开发商用房屋抵工程款有法律效力吗

⑴ 开发商不能按时支付工程款，“以房抵款”是否有效

“以房抵款”是指在建筑工程行业中，开发商因不能按时向建筑商结算工程价款，将其所开发的房屋抵付给建筑商以履行工程价款的行为。但实际中，建筑商会碰到与开发商协商一致“以房抵款”，但最终却拿不到抵款的房屋，本篇将探讨“以房抵款”的效力问题。
1、开发商拟建设但尚未取得预售许可的“以房抵款”无效；
此种情形一般发生在签订建设工程合同时就已经约定“以房抵款”，或在施工过程中未取得预售前无法支付进度款时约定的“以房抵款”。本质上讲“以房抵款”也属于开发商对其享有的物权处置的行为，其不违反法律法规的规定，也是双方真实意思的表示，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，开发商未取得房屋预售许可前是无权出售房屋的，即应认为在取得商品房预售许可证明前订立的商品房预售合同是无效的，“以房抵款”也应无效。
2、开发商已取得预售许可，且房屋还未卖出的“以房抵款”有效；
依据《商品房解释》第二条，开发商在取得预售许可后就已经取得对建成房屋的物权的处置权，其“以房抵债”协议不违反《合同法》第五十二条等造成合同无效的法律规定，开发商有权对其享有物权进行处置。但前提是开发商对其开发的房屋享有没有权属瑕疵的房屋，如房屋已出售又将该套房屋“以房抵债”将会造成“一房二卖”的情形，可能最终导致合同无效。
3、开发商与建筑商签订“以房抵款”协议约定不明，可能造成无法履行。
开发商与建筑商签订“以房抵款”协议时若对于抵款房屋仅有多少套、大概抵偿多少工程款一类较笼统的约定，而不对房屋的坐落、面积、房号、价格等进行具体约定，可能导致双方会因无法确定标的物且无法达成补充协议，最终此类诉讼法院可能将认为该协议无法履行，将更倾向于判决继续支付工程款。
因此，对于“以房抵款”企业应注意到以上几点的情况下，还应做到在双方签订协议后立即向有关部门申请办理过户登记，及时将物权转移，才可以做到大幅降低风险。

⑵ 开发商以房抵顶工程款的房屋买卖合同的法律性质

开发商以房屋抄抵扣工程款一般都由两份部分组成，一份是抵扣协议，作为双方债务关系的处理证明，另一份是房屋买卖协议。
房屋抵扣工程款并不违反法律强制性规定，只要合同双方自愿签署，自成立之日生效。
《合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

⑶ 开发商用房屋抵偿工程款除协议外还需要什么手续和注意事项

1，双方当事人的情况下，

合同应当载明出租人和承租人的个人的姓名和地址。

2，住房具体情况住房的具体位置，注明房屋的确切位置，如在一些道路室，房屋面积，房屋装修，一个简短的说明住房的墙壁，门，窗，地板，天花板，厨房和浴室的装修，设施和设备，简要列举住房出租人向承租人家具，家用电器，厨房和浴室设备等;住房产权和财产权利，给一套住房各类产权，产权人是谁，出租人和业主之间的关系，以及是否业主委托出租房屋。

房屋用途主要说明以下两点：自住住房的，由承租人，承租人的生活，或允许承租人或其家庭与其他人共享，住房只能用于生活，或在同一时间可以有其他用途，如办公。

在租赁期承租人不希望频繁搬家，而出租人不希望在很短的一段时间内，必须要找到一个新的租户，都需要一个相对稳定的一段时间的一段时间，所以有必要在合同中，截止日期。在此期间内，如果没有特殊情况，出租人不得驱逐租户可能不会放弃住房和其他住房租赁。期间，承租人将房屋出租人退还。如果承租人要继续租赁一套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意，承租人可继续租赁一套住房。如果承租人搬出，但没有找到一个合适的新居所

出租人应酌情延长租赁期限。

租金和支付的房屋租金，在租赁期内，出租人将被允许提高租金由出租人和承租人协商确定。支付租金去年同期大幅付，半年付，按季度支付。如果一次付清较长期限的房租，出租人讨价还价，要求给予一些优惠。然而，承租人承受能力的角度来看，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。

房屋修缮责任出租人房屋产权或产权的客户端，修缮住房是出租人的责任。租赁前，承租人解决住房及其内部设施进行认真检查，以确保其未来的正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏的，承租人应当及时通知出租人物业管理公司被修复。但是，如果损坏是因为承租人使用不当，承租人负责修复或赔偿。出租人是无法修复房屋，承租人和其共同出资的保养和维修费用可以承担由承租人支付应付租金或由出租人摊销。

7，住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，是不允许分裂，改，扩建或增加。确实需要改变房屋，经出租人同意，并签订书面协议。

约定由承租人转租一些租金不打算自住，而是想通过转租租金收入。这是转租行为影响到出租人的利益，双方在合同中应该是分租的要求。如果允许转租，双方协商确定一个分享转租收入的比例;是不允许转租的，承租人转租的，出租人有权终止租赁合同。

