土地增值稅清算審核及相關法律責任

❶ 土地增值稅清算的條件和流程

一、符合下列情形復之一的，納稅制人應進行土地增值稅的清算： 1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； 2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； 3、直接轉讓土地使用權的。二、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的； 2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； 4、省稅務機關規定的其他情況。

❷ 土地增值稅如何進行清算審核

一、根據《國家稅務總局關於印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）規定：「第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。
第十七條 清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對於分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。
必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。
第十九條 非直接銷售和自用房地產的收入確定
（一）房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
1. 按本企業在同一地區、同一年度銷售的稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括：
（一）取得土地使用權所支付的金額。
（二）房地產開發成本，包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
（三）房地產開發費用。
（四）與轉讓房地產有關的稅金。
（五）國家規定的其他扣除項目。
第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：
（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。
（三）扣除項目金額應當准確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。
（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，採用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
（六）對同一類事項，應當採取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為准。
第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地徵用及拆遷補償費時應當重點關註：
（一）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。
（二）是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地徵用及拆遷補償費的情形。
（三）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。
第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關註：
（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。
（二）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。
（三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關註：
（一）公共配套設施的界定是否准確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。
（二）是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。
（三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。」
第二十五條 審核建築安裝工程費時應當重點關註：
（一）發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。
（二）房地產開發企業自購建築材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。
（三）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建築安裝工程費支出是否存在異常。
（四）房地產開發企業採用自營方式自行施工建設的，還應當關注??等情況。
（五）建築安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。
第二十六條 審核開發間接費用時應當重點關註：
（一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。
（二）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
第二十七條 審核利息支出時應當重點關註：
（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。
（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。
（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
第二十八條 代收費用的審核。
對於縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價並向購買方一並收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。
第二十九條 關聯方交易行為的審核。
在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。
應當關注企業大額應付款余額，審核交易行為是否真實。
第三十條 納稅人委託中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當採取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。
第三十一條 對納稅人委託中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未採信或部分未採信鑒證報告的，應當告知其理由。
第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，並確定辦理補、退稅期限。」
二、根據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規定：「土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。」
第五條規定：「免徵增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。」
第六條規定：「在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執行。」

