关服务（维护）而导致或者间接导致问题出现的，根据合同约定的责任大小，物业公司应当承担相应的责任。

『肆』 物业管理常见的问题及解决方案

物业管理常识性问答问:
1、 业主委员会依法如何产生？
答：住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两 年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到告知之日 起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委 员会的权利、义务相同。问：
2、 业主委员会的成员必须是业主吗？
答：业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由 业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员。业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。问：
3、业主委员会有哪些职权？
答： （一）召集和主持业主大会；
（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
（三）采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；
（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；
（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
（六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。问：
3、 开发商有权单方指定物业管理公司吗？
答：住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理；业主委员会在此期间成立的，业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，业主委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。
在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。问：
5、开发商应当向业主委员会移交哪些建设施工资料？
答：（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。 问：
6、房屋的维修责任是如何划分的？
答：（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯 、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。
（三）住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。
问：
7、什么是公共设施专用基金，该基金如何管理使用？
答：开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设 总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专帐管理。区住宅主管部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。问：
8、《中山市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务应到什么标准？
答：中山市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务范围为：小区规划红线内，业主户门以外；服务内容为：（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、桶及垃圾进行管理；（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行清洗和消毒，加强对业主的宣传维持正常的生活秩序。问:
9、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？
答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。物业管理企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。问:
10、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？
答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。问:
11、物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止？
答：是。物业管理企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。问:
12、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？
答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。
问:
13、经济适用住房小区如何交纳物业服务费？
答：目前，按照〈〈广东省物业管理条例〉〉建设部第33号令〈城市新建住宅小区管理办法〉及地方有关物业管理法律、法规。经济适用住房小区物业管理服务费用分为两部分：物业管理服务费和电梯水泵运行维护费，电梯水泵的运行维护费按建筑面积分摊计算。物业管理服务费用于公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、小区的日常管理、房屋及小区共用部位公用设施设备的小修。收费标准为2.0元/平方米.月（绿化率30%以下），1.0元/平方米.月（绿化率30%以上）。有电梯和水泵的住宅，需加收电梯水泵运行维护费。问:
14、普通住宅如何交纳物业服务费？
答：目前，按照省物价局、建设厅〈〈关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知〉〉及〈〈中山市物业服务收费管理办法〉〉（中价〔2005〕57号），普通住宅的物业管理服务费分为两部分：一、住户个人交费项目1. 装修房屋垃圾外运费2. 保洁费3. 保安费4. 各项费用统收服务费5. 车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车）6. 机动车存车费；二、 产权人交费项目1. 绿化费2. 化粪池清掏费3. 管理费4. 小修费5. 中修费6. 大修费7. 小区共用设施维修费8. 电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等。问:
15、公房、安居房出售后，物业服务费用怎么交纳？
答：公房、安居房出售后，保洁、保安等使用人交费项目由购房人承担，产权人交费项目包括绿化、管理、公共设施维护、化粪池清掏费用、电梯、水泵等，公房由原售房单位承担，安居房由职工所在单位承担。
问:
16、高档住宅、非住宅类物业的物业服务收费如何确定？
答：高档住宅、非住宅类物业的物业服务费采取市场调节价的定价形式。在业主大会、业主委员会成立前，按房屋买卖合同（或物业管理公约、房屋使用维护管理公约）约定的价格收取费用；业主大会、业主委员会成立后，由业主大会与物业管理企业协商定价。问:
17、交了住宅专项维修资金，还用在交大中修费吗？
答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳房屋共用部位共用设施设备大中修费用。问:
18、自用部位、自用设施的维修养护费用怎么交？
答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年（季度、月）交给物业管理企业，也可以发生时再交纳。问:
19、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？
答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。问:
20、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？
答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。
问:
21、公房上市后，物业服务费用如何交纳？
答：公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服务费用由房屋购买人承担。问:
22：电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？
答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。问:
23、物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？
答：物业管理企业应负责停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；保证停车有序，只提供场地不负责保管。（24小事设专人看管；长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。问:
24、装修时也是否要交纳装修押金和装修服务费？
