物業管理條例題目

A. 小區物業很重要 物業管理條例的內容有哪些

買房子除了開發商的實力之外，還要看小區物業的質量，有些小區的物業不負責任，為小區抹黑；有些小區的物業兢兢業業，為樓盤爭光添彩。國家有關於物業管理條例的規定，因此，了解物業管理條例對於入住之後的一些麻煩有實際性的指導作用。

物業管理條例是國家為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境而制定的管理條例。

隨著我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人之間服務與被服務關系。

在住房制度改革和城市建設發展過程中，物業管理這一新興行業應運而生。全國物業管理企業飛速增加。它的產生和發展，對於改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起著積極的作用。也出現了一些問題，需要通過立法、完善制度加以解決。

（以上回答發布於2013-06-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 物業管理法律法規答案

第一個問題,現在國家在制定物業管理相關法規時也是在充分考慮企業利益也考慮公民的利益,所以你所說的問題不是很詳細我很難回答,如果是因為管理公司的責任過失造成車輛丟失管理公司負有責任,2是自己保管不善造成比如車門車窗未關,自己親戚朋友內盜等.記住一點物業管理公司所收的不是車輛保管費,而是車場停車使用費.
第二個問題,跟簡單都是因為有問題而與物業管理公司發生糾紛,不交管理費等等,但是管理公司沒有停水停電的權力,如果你自己未按時交納物業管理費,後期如果物業管理公司起訴你的話你將要繳納千分之幾的遲納金.

C. 《物業管理條例》的頒布，標志著我國物業管理進入了( )發展的新時期。

正確答案:C
解析：本題考核的知識點為《物業管理條例》頒布的意義。《物業管理條例》的頒布，是我國物業管理發展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期。

D. 一些物業題目 急需，4點前要的，大家幫幫忙啊

1、物業服務企業，注重的就是「服務」二字，我是物業服務企業的品質部，一個物業服務企業想要做好，服務質量起到決定性的作用，而決定服務質量的要素就是員工的素質，而員工素質的決定性在於兩方面：一、招聘人員時一定要把好關，二、加強對員工的培訓，理論知識，實踐操作。
而要做到優秀，那就必須有完善的管理制度，用制度去管理「人」，而不能是用「人」去管人。
建議嚴某提高員工培訓有效性，完善公司管理制度。

2、（1）物業公司沒有罰款的權利。
（2）物業企業不能收取裝修押金。
（3）物業公司的權利主要取決於與業主簽署的《裝修承諾表》，如業主違反裝修承諾表的規定，物業公司有權要求裝修立即停止，並還原！

3、（1）造成事故的原因，物業公司的工程部未對物業的公共設施及時、定時進行維修養護。
（2）工程部按時進行維修、養護、維護。
（3）工程部按時進行維修、養護、維護。保安定期檢查。
4、業主委員會的做法是正確的。物業服務公司的做法是不正確的。
物業服務公司未按照服務合同對小區進行服務，如未達到服務要求，業委會可以提出整改，如在期限內未整改或整改未達到要求的，業主委員會有權接觸服務合同，物業公司必須遵守。
5、(1)房產公司無權免除物業費，而且不合法，如果以後有物業公司進入，物業公司可以按照國務院《物業管理條例》收取物業費。
(2)也可以兌現，物業費由房產公司支付。
6、現在的很多新開發的樓盤，前期的物業服務都是由房產公司的下屬物業公司在進行服務的。