9，签订合同时违反合同的赔偿责任，双方应想到可能产生的违反合同，并在合同中规定的处罚。例如，如果承租人未能支付租金的，出租人可以提前终止合同，让其搬离;，出租人租金较低，不同意提供的，承租人可以咨询。

10，租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述规定，如租赁期限，租金，双方通过协商合同进行更改。承租人交换房屋，由于在与他人的工作，应事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，出租人和承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人一方提前终止合同，则要提前通知对方，并给对方一些补偿，按照合同或谈判。如果合同期满，则合同将被终止。
注是指住房出租人和承租人在签订房屋租赁合同，明确双方权利和义务的协议。当你签订租赁合同与业主有很多细节需要注意。

⑷ 我单位是施工单位，现在开发商不给拨付工程款而是给房子抵工程款，这样我单位怎么做账

你问我单位是施工单位，现在开发商不给拨付工程款而是给房子抵工程款，这样我单位怎么做账？
答：开发商不给拨付工程款而是给房子抵工程款，相当于您单位购买商品房，账务应当这样处理：
借：房屋（欠工程款抵顶房）
贷：应收工程结算款

⑸ 开发商用房屋抵押工程款.承建商怎样同开发商签合同

按照法律规定，承包方本身拥有法定留置权，即可以在结清工程款之前留置房屋而不交付，向法院起诉要求就房屋进行拍卖的价款优先受偿。如果开发商用房屋抵工程款，应当签订工程结算协议和房屋抵债协议，同时约定税费负担和过户手续办理日期。如果只是抵押，需要拿到房产证然后到房产局去办理他项权利证书。

⑹ 有个问题。我们是房地产开发商，如果用建好的房子抵建筑方的应付工程款，是否也视同销售，交营业税等

用房子抵工程款肯定是视同销售的，要交相应的税。
至于延迟纳税可以向税局申请，如果延期时间短可以暂不做抵工程款的房屋销售，待要交税的当月再做销售进行申报。

⑺ 开发商把房子抵顶施工方工程款,施工方又抵顶材料款,这三方协议怎么写

朋友因为这是房子抵顶工程款、再抵顶材料科，不管怎样抵顶都是房子销售过程，那就得开发票，向您这样两次抵顶，那就得相当于两次销售、上两次税，就不如用协议形式，您与”开发商“用房子抵顶、然后你再与“材料商”抵顶，而开票直接开”材料商“，节省一个销售环节，少缴税一次，协议简单，就是谁用房子抵顶工程款、谁用房子抵顶材料科，就行了。

⑻ 开发商以建筑房屋抵工程款，同时又抵押给了小额贷款,承包方有权处置吗

个人抵押贷款可申请抵押房产7成，年利率6，贷款期限10年。企业抵押贷款可申请抵押房产7.5成，可同时多套房产进行抵押，贷款期限1-20年，年利率6-7.8，等额本息和先息后本两种还款形式。随时提前还款无违约金。执照满3个月即可申请。如果金额不够改可同时申请信用贷款，手续简单审批速度快。

⑼ 房子被开发商抵工程款了怎么办

开发商委托建设方进行商品房项目建设完毕后，如果建设方工程款不足，可能用商品房抵工程款，这种情况并不少见。这样的房子只要是产权清晰，可以办理过户就能购买，需要注意的是，在买房的时候和开发商签订书面合同，将违约责任规定好。

建筑商出卖抵押房屋符合法律规定，一般不会发生产权纠纷。只是在办理相关手续时要注意直接与开发商签订商品房买卖合同，办理入住手续，只要手续齐全，也不会出现意外。

但购买此类房屋，在办理相关手续时要注意直接与开发商签订商品房买卖合同。要注意开发商是否取得商品房预售许可证，没有预售许可证的房子是不能出售的，针对这类房子，要在与开发商签订购买协议时，约定开发商如果不能按期交付房屋所应承担的违约责任，尽可能地加重违约责任，防止开发商逃避责任。

既然合同是与开发商签的，权利义务当然由开发商承担。有的购房者认为房子是从施工企业手里买的，与开发商签合同只是走形式，一旦出问题应当找施工企业，这种想法是错误的。施工企业并不是商品房销售合同的一方，合同对其没有约束力。

因此，购房者签合同时应慎重，应当将与施工企业约定的条件，如价格、付款时间、面积、交房时间等原原本本写进购房合同中，以防出现问题。一旦真的出现问题，也应由开发商承担责任。

(9)开发商用房屋抵工程款有法律效力吗扩展阅读：

买抵工程款的房子务必要查验《建设工程规划许可证》。五证涉及到房子的法律手续：五证两书、《建筑工程施工许可证》，两书保证的是质量。

此外的法律风险还要注意该房子的权利是否存在瑕疵。房地产五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》;是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，简称“五证”。

其中前三个证由市住建局核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。二书"，房地产开发商多不愿意配合办证过户。

⑽ 最高人民法院关于审理开发商用房屋抵顶建筑工程款是否有效

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复


最高人民法院公告

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。现予公布，自2002年6月27日起施行。
2002年6月20日

（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）
法释〔2002〕16号
上海市高级人民法院:

你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复

如下：

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》

第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

此复。