答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修押金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务：有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调节因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的包行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
问:
25、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？
答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。问:
26、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？
答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。 问:
27、建立专项维修资金的法律依据是什么？
答：《物业管理条例》规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。” 问:
28、专项维修资金的用途是什么？
答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。
问:
29、谁应交纳商品住宅专项维修资金？
答：凡是1999年 1月 1日以后签订商品住宅（包括经济适用住房，与住宅结构相连的非住宅等）房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金。问:
30、不交纳专项维修资金的怎么办？
答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。问:
31、业主交纳专项维修资金的标准是什么？
答：商品住宅（异产毗连型）的专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的2%交纳（实测面积后有变化的以结算价款为准）。此外，非异产毗连住宅专项维修资金由购房者按购房款1%的比例交纳。问:
32、业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？
答：商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前由市小区办负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。问:
33、小区里公有住房建立过专项维修资金吗？
答：公有住房售后维修资金由售房单位负责归集并存至市住房资金管理中心系统，由市中心出具交存证明。公有住房出售后，其住宅区成立业主委员会的，经业委会申请，原代收（售房）单位应将维修资金移交给业委会管理，市住房资金管理中心负责监督执行。
问:
34、专项维修资金何时能划回到小区进行管理与使用？
答：业委会成立后，市小区办应将维修资金划转给业主委员会统一管理，业主委员会代表物业管理区域内的全体业主在指定银行系统（以下简称经办行）开户存储。经业主大会决议，业委会应委托物业管理企业代为管理，并由业委会与物业管理企业签订《维修资金委托代管协议》，明确双方权利和义务。按照“专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户”的原则进行管理。问:
35、维修资金的支取使用程序是什么？
答：总体来说维修资金的使用应当遵循“年度普算--制定维修计划--编制工程预算--批准预算--委托施工--工程验收--分摊费用与支取资金--公布账目”的程序。问:
36、支用维修资金时按什么原则分摊费用？
答：住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，有责任人承担费用，不得使用维修资金。其他按照受益人（业主）原则分摊使用维修资金。问:
37、支用维修资金时按什么原则分摊费用？
答：如业主维修资金不足首次归集额的30%时，业委会应提议续筹。筹集的标准和具体办法由业主大会决定，续筹金额一般按业主所拥有的建筑面积分摊，由业主直接交存到经办行，计入业委会账户和业主明细户。 问:
38、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？
答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续.问:
39、因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办？
答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处理。问:
40、业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？
答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司同意后，按照规定办理有关手续。问:
41、业主、物业管理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？
答：业主、物业管理企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
问:
42、能否在房屋楼顶架设广告牌?
答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。问:
43、业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？
答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主（临时）公约》和小区有关规章制度的规定。问:
44、邻居占用了公共楼道怎么办？
答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。问:
45、物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护？
答：物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位所有，由供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位委托物业管理企业负责维修养护。问:
46、物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？
答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会业主、使用人，还会影响到相邻的业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业管理企业需要进行入户维修时，业主应当配合。问:
47、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？
答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。问:
48、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？
答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。问:
49、为什么要规范房屋装饰装修行为？
答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。问:
50、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业管理企业吗？
答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业管理公司。问:
51、业主装饰装修房屋，需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议吗？
答：业主应当在装饰装修房屋前与物业管理企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。问:
52、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？
答：按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
问:
53、业主装饰装修房屋过程中，物业管理企业能否进行入户检查？
答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。问:
54、住宅室内装饰装修的施工时间如何规定？
答：按照市建委、市规委、市国土房管局《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行)》每日12时至14时，18时至次日8时，不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。问:
55、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？
答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。问:
56、住宅室内装饰装修工程的保修期有多长时间？
答：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

