物业公司未履责的法律责任

1. 物业公司应该负哪些责任

小区物业管理范围和责任有房屋的维护和修缮管理，还有就是绿化管理和卫生方面、治安管理等等，需要承担的责任也是比较多的，比如说提供相关的物业服务，对于小区的居民来说，需要提供相关的服务费用。小区物业公司主要为小区内的安保、设施设备等提供服务。
法律分析
小区物业公司的职责主要来源于物业服务合同的规定，主要有安保义务和部分基础设施的委托管理义务。小区的安全工作。安全保护义务是小区物业公司最重要也是最基本的一项职责。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业的维护。含房屋维护与修理、设备维护与开启;园林绿化、道路、路灯、供电设施、供排水管网、自来水加压站、生活污水处理站、煤气与供热等的管理及维修。小区物业公司应当依据物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
法律依据
《物业管理条例》
第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

2. 物业管理法律责任的案例

业主在家中被害的法律责任案例分析
【案例1】某大学青年教师大白天被歹徒杀害于所住小区的家中。凶手虽被绳之以法，但老年失去唯一儿子的打击，使得被害人的父母痛不欲生。他们认为，凶手之所以有恃无恐大白天入室杀人、抢劫，跟小区没有保安员、门卫脱岗、外来人员可以自由进出有着直接的关系。于是，他们一纸诉状将小区开发商及小区的物业管理公司一并告上法庭。当地人民法院先后两次开庭对此案进行审理。法院经审理认为，被害人在家中被害，是罪犯犯罪的直接、必然结果，该犯罪结果所引起的刑事和民事侵权责任，已由罪犯承担。被告某开发公司、某物业管理公司与罪犯的犯罪行为既没有主观上的共同故意，又没有客观上的行为牵连。原告要求被告承担赔偿责任理由不充分。被害人人身损害与两被告的管理行为无直接因果关系。因此，被告不应当承担侵权的民事责任。原告要求被告承担侵权民事责任没有法律依据，对此不予支持。
【案例2】两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器，窜至某市某小区某楼，因该楼值班保安员没有盘查，两人冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入某业主家中进行抢劫，将业主夫妇唯一的儿子杀害。两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济损失共4万元。业主夫妇认为负责小区管理的某公司未尽到安全管理的责任，故将其告上法庭。当地法院一审判决负责小区管理的某公司赔偿死亡补偿金等费用共计16万元。法院认为，楼宇保安员并未对两名罪犯进行盘查。在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋，并在较长时间内实施了犯罪行为，故该公司应对原告的损失承担相应的赔偿责任。
【案例分析】上述两案例均是业主在家中被害，被害人家属均要求物业管理公司承担相应法律责任，而两地法院的判决结果完全不同。同样的案例在全国各地已发生多起，其判决结果也和上述两案例一样，有的判决物业管理公司承担责任，有的判决物业管理公司不承担责任。业主在家中被害，物业管理公司到底应承担法律责任还是不承担法律责任呢?对这个问题，我们从以下几个方面分析。
1)物业管理保安应履行哪些职责
保安是物业管理的基本职能之一，是物业管理公司提供物业公共服务的重要内容之一。那么，物业公司的保安保什么呢?
《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”
从以上规定中我们认为物业管理保安的职责有：
①维护秩序。即维护物业区域范围内正常的工作和生活秩序，努力为业主创造良好的、安定的工作和生活环境。
②协助做好安全防范。即协助公安机关做好安全防范。
③安全事故的应急处理。发生安全事故时，立即采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，并协助有关部门做好救助工作。
2)物业管理保安的责任应根据法律法规的规定和物业服务合同的约定来界定
物业管理法律责任是指物业管理当事人由于违反物业管理法律规范或物业管理合同的规定所必须承担的法律后果。违反物业管理法律规范的行为属违法行为，违反物业管理合同的行为属违约行为。违法行为和违约行为是法律责任的基础，法律制裁是法律责任的必然结果。
物业管理法律责任是保证物业管理法律规范的有效实施，保障物业管理合同的全面履行，保护物业管理法律主体的合法权益的必要条件。如果法律规范和合同仅有法律关系主体的权利义务，而没有在使用权利不当或不履行义务的情况下应承担的法律责任，权利义务就成为一纸空文而没有任何约束力。法律责任最基本的功能体现在四个方面：第一明确违法违约后果。法律责任一般都会明确如有违法违约行为产生或哪些违法违约行为必须承担什么样的后果。第二处罚违法违约行为。对违法违约行为进行经济的、行政的或法律的制裁和处罚。第三赔偿损失。违法违约人要赔偿由于其违法违约给守法守约人带来的各种损失，包括直接损失和间接损失。第四教育人们守法。明确法律责任的目的并不是为了制裁和处罚，而是教育人们知法守法，使人们懂得守法和违法的界线、知晓违法违约所带来的严重后果，从而自觉地守法守约。
物业管理法律责任具有以下特征：
①物业管理法律责任必须有物业管理法律规范和物业服务合同的事先规定。
