合作开发房地产的对外法律责任

① 什么是房地产联合开发

一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指依照双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
在现实生活中，从房地产的联合开发的组织形式和合同的性质可以看出其为一种典型的联营合同，根据双方在合作方式及组织形式的不同，联合开发房地产可以采取以下三种方式：
（一）组建新的法人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，从而确立了以土地使用权出资进行房地产合作开发的法律依据。由双方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例或通过合同约定承担风险、分享收益，这种以项目公司的方式开发相对而言可以减少纠纷发生的概率。但同时其不足之处也很多：譬如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再譬如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，一来需要一定的周期，二则当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，需支付较高的财务成本，对合作者来讲这当然是不合算的。
（二）组建联合管理机构。即由合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，其职责是协调双方在联合开发中发生的各种关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作、管理开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅能作为内部的管理机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能独立对外承担民事责任，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义进行有关的民事活动。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而皇之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
（三）既不成立项目公司，也不成立联合机构，而是按照合同的约定各自独立履行义务、分享收益。这种方式主要用于相对简单的项目。
上述后两种方式其相对于成立项目公司的经营方式来说是一种相对松散的合作方式，因而合作中双方之间容易产生纠纷，而且在实践中争议较大的一个问题是：联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共担风险，共享利益的，则此类合同就是合伙合同，这种联营则为合伙型联营，双方应对联合开发项目产生的债务互负连带责任。由合作双方完全通过合同来约定彼此在联合开发中的权利义务的，如果双方为各自独立经营的，如合同一方明确只提供土地，另一方只是负责在该土地上完成一定的建筑任务的，且建筑方在完成建筑任务后将获得一定数量的房屋作为回报的，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，由双方对各自的行为独立承担责任。如果双方通过合同的约定一方只提供资金而不参与项目的任何操作，只是在项目完成后取得一定数量的房屋作为回报，并且通过合同约定自己不承担在该项目开发过程中产生的任何风险及责任的，则是以形式上的联合开发达到实质上企业相互之间融资的非法目的，不符合我国法律的有关规定，应当认定为无效合同。
有的观点认为，联合开发的项目由双方共同经营、共负盈亏，本着权利义务对等的原则作为利益共同体的双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任所做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联合开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必具体分清谁的责任或哪一方对外签字的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。产生这种观点主要是因为对联合开发的行为没有进行法律定性，其实联合开发的行为因为双方的签订的合同内容不一样，承担的权利义务不一样，而导致不同的法律性质和法律后果，因此房地产联合开发合同成为房地产联合开发行为中的最重要关键之处，签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
二、房地产联合开发合同纠纷的特点
房地产开发项目有大有小，大到占地几千亩建筑面积达几十万平方米的小区，小到一栋独立的单体楼建筑均属于这一范畴。房地产开发投入的资金较大，生产的周期较长，涉及的法律、法规及政策面较广容易产生纠纷。房地产联合开发合同纠纷的特点是，诉讼标的大，纠纷内容复杂，纠纷各方诉讼利益重，诉讼周期也较长。另外这类纠纷所涉及法律法规以及国家的政策面广。无论是最高人民法院公布的案例还是在互联网上，全国各在关于合作开发的纠纷非常多，据不完全统计，合作开发纠纷在房地产诉讼案件中占有很大比例。
据网上报道，成都金地房产公司和新特实业有限公司合伙开发某花园工程。金地房产公司出资负责整体开发，新特公司以土地使用权入股合作开发。两公司在合作开发某花园工程过程中，由于新特公司所出的土地升值较大，由此提出增加开发收益，而负责整体开发施工的金地公司认为新特公司的要求违背了合同原意。同时，在金地公司实际售房过程中，新特公司认为价格偏低，有损其利益，曾多次派人到某花园张贴“告客户书”，影响了房屋销售，由此引发双方矛盾。并由此引发严重暴力事件，当地公安局还为此专门成立专案组。
三、房地产联合开发合同的主体。
房地产联合开发，就是依据当事人的约定，经国家职能部门批准，就合作建设房地产项目，各方共同出资，共同开发的联合经营行为。根据目前的法律规定，房地产联合开发行为要合法有效，合作项目必须获得政府有关职能部门的批准，并获得规划、土地使用、固定资产投资、施工建设等有关行政审批手续。同时，联合开发合同不得违反国家的法律法规。因此，房地产联合开发合同的主体是特殊主体。
具有法定房地产开发资质的企业才能开发房地产，国家法律和地方法规都对开发企业的注册资本金及专业技术人员的条件作了明确的规定。并对开发企业的资质等级的条件以及不同等级的企业所能开发的房屋面积也作了规定。作出这些特殊规定，是确保进入该领域的公司应具备相应的条件及开发能力，是把不具备开发资质的企业严格区分开来。拥有房地产开发资质的企业，不仅能独立开发，也能联合开发房地产项目。虽不具备房地产开发资质，但具有土地使用权的企事业单位，可用土地使用权参与联合开发房地产项目。拥有土地使用权而不具备开发资质的企事业单位，虽不能独自开发房地产项目，但如果用自有的土地使用权与有开发资质的房地产开发企业联合开发，并经国家职能部门批准的，其联建合同视为有效。这一类特殊主体签订有效联建合同的前提是：必须拥有土地使用权，必须将拥有的土地使用权作为联合开发的出资形式，联合开发合同必须经政府职能部门批准，联合开发的另一方必须具备相应的房地产开发资质证书。
自2005年8月1日起施行《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三节规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