❸ 土地增值稅該不該取消稅務機關審核

一、清算條件審核：
（一）應清算情況：按照國稅發[2006]187號文件第二條和國稅發[2009] 91號文件第九、第十一條的要求，符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3.直接轉讓土地使用權的。
4.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
符合應清算條件的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
納稅人辦理土地增值稅清算應報送企業的清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表及附表、房地產開發項目清算說明、其他稅務機關根據實際需要要求納稅人報送的其他納稅資料（《中華人民共和國稅收徵收管理法》第二十五條）。
納稅人委託稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
如果未在90日內辦理清算手續、報送納稅申報表、繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》第六十二條規定，由稅務機關下達責令限期改正通知書，責令限期申報，可以處二千元以下的罰款；情節嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。
（二）可清算情況：按照國稅發[2006]187號文件第二條和國稅發[2009] 91號的第十條、第十一條的要求，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算
1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.省稅務機關規定的其他情況。
符合可清算條件的納稅人，對於確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。（報送資料同應清算情況中所需資料）。
如果未在90日內辦理清算手續、報送納稅申報表的，按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》第六十二條規定，由稅務機關下達責令限期改正通知書，責令限期申報，可以處二千元以下的罰款；情節嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。
主管稅務機關按照國稅發[2009] 91號文件第六條進行項目管理時，參照國稅發[2009] 91號文件第十四條規定，對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，並經分管領導批准，確定何時要求納稅人進行清算的時間。
對確定暫不通知清算的，應繼續做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間並通知納稅人辦理清算。
二、拒不辦理清算手續、依法申報繳納稅款的行為處理
對於達到應清算條件的土地增值稅清算項目，稅務機關下達責令限期改正通知書，責令限期申報，納稅人仍不依法申報繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條規定、河南省地方稅務局2011年第10號公告第一條第三項第二款，下達稅務事項通知書，按照10%的核定徵收率實行核定徵收。
對於達到可清算條件的土地增值稅清算項目，稅務機關下達稅務事項通知書後，納稅人未在90日向稅務機關遞交清算報告進行納稅申報繳納稅款。稅務機關下達責令限期改正通知書，責令限期申報，納稅人仍不依法申報繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條規定、河南省地方稅務局2011年第10號公告第一條第三項第二款，下達稅務事項通知書，按照10%的核定徵收率實行核定徵收。
三、稅務機關組織審核前的受理程序
按照國稅發2009 91號第十三條的規定，主管稅務機關收到納稅人清算資料後，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，對納稅人下達土地增值稅清算審核受理通知書，予以受理；
符合清算條件、但報送的清算資料不全的，主管稅務機關應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料後，對納稅人下達土地增值稅清算審核受理通知書，予以受理。
對不符合清算條件的項目，不予受理。
上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。
河南省地方稅務局豫地稅函[2009] 188號文件規定，納稅人報送的土地增值稅清算資料不全的，主管稅務機關應要求納稅人在3個工作日內補齊資料。
主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。
四、 稅務機關組織審核的工作程序
主管稅務機關受理納稅人清算資料後，按照國稅發[2009]91號文件第十五條規定，主管稅務機關應在一定期限內及時組織清算審核。上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。
豫地稅函[2009] 188號文件，對具體期限明確如下：
縣（市區）級主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算資料後，應及時組織人員審核，對清算資料齊全的，應在30日內審核完畢；對清算資料不齊全或分期開發項目在5年以上的，應在60日之內審核完畢。
五、納稅人不配合稅務機關進行清算審核的法律責任
按照《中華人民共和國稅收徵收管理法實施細則》第九十六條規定，納稅人、扣繳義務人有下列情形之一的，依照稅收征管法第七十條的規定處罰：
（一）提供虛假資料，不如實反映情況，或者拒絕提供有關資料的；
（二）拒絕或者阻止稅務機關記錄、錄音、錄像、照相和復制與案件有關的情況和資料的；
（三）在檢查期間，納稅人、扣繳義務人轉移、隱匿、銷毀有關資料的；
（四）有不依法接受稅務檢查的其他情形的。
《中華人民共和國稅收徵收管理法》第七十條規定 納稅人、扣繳義務人逃避、拒絕或者以其他方式阻撓稅務機關檢查的，由稅務機關責令改正，可以處一萬元以下的罰款；情節嚴重的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。（此款解釋上位法，疑似越權無效）
《刑法》第十百六十二條規定，隱匿或者故意銷毀依法應當保存的會計憑證、會計帳薄、財務會計報告，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。
單位犯前款罪的，對單位判處罰金，並對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照前款的規定處罰。
按照《最高人民檢察院、公安部關於公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規定》（公通字2010 23號）第八條規定，隱匿或者故意銷毀依法應當保存的會計憑證、會計賬簿、財務會計報告，涉嫌下列情形之一的，應予立案追訴:
(一)隱匿、故意銷毀的會計憑證、會計賬簿、財務會計報告涉及金額在五十萬元以上的;
(二)依法應當向司法機關、行政機關、有關主管部門等提供而隱匿、故意銷毀或者拒不交出會計憑證、會計賬簿、財務會計報告的;
(三)其他情節嚴重的情形。
六、稅務代理人違法代理的法律責任
（一）按照《中華人民共和國稅收徵收管理法實施細則》第九十八條規定，稅務代理人違反稅收法律、行政法規，造成納稅人未繳或者少繳稅款的，除由納稅人繳納或者補繳應納稅款、滯納金外，對稅務代理人處納稅人未繳或者少繳稅款50％以上3倍以下的罰款。
（二）《刑法》第二百二十九條規定：【提供虛假證明文件罪】承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處罰金。
前款規定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，並處罰金。
第一款規定的人員，嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重後果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金。
（三）2010年5月7日最高人民檢察院、公安部《關於公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規定（二）》（公通字[2010]23號）第81條規定：「承擔資產許估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，涉嫌下列情形之一的，應予立案追訴：
1.給國家、公眾或者其他投資者造成直接經濟損失數額在50萬元以上的；
2.違法所得數額在10萬元以上的；
3.虛假證明文件虛構數額在100萬元且占實際數額30%以上的；
4.雖未達到上述數額標准，但具有下列情形之一的：
（I）在提供虛假證明文件過程中索取或者非法接受他人財物的；
（2）兩年內因提供虛假證明文件，受過行政處罰二次以上，又提供虛假證明文件的；
5.其他情節嚴重的情形。」
（四）《關於公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規定（二）》（公通字[2010]23號）第八十二條規定，承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，涉嫌下列情形之一的，應予立案追訴：
1.給國家、公眾或者其他投資者造成直接經濟損失數額在一百萬元以上的；
2.其他造成嚴重後果的情形。
（五）2009年12月3日最高人民法院、最高人民檢察院《關於辦理妨害信用卡管理刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕19號）第4條第2款規定：「承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織或其人員，為信用卡申請人提供虛假的財產狀況、收入、職務等資信證明材料，應當追究刑事責任的，依照刑法第二百二十九條的規定，分別以提供虛假證明文件罪和出具證明文件重大失實罪定罪處罰。」
七、關於「經稅務機關通知申報」的認定
最高人民法院關於審理偷稅抗稅刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2002]33號）第二條規定：納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀用於記帳的發票等原始憑證的行為，應當認定為刑法第二百零一條第一款規定的偽造、變造、隱匿、擅自銷毀記帳憑證的行為。
具有下列情形之一的，應當認定為刑法第二百零一條第一款規定的「經稅務機關通知申報」：
（一）納稅人、扣繳義務人已經依法辦理稅務登記或者扣繳稅款登記的；
（二）依法不需要辦理稅務登記的納稅人，經稅務機關依法書面通知其申報的；
（三）尚未依法辦理稅務登記、扣繳稅款登記的納稅人、扣繳義務人，經稅務機關依法書面通知其申報的。
八、關於「虛假申報」的認定
《刑法》第二百零一條第一款規定的「虛假的納稅申報」，是指納稅人或者扣繳義務人向稅務機關報送虛假的納稅申報表、財務報表、代扣代繳、代收代繳稅款報告表或者其他納稅申報資料，如提供虛假申請，編造減稅、免稅、抵稅、先徵收後退還稅款等虛假資料等。
九、虛開普通發票承擔的法律責任
《發票管理辦法》第二十二條規定：開具發票應當按照規定的時限、順序、欄目，全部聯次一次性如實開具，並加蓋發票專用章。
任何單位和個人不得有下列虛開發票行為：
（一）為他人、為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；
（二）讓他人為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；
（三）介紹他人開具與實際經營業務情況不符的發票。
《刑法》修正案（八）第三十三條規定，在刑法第二百零五條後增加一條，作為二百零五條之一：「虛開本法第二百零五條規定以外的其他發票，情節嚴重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，並處罰金。單位犯前款罪的，對單位判處罰金，並對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照前款的規定處罰。」
十、稅務人員違法行政的法律責任：
《中華人民共和國稅收徵收管理法》相關規定：