『伍』 1.分析题干，得出思路 物管和客户因安装门禁而发生纠纷如何化解这个矛盾

分析题干得出思路，不管了，客户因为安装门禁而发生纠纷，如何化解这个矛盾呢？你所在的大楼推行门禁的系统，然后不要外送外卖，送餐人员上楼，只能够让客户在一楼的大门口进行取餐，有一份不部分部分互不理解，爆发了比较激烈的冲突，但是物业的领导表示要基层岗位的同事坚决执行公司的管理决定，公司内部的部分同事也不是非常理解新规定，工作中有些抵触的情绪，我觉得吧，这个情况可以互相理解，理解，领导也可以让他们能够送上快餐上楼员工也理解一下领导，让他给一个过渡期就好了。

『陆』 物业管理（存在的主要问题及解决对策）研究目的和意义

一、当前物业管理服务中的反映出来的主要问题
（一） 法规不健全，司法效力不高
近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。
（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系
目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。
（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位
有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。
（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范
长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。
（五）业主欠费比例在有的地方较为严重
根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。
二、物业管理服务问题产生的原因
（一）业主与物业管理企业理念滞后
时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。 特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。
（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难
规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。据据统计，物业管理较成熟的广东省，截止2004年底物业管理覆盖率也只有为40%。物业管理企业有3000余家，管理项目1.2万个,平均管理4个项目，管理面积5亿平方米，每个公司平均管理面积只有16.7万平方米，每个项目只有4.2万平方米。［13］物业公司管理项目少，面积少的现状，反应了物业管理正常的市场竞争机制尚未形成，使物业管理企业难以走出经营困境，服务质量自然难以保证。
（三）行业队伍素质偏低，人才短缺
物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。

『柒』 业主家中财物被盗,物管该负什么责任

业主、物业使用人的财物被盗，物业公司依法不承担赔偿责任，除非物业公司疏于管理、未尽到物业服务职责或者物业服务合同有特别之约定。

根据《物业管理条例》第二条规定：

物业管理是指物业公司按物业服务合同的约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护相关区域内的环境卫生和秩序。同时条例还规定，物业公司应协助做好物业管理区域的安全防护工作。

因此，在物业服务合同中没有特殊约定的情况下，物业公司的工作就是协助业主做好安全防护工作，对业主家中财物并没有保管和看护的责任。

根据《物业管理条例》第三十六条规定：

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

因此，如果是由于物业不履行义务导致业主被盗，比如摄象头损坏长时间未修(注意是长时间)、门岗登记制度不利、巡逻不及时之类的事情，导致业主被盗，物业需承担一定的责任。

(7)物管问题法律责任分析思路三步扩展阅读：

物业公司否有责任：

要看物业公司在被盗事件中是否尽了安全防范义务。物业公司承担的安全防范义务是有限的，仅指一般意义上的安全防范。如设置门岗、门禁、外来人员或车辆登记、日常巡逻、监控维护等。物业公司如果做到以上几点，比如各岗位都有正常工作记录等，那就是尽到了安全防范义务。

或虽然有一项或几项没做到，但与业主被盗没有关系，也算尽到安全防范义务。此种情况下物业公司无责任。如果是由于物业不履行义务导致业主被盗，比如摄象头损坏长时间未修(注意是长时间)、门岗登记制度不利、巡逻不及时之类的事情，导致业主被盗，物业需承担一定的责任。

还看业主与物业公司之间的合同约定，如果合同约定承担业主被盗的安全防范责任的话，那么就要由物业承担。

『捌』 法律发现方法分析的三步论是什么急！急！急！

法律推理的基本方法及其问题

（一）演绎推理

演绎推理在结构上由大前提、小前提和结论三部分组成。

大前提是那种概括了若干同类个别事物中共性的普遍性判断；

小前提是对某一个别事物属于大前提主词外延的一种说明；

结论表明该个别事物也具有在大前提中普遍性判断所揭示的属性。

由于生活世界存在着特殊与普遍之间的内在联系，而那种共性、普遍性是同类事物的任何个别都共同具有的，所以一个正确的演绎系统，本身是对这种特殊与普遍之间的联系的反映。当代中国是以制定法为法律渊源主体的国家，制定法中各种具体规定，是人们进行法律推理的大前提。所以演绎推理在法律推理中被广泛运用。

演绎法律推理具有与一般演绎推理不同的特点。美国法学家史蒂文．J．伯顿认为，法律演绎推理的关键步骤有三
：⑴ 识别一个权威性的大前提。
⑵ 明确表述一个真实的小前提。
⑶判断重要程度。
而其中的真正的问题可能在于“选定大小前提并在它们之间确立一种适当的关系。”在此，有必要分步骤进行分析。

第一步的问题是如何寻找大前提？

大前提是用作法律依据的法律规定。有两个因素影响着对大前提的找寻。其一是对案件事实的全面、准确的把握。即到底发生了什么事情？其二是人们的法律知识。人们只有具备足够的法律知识和法律训练才知道如何“全面”、“准确”地确定案件事实，才能够“对号入座”、在自己的法律知识之网中找到合适的大前提。

第二步的问题是如何确定小前提？

这一过程其实是在事实与法律之间的反复沟通与联络的过程。因为小前提是对某一个别事物属于大前提主词外延的一种说明，而法律演绎推理的小前提通常是对某一特定的、待判断问题的描述。在有些情况下，对小前提的描述并非易事。“到底发生了什么事情？”这种描述有可能是一个颇具“技巧性”的事情，需要精心“剪裁”，以使案件事实与大前提相符合。