四、房地产联合开发合同纠纷的几种类型。
（一）因无效合同引起的纠纷
1、名为房地产联合开发，实为借贷。不具有开发资质的企业以出资的形式参与房地产项目的联建。这类联建的特点是：（1）参与联建合同的主体中至少有一方既不具有房地产开发资格，也不是用土地使用权出资。（2）联建合同中明确写明保底条款（有的是现金保底，有的是房屋保底）；有的虽不写明保底条款，但往往有返还本金及利息的约定或者有项目完成后分红或分利的约定。（3）无开发资格的出资方不参与联建过程或开发经营。
2、名为房地产联合开发，实为项目转让。房地产项目转让必须符合法律法规规定的条件和程序。有的项目权人以联建合同的形式将开发项目转让给其他企业，并不到有关部门办理项目转让及土地使用权过户手续。这类联建的特点是：（1）这类合同的转让方一般为拥有项目开发权的房地产企业，受让方有的是房地产开发公司，有的则不是房地产开发公司，还有的甚至是自然人。（2）这类项目的转让，有的根本不具备项目转让的条件，也没有得到职能部门的批准。（3）联建合同双方既不办理项目转让手续，也不办理土地使用权过户手续。（4）这类合同标题是联建合同，内容则是开发项目权利义务的全部转让。
3、无房地产开发资质的企业参与联建。无房地产开发资质的企业用联建合同的形式参与联建。这类联建的特点：（1）其中联建的一方没有开发资质。（2）无开发资质的一方不仅出资，还参与项目开发和经营。（3）联建合同没有也不可能到职能部门的审批手续。
4、建立在违法建设项目上的联建合同。比如项目还未得到国家职能部门批准，联建双方就违法建设施工，一方并没有土地使用权等。比如江西省南昌市工商行政管理局与中国人民保险公司南昌分公司等联合开发方房地产合同上诉案中，二审法院认为，《联合开发工程协议书》系市工商局、万信社与市保险公司签订的联合开发房地产项目的协议书，签订协议时，市工商局作为出地方，不享有该大厦的土地使用权，未办理大厦建设及用地的合法手续，虽然1997年1月南昌市土地局批复同意将原划拨给东湖区商品房开发公司的该宗土地转划拨给市工商局，但明确规定该划拨用土地不得转让或联合开发，本案二审期间，南昌市土地局虽然同意将划拨用土地使用权转为出让国有土地使用权，给市工商局颁发了国有土地使用权证，但市工商局至今未与市土地局签订土地使用权出让合同，未交纳土地出让金，未办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续，故一审法院根据国家相关法律规定，认定联合开发协议为无效是正确的。
（二）因违反房地产联合开发合同的违约行为引起的纠纷
1、不按合同约定按时投入联建资金。这类违约行为较为常见。违约方常常因为各咱原因致使没有按约出资，主要解决方式是修改投资比例及分红比例，或者重新约定按实际投资比例分配利益。也有的按违约方承担一定的违约金的方式解决，从新达成补充联建合同。
2、违约方不按合同的约定分配房屋或分配利润。这类纠纷的出现往往在联建合同的后期。根据代理这类案件的实践，联建的各方的分配最常见的是对房屋的分配，因为对房屋的约定是最简单、实用又便于操作。对利润的分配不确定因素多，而且变数也大。这类纠纷的违约方常常是将对方应分的房屋出售或用于抵押贷款，严重损害守约方利益。
3、一方根本违约，违约时间较长，已经没有再按约定投资的实力，也不愿主动退出联建。对这类纠纷往往是守约方起诉，要求违约方承担违约责任，并要求解除合同。
4、双方或各方都有违约行为，只是轻重而已。这类联建纠纷的诉讼，往往是联建纠纷产生时间较长，各方矛盾较深，解决起来也较难。
5、联建一方背着另一方与他方再联建。对再联建的违约行为，损害了守约方利益而引起的纠纷，这类纠纷有的是守约方主动起诉，也有的守约方被列为被告或者第三人参加诉讼，违约方背着联建的一方与他方再联建，往往是违约方资金不足，用再联建的形式引入他方资金，即名为联建，实为借贷。