E. 物業管理法規試題，在線求答案

摘 要
物業管理是隨著我國房地產業的發展,特別是住房制度的改革而出現的一個新興行業。隨著麗水市城市化進程的進一步發展，麗水房地產事業的發展，原來獨門獨戶自我管理形式已被迅猛發展的城市物業集中管理所取代。本文依據物業管理理論，分析麗水物業管理的現狀和存在的問題，認為麗水市物業管理水平還很落後，覆蓋率還很低，制約麗水物業管理發展的主要問題是法律法規滯後、管理理念陳舊、從業人員素質差、經營風險、收費問題。本文進一步探討了提高麗水物業管理水平的對策，認為解決上述問題應該政府、物管企業和社會三方聯動，政府重在轉變觀念、健全法律法規；物管企業要適應現代企業制度要求，建立適應市場經濟發展要求的物業管理新模式；社會則要為物業管理的發展提供良好的環境條件。
關鍵詞：物業，產權，管理，對策
目 錄
1 引言 ……………………………………………………………………………………1
2 物業管理有關基本概念 …………………………………………………………2
2.1 物業及物業管理 ………………………………………………………………………2
2.2 物業管理理論 …………………………………………………………………………2
2.2.1產權理論 ………………………………………………………………………………2
2.2.2公共選擇理論 …………………………………………………………………………3
2.2.3委託代理理論 …………………………………………………………………………3
3 麗水市物業管理的現狀分析 ……………………………………………………4
4 麗水市物業管理存在的問題 …………………………………………………… 5
4.1 政府部門對物業管理行業重要認識度不夠 ………………………………………… 5
4.2 法律法規滯後，體系不完善 ………………………………………………………… 5
4.3物業管理從業者的素質問題 ……………………………………………………………6
4.4物管企業經營的風險問題 ………………………………………………………………6
4.5開發商遺留的問題 ………………………………………………………………………7
4.6物業管理收費低，收費率低，入不敷出 ………………………………………………7
5 麗水市物業管理的對策 …………………………………………………………… 9
5.1 政府方面 ………………………………………………………………………………9
5.1.1政府職能的轉變 ………………………………………………………………………9
5.1.2物業管理重在立法 ……………………………………………………………………9
5.1.3加強物業管理市場的培育，鼓勵房地產開發、房地產管理分開經營 ……………9
5.2 物管企業方面…………………………………………………………………………10
5.2.1經營的風險意識………………………………………………………………………10
5.2.2轉變觀念，提高服務水平……………………………………………………………10
5.2.3杜絕開發商可能遺留的隱患…………………………………………………………11
5.3 社會方面………………………………………………………………………………11
參考文獻 …………………………………………………………………………………13
致謝 ………………………………………………………………………………………14
你可以參考這篇文章，加以修改可以實現你的論文。

F. 關於新的<物業管理條例>

就我個人觀點來說,目前的物業管理其實早就是物業管理服務了,所以改回與不改只是一個用詞答的問題,我們的工作實質都一樣.

從ISO9000開始,特別是換2000版之後,許多物業公司都成立了自己的客戶服務中心,這應該是一個從之前物業管理轉向物業管理服務的一個標志吧.

從國家的法律角度來說,特別是即將實施的<物權法>明確了物權關系.對物具有完全所有權才稱的上管理,所以從某種角度來說,物業公司從來就沒有管理權,因此也不存在喪失的問題.之所以之前一直提出物業管理的說法含義是指受到業主委託進行管理,而不是直接管理權.物業公司就像保姆,對小孩的管理權是小孩的父母委託保姆執行的,因此保姆(物業公司)並不是真正的管理者,只是依據小孩父母(業主)指令,根據雙方事先的約定提供一種管理服務.

因為這個話題有點大,如果還有不清楚,可以發郵件或者短消息給我。

G. 物業管理法規考試題

物業管理法規考試題（一）

一、判斷題：（每小題1分，共20題）

1、物業管理企業應該服從業主大會、業主委員會所作出的一切決議和決定。（ Х ）

2、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對業主臨時公約予以書面承諾。（ √ ）

3、前期物業管理的費用，由物業建設單位或與其簽訂物業服務合同的物業管理企業承擔。（ Х ）

4、業主是物業所有權人。（ Х ）

5、業主享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。（ √ ）

6、《物業管理條例》不適用建設單位自建自用，不聘請物業管理企業的情況。( √ )

7、物業管理活動的內容是對房屋、場地、設施設備進行維修養護管理，以及維護環境衛生和秩序。( √ )

8、業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。（ Х ）

9、業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。( √ )

10、業主委員會應當向所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。( √ )

11、物業管理企業與居民委員會之間並不存在法律上的關系。( √ )

12、建設單位應當在銷售物業之後，制定業主臨時管理規約。（ √ ）

13、物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。（ √ ）

14、憲法是我國的根本大法，在國家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物業管理的法律淵源。（ √ ）

