房屋租赁的经济法问题

㈠ 房屋租赁存在哪些法律风险

一、房屋维修责任的相关法律问题
房屋维修责任应该是租赁合同中最常见的条款，合同双方一般会根据《合同法》第220条规定，即“出租人应当履行租赁物的维修义务 ，但当事人另有约定的除外。”来约定维修责任。但现实中往往不是简单的适用该条规定就能解决维修争议的，因为维修责任往往隐藏在其他事项中，造成责任划分不清晰问题。一般来说维修包含在房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附的补偿责任等多项内容之中 ，因此租赁合同双方在约定维修责任时，应全盘考虑。
1、房屋修缮责任
房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的问题。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的 ，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任 。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定” 。因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮 ，以保证房屋居住和使用的安全的义务，但“因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿”。
2、承租人装修改变房屋构造后的返修责任
《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意 ，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。现实中出租人同意承租人对租赁房屋改变构造 (当然不涉及主体结构安全)，使用中产生的返修责任争议较多，为避免此种争议产生，作为出租人要慎重答应承租人的改造要求，约定好如出现返修责任承担主体，切不可为把房先租出去 ，而回避返修责任问题。
3、承租人恶意添附的补偿责任
实践中，对于承租人对房屋进行改建、改装或者增加附着物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同约定的承租目的属于合理添置的，那么按以下情况分别处理：一是《房屋租赁合同》中有约定的按约定处理;二是合同没有约定而又协商不成的 ，拆除后并不会严重影响其价值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以对添附物现价值进行评估，归出租人所有 ，并对承租人予以适当补偿;三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同约定的承租目的添附的，且《房屋租赁合同》没有约定而又协商不 成的，拆除后并不会影响其价值的，承租人可以自行拆除;不能拆除的，出租人对装修物的损失一般不给予补偿 。所以在签定租赁合同时，应对添附物或改善物的处理做好约定。
二、房屋转租的有关法律问题
1、承租人转租房屋必须经出租人同意
《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”; 《城市房屋租赁管理办法》第3条规定：“承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租”。按以上两个法律、法规的规定 ，承租人转租房屋是可以的，但事先应征得出租人的同意。因此租赁合同中双方应明确约定转租条款，出租人可对转租附加一些必要的条件，只要不违反法律、行政法规的规定即可。
2、出租人、承租人均可从转租中获益
《城市房屋租赁管理办法》第27条规定：“出租人可以从转租中获得收益”。承租人转租房屋所获租金是次承租人使用房屋所支付的对价，出租人作为产权人当然有权从中提取一定的收益。一般情况下，承租人转租房屋的目的就是为了对租赁房屋的收益，按 《城市房屋租赁管理办法》第30条规定：“ 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务”，因此转租后承租人义务应该是加重了，所以法律允许承租人从转租中获益。
鉴于出租人、承租人均可从转租中获益，因此在租赁合同中双方应明确约定转租收益分配比例，该比例中应考虑承租人后期对房屋修缮的投入 ，确保公平，避免出现纠纷。
3、房屋转租后次承租人享有优先购买权
在房屋转租合同合法有效的情况下，出租人转让房屋，承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权，次承租人因已经实际占有、使用房屋，因此其优先购买权优先于承租人。
三、承租人优先购买权问题
根据《中华人民共和国合同法》第230 条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118 条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
四、租赁房屋不可作为工程款优先权执行标的
《合同法》第286条和最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》，赋予建筑企业对工程价款享有法定优先权，即“发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。此类案件中承包人请求优先权必须具备一个前提条件，即承包人法定优先权指向的标的物应为发包人的不动产，如果是第三人的，则法定优先权不成立，因此，出租人的房屋不应成为建筑工程合同中债权执行对象。
五、租赁合同解除及租金支付问题
1、租赁合同解除的相关规定
《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;(三)当事人协商一致的 。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿”。
2、出租人可以收回房屋的情况
依据《城市房屋租赁管理办法》第24条规定，“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;(三 )将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;(四)拖欠租金累计6个月以上的;(五)公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上的;(六 )租用承租房屋进行违法活动的;(七)故意损坏承租房屋的。
3、租金支付问题
在租金支付问题上要注意，《民法通则》第136条规定：“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”。
六、租赁合同中其他值得注意的问题
1、口头租赁合同的有效性
《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因此期限在六个月以下的口头租房合同是合法有效并受到法律保护，合同当事人双方也均应当按照口头约定执行。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁 ，合同依然有效。
2、不得出租的房屋
依据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，以下房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有权证件的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定 、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)房屋权属有异议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)房屋已抵押，未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
⑼有关法律法规规定禁止出租的其他情形。

㈡ 房屋租赁纠纷法律问题

租你房子的人没有按约定支付租金，已经构成违约，你可以书面通知他解除你们之间的租赁合同，限期腾出房屋，交付期间的租金；通知送达后，你可以直接起诉要求他承担支付所欠租金及其他费用、违约金的责任、并腾出房屋，不必分两次起诉。因为对方拖欠租金你可以根据合同法94、97、227条的规定通知对方解除合同，解除合同通知一经到达对方（合理期限三个月）合同就解除。

㈢ 房屋租赁涉及的法律问题

房屋租赁涉及的法律问题

1、租赁合同的内容包括：租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金、支付方式、支付期限、租赁物维修等。

2、租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

3、承租人经出租人同意，可以将房屋转租给第三。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失。

4、房屋在抵押前已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

5、承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。

6、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。

7、 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方 另有约定的除外。

8、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

（以上回答发布于2015-11-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈣ 房屋租赁是什么法律关系 总结房屋租赁中的法律知识