第三步是判断重要程度。

“判断重要程度就是判断在案件的许多事实中那些事实可以证明把该案归于一法律类别。”由于有很多事实，每个事实只不过是一个事实而已。任何事实都可能重要或者不重要。所谓重要的事实是那种恰好与有关法律要做什么的规范性指示相吻合的事实。而规则是抽象的，事实是具体的，“一个案件的事实并非事先就包装在规则的语言之中。”要想使案件事实“符合”相应的法律规定，从而可以适用，就需要解释——解释规则的含义，解释（说明）案件事实以及它与这个规则相符合的程度。因此，判断重要程度对法律演绎推理的正确进行是至关重要的，而对这一问题的解决却在演绎推理之外。

例如，

在一起行政诉讼案中，原告向县工商管理机关申请企业名称登记，该行政机关根据《企业名称登记管理规定》（1991年5月国务院批准，国家工商行政管理局发布）第九条的规定，“企业名称不得含有下列内容和文字：
（一）有损于国家、社会公共利益的；
（二）可能对公众造成欺骗或者误解的”，认为原告使用一历史上的、可能引起人们消极联想的人名进行登记有违社会公共利益，因此拒绝批准。该行政相对人根据同一法规的第十条第一款，“私营企业可以使用投资人姓名作字号”，到公安机关把自己的名字改为那个历史人物的名字，进而以自己的名字再次申请。仍然遭到拒绝。他向法院起诉以维护自己的权利，但被判败诉。笔者以为问题主要出在法律推理上。法院在法律推理过程中只针对是否违反“社会利益”的问题进行论辨，没有回答当事人“是否可以以自己的名字申请注册公司名称”的问题。从法律推理方面来讲，这存在三方面的问题。其一是判断重要程度的问题：发生了什么事情？是有关违反社会公共利益的判断，还是当事人以自己的姓名作字号的问题？这个问题又影响着下一个问题；其二是识别大前提的问题。笔者以为处理该案件的权威性大前提应当是第十条的规定，而不是第九条，因为后者是一个并不确定的问题，前者才是确定的，有资格作为大前提；其三，法院没有对所有论题进行充分说理，有违程序公正。因为只有纠纷解决者听取双方的论据和证据，推理论及双方所提出的（所有）论据和证据，才是公正的、不偏不倚的。
在科学研究中，演绎推理的一种具体方法是公理方法。公理是少数几个作为推理大前提的、不加证明的初始原理。这种方法要求公理的独立性、公理系统的无矛盾性和完备性。在演绎法律推理中，作为推理大前提的法律规定，可以逐渐发展成为独立的规范体系，但却很难作到完备和无矛盾。法律的这一特点，决定了判断重要程度的问题需要通过演绎推理之外的工作来解决。

（二）归纳推理

归纳推理与演绎推理的思维路径相反，是从特殊到一般的推理。运用归纳方法进行法律推理的合理性主要在于生活世界所具有的某种必然性和规律性。而这种必然性和规律性是通过个别现象的偶然性、多样性表现出来的。我们可以通过认识大量个别现象的偶然性和多样性去把握生活世界的那种必然性和规律性，并在此基础上指导我们对待知事物（案件）的认识，对世界的发展趋势和未来进行预测、把握和规范。归纳法律推理的任务在于：通过整理、概括经验事实，使分立的、多样的事实系统化、同一化，从而揭示对象的那种必然性和规律性。

归纳推理的具体方法大致是：

首先，汇集众多个别案件及经验事实；

其次，对所汇集的对象进行比较、分类和概括；

再次，发现或者确定归纳得以实现的案件和经验事实中那些共同的特征和属性，并形成具有普遍性的判断。

例如

最高人民法院于1989年11月21日发布的《关于人民法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂的若干具体意见》，它把夫妻感情确已破裂这一判决离婚的法定界限具体化为14条意见，凡符合其中之一的，视为夫妻感情确已破裂。在这14条意见中，有一些就是通过运用归纳推理概括司法实践中的成功判例得出的，其中象：“婚前缺乏了解，草率结婚，婚后未建立起夫妻感情、难以共同生活的”；“因感情不合分居已满3年，确无和好可能的，或者经人民法院判决不准离婚后又分居满1年，互不履行夫妻义务的”。在这个《意见》形成过程中，首先是有大量的有关离婚的个别案件和经验事实；然后，是最高人民法院对上述案件和事实进行比较、分类和概括；最后，是以前面工作为基础，发现各种夫妻感情确已破裂案件与感情尚未破裂案件的不同特征以及各种感情确已破裂案件的共同特征，从而形成有关判断夫妻感情确已破裂的普遍性意见。