15、法律是由全國人大及其常委會依法制定和變動的，其法律地位和效力低於憲法而高於其他法，是法的形式體系中的二級大法。（ √ ）

16、行政法規是由最高國家權力機關依法制定和變動的，有關行政管理和管理行政事項的規范性文件的總稱。（ √ ）

17、各地方人大及其常委會都可以頒布物業管理的地方法規。（ Х ）

18、由國務院頒布的、於2003年9 月1日實施的全國《物業管理條例》是目前我國物業管理行業第一個具有最高法律效力的行政規章。（ Х ）

19、有行為能力的人一定有權利能力，有權利能力的人一定有行為能力。（ Χ ）

20、物權是指直接支配物並具有排他性的民事財產權利。（ √ ）

二、單項選擇題：（每題1分，共20題）

1、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時管理規約予以（ A ）

A、書面承諾 B、承諾 C、不應承諾 D、不予書面承諾

2、（ D ）必須通過招投標方式選聘物業管理企業。

A、所有物業 B、住宅物業

C、住宅規模較小的 D、前期管理的住宅物業

3、從事物業管理的人員應當按照國家的有關規定，取得（ D ）

A、上崗證書 B、職稱證書 C、執業資格證書 D、職業資格證書

4、物業管理的權利基礎來源於（ B ）

A、委託管理 B、建築物區分所有權

C、政府的分配 D、居民委員會的授權

5、物業管理對公共秩序的作用是（ B ），屬於安全防範性質。

A、保障業主的人身安全 B、提供協助性管理服務

C、行使治安管理職能 D、業主自治管理

6、建築物區分所有權人就是指在物業管理活動中的（ C ）。

A、住戶 B、租戶 C、業主 D、物業管理企業

7、物業管理區域內的共用部分的經營性收益屬於（ A ）所有。

A、全體業主 B、物業管理企業 C、開發建設單位 D、居民委員會 E、公安派出所

8、業主（ A ）變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業正常使用的各種管線。

A、不得隨意 B、允許根據自己的需要 C、可以任意 D、能擅自

9、業主或物業使用人對其他業主、物業使用人及物業管理企業的合理使用、維護、修繕和改良行為，彼此間（ C ）相互容忍。

A、沒有必要 B、根據自己的需求 C、應該有義務 D、沒有義務

10、物業管理企業通過簽訂物業服務合同，明確與業主的（ A ）關系。

A、權利與義務 B、服務與被服務

C、管理與被管理 D、委託與被委託

11、一個物業管理區域內，具有物業管理重大事項最終決定權的是：（ C ）

A、業主委員會 B、居委會 C、業主大會 D、其他組織。

12、在物業管理中，房屋的所有權歸業主，業主處於（ A ）地位。

A、主導 B、次要 C、服從 D、協助

13、在房屋保修期內，竣工驗收與交付業主使用前的時間差而產生的修繕責任，由（ C ）承擔。

A、施工單位 B、物業管理單位 C、建設單位 D、業主

14、業主大會、業主委員會與物業管理企業的關系是：（ A ）

A、平等的法律主體關系 B、領導和被領導的關系

C、管理者與被管理者的關系 D、法人與法人的關系

15、業主在首次業主大會會議的投票權，按照（ D ）確定。

A、業主的人數 B、入住時間長短

C、物業使用人數比例 D、業主擁有物業的建築面積、住宅套數

16、棄權或投反對票的業主（ C ）業主大會做出的各項決議。

A、可以不服從也不執行 B、可以服從但不執行

C、應當服從並執行 D、可以選擇性服從和執行

17、業主的更迭、業主大會以及業主委員會的改選（ B ）物業服務合同以及業主管理規約的法律效力。

A、直接影響著 B、都不影響 C、部分影響 D、削弱了

18、物業管理企業的資質審批應由當地（ B ）負責。

A、工商部門 B、房地產行政主管部門

C、稅務部門 D、物業管理協會

19、物業管理區域內道路、園林綠化的保修期為（ D ）。

A、2年 B、5年 C、10年 D、合同約定期間

20、在物業管理活動中，以合同的格式條款侵害業主、業主大會、業主委員會或物業管理企業的合法權益（ C ）。

A、合同整體無效 B、合同的格式條款有效

C、合同的格式條款無效 D、合同應撤銷。

三、多項選擇題 ：（每題2分，共10題）

1、我國物業管理法的淵源有憲法、法律、行政法規（ ABD ）以及國際公約。

A. 地方性法規 B. 行政規章 C. 宗教戒律 D. 司法解釋

2、業主在物業管理活動中，享有（ABC）權利

A．按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務

B．參加業主大會會議，行使投票權

C．監督業主委員會的工作

D．按時交納物業服務費用

E．遵守業主管理規約、業主大會議事規則

3、業主大會的職責是：（ ABD ）

A. 制定、修改業主管理規約和業主大會議事規則

B. 選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作