联建合同中的违约形式是多种多样的，我们代理这类案件中以上五种类型居多。还有其他一些违约情况，如联建一方不按时移交土地，或者不按照约定按时办理联建的报批手续等等，总之违约形式是多种多样的。
五、签订房地产联合开发合同应注意的问题
由于房地产开发是一项周期长、投资大、涉及面广的系统工程，涵盖了从土地使用权获得、拆迁安置、招投标、工程的设计、施工、监理、设备安装到房屋的销售、物业管理的全过程，是一个完整的系统工程，涉及到方方面面的关系，因此显得尤为复杂。而联合开发房地产合同则要对房地产开发过程中内外两个方面的权利义务都要进行详尽的规定，因为在合作中双方利益既矛盾又统一，总的利益一致性中又存在着相对利益的冲突，所以在合作过程中双方的关系一旦处理不慎容易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同除了一般的房地产开发应注意的问题和应明确的内容外，还应该从几个方面把握房地产联合开发合同中的内容及要点：
（一）、合同责任要明确。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
（二）合同各方的收益的分享及风险和损失的分担应明确。房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具体位置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
（三）合同的内容应该合法。人民银行下发的《贷款通则》第61条的规定：“企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相融资业务”，从而构成合同的无效，当事人希望联合开发所欲达到的盈利目的也落空。另外，根据我国法律规定，对于划拨土地的使用权不得与他人进行联合开发，划拨土地使用权因其取得的无偿性和低偿性，法律对其转让由特殊规定。《城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以，在未办理以上手续前就以划拨土地跟他人合作签订的联合开发房地产合同应当认定为无效合同。最后，合作建房协议书应在国家主管部门办理审批手续，未办理的则当然无效。
（四）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
（五）联合开发应注意手续的完备性。联合开发涉及到多方面的关系和手续，如成立项目公司则要将土地方的土地使用权及时转入项目公司名下，以免耽误开发的时机；对于从事房地产开发的公司来说需要有专门的资质，不及时办理就会影响到项目的立项和审批。
（六）明确联合开发建房的性质。注意保证联合开发建房协议的性质和效力，双方当事人应在合同中明确表达合作的意图，对房地产联合开发的责任分担，同时避免混淆土地使用权转让合同、购房合同与联合开发建房合同性质，减少纠纷的产生。
（七）房地产联合开发项目对外合同的签订。房地产联合开发项目中，对外合同签订较为混乱，比如合作方都在合同上签字盖章，进而造成对外承担连责任。
（八）保护联合开发建房各方权利义务的方法与建议。对于以资金方名义进行的开发建设，土地提供方的利益保护就很重要，实践中，由于房地产开发的程序要求，在项目预售前必须将土地使用权转移到开发方名下。因为项目名义开发方主要控制项目的建设和项目的销售，土地提供方在土地使用权转移到项目名义开发方后，就很难对合作方进行有效的制约。因此在签订房地产联合开发合同过程中，土地提供方应约定土地使用权转移与自身利益保护的关系，包括约定进行设定抵押等，约定项目建设资金使用监督方法等。对于资金提供方的保护也十分必要，因此在涉及联合开发项目前，最好还是在事先请聘请专业律师事务所提供全程法律服务。纠纷的产生聘请律师处理，远远不如事先预防的效果好。

