开发商验收法律责任

① 开发商交付的商品房存在质量瑕疵如何承担法律责任

一、因房屋质量问题严重影响正常居住使用或房屋主体结构质量不合格，购房者可以请求解除合同和赔偿损失。
《商品房买卖合同司法解释》第12条规定因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
二、开发商按照预售合同之约定承担维修和一倍赔偿的责任。
购房者与开发商在签订《上海市商品房预售合同》时可以对房屋质量瑕疵赔偿做出明确规定，这样对保障自身利益比较有利。当事人双方可以在预售合同里约定：如购房者认为商品房主体结构质量不合格的，可以委托本市有资质的建设工程检测机构进行检测，经检测，确认主体结构质量不合格的，购房者有权单方面解除合同；开发商交付的商品房有其他质量瑕疵的，购房者在保修期内可以要求开发商除免费维修外，还需按照修复费的1倍进行补偿。
双方商定对商品房其他工程质量有争议的，委托本市有资质的建设工程检测机构进行检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。自房屋验收交接起，开发商对该商品房负责保修，保修范围和保修期限由双方按照国务院发布的《建设工程质量管理条例》和《上海市房地产转让办法》进行约定。
三、超过保修期，开发商不对非主体结构质量瑕疵承担保修责任。
《建设工程质量管理条例》规定建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。该条例第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管道、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
超过保修期，开发商不对非主体结构质量瑕疵承担保修责任
四、开发商对对房屋拒绝修复的法律承担。
开发商应当对交付的房屋质量承担担保责任。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
五、开发商注销后，质量瑕疵由继承其权利和义务的民事主体承担。
当事人行使其权利义务，应当遵循诚实信用的原则。开发商对其开发的商品房若发生质量瑕疵，理应按照诚实信用的原则对其负责。若开发商主体发生注销，应由继承其权利和义务的其他民事主体承担。开发商主体消灭后，商品房质量瑕疵维修的责任应由其继承者承担。

② 开发商没有通过质检站综合验收，现交房入住后不交物业费违法吗没通过验收交房后开发商负什么法律责任

让开发商公示质检报告，如果没有，可以拒收房，可向有关部门反映情况。

③ 竣工验收阶段开发商有哪些风险

质量安全风险；售房合同交付期风险；施工企业建安费风险；以及前期手续不完善带来的附加风险……

④ 收房几年后才发现开发商交房时还没取得竣工验收合格证,现在还能追究责任吗

如果开放商后来补上了竣工验收合格证，现在是很难再追究责任的。如果有证据证明开发商至今都没有取得竣工验收合格证，那么可以通过法律手段维护购房者的利益。

⑤ 行为，业主可以追究开发商哪些法律责任

1、缺证延期
交楼是问题出现比较多的环节。法律规定，交楼时建筑部门必须出具《工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》和《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果开发商在交楼时不能出具上述两表两书的话，购房者有权要求退房；同时，延期交楼也是一个普遍的问题，一般来说这样是开发商违约在先。这时候应当仔细看一下合同，看看当中是否约定了装修质量问题的处理方式。一般来说，开发商在合同中都不会把装修质量作为交房条件，所以就此引发的争议只能按合同中约定的赔偿差价的双倍的方式处理。您要是起诉的话，就一定要将合同分析清楚，不要让开发商钻了空子，而无法实现自己的要求。法院在判决时主要依据合同约定。另一种情况是，如果合同中约定了某项装修，但是开发商没有做，那就是另一回事了，这与以以次充好达不到标准是不同的，此时可以房屋没有达到合同约定为由起诉，开发商会因此承担延期交房的违约责任。
2、约定不符
还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。具体情况有很多种，比如面积有出入（大于3%）、窗户的弧型窗变成平面窗、水电气未能到户等等，这都属于开发商的违约。但有时因为一些细小的质量瑕疵导致与合同约定的交楼标准不符，则不应当看成是开发商的违约。
3、不合理收费
购房人关注的另外一个重要方面就是收费，哪些费用该收而哪些费用不该收。比如不能收取一年以上的物业管理费，不能收取超出公摊部分的费用，不能强行收取办理房产证的手续费（业主也可自行办理）等等。如果开发商单方面发生这些行为，则属于开发商违约。
4、交楼后发生质量问题开发商推委责任
房屋作为一种产品，发生质量问题是难免的，但关键是发现问题要及时解决。比如地下车库漏水、墙皮开裂等等。在购房之初，购房人都已经交纳了一笔维修基金以及物业管理费，解决这些问题是开发商或者物业责无旁贷的。如果遇上开发商违约，购房者怎么办呢？《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