物业管理法律责任必须事先规定。首先，物业管理法律责任的种类由法律规范事先规定，不得追究法律规范未规定的新种类的物业管理法律责任；其次，物业管理法律责任的内容要由法律规范事先规定，不得追究法律规范规定的内容以外的法律责任；第三，物业管理法律责任的处罚范围和标准要由法律规范事先规定，不得追究法律规范规定的范围和标准以外的法律责任。因此，物业管理法律规范和物业服务合同应有明确的法律责任或违约责任的规定和条款。如果没有物业管理法律规范和物业服务合同的事先规定，就不能要求当事人承担物业管理法律责任。
②物业管理法律责任必须以物业管理违法违约行为为前提。
物业管理违法违约行为是物业管理当事人拒不履行义务或做出法律、法规、合同禁止的行为。违法违约行为的构成要件有三个：第一是违法违约性，即当事人违反了物业管理法律规范的规定或违反了物业服务合同的约定。第二是危害性，即因违法违约行为，侵害了国家、集体或个人的合法权益，造成了危害后果。第三是可罚性，即当事人的违法违约行为符合物业管理法律规范和物业服务合同的约定的处罚条件。以上构成要件只有同时具备，才能由当事人承担物业管理的法律责任。
③物业管理法律责任是对违法违约当事人的一种制裁。
物业管理法律责任是要求违法违约当事人必须承担违法违约的法律后果，这显示了物业管理法律法规的权威性和物业服务合同的严肃性。如果物业管理当事人违法违约，必将受到相应的的制裁和处罚。
④物业管理法律责任由国家强制力保证实施。
法律责任具有国家法律所赋予的强制性和约束力。违反物业管理法律法规，由国家司法机关和其他法律、法规授权的机关依法追究其法律责任。违反物业管理合同的约定，由合同守约方依法请求人民法院追究违约者的违约责任。
根据以上的分析，针对本案例我们认为：
第一，物业管理公司不承担违法责任。我国目前已出台的物业管理的法律法规中并没有物业管理区域内的业主的人身安全由物业管理公司负责、业主的生命受到犯罪分子的伤害应由物业管理公司承担法律责任的规定。显然，业主被伤害，承担违法责任的应是犯罪分子，而不是物业管理公司。
第二，物业管理公司是否承担违约责任，要根据物业服务合同的约定。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同由物业服务需求方与物业服务提供方双方自愿签订，系双方当事人的真实意思表示，依法成立的物业服务合同受到法律的保护。物业服务当事人由于违反合同条款的约定必须承担违约责任。因此物业管理法律责任的确认，除依据有关法律、法规的规定外，也要以合同或契约约定的责任内容作为依据，但合同约定的条款不得与相关法律、法规相违背，否则，合同虽成立，但其在内容和形式上违反了法律、法规的规定，则被确认为无效，得不到国家法律的保护，没有法律效力。违约责任，指一方不履行物业服务合同中约定的义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应承担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。违约责任是由合同义务转化而来的，本质上出于双方当事人约定，不是法律强加的，因此，物业服务当事人必须清楚自己的权利和义务，不能随意承诺自己无法达到的义务。权利与义务一旦承诺，就应履行，否则就应承担违约责任，按合同规定的违约责任条款接受处罚。
《民法通则》第一百零六条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”
《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
根据以上规定，合同是追究违约责任最根本的依据。物业服务合同可以对业主人身财产安全的保护措施做出更为具体的约定，也可以对业主人身或财产受到不法侵害后而要求物业管理公司承担一定的赔偿责任做出约定。如果有这方面的约定，一旦出现合同中约定的情形，物业管理公司应该承担相应的违约责任。
3)物业管理公司应加强和改善物业区域内的安全防范
目前的物业服务合同，一般都有对物业管理保安服务的约定，如保安服务要做到24小时专人值守、定期巡逻，做好环境和公共秩序管理，做好防火、防盗工作，加强人员、物品、车辆出入管理等。但是物业管理保安并不能杜绝各种治安案件和刑事案件的发生，只能是最大限度地去预防案件的发生。而目前相当一部分物业管理公司并没有做到最大限度地去做好预防工作，没有认真履行保安职责，如没有聘用经过专业培训的保安人员、对小区进出的陌生人员不进行盘查登记、很少对小区进行巡逻、保安人员脱岗、安全设施管理不善形同虚设等。这也是不少业主对物业管理公司产生情绪，拒绝交纳物业管理费的原因之一。
因此，物业管理公司要充分认识到保安工作在物业管理工作中占有极为重要的地位，具有十分重要的作用。
①良好的保安服务有利于提升企业形象。保安服务的好坏，直接反映了物业管理质量的高低。良好的保安服务，以及保安人员的优良素质，将会获得住户和社会的称赞，得到广泛的支持，从而提升物业管理企业的企业形象。
②良好的保安服务可以使业主和使用人产生安全感。良好的保安服务提供良好的安全及保护，使业主和使用人人身免受伤害，财产免遭损失，从而满足业主和使用人的安全需求，增强安全感和归属感。
③良好的保安服务可以创造良好的经济效益和社会效益。良好的保安服务，社会秩序稳定，刑事犯案率低，可使人们安居乐业，人们都愿意在此工作或居住，从而有效提高小区或大厦的销售率和出租率。同时，良好的保安服务可以及时发现或避免刑事犯罪案件的发生，有效地保护业主和使用人的生命财产不受损失，也大大减少和避免业主和使用人因生命受到伤害、财产受到损失而引起的赔偿纠纷。此外，小区或大厦的保安管理是社会治安管理的组成部分，小区或大厦的良好保安服务有利于促进整个社会的长治久安。
同时，要建立健全相关的规章制度，加强对保安人员的教育和培训，努力做好保安服务工作。保安服务的关键是做好预防工作，应防患于未然。保安服务工作良好的重要标准就是物业区域范围内不发生或很少发生刑事案件，不发生或很少发生安全事故。做好各项预防工作是保安服务工作的关键，因此要采取各种有效措施，防止各类刑事案件和安全事故的发生。