② 关于审理联合建房法律法规

房地产联建是较为多见的一种房地产开发形式，实践中产生的问题也比较多，就存在的法律问题作以下详解。

一、联建的定义及特征

所谓的联建是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。我们通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。

从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产，至少一方当事人必须具备房地产开发的资格，否则，联建合同被认定为无效。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签订的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的新的规定,这类合同不再直接认定无效而是作改性处理,即认定为借款合同.需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。

二、房地产联建的主要类型及其法律性质

在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：

第一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。 从此类合同的具体权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。联建合同，应认定为房屋合建合同。

第二、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。

第三、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。

在此类合同中，另一方是以投资方式参与一方的房地产开发，因规划工程许可证等建房审批手续系一方领取，根据有关法律规定，这种方式实质上是一种房地产转让行为，房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有，只有一方在办理了房屋权登记后，才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。而根据我国《房地产管理法》第41条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移的规定，一方在向另一方转移房屋产权时，该房屋所占土地使用权也随之转移。因此，此类合同不仅具有房屋转让的性质，且具有土地使用权有偿转让的性质。

第四、一方提供建设用地和资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建设施工，另一方只是按照约定的单价和面积提供一定的资金，房屋竣工后，一方按合同的约定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。享有土地使用权的一方，在建房资金不足时，往往采取这种参建方式，吸引另一企业带资参与“共同开发”，由于参建投资方取得特定房屋产权或高额回报是以不承担任何经济风险为前提的，且又有未办理合建审批手续，没有建房开发资格，未实际从事建房及房地产开发活动，因此，这种参建形式实质上是一种非法融资行为。这类合同根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，属于联营合同的“保底条款”，本应认定为无效。但根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的新的规定,这类合同再次被认定为改性合同,即融资借款合同.

总之，房屋联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据合同的内容，正确把握其法律特征，确认其法律性质，只有这样，才能正确判断合同的效力。

三、房地产联建的法律风险防范

（一）主体资格的确定：《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定房地产开发经营者必须具备相应的资格条件，房地产开发联建也属于房地产开发的一种，因此也必须遵守此一规定，最高人民法院的相关司法解释也明确了这一条件限制。因此在进行房地产开发联建时，其风险首先来自合作对象。在选择联建合作对象时，有土地使用权但缺乏资金或房地产开发经营资格的企业，首先应当核实对方是否具有相应的房地产开发经营资格条件；有资金或房地产开发经营资格但无土地使用权的单位，须确认对方是否合法持有用于项目建设的土地的使用权。否则,双方所签的参建、联建合同可能会因为不具备房地产开发经营条件而导致无效甚至受到行政处罚。《城市房地产开发经营管理条例》第34条、第35条规定，违反该条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。当然，如果企业既有土地使用权，又有房地产开发经营资格，仅仅是缺少资金，那就好办多了。
为此，应要求合作方提供经过年检合格的企业法人营业执照和房地产开发资质等级证书（最好复印一套存档备查）并仔细审查；同时，还可以委托律师对对方进行资信和土地权属等调查,以确认合同主体资格。

