开发商广告法律责任

Ⅰ 房地产商发布的宣传广告与实际不符需要承担什么责任

属于违约。退房退钱。赔违约金。不过需要你去起诉上告。你耗不起。开发商底子硬这样的是多了。
法院观点：
关于开发商是否违约的问题。因《商品房买卖合同（预售）》未就曾某夫妇子女是否享有省级小学学位一事进行约定，因此，开发商是否违约关键在于开发商就享有省级小学学位一事对外进行的宣传是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定的构成要约条件。
1、关于开发商就学位的宣传是否为具体确定的允诺的问题。开发商在对外宣传时在宣传资料上直接写明“享江门市省级名校学位”及“享江门市某省级名校”等，内容具体确定，且带有允诺性质，因此，可以确认开发商有关购房享有省级小学学位的宣传构成具体确定的允诺。
2、该学位宣传是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的问题。首先，曾某夫妇在购买涉案房屋时，其儿子近6岁，次年则适龄入读小学，可以证明开发商关于省级小学学位的宣传对曾某夫妇是否购买涉案房屋及是否以此价格购买涉案房屋构成重大影响
3、从政府文件中反映出涉案小区于2016年已不属于楼盘所承诺的省级小学的招生地段的事实，开发商明知其销售的商品房不享有省级小学的学位却仍然对外宣传“享有省级小学学位”的做法，也间接证明其宣传对曾某夫妇是否购买房屋及是否以此价格购买涉案房屋构成重大影响。
综上，开发商的学位宣传构成要约，应当视为合同内容，开发商未履行让曾某夫妇子女就读省级小学的约定，应当承担违约责任。

Ⅱ 开发商在商品房销售广告中作出的承诺有法律约束力吗

开发商发放售楼广告以及宣传材料等，已经成为开发商促销自己商品房预售项目的主要手段之一。但由于我国商品房管理机制尚不健全，对商品房宣传广告缺乏行之有效的管理措施，致使一些开发商利用售楼广告进行虚假宣传，从而损害购房者的利益。

为了规范开发商的行为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第３ 条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。依据《合同法》的规定，要约邀请对发出人没有任何法律约束力，要约对发出人有法律约束力。

据此，购房者在判断开发商在商品房销售广告中作出的承诺有无法律约束力时，要看售楼广告的内容是否是“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。如果满足上述条件，那么售楼广告就可以视为要约，即使未明确写入合同，也可以约束开发商。

一般来讲，商品房销售广告中经常出现的“南北朝向”“一梯两户”“６０％ 以上绿地覆盖”“６０００ 平米社区服务中心”等内容，因直接影响到房屋的售价，所以可以看成是要约。而诸如“温馨家园”“风光秀丽”“商机无限”等宣传，则只能作为要约邀请，对开发商没有效力。