3. 物业公司应当担责的情形有哪些

住宅小区的居民因他人的违法、犯罪行为招致人身、财产损害的，物业公司是否应承担责任，承担的是何种责任？如果承担责任，在什么范围内承担责任？
笔者认为，物业公司在管理中如果没有履行安全保障义务，承担的应当是有限的违约责任，不是侵权责任。
物业公司和小区业主之间属于服务合同的法律关系。对于物业管理企业来说，必须按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生，保障小区内的安全秩序。
物业安全服务的性质是一种有限的安全防范服务。物业管理的保安负责维护的安全不是广义上的社会安全，而是一种群防群治的、有限的安全防范服务。物业公司的安全义务是指在物业管理活动中所实施的一系列给予业主安全感觉的措施，包括：保安人员对犯罪分子的威慑力量、物业管理工作人员对已发现的危险情况的遏止作用、对报警信号的及时处理措施等。物业公司对业主人身、财产安全的保护义务主要来源于合同的约定或法律、法规的直接规定，但是物业公司的安全保障义务是有限的，物业公司也没有保障业主安全的绝对义务，我们不能苛求物业公司完全确保管理区域内所有财产和人身的安全，更不能将属于国家行政、司法机关的职能强加到物业公司。
因他人违法、犯罪造成业主人身、财产损失的，物业公司承担的是违约责任而不是侵权责任。物业管理属于服务合同，如果物业公司出现了值班保安擅离职守、工作人员对已发现的不安全情况未采取措施等过错行为，就可以认定物业公司未履行物业服务合同的约定。如果因此导致业主人身、财产受到损害，就应当承担相应的违约责任。如果物业公司已履行了服务合同所约定的相关保安义务，业主不能证明其管理上存在过错的，就不能要求物业公司承担损害赔偿责任。