C. 與物業管理企業簽訂物業服務合同

D. 決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施

4、有權組織業主成立業主大會的有（ACD ）

A. 物業建設單位 B. 物業管理企業

C. 房地產行政主管部門和街道辦事處 D. 業主代表

5、業主委員會委員應當符合下列（BDE）條件。

A. 本物業區域內的業主 B. 熱心共益事業、責任心強

C. 經濟實力雄厚 D. 具有一定組織能力 E．具備必要工作時間

6、業主委員會委員有下列（ACDE）情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止。

A. 因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的

B. 無故缺席業主委員會會議累計三次以上的

C. 有犯罪行為的

D．拒不履行業主義務的

E．因疾病等原因喪失履行職責能力的

7、有下列（BCD）情況，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議。

A. 物業區域內經持有20%以上投票權業主提議的

B. 20%以上業主提議的

C. 發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的

D. 業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況

8、建築物區分所有權是由區分所有建築物（ AC ）所構成。

A．專有部分所有權 B．房地產產權

C．共用部分持分權 D．人身權和人格權

9、業主對建築物區分所有權的專有部分所享有的權利為（ ABCD ）。

A.佔有 B.使用 C.收益 D．處分

10、業主對建築物區分所有權的專有部分所應承擔的義務為（ ABCDE ）。

A. 按照本來用途和使用目的使用專有部分

B. 維護建築物的安全和外觀美觀

C. 不得隨意變更通過專有部分的用於維持建築物使用功能的各種管線

D. 獨自承擔修繕自己專有部分的費用和責任

E. 對他人的合理行為應相互容忍

四、論述題：

1、 試述《物業管理條例》頒布實施的意義? （8分）

答：第一，規范發展物業管理有利於促進經濟增長。住房消費是今後相當長一段時期居民消費的熱點，住宅與房地產業是全面建設小康社會時期國民經濟增長的持續推動力。因此物業管理不但有利於刺激居民購房積極性，其本身也對擴大消費拉動經濟增長有重要作用。隨著我國城市化進程的加快，物業管理所創造的國內生產總值將會越來越多。

第二，規范發展物業管理有利於提高人民群眾居住質量。經濟發展的根本目的是提高人民生活水平，隨著第一步和第二步戰略目標的順利實現，人民生活實現了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越，居民消費由追求基本生活資料的滿足向注重生活質量轉變。

第三，規范發展物業管理有利於增加就業。我國正處於城市化高速發展時期，農村勞動力向非農產業的轉移，加之我國正處於經濟調整時期，就業結構處於調整期中，大量的下崗失業問題，就業形勢極為嚴峻和復雜，必須增加就業機會，物業管理就業容量大，對擴大就業有重要的作用。

第四，規范發展物業管理有利於維護社區穩定，維護社會安定是全國建設小康社會的重要保證。隨著社會經濟體制的轉形，社區建設越來越受到各界的關注，成為城市建設與管理的基礎性工作，物業管理是社區服務的重要組成部分，對於維護社區環境和秩序具有重要作用。

2、 為了規范物業管理活動，維護物業管理當事人的合法權益，《條例》突出建章立制的重要作用，確立了哪七項物業管理的基本制度？並就其中一項制度進行詳細論述。（14分）

答：一是，業主大會制度。

各地在物業管理實踐中，大多採用業主委員會制度，即由業主召開會議，選舉產生業主委員會，代表全體業主行使有關物業管理的權利。從實踐效果來看，業主委員會制度對物業管理行業的發展起到過一定的促進作用。但由於該制度集決策和執行於一體，缺乏有效的監督機制，難以體現全體業主的意願，有違權責一致的原則。在實踐中，有少數業主委員會成員侵害大多數業主的利益，也有的住宅小區發生業主委員會作出換聘物業管理企業或同意利用公共設施經營的決定，但遭到大多數業主反對，導致矛盾產生。鑒於以上認識，《條例》確立了業主大會和業主委員會並存，業主大會決策、業主委員會執行的制度。規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。同時，明確了業主大會的成立方式、職責、會議形式、表決原則以及議事規則的主要事項，規定了業主委員會的產生方式、委員條件、職責、備案等。業主委員會作為業主大會的執行機構，可以在業主大會的授權范圍內就某些物業管理事項作出決定，但重大的物業管理事項的決定只能由業主大會作出。這一制度有利於維護大多數業主的合法權益，保障物業管理活動的順利進行。

