收楼证明书的法律效力

1. 房屋所有权书面证明的法律效力如何

咨询热线内容
我姓邱，儿子准备在2007年年底结婚，我和丈夫商量着买套二手房以备儿子结婚用。再三比较，我们看中一套位于市区中心的三居室，并很快与房主张某签订了一份房屋买卖合同。签完合同后，张某方才告诉我们，因其不小心将房产证丢失，目前无法办理房产过户手续，只有等去房管局办理挂失后，再和我们办理房产过户手续。为了证明自己的话，张某还找来居委会的同志作见证人。最后，在我和丈夫的要求下，张某写下一份证明，证明房子现已转让给我们并签字。
考虑到儿子年底才结婚，我和丈夫商量先把房子租出去，补贴点家用。但几位租房人听说我们没有房产证都不愿意租房，我们将张某签字的证明书拿给他们看，他们说这证明书不能证明房子属于我们。
律师专线解答
邱女士，您必须明确的一点是，张某的签字证明文书并不能直接在法律上证明房子的所有权归属。
我国《城市房地产管理法》第59条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。登记是房屋所有权取得、变更、消灭的生效要件，具有国家公信力，依法登记的房屋所有权受国家法律保护。另外，《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。也就是说，房屋所有权到底归属于谁，应该看房产证本身。就您的情况而言，该房屋产权证上写有张某的名字，该房屋的产权人应为张某。因此，张某所签的证明书并不能在法律上证明房子的所有权归您，在该房屋还未办理过户手续之前，该房仍然归张某所有。
另外，《城市房屋权属登记管理办法》第35条规定：房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。据此，如果张某的房产证遗失，他应当向原发证房管机关办理遗失登记，在办理好补证手续后，你们再按规定办理房产过户手续。当然，如果张某所签的证明书被房屋管理部门或者人民法院审查确认该证明属实，你们也可以以此作为证明所有权的法律文书。
症结所在本问题的症结在于咨询者对没有经过法律确认的个人签字文书不能在法律上直接证明房屋所有权归属的问题不清楚。
律师提醒与注意事项
☆在我国的大多数城市，房地产权属登记实行土地与房屋分别登记制度，即一处房地产要办理两个产权证书，一个是国有土地使用权证书，一个是房屋所有权证书。在买房时，应当注意不要遗漏这两证，以免造成不必要的麻烦。当然，在广州、深圳等少数城市，则是制作、颁发一个统一的房地产权证书。

2. 未达到合同约定的交房条件，业主收房是否有法律效力

首先由约定的，约定优先。而合同已明确约定180可以主张退房，是可以退房的，但你当时没有主张权利，而办理了相应手续，所以丧失了这一权利。但如果其继续不交备案证明，你可以向房屋所在地人民法院提起诉讼，因其违约，赔偿损失

3. 手写的房产证明有法律效力吗

没有影响物权上的法律效力，一般房产登记簿写的是谁房子就属于谁。出具的条子可以日后作为付首付的证据使用。

4. 个人签字的证明书是否具备法律效力

只要抄证明书是真实的、没有受到威胁、合法的、都是有法律效力的。

但你要是为你的亲属作证，此证明书的效力会减低。

根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第53条，不能正确表达意志的人不能作为证人。待证事实与其年龄、智力状况或者精神健康状况相适应的无民事行为能力人和限制民事行为能力人，可以作为证人