在科学研究中常常使用的归纳推理方法有：统计方法、直觉归纳法、不完全枚举法、完全归纳法。笔者以为，可以在法律推理中运用的归纳推理主要是前三种。特别是不完全枚举法，被大量使用。由此种方法所归纳出来的一般结论，如果遇到一个反例，就会被推翻，所以，它的结论是不完全的，具有或然性。为了保证归纳推理正确，首先，需要注意归纳结论的确定性程度应当根据检验、证伪的彻底性来评价：结论越确定，需要的案件越多；结论比较笼统，需要的案件可以比较少。控制的种种有关条件越多，则排除其他假说就越彻底。如果打算将概括应用于事件C，那么就有必要检验C之存在和不存在。其次，法律目的、法律价值是进行合理选择的重要保证。

（三）、辨证推理

辨证推理，即侧重对法律规定和案件事实的实质内容进行价值评价或者在相互冲突的利益间进行选择的推理。它的特点在于：不能以一个从前提到结论的单一连锁链的思维过程和证明模式得出结论。类比推理、法律解释、论辩、劝说、推定是通常进行辩证推理的具体方法。

类比推理的具体方法同样可以分为三个步骤：

首先，识别一个权威性的基点或判例。

什么东西可以作为类比推理的基点？伯顿认为：“至少有7个背景因素可能包含着有用的基点：（1）制定法文字的通常含义；
（2）适用同一制定法规则的司法判例；
（3）无争议的假设案件；
（4）由同一制定法中其他一些规则所支配的案件或情况；
（5）与制定法相联系的历史事件或情况；（6）与法律制定同时期的经济和社会实践，以及（7）立法史。”其次，在判例和一个问题案件间识别事实上的相同点和不同点；再次，判断是事实上的相同点还是不同点更为重要，如果属于前一种情况，就要依照基点或判例所指示的方法，如果是后一种情况，就要区别对待。同样，对重要程度的判断是无法通过类比推理本身解决的。
详细了解参阅http://vip.chinalawinfo.com/newlaw2002/SLC/slc.asp?gid=335571144&db=art

『玖』 物业管理合同纠纷案例分析

大家入住小区都希望能够得到一个良好的物业管理、维护服务，因此很多小区物业都会与小区住户签订物业管理合同，虽然合同具有约束性，但也避免不了一些因物业服务不到位而产生的纠纷，下面我们就来看一个物业管理合同纠纷案例，了解与物业管理合同有关的知识。

物业管理合同纠纷案例分析

[案情]

原告：李xx

被告：aa物业管理有限公司

原告是aa花园18幢602房住户。2003年1月17日原 告与被告签订《ss住宅管理合约》，约定由原告使用位于ss14幢楼下编号分别为1421、1425的两个摩托车车位，用以停放车牌号分别为粤xzx和粤xxx的两辆摩托车，每辆每月交纳30元费用，被告委托工商银行代收上述费用等。2004年1月21日18时30分，原告将粤xzx摩托车停放在第14幢楼下编号为1421的停车位上，至同月23日11时发现摩托车丢失。原告即告知被告的保安员并向公安机关报案。该辖区的 宏基派出所对此案立案侦查，但至今该案尚未侦破。原告起诉认为，按原、被告双方的管理合约，被告负责ss住宅小区的管理事务，其职责包括保障治安及加 强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的有关规定，物业管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，内容包括安全防范 服务。因此，被告有法定的义务对车辆的停放进行管理并保障其安全。现由于被告未能对车辆履行足够的管理，导致原告摩托车失窃，被告应对此承担赔偿责任。被 告辩称，原、被告之间成立的是车辆停放合同关系，不是保管合同关系，因此被告对原告的车辆只有一般的治安保障义务，没有保管义务。而被告已在小区的4个出 口设立门岗，并实行24小时保安巡逻，履行了管理合约约定的保障治安、加强对车辆的进出及泊位管理的义务。且在公安机关侦破案件之前，不能仅根据原告的陈 述就认定其摩托车是在小区内被盗的。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。