（二）联建合同的法律风险防范

确定联建的合作对象后，就进入双方合作具体事宜的谈判、签约阶段。
本阶段,双方一般至少应就下列事项（风险包含于其中）进行协商，达成一致意见后签订联建合同（或协议）：(1)双方合作事项概况，包括项目的基本情况、项目报批手续、项目拆迁与前期开发等；(2)双方的权利和义务。本项的约定事项应当包括但不限于：合作方式及相应权限、项目总投资数额及投入方式、土地使用权证的变更登记、工程建设项目相关许可证书的办理、资金到位进度安排、利润或所建房屋分配比例、税费承担、其他双方认为有必要的事项；(3)违约责任；(4)合作期限；(5)未尽事宜的处理方式；(6)纠纷的解决方法。
在本阶段，联建方应作的主要事项有:(1)核实对方持有的该建设项目用地的国有土地使用权证、国有土地使用批准文件或相应房地产开发经营资格的真实性、合法性。这是因为《土地管理法实施条例》第23条明确规定，具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。没有土地使用权的具体建设项目属于违法建设，会导致国家有关部门的查处。(2)签订合同应当注意如下原则：合同条款尤其是双方权利、义务及违约责任的约定条款必须明确、具体、详细，用词（包括标点符号）准确而不发生歧义，切忌模棱两可、含混不清；口头协商一致的事项最好能够落实到具体的书面合同中。俗话说：“口说无凭，立字为据”，毕竟发生纠纷时需要用证据来支持自己的主张和请求，宁愿签订合同时麻烦一点，也不要在以后发生争议、己方利益受损时索赔无凭无据，吃哑巴亏。
这里，联建主体最好是委托律师参与合同的谈判、合同的拟订，或达成初步协议后将合同草案交由律师审查、提出修改意见再签订正式合同。

（三）办理土地使用权和建设项目相关证书变更登记的法律风险防范

联建合同签订后的风险在于房地产开发企业是否按照法律、法规之规定及时办理土地使用权证书的变更登记，办理与建设工程有关的许可证书和其他相关批准文件的变更手续。如未按法律、法规规定办理相关登记变更则该合同无效，不能发生预期的法律效力；只有申请办理土地使用权变更手续并获得批准后，联建方才获得该土地使用 法律之所认规定要求办理土地使用权证书的变更登记，是因为参建、联建名为合作，而联建方往往并没有申请土地使用权，但通过参建、联建，其变相获得了土地使用权而又未经有关部门审批，参建或联建等于变相变更了土地使用权的归属。
申请土地使用权变更登记时，主建单位和联建单位应当向房地产管理部门提交以下文件：要求变更土地使用权申请书；建设项目批准文件；建设用地规划许可证；建设用地许可证；建设项目地形图；联建合同；营业执照或法定代表人证件等有关文件。
办理土地使用权变更登记手续后10日内，联建双方应持土地使用权转让合同，到项目所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。向建设行政主管部门报送如下文件：参建、联建双方各自的申请报告；参与联建方应有对项目开发投资总额25%以上的资本金；计委立项批复和商品房计划；建设工程选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；建设用地批准书、国有土地使用权证或土地使用权出让合同；工程建设总平面图；涉及房屋拆迁的，房屋拆迁主管部门的批文及安置清单和安置情况说明；建委对工程初步设计意见批复；“开发建设条件意见书”、“开发项目手册”；参与联建方的财务报表（上一季度资产负债表及银行当月对账单）或银行资信证明；联建双方企业的开发资质证书、营业执照复印件；联建双方签定的“联建合同”或“联建协议”原件；项目建设进度计划；项目未抵押的证明；联建双方确认的该项目的“项目法人”、“项目质量责任人”的书面文件。经批复后方可开始房地产联建。
有关建房的法律法规，主要有以下几个法律：
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国城乡规划法》。