第七十七條 納稅人、扣繳義務人有本法第六十三條、第六十五條、第六十六條、第六十七條、第七十一條規定的行為涉嫌犯罪的，稅務機關應當依法移交司法機關追究刑事責任。
稅務人員徇私舞弊，對依法應當移交司法機關追究刑事責任的不移交，情節嚴重的，依法追究刑事責任。
第八十條 稅務人員與納稅人、扣繳義務人勾結，唆使或者協助納稅人、扣繳義務人有本法第六十三條、第六十五條、第六十六條規定的行為，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第八十一條稅務人員利用職務上的便利，收受或者索取納稅人、扣繳義務人財物或者謀取其他不正當利益，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第八十二條稅務人員徇私舞弊或者玩忽職守，不征或者少征應征稅款，致使國家稅收遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
稅務人員濫用職權，故意刁難納稅人、扣繳義務人的，調離稅收工作崗位，並依法給予行政處分。
稅務人員對控告、檢舉稅收違法違紀行為的納稅人、扣繳義務人以及其他檢舉人進行打擊報復的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八十四條違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收的開征、停徵或者減稅、免稅、退稅、補稅以及其他同稅收法律、行政法規相抵觸的決定的，除依照本法規定撤銷其擅自作出的決定外，補征應征未征稅款，退還不應徵收而徵收的稅款，並由上級機關追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八十五條稅務人員在徵收稅款或者查處稅收違法案件時，未按照本法規定進行迴避的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分。
第八十七條未按照本法規定為納稅人、扣繳義務人、檢舉人保密的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由所在單位或者有關單位依法給予行政處分。