為了規范業主大會、業主委員會的運作，加強監督管理，《條例》規定業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

二是，業主規約制度。

物業管理往往涉及到多個業主，業主之間既有個體利益，也有共同利益。在單個業主的個體利益與業主之間的共同利益發生沖突時，個體利益應當服從整體利益，單個業主應當遵守物業管理區域內涉及到公共秩序和公共利益的有關規定。鑒於業主之間在物業管理過程中發生的關系屬於民事關系，不宜採取行政手段進行管理，《條例》對各地實施物業管理中已具有一定實踐基礎的業主管理規約制度進行了確認，規定業主管理規約對全體業主具有約束力。規定建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的公共利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等依法作出約定。建設單位制定的業主臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。業主大會有權起草、討論和修訂業主管理規約，業主大會制定的業主管理規約生效時臨時管理規約終止。業主管理規約是多個業主之間形成的共同意志，是業主共同訂立並遵守的行為准則。實行業主管理規約制度，有利於提高業主的自律意識，預防和減少物業管理糾紛。

三是，物業管理招投標制度。

物業管理是市場經濟的產物，競爭是市場經濟的基本特徵。為了扭轉房地產開發企業自建自管、因建管不分而引發物業管理糾紛增多的被動局面，保障業主自主選擇物業管理企業的權利，同時也為物業管理企業參與平等競爭創造機會，《條例》突出了推行招投標對於促進物業管理健康發展的重要作用，提倡業主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。並對住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業作了明確規定。

四是，物業承接驗收制度。

物業承接驗收是物業管理的基礎工作。目前，在物業管理過程中，老百姓反映強烈的質量缺陷、配套設施不完善等熱點問題，多數是在開發建設階段遺留下來的。由於建管不分，依附於房地產開發企業的物業管理企業往往無法進行嚴格的物業承接驗收。還有一些物業管理企業一味偏重市場份額的擴大，在物業承接驗收時敷衍了事。對業主的投訴，房地產開發企業和物業管理企業相互推諉。為了明確開發建設單位、業主、物業管理企業的責、權、利，減少物業管理矛盾和糾紛，並促使開發建設單位提高建設質量，加強物業建設與管理的銜接，《條例》規定物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業主委員會辦理物業承接驗收手續，同時規定建設單位、業主委員會應當向物業管理企業移交有關資料。

五是，物業管理企業資質管理制度。

物業管理具有一定的特殊性。物業管理服務實質上是對業主共同事務進行管理的一種活動，帶有公共產品的性質。在物業管理區域內，物業管理企業要依照全體業主的授權，約束個別業主的不當行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環境衛生等，以維護全體業主的利益和社會公共利益。物業管理企業還有與業主長時間保持密切聯系的特點，企業的素質及其管理水平的高低，直接影響到業主的生活環境和工作質量。物業管理具有一定的專業性，隨著經濟的發展和科技的進步，新技術、新產品在房地產開發建設中被廣泛採用，物業的智能化程度越來越高，這也要求物業管理企業具有一定數量的高素質管理和技術人員，具有先進的工具及設備，建立科學、規范的工作程序，對價值量巨大的物業資產實施良好的管理與維護。基於以上認識，並為了有利於整頓和規范物業管理市場，《條例》規定：國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。在現階段對物業管理行業實行市場准入制度，嚴格審查物業管理企業的資質，是加強行政監管、規范企業行為、有效解決群眾投訴、改善物業管理市場環境的必要手段。

六是，物業管理專業人員職業資格制度。

物業管理活動的特殊性、經營管理的專業性以及涉及學科多、管理復雜等特點，決定了應對物業管理專業人員實行職業資格制度。物業管理專業人員如物業管理處主任（項目經理）等，作為物業管理活動的直接組織者，其業務能力和素質高低，直接關系物業的承接驗收、維修養護以及物業管理服務水平，直接影響物業的保值增值，關繫到業主共同利益和社會公共利益。物業管理專業人員只有在掌握和了解法律、經濟、工程、環保、消防以及公共關系、心理等多方面學科和知識，並經過相關專業崗位實踐鍛煉的基礎上，才能有效地做好管理服務工作。不少發達國家以及香港、台灣地區等都通過對物業管理專業人員進行職業資格的認證以及繼續教育制度，來實現對物業管理行業的規范和管理。現階段，我國已建立的物業管理專業人員隊伍、高等院校及科研機構提供的教育支撐和人才儲備以及日臻完善的法規體系等，為建立物業管理專業人員職業資格制度創造了有利條件。因此，《條例》規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。我部將配合人事部抓緊將這一制度納入國家專業人員職業資格制度系列。