提起法律感觉给自己是一个很遥远的两个字,但是法律就在自己的身边,特别是在外打工面临租房子的租客更应该熟知其中房屋租赁当中的法律知识,这样才能更好的维护自己的权益和利益,下面介绍一下房屋租赁的法律关系：
第1、房屋租赁是什么法律关系就应该要明确二者在签订合同下有什么样的权利和义务,出租人和承租人之间是债的关系。就受让租赁物的使用权而言,承租人是债权人,出租人是债务人;就收取租金而言,出租人是债权人,承租人是债务人。
第2、个人租房纠纷的主体是以个人为单位的,如果以单位的形式进行房屋的租赁,同时又发生租房纠纷类问题不算在个人租房纠纷范畴。个人租房纠纷通常情况下以协商的形式解决,如果协商不能达到双方的共同意愿,则可以由第三方或者是相关法律机构介入进行解决。纠纷通常由于合同未对相关事项做详细说明,所以在约定时应当对相关事项予以说明。
第三、在租房之前应该确定租赁双方当事人身份,需要确定当事人是个人还是公司。若以公司身份作为出租人或承租人,租赁合同必须体现该租赁行为是公司行为,否则一旦出现问题,就很难向个人追究原本应由公司承担的法律责任。
第四、承租人应当依据产权证上记载的权利人,或与该房屋产权证上记载的权利人签订租赁合同的合法承租人,来确定与其签订租赁合同的相对人是否确有出租该房屋的权利。若承租人与实际上并无出租权的人签订租赁合同,则该合同须经有权出租人的认可,在此之前该租赁合同的效力尚未确定。若未经认可,承租人则可能面临缺乏有效合同的不利处境。
第五、租赁保证金为确保承租人能够合理、善意地使用房屋,并按时支付租赁期间应承担的各项费用,双方可于租金之外另行约定租赁保证金,即俗称的押金。押金通常为一到三个月的租金。
以上就是关于房屋房屋租赁是什么法律关系的介绍。小编提醒您:租赁市场活跃房屋租赁合同纠纷层出不穷,其中房屋租金暴涨,导致房屋租赁合同纠纷急剧爆发所以我们只有熟知上面介绍的基本的房屋租赁法律知识才能更好的保护自己,希望上面的介绍对您有所帮助。

㈤ 房屋租赁有哪些法律风险和注意事项

您好，法律风险包括：
一、房屋维修责任的相关法律问题
房屋维修责任应该是租赁合同中最常见的条款，合同双方一般会根据《合同法》第220条规定，即“出租人应当履行租赁物的维修义务 ，但当事人另有约定的除外。”来约定维修责任。但现实中往往不是简单的适用该条规定就能解决维修争议的，因为维修责任往往隐藏在其他事项中，造成责任划分不清晰问题。一般来说维修包含在房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附的补偿责任等多项内容之中 ，因此租赁合同双方在约定维修责任时，应全盘考虑。
1、房屋修缮责任
房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的问题。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的 ，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任 。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定” 。因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮 ，以保证房屋居住和使用的安全的义务，但“因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿”。
2、承租人装修改变房屋构造后的返修责任
《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意 ，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。现实中出租人同意承租人对租赁房屋改变构造 (当然不涉及主体结构安全)，使用中产生的返修责任争议较多，为避免此种争议产生，作为出租人要慎重答应承租人的改造要求，约定好如出现返修责任承担主体，切不可为把房先租出去 ，而回避返修责任问题。
3、承租人恶意添附的补偿责任
实践中，对于承租人对房屋进行改建、改装或者增加附着物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同约定的承租目的属于合理添置的，那么按以下情况分别处理：一是《房屋租赁合同》中有约定的按约定处理;二是合同没有约定而又协商不成的 ，拆除后并不会严重影响其价值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以对添附物现价值进行评估，归出租人所有 ，并对承租人予以适当补偿;三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同约定的承租目的添附的，且《房屋租赁合同》没有约定而又协商不 成的，拆除后并不会影响其价值的，承租人可以自行拆除;不能拆除的，出租人对装修物的损失一般不给予补偿 。所以在签定租赁合同时，应对添附物或改善物的处理做好约定。
如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

㈥ 房屋租赁合同经常出现的问题有哪些

签房屋租赁合同经常出现的问题有：
1、对租赁房屋的数量、面积、质量约定不明确；
2、对租赁房屋的使用用途约定不明确；
3、对租赁房屋的维护义务和修缮义务约定不明确。
【法律依据】
《民法典》第七百零四条
租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百一十二条
出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
第七百一十三条
承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

㈦ 合同法关于房屋租赁的问题 求大神帮忙案例分析下！！！

买卖不破租赁
合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同回的效力”答。《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效！
肯定判决租房协议有效

㈧ 房屋租赁引发经济纠纷

我以前做中介的
据我所知，它们买卖之前 应该向你询问，你们的意见，你们有同等价钱下的优先购买权。即是你们不买，你们的租约依然有效，若买家不想租给你，也只能是通过协商解决，他们不能强行毁约，买卖不破租赁 租约依然有效的履行，
前提是你们的租约合法有效而你们没有违约，不询问你，等于默认租约的继续执行，这样做的话他们是违法的，找律师告他们吧，不找也行的，只要你熟悉你们打赢官事的依据，找好证据，没有律师也可以告的，叫他赔钱
若你有钱 打官师打得好 甚至可以用同样的价钱 买了那土地，
维权吧
记得给分

能讲讲 法院给出你败诉的 法律依据吗？？

买卖不破租赁 就算买不了 ，你租约肯定没问题的

有录像 报警 它丫的！～

不要向他们低头 保护你你手头上的证据！～

密切留意中！～！～！～！～！～！～！～！～！～！