Ⅲ 新广告法的法律责任

第五章 法律责任
第五十五条违反本法规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。
医疗机构有前款规定违法行为，情节严重的，除由工商行政管理部门依照本法处罚外，卫生行政部门可以吊销诊疗科目或者吊销医疗机构执业许可证。
广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布的，由工商行政管理部门没收广告费用，并处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，并可以由有关部门暂停广告发布业务、吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。
广告主、广告经营者、广告发布者有本条第一款、第三款规定行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十六条违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址和有效联系方式的，消费者可以要求广告经营者、广告发布者先行赔偿。
关系消费者生命健康的商品或者服务的虚假广告，造成消费者损害的，其广告经营者、广告发布者、广告代言人应当与广告主承担连带责任。
前款规定以外的商品或者服务的虚假广告，造成消费者损害的，其广告经营者、广告发布者、广告代言人，明知或者应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布或者作推荐、证明的，应当与广告主承担连带责任。
第五十七条有下列行为之一的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件：
（一）发布有本法第九条、第十条规定的禁止情形的广告的；
（二）违反本法第十五条规定发布处方药广告、药品类易制毒化学品广告、戒毒治疗的医疗器械和治疗方法广告的；
（三）违反本法第二十条规定，发布声称全部或者部分替代母乳的婴儿乳制品、饮料和其他食品广告的；
（四）违反本法第二十二条规定发布烟草广告的；
（五）违反本法第三十七条规定，利用广告推销禁止生产、销售的产品或者提供的服务，或者禁止发布广告的商品或者服务的；
（六）违反本法第四十条第一款规定，在针对未成年人的大众传播媒介上发布医疗、药品、保健食品、医疗器械、化妆品、酒类、美容广告，以及不利于未成年人身心健康的网络游戏广告的。
第五十八条有下列行为之一的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请：
（一）违反本法第十六条规定发布医疗、药品、医疗器械广告的；
（二）违反本法第十七条规定，在广告中涉及疾病治疗功能，以及使用医疗用语或者易使推销的商品与药品、医疗器械相混淆的用语的；
（三）违反本法第十八条规定发布保健食品广告的；
（四）违反本法第二十一条规定发布农药、兽药、饲料和饲料添加剂广告的；
（五）违反本法第二十三条规定发布酒类广告的；
（六）违反本法第二十四条规定发布教育、培训广告的；
（七）违反本法第二十五条规定发布招商等有投资回报预期的商品或者服务广告的；
（八）违反本法第二十六条规定发布房地产广告的；
（九）违反本法第二十七条规定发布农作物种子、林木种子、草种子、种畜禽、水产苗种和种养殖广告的；
（十）违反本法第三十八条第二款规定，利用不满十周岁的未成年人作为广告代言人的；
（十一）违反本法第三十八条第三款规定，利用自然人、法人或者其他组织作为广告代言人的；
（十二）违反本法第三十九条规定，在中小学校、幼儿园内或者利用与中小学生、幼儿有关的物品发布广告的；
（十三）违反本法第四十条第二款规定，发布针对不满十四周岁的未成年人的商品或者服务的广告的；
（十四）违反本法第四十六条规定，未经审查发布广告的。
医疗机构有前款规定违法行为，情节严重的，除由工商行政管理部门依照本法处罚外，卫生行政部门可以吊销诊疗科目或者吊销医疗机构执业许可证。
广告经营者、广告发布者明知或者应知有本条第一款规定违法行为仍设计、制作、代理、发布的，由工商行政管理部门没收广告费用，并处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，并可以由有关部门暂停广告发布业务、吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。
第五十九条 有下列行为之一的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，对广告主处十万元以下的罚款：
（一）广告内容违反本法第八条规定的；
（二）广告引证内容违反本法第十一条规定的；
（三）涉及专利的广告违反本法第十二条规定的；
（四）违反本法第十三条规定，广告贬低其他生产经营者的商品或者服务的。
广告经营者、广告发布者明知或者应知有前款规定违法行为仍设计、制作、代理、发布的，由工商行政管理部门处十万元以下的罚款。