七是，住房專項維修資金制度。

隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化，居民個人擁有住房產權的比例越來越高，舊住房體制下由國家或單位單一承擔住房維修的狀況相應發生了根本性改變。為了解決在住房產權結構多元化情形下，住房共用部位、共用設施設備發生大修、中修及更新、改造時，如何在多個業主之間及時籌集所需費用的問題，《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發[1998]23號）規定：「加強住房售後的維修管理，建立住房共用部位、設備和小區公共設施專項維修資金，並健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度」。依據《通知》精神，我部與財政部制定了《住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》，對維修資金的交納、存儲、使用、監督等作了具體規定。4年多的實踐證明，建立專項維修資金，對保證物業共用部位、共用設施設備的維修養護，保證物業的正常使用，保障全體業主共同利益，是十分必要的。針對目前存在的專項維修資金交納范圍不明確以及挪用專項維修資金等問題，《條例》規定：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。同時規定：專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

五、案例分析題：

（一）業主張某未經物業管理企業的許可將自家陽台用玻璃窗封閉，物業企業發現後以張某裝修陽台未經申報，且破壞了建築物外觀的一致性，違反了物業裝修管理規定及違反了業主公約為由，要求業主張某限期改正。張某以陽台屬自有部位，物業企業無權干涉為由，仍拒不改正。於是，物業管理企業即依據《業主管理規約》的規定，對業主張某採取了停水停電措施。三個月過後，業主張某以物業管理企業停水停電侵害了其房屋使用權為由，向人民法院起訴，要求物業企業賠償因停水停電導致其物業無法使用的經濟損失。

答案要點：

1、業主張某的行為違反了《業主管理規約》及相關法律規定，其行為已構成違約；

2、《業主管理規約》中有關物業管理企業可以採取停水停電的方法來要求業主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強制性規定而無效。

3、物業管理企業應承擔賠償責任，賠償的數額以停水停電期間政府指導租金為限。

4、根據《物業管理條例》第46條的規定，物業管理企業對業主的違章裝修行為應當制止並及時向關行政管理部門報告。

（二）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下。「五一」旅遊後回到家，發現家裡積滿污水，經查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事後，小區物業管理企業稱：下水管道是暢通的，因此不負管理責任；物業建設單位則稱：此樓已經通過綜合驗收，是合格的，所以也無責任。請問本案的責任應由誰業承擔，為什麼？（6分）

答：

（1）如果是管道質量問題，在保修期內由物業建設單位承擔責任；

（2）如果是人為損壞，由責任人承擔；

（3）物業管理企業有定期檢查維修的義務，如有違反，應承擔法律責任。

H. 物業管理案例分析題

1、（1）測算不對。共用設備設施的大修費用應當從維修基金里出。
（2）應當包括以下內容：人工費，包括管理及服務人員的工資和福利費用、勞保、統籌費、公積金等，也可以按工作崗位核算（如行政管理、保養、維護、清潔綠化、安防等）。公共設施設備日常運行、維修及保養費，包括各種維修與保養費用以及消防費用（比如滅火器的購置，鍋爐的檢查等）；室內裝修費（辦公、設備等用房等），生活用水和排污肺，能源消耗（水、電、氣、油等），康樂設施費、其他雜項（比如劃車位線、做指示牌等）綠化管理費（考慮辦公室的植物擺放）。清潔衛生費（考慮垃圾清運、處理費，包括有害垃圾分類處理）。保安費用。行政辦公費用（考慮低值易耗品采購、廣告宣傳、市場推廣費用、法律費用等）。固定資產折舊費 。不可預見費（考慮物價上漲，突發事件等）。法定稅費 。企業管理費及利潤 。保險費（各種保險，火險，鍋爐保險，財產損毀保險、業主和租客責任保險等）。房產稅
2、積極聯系開發商，協調開發商處理此事。或者會同業主委員會一起，對聘請專業外牆防水公司所需費用進行測算，然後向所在地的縣級房管局申請撥付維修基金，聘請專業外牆防水公司進行維修。
3、（1）《物業管理條例》明確規定：物業管理公司對於接管的小區，可以將該小區的部分業務轉包給具有資質的專業公司，但不得將小區的所有業務全部轉包出去。工程人員想把設備的所有維修保養、正常磨損更換零件、應急搶修、正常小修均以大包的形式委託給專業維修公司負責，符合《物業管理條例》的規定。
（2）包括特種設備的名稱、合格證明、使用說明、驗收記錄、維保記錄等