当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。

③ 如何看待房地产合作开发中的法律问题

一般合作开发房地产有三种模式：
第一种为成立项目公司模式，
第二种为显名的合作开发，即合作方均申请作为建设方，
第三种隐名的合作开发，即一方成为立项的建设方。
从华艺公司与冰峰公司签订的合同内容来看，属于合作开发房地产合同，因此，二者之间属于隐名的合作开发房地产关系。该观点也完全符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的界定。根据该司法解释第14条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

④ 合伙建房产权纠纷该怎么解决

法律分析：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共用利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协定。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样。

法律依据：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。

第十条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

第十六条 在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：

（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；

（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；

（三）擅自变更建设工程规划。

因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。

⑤ 合作建房合法吗

1、合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。
2、如果合建房的一方当事人已取得房地产开发经营资质，或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。
《民法典》第五百零二条__依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
合建房拆了怎么赔偿
合建房拆了的赔偿方式。合建房在农村很常见，一般属于兄弟之间，将宅基地合并建设一个大面积的房屋，共同一个大厅。具体如下：
1、合建房一般是指双方中一个提供土地的使用权，而另一个负责出资建房，或者住户联合起来一起开发建造的房子，在实际建设过程中，往往需要多人一起筹备资金，协商户型，选购地点。
2、如果自己购买的是合建房，当房屋面临拆迁的时候，也可以获得一定的补偿。一般情况下，补偿分为三种类型，第一种是拆迁方基于被拆迁方一定的货币补偿，这种补偿方式比较常见。另一种是拆迁方结合房屋的市场价值，基于被拆迁方同等价值的产权作为补偿。
3、但实际操作过程中，由于产权评估的复杂性，单一的赔偿方式不能满足被拆迁方的要求，所以第三种赔偿方式就是结合货币赔偿和产权赔偿一起，对被拆迁方进行一个综合性的赔偿。

⑥ 房地产合作协议书

在现在社会，人们运用到协议书的场合不断增多，签订协议书可解决或预防不必要的纠纷。什么样的协议书才是有效的呢？下面是我精心整理的房地产合作协议书，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

房地产合作协议书1

甲方：

法定代表人：

注册地址：

乙方：

法定代表人：

注册地址：

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、诚实信用、互惠互利的原则，就合作投资_______________房地产项目友好协商，达成以下协议，明确责任，共同遵守：

第一条 项目概况

本项目位于__________，项目暂定名为“____________”。项目用地面积_________平方米（约________亩），规划用地性质为________用地，土地使用年限________年。项目总建筑面积________平方米，其中地上________层（包括住宅面积________平方米、底层商网面积________平方米），地下一层（面积________平方米）。

第二条 合作形式

根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用的合作形式如下：

甲乙双方对外承担责任的方式为：

第三条 合作期限

合作期限为________年，自________年____月____日至________年____月____日止；合同期满后，如各方对合同没有进行否决要求，则合同按照相同要求进行优先续约。

第四条 甲方权利与义务

1、甲方保证其作为房地产开发经营者应依法依规具备相应的资格条件，包括但不限于工商企业法人登记、持有房地产开发资质证书、有固定的经营场所、符合国务院规定的注册资本、有足够的专业技术人员等。

2、甲方负责依法依规办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。自本协议签订之日起________月以内，取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》，自本协议签订之日起________月以内，取得本项目的《建设工程施工许可证》。并保证本项目的各项规划指标与本协议第一条项目概况的内容一致。