《中華人民共和國刑法》的相關規定：

第四百零二條【徇私舞弊不移交刑事案件罪】行政執法人員徇私舞弊，對依法應當移交司法機關追究刑事責任的不移交，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役；造成嚴重後果的，處三年以上七年以下有期徒刑。
第四百零四條【徇私舞弊不征、少征稅款罪】稅務機關的工作人員徇私舞弊，不征或者少征應征稅款，致使國家稅收遭受重大損失的，處五年以下有期徒刑或者拘役；造成特別重大損失的，處五年以上有期徒刑。
第四百零五條【徇私舞弊發售發票、抵扣稅款、出口退稅罪；違法提供出口退稅憑證罪】稅務機關的工作人員違反法律、行政法規的規定，在辦理發售發票、抵扣稅款、出口退稅工作中，徇私舞弊，致使國家利益遭受重大損失的，處五年以下有期徒刑或者拘役；致使國家利益遭受特別重大損失的，處五年以上有期徒刑。
十一、《刑法》中的危害稅收征管罪：
第二百零一條【逃稅罪】納稅人採取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數額較大並且占應納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處罰金；數額巨大並且占應納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處罰金。
扣繳義務人採取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，數額較大的，依照前款的規定處罰。
對多次實施前兩款行為，未經處理的，按照累計數額計算。
有第一款行為，經稅務機關依法下達追繳通知後，補繳應納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責任；但是，五年內因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務機關給予二次以上行政處罰的除外。
第二百零二條【抗稅罪】以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處拒繳稅款一倍以上五倍以下罰金；情節嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處拒繳稅款一倍以上五倍以下罰金。
第二百零三條【逃避追繳欠稅罪】納稅人欠繳應納稅款，採取轉移或者隱匿財產的手段，致使稅務機關無法追繳欠繳的稅款，數額在一萬元以上不滿十萬元的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處欠繳稅款一倍以上五倍以下罰金；數額在十萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處欠繳稅款一倍以上 五倍以下罰金。
十二、稅務稽查
納稅人向稅務機關申報繳納土地增值稅，經稅務機關審核後，不影響稅務稽查的正常執法。

❹ 土地增值稅清算審核後稽查查補可否罰

土地增值稅清算審核後稽查查補，一般不罰款。

❺ 土地增值稅如何清算

一、來符合下列情形之一的，納稅自人應進行土地增值稅的清算： 1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； 2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； 3、直接轉讓土地使用權的。二、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的； 2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； 4、省稅務機關規定的其他情況。