I. 物業管理條例實用問答的目錄

上篇 物業管理法律政策解答
第一章 物業管理的基本問題
001 什麼是物業管理？為什麼要制定《物業管理條例》？
002 《物業管理條例》是一部怎麼樣的法規？其頒布施行有什麼意義？
003 如何理解物業管理中的基本概念——物業、業主？
004 如何認定業主的身份？
005 物業管理活動由哪些機關負責管理監督？
006 什麼是物業管理區域？
第二章 業主的權利義務
第一節 業主的建築物區分所有權
007 什麼是建築物區分所有權？為什麼要對建築物區分所有權？
008 業主的建築物區分的專有部分包括哪些？業主對專有部分享有哪些權利？
009 業主的建築物區分的共有部分包括哪些？業主對共有部分享有哪些權利？
010 業主轉讓建築物區分的專有部分時，共有部分如何處理？
011 建築區劃內的道路、綠地、公共場所等，如何歸屬？
012 建築區劃內的車位、車庫如何歸屬？
013 承租人等物業使用人在建築物區分所有權中處於什麼地位？
第二節 業主的基本權利義務
014 業主在物業管理活動中享有哪些基本權利？
015 業主在物業管理活動中需要履行哪些基本義務？
016 哪些事項需要由業主共同決定？
017 在業主需要共同作出決定或分攤建築物及其附屬設施的費用、分配建築物及其附屬設施的收益時，專有部分面積和建築物總面積分別如何計算？
018 在業主需要共同作出決定時，如何確定業主人數和總人數？
019 哪些情況和資料應當向業主公開？
第三節 業主大會與業主委員會
020 什麼是業主大會？業主大會的基本職責是什麼？
021 業主大會如何成立?
022 業主大會如何籌備?
023 什麼是物業管理規約?物業管理規約應包括哪些內容?其效力如何?
024 什麼是業主大會議事規則?議事規則應包括哪些內容?
025 召開業主大會會議前應做好哪些准備?
026 業主大會會議如何召開?
027 物業管理區域內業主人數較多時，如何推選業主代表參加業主大會會議?
028 業主可否委託代理人參加業主大會會議?
029 業主大會的職責有哪些?
030 業主大會決定哪些事項需要多數業主同意?
031 什麼是業主委員會?業主委員會履行哪些職責?
032 業主委員會如何產生?
033 擔任業主委員會委員需要符合哪些條件?
034 業主委員會產生後如何向政府主管部門備案?
035 業主在哪些情況下喪失業主委員會委員資格?
036 業主委員會委員如何變更?
037 業主委員會的職責有哪些?
038 業主委員會會議如何召開?
039 業主委員會如何換屆?
040 業主大會、業主委員會作決定時有哪些限制?其決定違法時怎麼辦?
041 業主大會或者業主委員會作出的決定有何效力?如何公示?
042 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，怎麼辦?
043 業主大會和業主委員會怎樣應對小區內損害他人合法權益的行為?
044 業主大會和業主委員會開展工作的經費由誰承擔?
045 業主大會、業主委員會與公安機關、居委會是什麼關系?
第三章 前期物業管理
046 前期物業管理是怎麼回事?為什麼要進行前期物業管理?
047 前期物業服務合同應於何時簽訂?其具有哪些法律特徵?
048 業主如何獲知前期物業服務合同的內容?
049 什麼是臨時管理規約?臨時管理規約應於何時制定?
050 業主如何獲知臨時管理規約?
051 如何選聘前期物業管理的物業服務企業?
052 前期物業服務合同的法律效力延續到什麼時候?
053 物業共用部位、共用設施設備包括哪些?建設單位可否對其處分？
……
第四章 物業管理服務
第五章 物業的使用與維護
第六章 法律責任
中篇 物業管理實用信息
下篇 物業管理常用法律法規
……

J. 《物業管理條例》的問題

請問：我家房子在七樓，已經兩個月沒住人了，今天物業告知因管道不通，導致樓上住戶使用的廢水從廁所便盆洞冒出，三房兩廳的木地板全部被淹，損失慘重！請問這種情況該由物業做出怎樣的負責呢？