4. 法律规定小区物业需要履行哪些责任与义务

《物业管理条例》中明确规定了物业管理服务的内容，有如下相关规定：

《物业管理条例》第四章物业管理服务第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

(4)物业公司未履责的法律责任扩展阅读

房屋管理的六种模式

根据不同地区的经济状况，我国住宅小区(楼宇)的管理模式大体有以下六种：

(1)以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管理工作；

(2)以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理工作；

(3)房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理工作；

(4)单位直管公房管理模式；

(5)完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开展物业管理工作；

(6)由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的一种管理模式开展物业管理。

房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式

这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广。它发挥了房地产开发企业的经营所长，从开发、建设到管理是一条龙，管理与经营活动结合起来，可以为住户提供全方位服务，不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务。

还可以为住户提供特殊需要服务，由于这类公司依附于开发商，物业管理公司经营得好与坏、盈与亏都由开发商负责，造成物业管理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。从近期看，这种依附还是可以的，但从长远来看，物业管理公司总有一天要“断奶”。

因此这类物业管理公司应尽快增强自主意识、独立意识和市场竞争意识，真正成为自主经营、自负盈亏的经济实体。

此外，这种模式应注重经济效益、社会效益与环境效益相结合，加强政府的监督、指导，维护居民正当的合法权益，并注重处理好与街道办事处、居委会的关系，充分发挥基层政权组织的作用。

5. 物业没有按照约定履行物业责任和义务的法律规定

《物业管理条例》第三十四条
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十五条
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

6. 因物业公司人员失职给业主造成的财产损失应该怎么赔偿

由于物业晚上不关大门，我的电动三轮价值1200元电瓶，被外来面包车偷了，物业应不应该赔钱？

7. 业主丢东西 物业负责么 请给出具体法律依据

业主丢东西，要是物业没有尽到服务合同约定提供相应的安全服务导致业主损失的，应当依法承担相应的法律责任。如果物业有相应的安保措施，导致的损失物业部负责赔偿。

根据《物业管理条例》第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

(7)物业公司未履责的法律责任扩展阅读：

《物业管理条例》第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

8. 能以物业公司未履行管理职责为由拒交物业服务费吗

答：在法律上物业公司与业主是因物业服务合同而建立起来的合同关系，业主应按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费，物业公司也应履行保洁、保安等义务，这种合同双方都负有债务的合同叫作双务合同，物业服务合同就是一个双务合同。 《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。 根据这条规定，如果物业公司没有按合同约定履行保洁和保安的等义务，业主可以拒绝履行相应的义务，比如拒付或少付物业服务费用。

9. 小区业主物品丢失，物业公司应负什么责任

《物业管理条例》规定：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，应当依法承担相应的法律责任。此类纠纷应当如何处理，各地法院做法不一，有的支持原告诉讼请求，判令物业赔偿，有的驳回诉讼请求。物业是否承担责任关键在于物业公司是否尽了物业管理合同中的治安管理义务及如何评价物业公司是否正确履行了义务。如果要求小区治安达到“保证无盗窃案件发生”显然过于苛刻。因此对物业管理中的治安服务应理解为是对区内公共秩序和公共安全提供防范服务。在物业服务过程中，治安费比例及数额较小，也不应要求其承担过重比例的赔偿责任。因此，物业承担责任应结合其过错程度综合认定。当然，如果被盗物品存放在物业公司专人看管的场所，并交纳了保管费，则形成了保管合同关系，受保管合同法律规范调整。

10. 物业不履行职责如何追责

法律分析：可以起诉物业管理公司不履行《物业管理合同》中的约定，或者小区业主可以联合起来，通过业委会行使自己的权利，甚至弹劾物业，自行选择业主满意的物业。

法律依据：《物业管理条例》

第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。