姜强法官

㈠ 《物权法》司法解释发布 离婚分房又有变化

2月23日，最高人民法院发布《物权法》司法解释，并于3月1日起施行。其中，关于不动产登记、离婚分房，有了新的变化。

23日上午，最高人民法院发布司法解释（3月1日施行），就《物权法》相关问题作出明确规定。《解释》共22个条文，重点内容涉及六个方面，包括不动产登记与物权确认等等，这些与老百姓的生活密切相关。司法解释的出台，使《物权法》在司法实践中操作性更强。

《物权法》是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用。前些日子要“拆掉小区围墙”之时，各大专家表示尚难实现，并拿出相应的法律依据，就有很多是《物权法》的相关内容。

那么，最高人民法院新发布的《物权法》司法解释，又要给大家厘清哪些问题呢？购房指南挑选其中与房子相关的部分，一一给你分析。

离婚判决房产产权变更，但是房产证上还是俩人怎么办？

当下，很多人离婚都会涉及到财产的分割，特别是房产的分割。那么，法律判决书生效之后，将夫妻共同房产判给其中的一方，但房产证上仍是两人的名字，这是不是意味着法律判决生效之日开始就已经实现了产权的变动？

对此，司法《解释》给予了肯定答复。最高人民法院民一庭庭长程新文表示，“在离婚诉讼中，如果法院判决准予离婚，同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有，那么自法院判决生效时起，房屋的所有权就不再属于双方共有，而是归属于丈夫或者妻子一人，即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。”

预售房要进行预告登记，这样开发商要再出售或抵押就无效了！

在房产交易中，存在有商品房预售制度，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

司法《解释》的第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

那么，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押，是无效的。

共同购房想改名，属民事诉讼还是行政诉讼？

小张和小王共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在小张名下。后双方生隙，小王起诉至法院请求确认房屋共有权。这时候，李四应该提起民事诉讼，还是行政诉讼？

《物权法》实施后，不少法官和法院认为，小王应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。最高人民法院民一庭法官姜强撰文分析，“但这种看法、做法，未能全面理解不动产登记的公示效力；也造成当事人诉累，形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属，并因此而循环无解的尴尬局面。”

对此，新《司法解释》第一、二条就是对上述实践问题的回应，具体而言，不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上，依据真实权利状态确定权利人，而非依据登记确定权利归属。也就是说，小王提起民事诉讼，法院应当受理！如果小王提出他出资买房、以及双方关于共有约定的证据，法院应据此认定小王为共有权人。

“李鬼”卖给我房子，“李逵”来找我怎么办？

打个比方，小姚长年住着父亲的房子，擅自把房子转让给了不知情的小李。小李付完钱，小姚父亲听说了，愤怒地跑来要房子。这时候，房子归谁？按照《物权法》的“善意取得”制度，小李拥有房子，小姚父亲应向自己的儿子索赔。类似情况具体到每一个案件，双方经常争论不休。

最高法民一庭庭长程新文指出：“如何正确适用善意取得制度是物权法适用中的一个重点、难点和热点。对此，新《司法解释》用6个条文，形成对善意取得适用的较为完整的规则体系。”

到底什么算适用“善意取得”？

新《司法解释》规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人（在上面的案例中就是小姚父亲）主张受让人（在案例中就是小李）不构成善意的，应当承担举证责任。

最高法民一庭庭长程新文说：“此举明确了‘善意’认定的基本标准，以及由谁承担举证责任。” 新《司法解释》还明确存在“登记簿上存在有效的异议登记”等五种情形之一的，应当认定不动产的受让人“知道转让人无处分权”，也就是说受让人不是“善意”的。

总的来说，一关系到每个人的切身问题，《物权法》就是顶重要的法之一。司法解释的出台，使《物权法》在司法实践中操作性更强。

（以上回答发布于2016-02-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈡ 房产分割在无锡法院是怎么判的

给你举个例
不动产物权归属纠纷可打民事官司
《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及登记就应通过行政诉讼解决。
最高法民一庭法官姜强举例说，张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙，李四起诉至法院请求确认房屋共有权，不少法官和法院认为，李四应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。
程新文说，这种观点受众颇广，在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，这不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信。针对这一情况，《解释》从两个方面作出规定：一是在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。
未经预告登记权利人同意，转移不动产所有权，不发生物权效力
姜强介绍，我国现行的房地产开发制度，使开发商能够在房屋交付之前获得融资并开发，这类制度，对于促进房地产开发市场的发展，不无裨益，但对购房人获得房屋所有权，却有现实威胁。实践中，老百姓最为担心的是，钱付了房却拿不到。开发商或者一般出卖人一房二卖、一房多卖等现象屡见不鲜。
解决此类问题，现行法上有其手段。物权法第二十条规定的预告登记制度，就是为保障买房人等债权人实现物权目的而规定的一项制度。物权法第二十条第一款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。基于预告登记制度的内涵，正确适用预告登记制度，必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则，为此，《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释，即未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
并非所有法律文书都能发生物权变动效力
根据《物权法》第二十八条规定，人民法院、仲裁委员会的法律文书直接导致的物权变动，不以登记、交付为生效要件，法律文书一经生效，即发生物权效力。对于直接导致物权变动的人民法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题，一直是司法实践中争论不休的难题。
程新文认为，基于维护物权变动模式体系安定的目的，应当注意防止实践中不适当地扩大化适用《物权法》第二十八条，损害相关权利人的合法权益，故需要对该条所称人民法院、仲裁委员会的生效法律文书进行目的性限缩解释。基于此，《解释》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”

㈢ 姜强的证书资格：

湖南师范大学中文本科；
全国法院干部业余法律大学法律专科；
南昌大学法律本科；
获江西日报社新闻培训结业证；
获湖南安邦营销学院营销讲师证书；
获中华人民共和国初任审判员合格证书；
获中华人民共和国法官等级证书；
获中华人民共和国新闻出版总署新闻采编人员资格证书；
获中华人民共和国高等学校教师资格证书。