期房正式抵押登記的法律效力

1. 買期房 預告登記和預抵押登記是一樣的嗎

1、預告登記。 《中華人民共和國物權法》第二十條：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
解讀：簡單說預告登記就是一種賦予物權排他性，主要是是為了針對開發商一房兩賣的問題（尤其是全款購房者購買期房時注意），買房在付款後到交房前這段時間，到房產登記部門預先登記此房，如果開發商在交房前，為了利益將房子賣給第三人，買方可以基於預告登記取得房屋的所有權，而不知情的第三人可以基於違約責任向開發商索賠。

2、預抵押登記制度。就是在購房者與開發商的購房合同、購房者與銀行的借款合同簽定的同時，在房管局的備案系統上立即生成預抵押登記，以排斥第三人對房產的行使權利。根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三十條第二款規定：以預購商品房抵押的，登記機關應當在抵押合同上記載，抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。
解讀：主要針對銀行按揭貸款的購房者，房產抵押給銀行，銀行在未獲得房產證做正式抵押手續之前進行的預抵押登記。所以還需要說明的是預抵押登記不等同於抵押登記，不能實現擔保物權。

2. 期房抵押權有哪些

期房抵押不具有效力。抵押登記應當以房屋所有權登記為前提，只有經縣級人民政府房屋管理部門登記的房屋所有權可以設定抵押權，期房的房產證尚未落實，不能辦理抵押登記。
【法律依據】
《民法典》第三百九十九條
下列財產不得抵押：
（一）土地所有權；
（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外；
（三）學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施；
（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（五）依法被查封、扣押、監管的財產；法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

3. 什麼是房產「預抵押」，與「期房抵押備案」有何區別

預購商品房貸款抵押的概念

預購商品房，也稱「樓花」，是指尚未竣工交付的商品房，是一種特殊的期貨。預購商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規定的房價款後，由貸款銀行代其支付其餘的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。因此辦理預購商品房抵押貸款就要辦理預抵押登記。這裡面主要體現了購房者和銀行之間的債權債務關系，是對銀行債權的一種保證。

期房備案登記的概念

習慣上把在建的、尚未完成建設、不能交付使用的房屋稱為期房。即消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。
而確認這種買賣關系的一個重要手段就是期房備案，即在房屋所在的房產管理部門就買賣行為的標的物--期房進行備案登記，以確認該標的物的權屬，同一標的物只能進行一次備案登記，這樣就避免了開發商一房多賣的欺詐行為，能比較有效的保障購房者的權益，當然，不排除在個別地方出現官商勾結的情況，將已經備案的商品房賣給多人的情況，如果確實發生了這種情況，購房者可以依法追究開發商和政府主管部門的法律責任。期房備案登記界定的是開發商和購房者的買賣關系。

4. 期房抵押登記都需要什麼

期房抵押登記都需要什麼？
一、提交證件：
1
．申請
2
．預購（售）合同（預售合同已登記備案的全套）
3
．貸款合同
4
．抵押合同
5
．開發商同意抵押證明
6
．授權委託書及代理人身份證明復印件
7
．登記機關認為必要的其它文件及資料
二、辦案時限：
符合規定條件、證件、資料齊全的，自收件之日起
2
個工作日辦理完畢
三、收費標准
按產權登記費
60%
收取