第57条规定，出庭作证的证人应当客观陈述其亲身感知的事实。证人为聋哑人的，可以其他表达方式作证

隔代亲人可以作为证人,但因与当事人有亲属关系,证据效力低

5. 声明书的法律效力

既然已经结清就不存在这些问题，而且劳务纠纷还构不成刑事犯罪，不用担心，签声明书只是他不懂法而已。

6. 购房收据有法律效力吗

买房收据具有证据的法律效力，证明买方向卖方支付了相应的价款，同时也能够证内明买方履行容了合同中相应的付款义务。但其也仅能作为付款证据使用，在我国的法律上，房屋属于不动产，所有权的转移须登记，有无登记不影响合同的成立，也就是说如果你买房子时，要想拥有房屋的所有权，则应该到房产登记处登记，并领取房产证。所以如果只是拿到了收据并不能证明你就是房屋的所有权人，只能证明你与房主之间有房屋买卖合同关系，但房主依然可以把房子卖给其他人，其他人作了房屋登记的可以依法享有房屋的所有权;在此情况下我们只能主张要求对方承担违约责任。一般情况下，我们在用到收据作证明的时候都是在法庭的质证环节，通过提供合法有效的收据，来证明合同的履行情况，从而达到一定的证明目的。这里律师提醒大家，买房收据一定要妥善保管，它与付款转账记录可以形成完美的证据链条，从而保障我们的合同权利不被侵害。

7. 购房时的证明书或保证书有无法律效力

你这样子的主要风险在于：你要证明你支付的款是购房款，而不是其他经济来往。所内以目前的情容况，你是承担了一定的交易风险。所以，虽然不能签订正式购房合同，但是可以先签订一个内部合同或者意向书之类的，可以证明开发商收的钱是购房款。 开发商出具的证明并不具有太大的法律意义，最大的意义在于证明收到的钱的性质。如果他到时候不履行合同，你也只能主张赔偿损失。因为没有正式合同对不交房或者不办证的违约责任的约定，所以你可能最多只能得到利息部分的损失赔偿。还有一点要明确，你一定要留意你们签合同的主体，是个人卖房还是开发商卖房（买卖合同的落款公章），如果是开发商卖房，合同一般都是经过房管局审批的。

8. 具有法律效力的证明书有什么要求

具有法律效力的证明书没有特殊要求，只要内容真实，形式合法就具有法律效力。

法律效力可以分为规范性法律文件和非规范性法律文件的效力。

规范性法律文件的效力，也叫狭义的法律效力，指法律的生效范围或适用范围，即法律对什么人、什么事、在什么地方和什么时间有约束力。证明书属于狭义的法律效力。

(8)收楼证明书的法律效力扩展阅读：

一、第五十四条 民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。

二、第五十五条 民事法律行为应当具备下列条件：

行为人具有相应的民事行为能力；

1）意思表示真实；

2）不违反法律或者社会公共利益。

三、第五十六条 民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。

四、第五十七条 民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。

五、第五十八条 下列民事行为无效：

1）无民事行为能力人实施的；

2）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；

3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；

4）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

5）违反法律或者社会公共利益的；

6）以合法形式掩盖非法目的的。（2009年8月27日，删去第五十八条第一款第六项：经济合同违反国家指令性计划的，第七项：“以合法形式掩盖非法目的的。”变更为第六项）

7）无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

六、第五十九条 下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：行为人对行为内容有重大误解的；显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。

七、第六十条 民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。

八、第六十一条 民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。

九、第六十二条 民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。

9. 收楼通知书具有法律效力吗

收楼通知书本身不具有法律效力，但通过层递行为的转化可能产生法律效力版。

通知书是指权：以书面告知的形式，送达到被告知人的手里，是就某项事物的正式或非正式的警告或告知行为。对于发生通知书方是单方意思的表示，对于相对方只是产生一种说明告知作用，此时还没有产生法律效力。

但要是被通知的相对方表示了接受行为，或按通知进行事项的履行，则产生了合同作用，产生法律效力。

根据《合同法》的一般原理，一份合同的订立要经过要约和承诺两个程序。所谓“要约”，即希望和他人订立合同的意思表示。所谓“承诺”，是指受要约人作出的同意要约内容以成立合同的意思表示。承诺通知到达要约人时生效，合同成立。

按《合同法》的规定，通知在法律属性上属于“要约”，受通知人明确表示按通知执行则是对要约作出了承诺，至此，通知书即产生了合同效力，对双方产生法律效力。