❻ 土地增值稅清算，這三種情形如何確認收入

答，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則相關規定：
轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。
轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為，納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
那麼，房地產開發企業土地增值稅清算時，出現以下三種情形該如何確認土地增值稅收入呢？
情形一、全額開具商品房銷售發票
某房地產有限公司銷售給甲公司一棟商用辦公樓，合同總金額1200萬元（不含稅），發票開具不含稅金額也是1200萬元，但甲公司尚有100萬元的購房款一直未支付。那麼在進行土地增值稅清算時，該房地產公司收入額應按多少確認？
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入。
該房地產公司銷售的商品房雖然未全額收到購房款，但因按全額開具了商品房發票，因此應按照不含稅價格1200萬元確認土地增值稅收入。
情形二、未開具發票或未全額開具發票
某房地產有限公司銷售了兩套商品房，甲套商品房合同金額200萬元（不含稅），由於客戶只交了首付款30%，因此發票也只開了60萬元；乙套商品房合同金額150萬元（不含稅），客戶同樣只交了首付款30%，但該房地產公司尚未開具發票。那麼在進行土地增值稅清算時，針對甲、乙兩套商品房收入額應按多少確認？
根據 《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：
未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
因此，該房地產有限公司銷售的甲乙兩套商品房，合同總金額合計350萬元（不含稅），雖然客戶只交了首付款，房地產公司僅開具了部分發票，但在進行土地增值稅清算時，按上述規定，則應按照合同約定的總金額350萬元（不含稅）確認為土地增值稅收入。
情形三、銷售合同面積與實際測量面積不一致
某房地產開發有限公司與客戶簽訂商品房銷售合同，銷售合同所載商品房面積為120平方米，房屋達到交付條件後，經有關部門實際測量後發現面積為126平方米，針對該問題經與客戶協商後，客戶補繳了6萬元（不含稅）的購房款。那麼，針對客戶補繳的6萬元（不含稅）購房款在土地增值稅清算時收入額如何確認？
根據 《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：
銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
因此，該房地產開發有限公司收到的客戶補繳的6萬元（不含稅）購房款，在土地增值稅清算時應予以調整。

❼ 土地增值稅清算：利息扣除需合規

土地增值稅暫行條例實施細則第七條規定，開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據現行財務會計制度的規定，這三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。而土地增值稅暫行條例實施細則第八條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。故作為土地增值稅扣除項目的房地產開發費用，不能按納稅人房地產開發項目實際發生的費用進行扣除。

《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規定，（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。可見，在土地增值稅扣除項目中，正確歸集利息支出是計算房地產開發費用的重要一環。筆者提醒納稅人注意的是，利息扣除時不能忽視以下幾個問題。

資本化利息應並入財務費用中扣除

《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十七條規定，審核利息支出時應當重點關註：（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條（四）規定，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。而按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發〔2009〕31號文件和《企業會計准則第17號借款費用》規定，從事房地產開發業務的企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工前，應計入有關房地產的開發成本。在房地產完工後，應計入財務費用。納稅人在計算土地增值稅扣除項目時特別要注意，在房地產完工前已計入有關房地產開發成本的利息支出部分已經在「開發土地和新建房及配套設施的成本」中，因此，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的屬於資本化的利息支出，不能在開發成本扣除，而是調整至財務費用中計算扣除。同時，還應注意利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益要沖減利息支出。

違反常規的利息支出不允許扣除

土地增值稅暫行條例實施細則第七條（三）第二款規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第八條規定，（一）利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對於超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。對上述規定，納稅人應特別注意財務費用中只有提供了金融機構證明的不含逾期利息和罰息的利息支出，才允許土地增值稅前扣除。言外之意，房地產開發企業從非金融機構取得的借款利息，如果不能提供金融機構證明的，即使能夠按轉讓房地產項目計算分攤並按規定計入財務費用，也不能在土地增值稅前扣除。

未實際支付的利息支出不允許扣除

《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十一條規定，（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。（三）扣除項目金額應當准確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，採用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。（六）對同一類事項，應當採取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為准。稅收征管法第十九條規定，納稅人、扣繳義務人按照有關法律、行政法規和國務院財政、稅務主管部門的法規設置賬簿，根據合法、有效憑證記賬，進行核算。《國家稅務總局關於進一步加強普通發票管理工作的通知》（國稅發〔2008〕80號）規定，在日常檢查中發現納稅人使用不符合規定發票特別是沒有填開付款方全稱的發票，不得允許納稅人用於稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務報銷。依據上述規定，納稅人已實際支付的利息且能夠提供真實、合法、有效的支付憑據，才可按照規定在土地增值稅稅前扣除。否則，未實際支付的或沒有合法憑據的利息支出，都不允許扣除。