⑥ 验房发现质量问题 应该由谁承担责任

房屋质量问题一般有三种，一是门窗等简单的问题，二是厨房、卫生间等有漏水情况，三是房屋有重大质量问题，如墙壁开裂、地面不平整、横梁高低不平等。验房时发现的质量问题，可当场向开发商反馈，并要求维修或返工，对于出现重大质量问题的，你可以选择退房。

一、发现问题怎么处理？

验房时，开发商会指派一名工作人员跟着购房者去验房，如果验房没有问题，会要求购房者在《房屋交接验收单》上签字。

验房发现的质量问题，要当场向开发商的工作人员提出质量问题维修要求，并将所有问题落实在书面上，根据不同的质量问题，约定一定期限的维修时间，并让工作人员在纸上签字。

二、收房需要注意哪些事项？

1.如果开发商按照要求维修房屋问题，整改3次仍没有办法居住的话，购房者可以选择退房。开发商承担违约责任。重大房屋质量问题，开发商要赔偿购房者的损失。

2.验房发现问题，一定不能再《房屋交接验收单》上签字。因为一旦签字，在法律上默认购房者接收的房屋质量是合格的，购房者是没有异议的。

当然，房子都有一定的保修期，像前面所讲的第一二种房屋质量问题，购房者也可以在保修内要求开发商或物业进行维修。

提醒大家，在验房时，如果验收人员要求直接签字，要警惕。购房者如果不放心，可以请专业的验房人员及律师随同，如果发现质量问题，在书面中注明开发商要维修的位置、维修时间，以及如果维修不合格的违约责任，避免自己吃亏。

该内容仅在北京适用

⑦ 房屋未验收合格开发商同意提前进场装修应负那些法律责任

如果 是 房屋验收不合格，开发商就购房合同而言，是违约了，承担违约责任。如果照成你装修报废，可以要求开发商承担损失。

⑧ 开发商将未验收通过的房屋交付给业主应承担什么法律后果

一般都是行政处罚。

⑨ 开发商有房屋验收备案证书房屋裂纹是谁的责任

如果开发商违规交房，没有提供房屋竣工验收备案表的话，可以向房管局投诉，向开发商索赔。
具体说的话，开发商在交房的时候应提供“三书一证一表”的，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。其中，《房屋建筑工程竣工验收备案表》尤其重要。
何谓两书？
两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1.工程质量监督部门核验的质量等级；
2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
2.结构类型；
3.装修、装饰注意事项；
4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6.门、窗类型，使用注意事项；
7.配电负荷；
8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9.其他需要说明的问题。
律师提醒：《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，都是由开发商自己拟定的，然后到房产局备案。
一般来说，两书只是告诉你如何使用房屋、应该注意什么、保修时间等，并不代表开发商承诺了责任。由于大部分两书都不写明违约责任，业主一旦与开发商有相关纠纷，告上法庭，法庭判案基本会以合同为主，两书仅作参考使用。因此，业主在签订合同时，应把与质量相关的问题明确写入购房合同，以免上当受骗。
何谓一表？
一表指的是《竣工验收备案表》。为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，竣工验收备案表通常包括以下内容：
一、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位（建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位）名称；
二、勘察、设计、施工、监理单位意见；
三、竣工验收备案文件清单，主要包括：
1、工程竣工验收报告，分5项，其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件；
2、规划许可证和规划验收认可文件；
3、工程质量监督注册登记表；
4、工程施工许可证或开工报告；
5、消防部门出具的建筑工程消防验收意见书；
6、建设工程档案预验收意见；
7、工程质量保修书；
8、住宅质量保证书；
9、住宅使用说明书；
10、法规、规章规定必须提供的其他文件。
四、备注。
【提示】：《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。