[裁判要点]

中山市人民法院经审理认为，首先，关于 原告摩托车是否在ss住宅小区内丢失，根据原告的陈述，原告于2004年1月21日下午将其使用的粤t9f786号摩托车停放在第14幢楼下编号为 1421的停车位上，至同月23日11时许发现摩托车丢失，遂通知小区值班保安并向公安机关报案。原告的上述陈述与其在公安派出所报案的材料一致。依照最 高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条关于高度盖然性证明标准的规定，在案件尚未侦破的情况下，应认定盖然性高的事实，即原告的粤t9f786号 摩托车在ss住宅小区内丢失的事实。其次，关于原、被告之间属何种法律关系及被告应否对原告车辆的丢失承担赔偿责任的问题，因原、被告签订的管理合约 对车辆的保管并无一致意思表示，双方当事人之间并未成立保管合同，原告作为业主按月向被告交纳物业管理费，被告作为物业管理公司按政府规定的收费标准提供 相应的物业管理服务，双方形成物业管理服务合同关系。而对车辆的管理属物业服务合同的一部分，被告在履行物业管理服务合同时，对小区内的车辆等财产负有合 理、谨慎的注意义务。被告虽配有值班、巡逻的保安人员，采取了一定的保安措施，但对出入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故对 原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。原告自身没有妥善保管好自己的车辆，对此亦有一定的责任。鉴于此，原、被告双方责任各半，被告对此 应承担50%的民事赔偿。

一审宣判后，被告不服，向中山市中级人民法院提出上诉。中山市中级人民法院认为中山市人民法院认定的事实和作出的判决并无不当，维持原判。

[评析]

本案是一起典型的物业管理服务合同纠纷案件，其中的关键在于对双方法律关系的性质及车辆是否在小区内丢失的认定。以下对此分别分析，以期对审理此类案件有所裨益。

物业管理服务合同的性质、特点及物业管理者保安责任的范围

“物 业”一词的含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。而所 谓的“物业管理”，根据国务院《物业管理条例》第二条的规定，即是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其中，物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任 和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，是 业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。就本案而言，双方签订的《ss住宅管理合约》，提供了当事人双方活动的范围和准则，成立了物业 管理服务合同关系。合约明确约定，被告的职责包括保障治安及加强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的规定，物业 管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，物业管理的内容包括安全防范服务。因此，被告对原告停放的车辆有进行管理并作安全保障的义务。但是，我们也不能凭 借这些约定和规定就认为被告对原告的车辆负有保管的义务，而应该辩证地分析。

首先，根据国务院《物业管理条例》第四十七条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。由此可见，物业管理的保安职能被我国的相关行 政法规定位为“协助”，物业管理企业本身并不能独立承载辖区内的安全防范工作。因此，保安代替不了警察，业主只能通过与物管企业约定更优质化的服务来增加 安全系数，而决不能将物业管理理想化成保险柜。

其次，物业管理合同是一种委托服务合同，不同于保管合同。物业管理中安全服务的性质是一种群防群 治的安全防范服务，是一种广义上的社会安全。保安不是保镖，只要尽到善良管理者的普通注意义务即可，不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全。而保管合 同则不同，它是对特定财产的监管，它要求管理者履行较大的注意义务。

再次，从物业管理费的构成来看，业主交纳的保安费用与其要求换取的安全服务水平差距太大，显失公平。根据民法的公平原则和权利义务对等原则，业主不能凭借交纳微薄的保安费而要求物业管理企业提供天衣无缝的安全防范服务。

综 上所述，就本案而言，虽然被告对原告的车辆不负有保管义务，但基于双方的物业管理服务合同关系，被告对原告的车辆负有管理并作安全保障的义务，而被告对出 入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故被告对原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。根据公平原则和权利义务对 等原则，由被告对原告丢失的车辆承担50%的赔偿责任是比较合理的。

（以上回答发布于2014-06-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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『拾』 物业管理要了解什么，应该做什么，怎么管理，有好的方法不

物业管理要了解相关的专业知识、法律知识、行业动态和市场情况。应当做的工作如果只服务内容一般包括物业的维修、维护；环境维护，秩序维护和客户服务。怎么管理要依据物业类型、物业状况和业主需求来制定具体的管理服务方案。管理方法有很多，关键是对具体的项目要有针对性，不可泛泛而论。如有具体需要可联系。