3、甲方负责依法依规办理项目开发建设与房屋销售等相关手续。

4、甲方负责承担项目前期的土地出让金、各项规费与配套费（包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用）、图纸设计费、办理施工许可证、本项目建设开发（包括白蚁防治、商混、墙改、档案整理、临时供水供电的水电费等费用），以及房屋销售等一切相关费用，包括办不限于行政费用、建设费用、销售费用、管理费用等。

5、甲方应保证本项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押等他项权利。

6、甲方应将乙方按照本协议约定提供的款项用于本协议约定的项目合作开发事项。甲方不得未经乙方书面同意，将乙方依约提供的款项用于其他用途。

7、在项目建设过程中，甲方应负责同施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对正当开发建设工作的干扰，保证开发建设工作的顺利进行。

8、甲方应向乙方提交与本项目相关的资料，以确保乙方对本项目的监督管理。

第五条 乙方权利与义务

1、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方提供本协议第二条合作形式约定的合作投资资金。

2、乙方自本协议签订后，对本项目享有监督管理权，负责对本项目的建设开发（包括开发土地、建设项目、销售房产等过程）提供咨询以及相关协助。

3、乙方定期派出一名工作人员协助、监督甲方的规划报批、图纸设计、申请施工许可、施工管理、建设管理、开发协调等相关工作，以保证项目开发工作的顺利进行。

4、乙方负责共同保管甲方提供的与本项目相关的资料。

第六条 投资形式、利润分配

1、乙方对本项目投资最高总额为人民币________元整。

2、付款方式为：________。

3、乙方对本项目享有的利润分配为：________。

第七条 项目相关资料手续的移交

1、为保证乙方能迅速进入本项目的建设开发，及时了解本项目基本情况和进行项目开发准备工作，方便乙方日后监督管理，甲方应及时向乙方移交本项目前期相关的全部资料影印件。双方确认甲方移交的资料影印件与原件一致。

2、甲方移交的本项目相关资料包括但不限于：

（1）甲方的工商营业执照正副本、法人代码证正副本、房地产开发资质证正副本、税务登记证正副本、公司公章、协议专用章、银行帐户等相关甲方资质文件。

（2）本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》等相关项目资质证件。

（3）本项目的相关批文、经审核的方案图纸等相关项目资料。

3、甲方所提供的一切项目资料由甲乙双方共同派专人保管，甲方保证乙方在本项目开发工作范围内对甲方项目资料的正常使用。

第八条 违约责任

1、投资各方如有不按期履行本协议约定的出资义务的，则视作违约方单方终止本协议，其他守约方有权共同书面决定取消违约方的股东资格,违约方所出的投资金额将作为违约金赔偿给守约方;违约方未出资的，其他守约方有权共同书面决定取消违约方的股东资格，并有权按照违约方应当出资额追究违约方的违约责任。

2、投资各方如有违反本协议其他约定的，则视作违约方单方终止本协议，其他守约方有权共同书面决定取消违约方的股东资格，违约方所出的投资金额将作为违约金赔偿给守约方。

3、本协议约定的其他违约责任。

第九条 适用法律及争议解决

1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，当事人双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向__________人民法院起诉。法院的裁定对双方都具有法律约束力，其费用由败诉方负担。

第十条 其他

1、本协议一式_____份，甲乙双方各执一份。

2、本协议自____________之日起生效，未尽事宜由双方另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力。

3、本协议约定中涉及甲乙双方内部权利义务的，若与公司章程不一致，以本协议为准。

甲方：

法定或授权代表签字：

______年____月____日

乙方：

法定或授权代表签字：

______年____月____日

房地产合作协议书2

甲方：法定地址：

乙方：法定地址：

据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲、乙、丙、丁四方本着平等互利、诚实信用的原则，共同合作参与开发建设房地产项目，为明确甲、乙双方的权利、义务和责任，经过友好协商，达成如下合作协议，共同遵守执行：