广告违反本法第十四条规定，不具有可识别性的，或者违反本法第十九条规定，变相发布医疗、药品、医疗器械、保健食品广告的，由工商行政管理部门责令改正，对广告发布者处十万元以下的罚款。
第六十条违反本法第二十九条规定，广播电台、电视台、报刊出版单位未办理广告发布登记，擅自从事广告发布业务的，由工商行政管理部门责令改正，没收违法所得，违法所得一万元以上的，并处违法所得一倍以上三倍以下的罚款；违法所得不足一万元的，并处五千元以上三万元以下的罚款。
第六十一条违反本法第三十四条规定，广告经营者、广告发布者未按照国家有关规定建立、健全广告业务管理制度的，或者未对广告内容进行核对的，由工商行政管理部门责令改正，可以处五万元以下的罚款。
违反本法第三十五条规定，广告经营者、广告发布者未公布其收费标准和收费办法的，由价格主管部门责令改正，可以处五万元以下的罚款。
第六十二条 广告代言人有下列情形之一的，由工商行政管理部门没收违法所得，并处违法所得一倍以上二倍以下的罚款：
（一）违反本法第十六条第一款第四项规定，在医疗、药品、医疗器械广告中作推荐、证明的；
（二）违反本法第十八条第一款第五项规定，在保健食品广告中作推荐、证明的；
（三）违反本法第三十八条第一款规定，为其未使用过的商品或者未接受过的服务作推荐、证明的；
（四）明知或者应知广告虚假仍在广告中对商品、服务作推荐、证明的。
第六十三条 违反本法第四十三条规定发送广告的，由有关部门责令停止违法行为，对广告主处五千元以上三万元以下的罚款。
违反本法第四十四条第二款规定，利用互联网发布广告，未显著标明关闭标志，确保一键关闭的，由工商行政管理部门责令改正，对广告主处五千元以上三万元以下的罚款。
第六十四条违反本法第四十五条规定，公共场所的管理者和电信业务经营者、互联网信息服务提供者，明知或者应知广告活动违法不予制止的，由工商行政管理部门没收违法所得，违法所得五万元以上的，并处违法所得一倍以上三倍以下的罚款，违法所得不足五万元的，并处一万元以上五万元以下的罚款；情节严重的，由有关部门依法停止相关业务。
第六十五条违反本法规定，隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请广告审查的，广告审查机关不予受理或者不予批准，予以警告，一年内不受理该申请人的广告审查申请；以欺骗、贿赂等不正当手段取得广告审查批准的，广告审查机关予以撤销，处十万元以上二十万元以下的罚款，三年内不受理该申请人的广告审查申请。
第六十六条违反本法规定，伪造、变造或者转让广告审查批准文件的，由工商行政管理部门没收违法所得，并处一万元以上十万元以下的罚款。
第六十七条 有本法规定的违法行为的，由工商行政管理部门记入信用档案，并依照有关法律、行政法规规定予以公示。
第六十八条广播电台、电视台、报刊音像出版单位发布违法广告，或者以新闻报道形式变相发布广告，或者以介绍健康、养生知识等形式变相发布医疗、药品、医疗器械、保健食品广告，工商行政管理部门依照本法给予处罚的，应当通报新闻出版广电部门以及其他有关部门。新闻出版广电部门以及其他有关部门应当依法对负有责任的主管人员和直接责任人员给予处分；情节严重的，并可以暂停媒体的广告发布业务。
新闻出版广电部门以及其他有关部门未依照前款规定对广播电台、电视台、报刊音像出版单位进行处理的，对负有责任的主管人员和直接责任人员，依法给予处分。
第六十九条 广告主、广告经营者、广告发布者违反本法规定，有下列侵权行为之一的，依法承担民事责任：
（一）在广告中损害未成年人或者残疾人的身心健康的；
（二）假冒他人专利的；
（三）贬低其他生产经营者的商品、服务的；
（四）在广告中未经同意使用他人名义或者形象的；
（五）其他侵犯他人合法民事权益的。
第七十条因发布虚假广告，或者有其他本法规定的违法行为，被吊销营业执照的公司、企业的法定代表人，对违法行为负有个人责任的，自该公司、企业被吊销营业执照之日起三年内不得担任公司、企业的董事、监事、高级管理人员。
第七十一条违反本法规定，拒绝、阻挠工商行政管理部门监督检查，或者有其他构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十二条广告审查机关对违法的广告内容作出审查批准决定的，对负有责任的主管人员和直接责任人员，由任免机关或者监察机关依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十三条工商行政管理部门对在履行广告监测职责中发现的违法广告行为或者对经投诉、举报的违法广告行为，不依法予以查处的，对负有责任的主管人员和直接责任人员，依法给予处分。
工商行政管理部门和负责广告管理相关工作的有关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分。
有前两款行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