5. 期房預抵押對誰有好處

你說的問題不是很清楚,沒辦法詳細回答你啊!是預購人做抵押?還是開發商將房子預售了再做抵押(這種情況法律是不允許的,但也有一些案例)還是開發商未預售前的抵押? 期房的抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款後，由貸款銀行代其支付其餘的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款擔保的行為。期房抵押不同於一般的現房抵押，而是抵押人以即將獲得所有權的房產作抵押以分期付款形式償付抵押權人對該期房發放的貸款及利息。期房抵押具有融資性質，購房人以期房抵押進行貸款，使銷售人的開發資金和預收資金得以融通，可以形成資金的良性循環，是一種新型的信貸關系。 一、期房抵押法律關系辨析 期房抵押的法律關系是購房人、售房人與銀行約定，購房人將其已預付部分購房款的房產設定抵押，作為購房人按期清償銀行貸款的擔保而使抵押人與抵押權人之間依法產生的權利義務關系，它包括主體、客體、內容三個方面。 1、期房抵押的主體是銀行、購房人、出售商品房的開發商，他們是期房抵押的當事人。 2、期房抵押的客體是當事人權利義務共同指向抵押的標的物——期房。此處的期房指的是購房人已與商品房開發商簽訂《商品房銷售合同》，取得部分權益的期房。 3、期房抵押的內容，即抵押人與抵押權人所享受的權利、所應承擔的義務。抵押人（購房人）有按照合同規定履行債務的義務。抵押人在合同規定的債務履行期間沒有履行債務的，抵押權人（銀行）在債務人不履行債務情況下可以要求對抵押的商品房通過變賣、拍賣、折價等形式，以享有優先受償的權利。 四、辦理期房抵押的幾個應注意問題 1、抵押人是期房的預購人。 期房抵押中，抵押人只能是預購人，不能是預售房屋的開發商。在實際生活中，由於房地產開發所需資金巨大，開發商為獲得開發資金將其所得的土地使用權連同在建工程作為標的抵押給銀行向銀行貸款，必須明確該法律行為是「在建工程抵押」，也就是在房屋尚未出售的情況下所設定的抵押，而不是期房的抵押，對已經預售的商品房，開發商不能再設定抵押。因為，如果允許房地產開發商將已經預售的房屋再用於抵押，勢必會引起預購人購買權與開發商抵押權相沖突的狀態，使後發生的抵押權妨礙了在先購買權的實現。根據物權法的理論，後發生的物權不能妨礙先發生的物權，故後發生的抵押權不能成立，這就是房地產開發商不能在其期房上再設定抵押的原因所在。 2、須簽訂有效的商品房預售合同。 由於期房抵押合同是對主合同起擔保作用的從合同，因而其必須以主合同的有效為前提，這個主合同即是商品房預售合同。商品房預售合同的有效須包括：一方面預購人與預售人簽訂了期房合同，並按合同約定支付了一定比例的購房款；另一方面開發商的預售行為必須是符合法律規定的。我國《城市房地產管理法》第44條規定：「商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投人開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。」 3、期房抵押必須辦理抵押登記。 期房抵押屬於房地產抵押范疇。根據我國房地產管理法和擔保法的有關規定，房地產抵押合同自簽訂之日起三十日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。物權的產生應遵循公示的原則，物權公示的方式有交付和登記兩種。期房抵押由於並不轉移抵押物的佔有，因此不能由交付方式為公示，而只能採取登記形式。抵押登記是抵押權獲得公信力的必要途徑，它對充分發揮抵押的擔保功能，維護交易安全，保護第三人利益，具有非常重要的意義。期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押，由於其抵押物的特殊性，登記機關應當在合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。 4、用於抵押的期房有一定的風險。 由於房地產市場資金緊張，期房竣工和交付的進度要視房地產商資金籌措到位而定，而且還要受國家房地產宏觀調控等一系列因素的影響。實踐中，房地產商延期竣工。遲延交付甚至破產歇業無法交付的現象也屢見不鮮，這使得作為抵押標的的期房不一定能成為現房，有可能存在導致抵押物滅失的風險。

6. 期房預抵押登記合同簽了對買房人有什麼好處

1、簽訂期房抵押預登記合同對買房人的好處是能夠通過銀行的貸款審批回，順利放款。
2、期房答抵押預登記制度是指在期房按揭貸款的過程中，為了保障貸款銀行的債權的安全，借款人在自己所購的期房上設定抵押權，並到相關的登記機關進行登記的制度。
3、期房抵押的預登記也是期房抵押合同的生效要件，但一般的房屋抵押登記是在房屋的產權已經完全形成的狀態下進行的抵押登記，而期房抵押的預登記卻是對尚在建設之中，其產權將在未來的某個時間形成的房屋上設立抵押並進行登記的制度。

4、《房屋登記辦法》第六十八條預告登記後，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。
5、《物權法》第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

7. 期房預告及抵押登記法律法規規定的其他必要材料是什麼

法規法規條文中規定的其他必要材料包括以下兩存在含義：一、其他必要材料是法專律制定的兜底條款，屬是以後修改或制定新的具體情形的依據，是立法的一種技術手段；二、條文中的其他情況，還可能指本法中的相關規定在其他法律法規中有具體規定，相對於本法屬於特別規定。

8. 抵押權預告登記是否享有優先受償權 最高院指導案例

不動產的抵押僅簽訂抵押合同的不產生物權效力，必須辦理抵押登記。根據《物版權法解釋一》第4條「未經預權告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力」的規定，抵押權也可以進行預告登記。
《物權法》第20條第2款規定：「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」預告登記本質上只是一項保全措施，保全的是對未來物權的請求權。從效力上講，預告登記僅具有保全效力、順位效力和破產保護效力。同理，抵押權預告登記所登記的並非現實的抵押權，在抵押合同未完成本登記的情況下，即使抵押權進行了預告登記，抵押權也未設立，當事人之間仍只具有債的關系，債權人無法直接優先受償。抵押權預告登記所登記的只是一項請求權，是未來發生抵押權變動的一項排他性請求權。
好律師網參考

9. 買期房貸款時辦的「預抵押登記」全稱叫什麼

「預購商品房預告登記」指購房人簽了預售合同買期房，暫時不能辦產證
(產權回轉移登記)，為了保障答購房人權益，在房地產登記部門先做合同的「預告登記」。意義:告訴別人，這房子，某人已經先買下了。今後該房屋如果發生產權糾紛或異議(例如一房兩賣)，房地產登記部門將以誰先登記歸誰的原則處理。登記申請人是開發商和購房人。

「預購商品房抵押權預告登記」是指購房人以預購的商品房期房做抵押，向金融機構申請購房貸款。同樣，由於是處於期房階段，它暫時還不能辦「其他權利登記」，所以，就先辦該登記。意義:預先申明，該房屋已經先抵押給我(銀行)了，別人不能再主張抵押權了，防止購房人再將該房抵押給別人。 登記申請人是金融機構(銀行)和購房人。