鉴于：

1、甲方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业地产开发公司。

2、乙方拥有本合同项目下涉及的开发土地及附属房产的所有权。

3、汉桥集团拥有乙方45%的公司股份。

甲乙两方有意形成一种战略合作伙伴关系，共同在__________项目的开发和投资，故经友好协商，双方特签订本战略合作协议如下：

一、项目概况本项目位于，项目暂定名为“________________”。项目用地面积____平方米（约___亩），规划用地性质为_____用地，土地使用年限____年。项目总建筑面积________平方米，其中地上层（包括住宅面积____平方米、底层商网面积__平方米），地下一层（面积_____平方米）。

二、合作形式根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、分段实施、自负盈亏的合作形式。

1、甲乙两方拟成立一家项目公司，负责本合同涉及项目房地产开发经营。

2、甲方在项目公司成立后，出资2000万作为项目启动资金，项目的建设费用由甲方承担。

3、甲方负责项目的建设质量，按双方约定的时间节点完成工程建设。

4、乙方负责办理项目前期的`土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，并承担相关费用。

5、乙方承诺项目公司成立并实际开发18个月内，支付汉桥集团人民币1亿元用于收购汉桥集团所有的45%乙方公司股份。乙方保证汉桥集团不会干涉项目公司运营和项目开发进度。

6、项目公司负责清偿项目下涉及的开发土地及附属房产9200万元人民币的贷款。

三、违约责任双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失。

四、适用法律及争议解决

1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向所在地人民法院起诉。

五、其他

1、本协议一式___份，甲乙两方各执___份，经双方签章之日起生效。协议生效后，未经双方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。

2、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

3、本协议于 年 月 日在中国市正式签署。甲方（盖章）：

法定代表人（签字或盖章）：

或授权代表（签字）：乙方（盖章）：

法定代表人（签字或盖章）：

或授权代表（签字）：

房地产合作协议书3

甲方：

乙方：

根据江州区委组织部、江州区民政局、江州区文联“关于同意成立江州区电视艺术家协会（社团法人单位）的批复”，江州区电视艺术家协会于7月25日在江州区广播电视台演播大厅正式成立。乙方邀请甲方参加成立大会，乙方在会上宣布贵单位为“常务理事单位”，为促进双方密切协作，实现双赢，特签此协议书。

一、甲方每年为协会提供100000（壹拾万）元的资金赞助，对乙方活动的开展给予支持帮助和指导；

二、本协议中的赞助资金由甲方一次性支付给乙方，在20xx年9月1日前支付；

三、乙方在收到甲方支付款项的同时必须向甲方提供相应类型相应金额的税务发票；

四、乙方在成立仪式上为甲方冠名（宣布为协办单位），协会成立期间，在江州区电视台（区广播电视台是协会的100%出资方，法人代表为同一人）免费播放2周的甲方祝贺及形象广告（每天在三个频道多次播出，含黄金时段1次）；

五、乙方成立后，以甲方单位冠名，由甲方提供场地和奖品、奖金等必备物资，以联合举办活动的形式在甲方单位项目所在地（乙方的活动基地），举办视频节目（小区美景、微电影）摄制大赛，组织业主和市民参加野外采风活动，或者在江州电视台节目中举办相应比赛征集活动，全年举办1至2次活动，以吸引广大业主和市民的参与，增强楼盘的吸引力、凝聚力和影响力；

六、乙方邀请xx电视艺术家协会、xx市电视艺术家协会等国家和市级专家考察、指导和举办学术交流、评奖活动，甲方单位和领导参加相关活动并作讲话与指导。

七、在进行年度总结时，对乙方支持力度大、双方协作密切，开展活动影响力大效果良好的“常务理事单位”，将以区文联和乙方的名义予以表彰并颁发奖牌、证书。

八、本协议书一式陆份，甲方肆份，乙方贰份，有效期为壹年（自签字日算起），如甲乙双方合作愉快，期满后可以续签。

甲方： 乙方：

联系人： 联系人：

地址： 地址：

联系电话： 联系电话：

开户行及帐号： 开户行及帐号：

年 月 日 年 月 日