Ⅳ 关于开发商虚假宣传的法律责任

法律分析：虚假宣传的合同，如果不是当事人真实意思的表示，合同不具有法律效力。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

Ⅳ 开发商宣传的广告中哪些有法律效力

最近有网友给搜狐焦点网反映，交房后的房子和开发商最初销售广告上的不一致，比如某楼盘前期宣传广告中有：“40%以上的绿地覆盖”，然而实际绿地覆盖还未达到30%，或者销售广告承诺的“2000㎡的社区活动中心”实际并没有这么大，那么在此情况下，我们要清楚开发商销售广告中的哪些承诺是有法律效力的，哪些是不具备法律效力的。买房时，稍加注意便会分辨清楚，以免造成损失。

根据该规定，开发商对于商品房的销售广告和宣传资料一般属于法律概念上的要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的说明和允诺，属于法律概念上的要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，若开发商违反，则应当承担违约责任。

由此，判断开发商在销售广告中的承诺内容是否具有法律效力，主要看该内容是否属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

一般认为，对于商品房销售广告实践中常见的“一梯两户”、“南北通风”、"5000平米社区服务中心”、“原装进口电梯”、"60%以上绿地覆盖”等内容，因该内容直接影响到销售价格，该内容即使没有载入预售合同，也应视为合同内容，具有法律效力;而对于商品房销售广告实践中的“温馨家园”、“依山傍水”、“商机无限”等内容，则多是开发商为了制造声势、吸引购房者注意力所作的宣传，这些广告内容只能算作要约邀请，并无实际意义，而这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。感谢北京隆安（济南）律师事务所白金印主任的法律指导。

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（以上回答发布于2016-07-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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Ⅵ 买房时开发商给看的广告在法律上有效吗

商业广告一般情况下属于要约邀请，这时商业广告不具有法律效力，广告发版布人不受其约权束。要约邀请，是希望他人向自己发出要约的意思表示，要约邀请没有法律拘束力。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约，这时广告发布人要受其约束。
要约，是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
承诺，是指同意要约的意思表示。
所以，商业广告一般不具有法律效力，但是如果商业广告的内容具体确定，广告主又明确表示受该广告内容约束的，这个商业广告具有法律效力。比较特别的是，商品房的销售广告和宣传资料一般情况下是要约邀请，但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

Ⅶ 开发商发布虚假广告需要承担法律责任吗

法律分析：经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。开发商不应发布虚假广告来误导消费者进行消费，如果开发商发布虚假广告则应承担相应的法律责任。

法律依据：《中华人民共和国广告法》

第三条 广告应当真实、合法，以健康的表现形式表达广告内容，符合社会主义精神文明建设和弘扬中华民族优秀传统文化的要求。

第四条 广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。

广告主应当对广告内容的真实性负责。

第五条 广告主、广告经营者、广告发布者从事广告活动，应当遵守法律、法规，诚实信用，公平竞争。

第二十六条 房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

（一）升值或者投资回报的承诺；

（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；

（三）违反国家有关价格管理的规定；

（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

第五十五条 违反本法规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

医疗机构有前款规定违法行为，情节严重的，除由市场监督管理部门依照本法处罚外，卫生行政部门可以吊销诊疗科目或者吊销医疗机构执业许可证。

广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布的，由市场监督管理部门没收广告费用，并处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，并可以由有关部门暂停广告发布业务、吊销营业执照。

广告主、广告经营者、广告发布者有本条第一款、第三款规定行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

Ⅷ 发布虚假广告要承担那些法律责任

开发商发布虚假广告需要承担法律责任。售楼广告作为商品销售的手段之一广泛存在于商品房交易市场，由于其就开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响，故应当视为合同内容的一部分，当事人违反该内容时，应当承担违约责任。
【法律依据】
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《商品房销售管理办法》第十四条
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

Ⅸ 开发商的广告宣传资料是否具有法律效力

根据《最高人民来法自院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任
。”如购房人发现建成房屋与开发商预售广告中许诺条件不符，不能基于该广告而追究开发商的违约责任，只能根据广告法的有关规定追究广告商或开发商发布虚假广告的责任。
如开房商在广告中作出根本无法实现的承诺，则属于缔约过程中民事欺诈行为。购房人可要求开发商承担缔约过失责任。